（2013）金牛民初字第3736号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2015-12-30
案件名称
成都中医药大学附属医院与叶某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都中医药大学附属医院,叶某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第二百四十八条，第四十六条，第六十条第一款
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2013）金牛民初字第3736号原告成都中医药大学附属医院，住所地：成都市。法定代表人钟森，系该医院院长。委托代理人肖林，四川英鼎律师事务所律师。被告叶某某，女，汉族，1966年5月10日出生，户籍地：成都市金牛区。委托代理人江林明，四川锦官城律师事务所律师。原告成都中医药大学附属医院（以下简称中医附院）与被告叶某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员姚凌燕独任审判，于2013年11月22日公开开庭进行了审理，原告中医附院的委托代理人肖林、被告叶某某及其委托代理人江林明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年4月17日，原告中医附院与被告叶某某签订《房屋租赁合同》，合同约定原告中医附院将位于成都市一环路西三段＊号附＊号的门市一间租赁给被告叶某某使用，期限为5年，月租金3780元。2012年12月24日，原告中医附院正式通知被告叶某某，2013年4月23日租赁合同到期后不再续租房屋，并要求被告叶某某在合同到期后两日内腾空租赁房屋交还原告中医附院。被告叶某某收到原告的通知，拒不向原告缴纳2013年1月1日至2013年4月23日的房租，也不缴纳水电费用。合同到期后，被告叶某某拒不腾空租赁房屋交还原告中医附院。原告认为被告的行为已侵犯到自己的合法权利，特诉至法院，请求依法判令：1、被告叶某某腾空位于一环路西三段＊号附＊号租赁房屋并交还原告中医附院；2、判令被告给付原告合同期内拖欠的租金14238元以及合同期内拖欠的水电费1742.84元；3、被告叶某某赔偿因迟延腾空租赁房屋损失（按300元每平方米计算，从2013年4月24日计算到被告叶某某实际腾空租赁房屋并交还之日止）；4、本案诉讼费用等由被告叶某某承担。被告辩称，原告中医附院没有尊重客观事实，双方于2012年12月再次签订了2013年的租赁合同，但原告方私自撕毁了2013年的合同；被告从没收到过原告要求被告腾退房屋的通知，被告是在与原告为履行2013年合同进行交涉时才被告知要求腾空房屋。原告中医附院收回房屋的原因与北改无关，被告叶某某没有对原告造成损失，是原告首先违约。原告在2013年4月就将商铺停水停电，导致被告无法正常经营，而原告却要要求被告按合同约定的140元／平方米·月来计算合同期内的租金，并要求按300元／平方米·月计算合同届满后的租金，违反公平公正原则。经审理查明，原告中医附院系成都市一环路西三段＊号附＊号门市的产权人，2008年4月17日，原告中医附院与被告叶某某签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告中医附院将位于成都市一环路西三段临街二号（既现在的成都市一环路西三段＊号附＊号门市）27平方米房屋租赁给被告叶某某使用，期限为60个月（从2008年4月24日起至2013年4月23日止），月租金3780元（每平方米140元），承租方应向出租方一次性缴纳房屋保证金5000元，合同期满承租方无违约行为，出租方应退还承租方保证金；租赁期内房屋出租所发生的一切费用由承租方负担。租金缴纳的原则和方式为先缴租金后租用房屋原则，逾期不缴纳租金，出租方有权终止合同，并收回房屋，出租方在出租房期末到之前三个月书面通知承租方，此房是否继续出租或收回。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后双方按约定进行履行。中医附院于2009年4月20日收取了叶某某5000元的保证金。2012年12月24日，中医附院在本案诉争铺面处张贴《通知书》，向包括叶某某在内的租赁户告知在租赁合同到期后不再向承租人续租房屋，并要求在合同到期后两日内腾空交还房屋。2012年12月25日，原告中医附院与被告叶某某等房屋承租户进行了协商，原告中医附院再次明确告知各房屋承租户，不再与各商家续签2013年租赁合同。被告叶某某表示异议，认为是原告中医附院以拆迁为借口将商铺收回后另行转租，双方实际已经签订了2013年的租赁合同，故不同意将租赁房屋交还给原告中医附院。叶某某在2013年1月1日后未向中医附院缴纳诉争房屋的租金及水、电费用。中医附院在叶某某的租赁合同到期后停止了对叶某某承租铺面的水、电供应。诉讼期间，中医附院提供一份由该院后勤保障部出具的《通知》，证明叶某某在2013年1月至2013年4月23日期间实际产生的水、电费用金额为1742.84元。叶某某承认期间有用电事实，但不认可中医附院主张的金额。另查明，原告中医附院提交了相邻门市2013年租赁合同，拟证明该地段门市租金已涨至300元／平方米以上，被告叶某某对此不予认可。