（2013）防市民一终字第188号

裁判日期: 2013-12-06

公开日期: 2014-10-31

案件名称

上诉人黄进强与柳州桂裕房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案判决书

法院

广西壮族自治区防城港市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区防城港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄进强,柳州桂裕房地产开发有限责任公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十三条，第十四条，第二十一条，第二十五条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区防城港市中级人民法院民事判决书（2013）防市民一终字第188号上诉人（一审原告）黄进强，男，1966年11月出生，经商，现住广西东××市楠木山村××桥组××号。委托代理人曾罗发，广东怀明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）柳州桂裕房地产开发有限责任公司，住所地广西××城××门面。法定代表人罗世贵，总经理。委托代理人黄显昭，广西成一律师事务所律师。上诉人黄进强因商品房买卖合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2012）东民初字第524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月8日受理后，依法组成由审判员宋丞致担任审判长，代理审判员张小明、韦建参加的合议庭，于2013年11月6日公开开庭审理了本案。书记员廖兰担任法庭记录。上诉人黄进强的委托代理人曾罗发，被上诉人柳州桂裕房地产开发有限责任公司（以下简称桂裕公司）的委托代理人黄显昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2012年2月15日，原告黄进强有向被告桂裕公司购买位于东兴市江平镇滨海公路与进港路交汇处东北面京岛阳光商住综合楼113号、114号两间商铺的意向，并于当日向被告桂裕公司账户汇入2万元购房款。黄进强在桂裕公司提供的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》上签名和按手印，但桂裕公司没有在《商品房买卖合同》和《合同补充协议》上签名和盖章，《商品房买卖合同》和《合同补充协议》显示合同签订的时间为2012年2月15日。《商品房买卖合同》中113号、114号两间商铺约定每平米7900元，套内面积99.42平方米，总价款804378元，合同第六条付款方式及期限约定于本合同签订之日付人民币404378元，余款40万元自本合同签订之日起一个月内办理完毕银行按揭贷款手续；合同还约定了黄进强逾期付款的违约责任，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，黄进强按日向桂裕公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，桂裕公司有权解除合同；合同自双方签订之日起生效。合同还对其他事项进行了约定。2012年5月5日，黄进强到桂裕公司售楼部要求补齐首期购房款，但桂裕公司拒收，遂造成纠纷。综合诉辩双方的意见，本案一审争议焦点是：黄进强请求桂裕公司履行《商品房买卖合同》是否有事实依据和法律依据。一审法院审理认为，关于黄进强请求桂裕公司履行《商品房买卖合同》是否有事实依据和法律依据的问题。《商品房买卖合同》虽然是由桂裕公司提供，且双方对合同的条款亦进行了协商，黄进强亦在该《商品房买卖合同》上签名和按手印，并将2万元购房款汇入了桂裕公司账户，但桂裕公司没有在《商品房买卖合同》上签名和盖章，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，黄进强起诉所依据的《商品房买卖合同》尚未成立，未成立的合同不存在继续履行的问题，因此，黄进强要求桂裕公司继续履行《商品房买卖合同》，并办理商品房预售备案手续及银行按揭贷款手续的诉请，无事实依据和法律依据，该诉请一审法院不予支持。对于黄进强提出本案所涉《商品房买卖合同》应是2012年3月19日签订，且桂裕公司已同意其在2012年5月前支付商品房首期款的主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，黄进强因无确切的证据证实，该主张不予采信。综上理由，黄进强的诉请，理由不成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告黄进强的诉讼请求。本案案件受理费11844元，由原告黄进强负担。上诉人黄进强不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实错误。一审判决认定黄进强于2012年3月19日与桂裕公司签订的《商品房买卖合同》未成立错误。根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合同内容一般包括当事人的名称、标的、数量、质量、价款、履行期限、履行方式、违约条款、解决争议的方法。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人的名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案上诉人黄进强与桂裕公司于2012年3月19日签订的《商品房买卖合同》能够明确确定上述法律规定的内容，具备合同主要条款，虽然桂裕公司没有在合同上盖章，但桂裕公司作为邀约方，提供合同文本，黄进强作为受邀约方同意并在合同上签字认可，应认定合同成立。根据《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案于2012年2月15日，黄进强根据桂裕公司所开具的购房款银行凭证汇款2万元给桂裕公司，黄进强按照桂裕公司销售人员口头约定分别于3月底和5月初将剩余的购房款交给桂裕公司。由于桂裕公司以抬高房价为由拒收，并拒绝将《商品房买卖合同》交给黄进强。根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。黄进强已全面履行合同义务，而桂裕公司为了捞取不当利益，违背诚实信用原则，擅自抬高房价，拒不履行合同，本应制止。