（2013）谯民一初字第01279号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2015-11-05
案件名称
张德志与陈敬国、杨美玲等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
亳州市谯城区人民法院
所属地区
亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张德志,陈敬国,杨美玲,魏广侠,亳州市盖世房产中介有限公司,汪四全
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第九条第一款；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2013）谯民一初字第01279号原告：张德志，男，1962年8月17日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：王慎龙，安徽亳乐律师事务所。执业证号码：13416201010717093。被告：陈敬国，男，1977年9月6日出生，汉族，住安徽省亳州市经济技术开发区。委托代理人：罗宗岭，安徽香樟律师事务所。执业证号码：13416201110789405。被告：杨美玲。委托代理人：郑慧慧，安徽王善利律师事务所。执业证号码：13416200511708436。被告：魏广侠，女，1976年4月26日出生，汉族，住安徽省亳州市经济技术开发区。被告：亳州市盖世房产中介有限公司。住所地：安徽省亳州市经济技术开发区。法定代表人：杨美玲，公司执行董事。第三人：汪四全，男，1963年7月18日出生，汉族，住安徽省亳州市经济技术开发区。原告张德志诉被告陈敬国、杨美玲、魏广侠、亳州市盖世房产中介有限公司、第三人汪四全房屋买卖合同纠纷一案，于2013年4月22日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月17日公开开庭进行了审理。原告张德志及其委托代理人王慎龙、被告陈敬国及其委托代理人罗宗岭、被告杨美玲及其委托代理人郑慧慧、被告亳州市盖世房产中介有限公司的执行董事杨美玲到庭参加诉讼。被告魏广侠、第三人汪四全经本院传票传唤、无正当理由未到庭参加诉讼。诉讼期间，被告陈敬国的母亲申请对被告陈敬国是否患有××进行司法鉴定，本院依法委托合肥市××医院司法鉴定所进行了司法鉴定，因鉴定材料不充分等原因，合肥市××医院司法鉴定所未予受理。本案现已审理终结。原告张德志诉称：2011年6月26日，原告张德志与被告陈敬国签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同约定：被告陈敬国自愿以263000元的价格将位于亳州市经济技术开发区汪小庙（A）小区43号第一轮拆迁还原房屋一套（面积80平方米）卖给原告张德志等内容。合同签订后，原告张德志已将主给付义务购房款163000元支付给被告陈敬国，现该房屋已建好，可以入住，当原告张德志要求被告陈敬国履行合同时，才发现该房屋系被告陈敬国从第三人汪四全处购买，而该房屋的实际所有人系汪心红，第三人汪四全系无权处分人，汪心红已死亡，第三人汪四全处分该房屋未得到汪心红继承人的追认。故起诉，请求：1、解除原告张德志与被告陈敬国之间的房屋买卖合同；2、四被告连带返还原告张德志购房款163000元、支付违约金100000元；诉讼费由被告负担。原告张德志针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：第一组：身份证，证明原告张德志的身份。第二组：房屋买卖合同，证明被告陈敬国与第三人汪四全，于2011年6月26日签订房屋买卖合同，被告陈敬国以256000元的价格从第三人汪四全手中购买位于亳州市经济技术开发区汪小庙（A）小区43号第一轮拆迁还原房屋一套（面积80平方米）。第三组：收条一份，证明第三人汪四全于2011年6月26日，收到被告陈敬国购房款160000元。第四组：房屋买卖合同，证明原告张德志与被告陈敬国，于2011年6月26日签订房屋买卖合同，原告张德志以263000元的价格从被告陈敬国手中购买位于亳州市经济技术开发区汪小庙（A）小区43号第一轮拆迁还原房屋一套（面积80平方米）。第五组：收条一份，证明被告陈敬国于2011年6月26日，收到原告张德志购房款163000元。第六组：亳州市工商行政管理局私营企业基本注册信息查询单、私营企业变更登记表，证明原告张德志与被告陈敬国，于2011年6月26日签订房屋买卖合同时，被告陈敬国系被告亳州市盖世房产中介有限公司的负责人。被告陈敬国辩称，1、我是职务行为；2、我不存在违约；3、我不是本案的担保人，总之，我不应承担责任。被告陈敬国就其抗辩及陈述的事实与理由未提交证据材料。被告杨美玲辩称，1、原告张德志与被告陈敬国之间签订了合同，原告张德志和我之间未签订合同；2、2012年8月被告陈敬国将亳州市盖世房产中介有限公司的股权转让时，约定股权转让之前的债务与我无关；3、原告张德志与被告陈敬国之间签订的合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”不得转让的禁止性规定，无效。综上，原告张德志起诉被告杨美玲不具有关联性，原告张德志与被告陈敬国之间签订的合同违反禁止性规定，属无效合同，请依法驳回对被告杨美玲的诉讼请求。被告杨美玲就其抗辩及陈述的事实与理由提交的证据有：1、亳州市盖世房产中介有限公司工商登记档案一份，证明2012年8月被告陈敬国将亳州市盖世房产中介有限公司的股权转让时，约定股权转让之前的债务与被告杨美玲无关。2、亳州市公安局薛阁派出所的证明和合肥市××医院司法鉴定所说明一份，证明被告陈敬国称其有××不是事实。被告魏广侠未答辩，亦未提交证据材料。被告亳州市盖世房产中介有限公司辩称，1、公司仅在中介公司处盖章，公司不是买卖合同的当事人；2、公司亦未收取原告的购房款，故公司不应承担责任。被告亳州市盖世房产中介有限公司就其抗辩及陈述的事实与理由未提交证据材料。