被告叶某某为证明与原告中医附院已签订2013年房屋租赁合同的主张，被告叶某某提交原告中医附院在2012年12月6日后勤工作会提案一份，该提案内容反映原告中医附院在后勤工作会上提议2013年临街商铺租金每平方米上调20元，租金调整后为每平方米160元。上述事实有营业执照、组织机构代码证、房屋租赁合同、通知书、照片及庭审笔录等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，原告中医附院和被告叶某某于2008年4月17日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，其内容不违反法律的规定，应为有效。该合同于2013年4月23日到期，被告叶某某表示与原告中医附院就房屋租赁期限之后的续租已达成一致意见，双方签订有2013年的租赁合同，原告中医附院对此予以否认。本院认为，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告叶某某应当提交相应的证据证明其主张。庭审中，被告叶某某提交的中医附院后勤工作会提案系复印件，也无其他证据与其相互印证，不能证明叶某某与中医附院已签订了2013年的房屋租赁合同，故对被告叶某某认为双方已签订2013年房屋租赁合同的抗辩意见，本院不予采信。虽然双方的租赁合同中约定“出租方在出租房期末到之前三个月书面通知承租方，此房是否继续出租或收回”，现根据庭审查明的情况，中医附院在2012年12月底已在叶某某承租店铺的附近张贴通知，告知承租人中医附院将于租赁合同到期后收回房屋，根据社会日常经验，可以推定叶某某已知道中医附院将在合同到期之后收回诉争房屋；另外，即便中医附院作为出租方没有完全按照该约定的内容书面通知承租方叶某某，但双方的租赁合同并未约定在此情况下，中医附院无权在租赁期限届满后收回房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物使用后的状态。”之规定，双方合同在2013年4月23日届满时终止，被告叶某某应当腾空其租赁房屋并交还中医附院，故对中医附院请求叶某某腾空并交付诉争房屋，本院予以支持。另根据庭审查明的情况叶某某未向中医附院缴纳2013年1月1日至2013年4月23日的房屋租金，但中医附院保证了叶某某正常的使用诉争房屋，依照《中华人民共和国合同法》第二百四十八条“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”的规定，叶某某应当向中医附院缴纳2013年1月1日至2013年4月23日的租金。根据双方合同中约定的诉争房屋的月租金，本院认定，截止双方合同到期的2013年4月23日，叶某某应向中医附院支付的房屋租金为14238元（3780元／月×3个月＋3780元／30天×23天）。中医附院要求叶某某缴清截止2013年4月23日的水、电费1742.84元，仅有其单方计算依据，没有得到叶某某的认可，中医附院又无其他客观证据印证该金额。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，中医附院对此应当承担举证不能的法律后果，其该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告中医附院主张被告叶某某应赔偿因迟延腾空租赁房屋损失8100元／月（按300元每平方米计算至2013年1月，剩余损失应计算到被告实际腾空租赁房屋并交还之日止）。本院认为，原告中医附院虽然提供了相邻门市2013年租赁合同，拟证明该地段门市租金已涨至300元每平方米以上，但仅凭相邻地段门市租赁情况并不足以证实其主张，故本院对中医附院主张的损失金额，不予采信。但考虑本案诉争房屋在租赁期限届满后一直由被告叶某某占用的实际情况，房屋使用费是客观存在的损失，而叶某某自述其曾认可按照每月每平方米160元作为2013年的租金标准，符合自认的特征，本院采纳该标准即每月4320元由被告叶某某向原告中医附院支付占用该房的使用费。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第二百三十五条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、叶某某应于本判决生效之日起10日内腾空位于成都市一环路西三段＊号附＊号租赁房屋并交还成都中医药大学附属医院；二、叶某某应于本判决生效之日起10日内向成都中医药大学附属医院支付2013年1月1日至2013年4月23日的房屋租金14238元；三、叶某某应于本判决生效之日起10日内按每月4320元使用费标准赔偿成都中医药大学附属医院损失，该损失应从2013年4月24日起计算至租赁房屋交还之日为止；四、驳回成都中医药大学附属医院的其他诉讼请求。如果叶某某未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263元，由叶某某负担163元，由成都中医药大学附属医院负担100元（此款成都中医药大学附属医院已垫付，叶某某在履行上述义务时一并支付给成都中医药大学附属医院163元）。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 姚凌燕二〇一三年十二月六日书记员 谢 凯 百度搜索“”