但一审法院以桂裕公司未盖公章为由认定合同未成立，并判决驳回黄进强的诉讼请求有失公平。请求二审依法撤销一审判决，改判被上诉人桂裕公司继续履行双方于2012年3月19日签订的《商品房买卖合同》，并判令桂裕公司办理商品房预售备案手续及银行按揭贷款手续，承担本案一、二审诉讼费。被上诉人桂裕公司辩称，上诉人黄进强在支付2万元购房款后，没有在规定的时间内足额支付首付款，桂裕公司没有在合同上盖章，双方之间的合同关系没有成立。一审判决认定事实清楚，实体处理恰当。上诉人黄进强上诉主张不能成立，请求驳回上诉维持原判。综合诉辩双方当事人的意见，对一审查明的事实有以下争议：本案《商品房买卖合同》是何时签订。上诉人黄进强和被上诉人桂裕公司二审举证期限内均没有向本院提供新证据。上诉人黄进强对争议的事实认为，本案《商品房买卖合同》是2012年3月19日签订，有桂裕公司的销售人员邓开正在东兴市工商行政管理局的调查笔录已经承认，应予认定。被上诉人桂裕公司对争议的事实认为，本案《商品房买卖合同》是2012年2月15日签订的，黄进强没有在双方约定的一个月内交清首付款40万元。黄进强2012年5月5日要求交清首付款，因其违约超过时间太久，桂裕公司不收取其所交款项。对争议事实和证据的分析与认定：桂裕公司的销售人员邓开正在东兴市工商行政管理局的调查笔录已经承认本案合同是黄进强于2012年3月19日签名，其在落款时间上填写为2012年2月15日，本院予以认定。桂裕公司二审庭审时亦承认合同是2012年3月19日签订的，桂裕公司此后虽改口称不是2012年3月19日签订，没有事实依据，本院不予采信。综上分析，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2012年3月19日，黄进强在桂裕公司提供的《商品房买卖合同》上签字，桂裕公司的职员邓开正事后在合同上将时间填写为2012年2月15日。根据上诉人黄进强的上诉意见及被上诉人桂裕公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：1.上诉人黄进强与被上诉人桂裕公司之间的商品房买卖合同关系是否成立；2.双方当事人是否存在违约行为，上诉人黄进强要求被上诉人桂裕公司继续履行合同有何事实和法律依据，应否支持。综合上诉人黄进强的上诉意见及被上诉人桂裕公司的答辩意见，结合本案的基本事实，本院综合评判如下：本院认为，一、关于上诉人黄进强与被上诉人桂裕公司之间的商品房买卖合同关系是否成立的问题。根据《合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”及第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。”本案被上诉人通过其销售人员向上诉人黄进强提供合同文本，规定了具体的买卖标的、数量、质量、价款、履行期限、履行方式、违约条款、解决争议的方法，应为要约，经受要约人承诺后，对要约人产生法律约束力。《合同法》第二十一条“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”及第二十五条“承诺生效时合同成立。”黄进强在该合同文本上签字，视为承诺。由于承诺一旦作出并生效，就会在当事人之间形成合同关系。因此，黄进强与桂裕公司之间的商品房买卖合同关系成立，黄进强上诉主张双方存在合同关系，理由成立，本院予以支持。一审判决认为合同没有经桂裕公司签字盖章，合同没有成立，于法无据，本院予以纠正。二、关于双方当事人是否存在违约行为，上诉人黄进强要求被上诉人桂裕公司继续履行合同有何事实和法律依据，应否支持的问题。依法成立的合同受法律保护，各方当事人应按照合同约定履行自己的义务。本案双方商品房买卖合同关系成立，根据《商品房买卖合同》第六条规定，付款方式及期限为合同签订之日付人民币404378元，余款40万元自合同签订之日起六个月内办理完毕银行按揭贷款手续。黄进强没有在合同签订之日支付购房款404378元，行为存在违约。根据《商品房买卖合同》第七条规定，买受人逾期付款的违约责任，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。本案合同签订于2012年3月19日，黄进强于2012年5月5日将应付款交给桂裕公司，期间为46日，并没有达到合同规定的逾期60日桂裕公司有权解除合同的条件，合同应继续履行。黄进强仅须按照合同承担逾期付款的违约责任，即按合同约定支付应付款每日万分之一的违约金。因此，桂裕公司拒绝收取黄进强支付的购房款并拒绝办理合同的相关手续，于法无据，本院不予支持。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，上诉人黄进强上诉主张要求继续履行合同，于法有据，本院予以支持。一审判决不予支持错误，本院予以纠正。被上诉人桂裕公司不予履行本案合同，根据本案查明的事实，存在因房地产涨价而采取违约的行为。虽然追求利益最大化是商家的终极目标，但君子爱财，须取之有道。利益的追求必须符合法律法规的规定。在提倡诚实信用的今天，诚信经营是商家不断发展壮大的法宝。违背诚信经商的原则，必将被市场所摈弃和淘汰。桂裕公司应吸取本案之教训，在以后的经营中注重培养良好的商誉，以期在商场中立于不败之地。综上所述，一审判决认定上诉人黄进强与被上诉人桂裕公司之间的合同关系没有成立，判决驳回黄进强的诉讼请求，认定部分事实不清，适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。上诉人黄进强上诉主张于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销东兴市人民法院（2012）东民初字第524号民事判决；二、被上诉人柳州桂裕房地产开发有限责任公司继续履行与上诉人黄进强于2012年3月19日签订的落款时间为2012年2月15日《商品房买卖合同》约定的义务。一、二审案件受理费各11844元（上诉人黄进强和被上诉人柳州桂裕房地产开发有限责任公司各预交11844元），合计23688元，由被上诉人柳州桂裕房地产开发有限责任公司负担。上述债务，义务人应当于本案判决生效之日起十日内履行，逾期履行的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规定的履行期间最后一日起二年内，向一审法院申请执行。逾期不申请的，法院将不予执行。本判决为终审判决。审　判　长　　宋丞致代理审判员　　张小明代理审判员　　韦　建二〇一三年十二月六日书　记　员　　廖　兰来源：百度搜索“”