被告汪四全未答辩，亦未提交证据材料。经庭审举证，原、被告对对方所举证据发表的质证意见为：一、（一）被告陈敬国对原告张德志所举第一组证据无异议；对第二、三组证据与本案的关联性有异议，认为被告陈敬国与第三人汪四全所签合同及收条与本案无关；对第四、五、六组证据的真实性无异议，但认为被告陈敬国当时系亳州市盖世房产中介有限公司的负责人，系职务行为，不应承担责任。（二）被告杨美玲、亳州市盖世房产中介有限公司对原告张德志所举第一、六组证据无异议；对第二、三、四、五组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告杨美玲不知情。二、原告张德志对被告杨美玲所举证据1无异议，认为被告亳州市盖世房产中介有限公司和被告杨美玲应承担责任；对自己2无异议，认为不能证明被告陈敬国患有××。三、被告陈敬国对被告杨美玲所举证据1的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2的真实性无异议，但认为对被告陈敬国的司法××鉴定正在申请中。经庭审举证，合议庭对原、被告所举证据认证如下：一、原告张德志所举第一、二、三、四、五、六组证据具有合法性、真实性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。二、被告亳州市盖世房产中介有限公司所举证据1、2具有合法性、真实性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：陈敬国与杨美玲于2010年9月3日办理结婚登记手续，系夫妻关系。陈敬国与第三人汪四全，于2011年6月26日签订房屋买卖合同，陈敬国以256000元的价格从第三人汪四全手中购买位于亳州市经济技术开发区汪小庙（A）小区43号第一轮拆迁还原房屋一套（面积80平方米）；第三人汪四全于2011年6月26日，收到被告陈敬国购房款160000元。该房屋系汪心红所有，汪心红已死亡，第三人汪四全未得到汪心红本人或其继承人的授权、认可或追认。张德志与陈敬国于2011年6月26日签订房屋买卖合同，张德志以263000元的价格从陈敬国手中购买位于亳州市经济技术开发区汪小庙（A）小区43号第一轮拆迁还原房屋一套（面积80平方米）；陈敬国于2011年6月26日，收到张德志款163000元，其中的3000元系中介费用。杨美玲于2012年6月20日向本院起诉与陈敬国离婚纠纷案。2012年8月，陈敬国将其在亳州市盖世房产中介有限公司50%的股权转让给杨美玲。后陈敬国的母亲起诉陈敬国与杨美玲的公司股权转让纠纷案，陈敬国的母亲申请对被告陈敬国是否患有××进行的司法鉴定，因鉴定材料不充分等原因，合肥市××医院司法鉴定所未予受理。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。本案被告陈敬国与原告张德志之间签订的房屋买卖合同及被告陈敬国与第三人汪四全之间签订的房屋买卖合同，至本案一审法庭辩论终结前被告陈敬国、第三人汪四全仍未取得所卖房屋的登记等手续的所有权，亦未得到房主继承人的认可或追认，故该合同未生效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被告陈敬国与原告张德志之间签订房屋买卖合同时，均知道所买卖的房屋尚不属于被告陈敬国，对于所签合同的未生效均存在过错；被告陈敬国对其所受原告张德志的购房款160000元应予返还。夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。本案中，被告杨美玲对其丈夫被告陈敬国在夫妻关系存续期间，共同生活所负的债务，应当共同偿还。第三人汪四全与被告陈敬国所签房屋买卖合同所卖的房屋系汪心红所有，汪心红已死亡，第三人汪四全至本案一审辩论终结前，尚未取得房主汪心红本人或其继承人的授权、认可或追认，故第三人汪四全应承担返还责任，返还其所收被告陈敬国的购房款160000元。中介公司作为房地产中介服务机构在从事房地产中介服务过程中，不仅应为房地产活动当事人提供订立合同的媒介，而且有义务向房地产活动当事人宣传相关法律法规，审查房地产活动当事人的行为是否合法，以保障房地产活动当事人的合法权益。在本案中，被告亳州市盖世房产中介有限公司未认真审查被告陈敬国出卖的房屋是否具备产权证，对房屋买卖合同的未生效负有一定过错责任，应当返还当初收取的中介费3000元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告张德志诉请被告赔偿其经济损失100000元，因其未能提交出合法、有效的证据，证明其损失的数额，本院不予支持。原告张德志诉称，被告陈敬国在担保人处签名魏广侠的名字，被告杨美玲捺的手印，因其提交相关证据加以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈敬国、杨美玲于本判决生效之日起七日内，返还原告张德志购房款160000元。二、第三人汪四全对上述款项承担连带返还责任。三、被告亳州市盖世房产中介有限公司于本判决生效之日起七日内，返还原告张德志中介费3000元。四、驳回原告张德志对被告魏广侠的诉讼请求。五、驳回原告张德志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5325元，由被告陈敬国、杨美玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长 张 凯审 判 员 陈德才人民陪审员 许培勋二〇一三年十二月六日书 记 员 赵洪发附：本案有关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十八条【合同无效或者被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。《中华人民共和国婚姻法》第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第12页第11页 来自：