（2013）宁民二初字第00398号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-10-26
案件名称
罗长有与宁国家居建材市场有限公司、第三人耿协兵确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
宁国市人民法院
所属地区
宁国市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗长有,宁国家居建材市场有限公司,耿协兵
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条
全文
安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民二初字第00398号原告：罗长有，男。委托代理人（一般代理）：王珍祥，安徽锦宣律师事务所律师。被告：宁国家居建材市场有限公司，住所地宁国市。法定代表人：邵解强，经理。委托代理人（特别授权）：王方明，该公司法律顾问。第三人：耿协兵，男。委托代理人（特别授权）：廖建国，安徽皖宁律师事务所律师。原告罗长有与被告宁国家居建材市场有限公司、第三人耿协兵确认合同效力纠纷一案，本院于2013年9月18日受理后，依法由审判员汪克玲独任审判，于2013年10月24日公开开庭进行了审理。原告罗长有及其委托代理人王珍祥，被告宁国家居建材市场有限公司的委托代理人王方明，第三人耿协兵的委托代理人廖建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗长有诉称：2012年4月1日，被告将位于宁国市宁阳西路118号建材市场23栋A1-A3、B1-B3房屋出租给原告用于经营装潢材料，双方订立了租赁合同。合同约定原告需缴纳3600元三年的租房租赁履约金，原告依约缴纳了。后原告缴纳了2013年1月至6月的租金，双方租赁关系一直处于持续状态。原告突然在2013年8月16日收到宁国市人民法院的第三人起诉的诉状副本和开庭传票，才知道被告在原告未收到任何通知的情形下将房屋出售给第三人，第三人诉至法院要求原告腾让。综上，原告认为公民的合法权益受法律保护，被告和第三人间房屋买卖协议，因为侵害了原告的优先购买权而显然无效，故诉至法院，请求：1、依法确认被告和第三人间宁国市宁阳西路118号建材市场23号1018、1019、1020房屋买卖协议无效；2、本案诉讼费由被告、第三人承担。被告辩称：原告诉称无事实和法律依据，被告已履行了通知义务，原告并不购买房屋且怠于行使优先购买权。请求驳回原告诉讼请求。第三人辩称：原告诉讼请求不能成立。被告与第三人间签订的买卖合同是按照市场价，并已支付约定价款，不违反法律法规的任何规定。请求驳回原告诉讼请求。原告为证明自己的主张，举证如下：1、原告身份证复印件一份，拟证明原告身份；2、原、被告间租赁合同一份，拟证明双方间租赁关系，其中第四条第三点约定租期为三年；3、收据五张，拟证明原告交纳租赁保证金和租金，租金原告交纳至2013年6月，双方的租赁关系处于持续状态，诉称房屋原告一直用于建材经营，原告交纳房屋买卖定金7000元，原、被告之间有房屋买卖定金协议；4、二手房买卖合同复印件三份，拟证明被告将诉称房屋出售给第三人；5、EMS封面、民事起诉书复印件各一份，拟证明第三人起诉原告腾让房屋，2013年8月16日原告才知道被告已经同第三人之间订立了买卖协议，被告未履行任何通知义务，该买卖协议侵犯了原告的优先购买权。被告对原告提举证据的质证意见为：证据1、2、4、5三性均无异议。证据3中2006年7000元定金与本案无关联性，该房屋与本案中租赁的房屋不一致，对其他票据的三性无异议。原告提举的证据不能证明待证事实。租赁合同中的“三年”是格式合同中的笔误。双方已明确约定合同期限为9个月，自2012年4月1日起至2012年12月31日止。第三人对原告提举证据的质证意见为：租赁合同三性无异议，但不能支持原告的证明目的。该合同为格式合同，应以填写的内容为主。且双方约定合同期满后应当续签合同，但原、被告双方并未续签，因此合同已期满。原告处于非法占用房屋的状态，原、被告租赁期间截至2012年12月31日止。2006年12月9日的收据上的定金与本案无关。