（2013）中中法民一终字第1021号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-01-23
案件名称
中山市协力房地产发展有限公司与王光莲商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中山市协力房地产发展有限公司,王光莲
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）中中法民一终字第1021号上诉人（原审被告）：中山市协力房地产发展有限公司，住所地广东省中山市神湾镇。法定代理人：ＸＸ超，董事长。委托代理人：林叔权、袁利丹，分别系广东林氏律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：王光莲，女，1981年4月5日出生，回族，住广东省珠海市新香洲区。上诉人中山市协力房地产发展有限公司（以下简称协力公司）因与被上诉人王光莲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2009年11月15日，王光莲与协力公司签订一份中山市商品房买卖合同，合同约定：王光莲向协力公司购买位于中山市神湾镇海港村环岛路21号金港湾花园A幢303B房一套，购房总金额为166611元，交付日期为2011年3月31日。但因台风、雨天、酷热天气或政府有关部门封路等出卖人不能克服的客观责任对工程造成的延误的灾害或事由，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条约定，逾期交房180日的，从最后交付的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同附件四系住宅质量保证书，从收楼之日起，协力公司对屋面防水、墙面、卫生间地面、管道渗漏保修5年，对门窗翘裂、五金件损坏保修1年，对灯具电器及开关保修6个月。双方还对合同的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，王光莲依约定支付了购房款166611元。涉案房屋在2009年11月20日办理了商品房销售登记备案，买受人为王光莲。2013年3月29日，王光莲前往收楼，并在A栋1座303B号房屋验收登记表上签名，该房屋验收登记表上注明：门要求换；客厅及餐厅地面渗水；漏电开关丢失；栏杆生锈；铝金窗不能上锁。因双方对房屋交付及支付违约金协商未果，王光莲遂于2013年4月28日向原审法院起诉，请求判令：1.协力公司按日支付已交付房价款万分之五的违约金63312.18元（从2011年4月1日开始计算至实际交房日止，暂计至2013年4月30日）；2.协力公司承担本案的诉讼费。原审法院另查明：涉案房屋在2012年12月12日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（中建验字2012年第4357号）。原审法院认为：王光莲与协力公司签订的中山市商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应接受合同约束。协力公司未按合同约定的期限向王光莲交付涉案房屋，构成违约，应承担违约责任。协力公司辩称神湾大桥的维修加固实施半幅封闭及全幅封闭132天符合中山市商品房买卖合同第八条第二款约定因台风、雨天、酷热天气或政府有关部门封路等不能克服的客观责任对工程造成的延误的灾害或事由，属于可延期交付的客观因素，应予扣除，但协力公司没有提交相关证据证明神湾大桥为前往涉案房屋的唯一道路，如封闭必定会对工程进度造成延误，故该抗辩意见原审法院不予采纳。2012年12月12日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记，达到交付条件。2013年3月29日，王光莲前往收楼，虽涉案房屋有瑕疵，但瑕疵并没有达到影响房屋的交付使用，且瑕疵可以通过双方约定的住宅质量保证书予以解决。据此，原审法院认定2013年3月29日为涉案房屋实际交付日。逾期交付日期为2011年4月1日至2013年3月29日，共计729日。协力公司辩称购房款按每日万分之五计算违约金过高，要求调低。经查，协力公司延期交房，致王光莲有房租及利息损失，该期间的违约金并未过分高于其实际损失，因此对于协力公司的该项辩解理由，原审法院不予支持。违约金应为60729.71元（166611元×0.5‰×729天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：中山市协力房地产发展有限公司应于判决发生法律效力之日起七日内支付王光莲逾期交房的违约金60729.71元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1383元，减半收取691元，由中山市协力房地产发展有限公司负担（王光莲已预交，该款中山市协力房地产发展有限公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。宣判后，协力公司不服原审判决，向本院提起上诉称：我国法律设定的违约金制度是补偿性质，而非惩罚性质，因此原审法院认定的违约金计算标准明显过高，显失公平，对作为房地产开发企业的协力公司来说是一种过分严重的惩罚。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”。据此，协力公司认为王光莲的实际损失应当按照同地段同类房屋租金标准确定，且应由王光莲就其实际损失承担举证责任。原审法院在王光莲未提供证据证明实际损失的情况下认定违约金并未过分高于实际损失，明显属于错误判决。请求二审法院依法将本案逾期交楼违约金的计算标准降低至每日按已付房款的万分之一计算。被上诉人王光莲答辩称：涉案合同已明确约定违约金支付标准，该合同合法有效，协力公司应按照合同约定的标准支付违约金。原审认定事实清楚，适用法律正确，协力公司上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：二审期间，王光莲向本院提交房屋租赁合同复印件一份，拟证明协力公司逾期交楼导致其租房产生的损失。协力公司认为该证据不是原件，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。王光莲与协力公司在平等、自愿的基础上签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守约定，诚信履行合同义务。本案二审的焦点在于：合同约定协力公司逾期交楼的违约金是否过高。合同关于出卖人逾期交楼的违约责任约定“逾期超过180日后，….合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，该约定是双方当事人自愿协商确定，对双方具有约束力。协力公司上诉认为该条款违约金过高，应调整为每日按已付房款的万分之一计算。本院认为，在合同已约定违约金计算方法的情况下，应尊重当事人的意思自治。而且，我国合同法关于违约金的规定具有补偿性、惩罚性双重功能，因此，即使王光莲实际损失应与同地段同类房屋租金相当，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考量，原审法院认定约定的违约金没有过份高于王光莲的实际损失，据此按王光莲已支付房款以每日万分之五的标准计算违约金并无不妥，协力公司上诉理据不充分，本院不予采纳。综上，上诉人协力公司的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1383元，由上诉人中山市协力房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁以劲审判员 官 琳审判员 赵伟光二〇一三年十二月六日书记员 蒋诗慧 搜索“”