若成立定金合同，则原告的优先购买权已丧失，现转变为一房二卖的问题，且表明原告在2006年就知道房屋要转让，原告以优先购买提出权利，法庭不应支持。被告为反驳原告和证明辩称，举证如下：1、营业执照、组织机构代码证复印件各一份，拟证明被告的诉讼主体资格；2、2013年3月13日通知书、2013年3月18日关于售楼环节的建议、2013年4月13日通知各一份，拟证明被告在售楼前向原告履行了告知义务的事实；3、报纸四页，拟证明被告发布招商信息的基本情况和被告在售楼前向原告履行告知义务的事实；4、证人赵龙、何亮证言，2013年10月7日询问笔录二份，拟证明被告向原告书面及口头做出了通知，但因原告不予理睬，也未向被告表示购买意向这一事实。原告对被告提举证据的质证意见为：证据1三性无异议。证据2中通知书的三性有异议，这应当是宁国市富通光彩国际商城的文件，我方不同意被告的证明目的，不能证明被告已对原告提出了原告承租的房屋有对外出售的意向，并告知原告行使优先购买权。证据3真实性无异议，合法性、关联性有异议，该报纸充其量是光彩国际商城的要约邀请，与本案无关联性，我方也不同意其证明目的，不能证明被告明确提示原告行使优先购买权。证据4不能证明被告证明目的。询问笔录三性有异议，被告在同一时间、同一空间内向两个证人发问，证人之间相互受到了影响。两名证人同被告之间有利害关系，证人的工作和房屋销售有利害关系，证人证言类似于被告的辩解，其陈述不具有真实性。第三人对被告提举证据的质证意见为：对被告提举证据的三性无异议。被告提举证据能证明被告与第三人进行房屋买卖以前，原告已知道房屋要销售的事实。房屋销售价格在报纸上已经明确，被告同第三人的房屋销售价格高于报纸上公布的价格。被告提举的证据能证明其证明目的。被告在市场上进行了宣传，原告说2013年8月16日才知道房屋销售不事实。两位证人的笔录是在大厅作出，前后间隔半小时，且证人何亮在玩手机，并未有所影响。第三人为证明自己的主张，提举房屋租赁临时合同二份，拟证明市场所有客户在2013年1月以后都知道房屋销售，对房屋销售不得干涉，原告在此期间无优先购买权。原告对第三人提举证据的质证意见为：与本案无关联性。根据合同相对性，宁国富通公司与承租户的合同，只能约束合同相对方，对本案无任何效力。被告对第三提举证据的质证意见为：三性无异议，证实了整个市场内房屋销售和租赁情况，与本案有关联性。本院综合认证如下：原告提举的证据1、2、4、5符合证据的法定特性，予以认定。证据3中2006年12月9日的收据与本案无关，不予认定，对其他收据予以认定。被告提举的证据1符合证据的法定特性，予以认定。被告提举的证据2、3、4和第三人提举的证据不影响本案审理，故在本案中不予认证。根据采信的证据，结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：原、被告于2012年4月1日签订《光彩大市场商铺租赁合同书》，合同约定被告将位于宁阳西路五里铺118号宁国光彩大市场23栋A1-A3／B1-B3号商铺共6间出租给原告。合同期限为9个月，自2012年4月1日起至2012年12月31日止。同时约定合同签订后原告需支付3年合同履约保证金3600元。2012年3月29日原告给付被告3600元合同保证金和400元水电保证金。合同签订后，原告支付房租至2013年6月30日。另查明，被告与第三人签订了宁阳西路118号建材市场23号楼1018、1019、1020房地产买卖合同。2013年8月16日，原告收到第三人起诉要求其归还宁国市五里铺家居城23号楼1018、1019、1020的应诉材料。原告于2013年9月13日以被告出卖租赁房屋未在合理期限通知为由诉至法院，请求依法确认被告和第三人间宁国市宁阳西路118号建材市场23号1018、1019、1020房屋买卖协议无效。本院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故原告以此为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：驳回原告罗长有的诉讼请求。本案受理费300元，减半收取150元，由原告罗长有承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员 汪克玲二〇一三年十二月六日书记员 倪心怡 百度搜索“”