（2013）松民三（民）初字第1874号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-10-19
案件名称
莫国坚与沈惠忠租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
莫国坚,沈惠忠
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三（民）初字第1874号原告（反诉被告）莫国坚。委托代理人李旭，上海一凡律师事务所律师。被告（反诉原告）沈惠忠。原告莫国坚诉被告沈惠忠租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年9月17日、11月14日公开开庭进行了两次审理。2013年12月2日，本院公开开庭进行第三次审理，被告沈惠忠提起反诉，本院依法受理后，于同日进行了合并审理。原告及其委托代理人李旭、被告沈惠忠均三次到庭到庭参加庭审。经当事人一致同意本案继续适用简易程序延长一个月审理期限。本案现已审理终结。原告莫国坚诉称：2013年3月7日，原、被告签订一份土地租赁协议。被告将所承包的35亩农田及毛豆田10亩转包给原告。农田归属原泗泾镇新南村集体土地（现为新南居委会），位于松江区泗泾镇泗陈公路绿茵别墅西侧。协议约定，该土地种植玉米，转包期为2013年3月至8月30日止，到期续签。每亩转包费为650元，机耕费、水电费由原告承担，先付定金5，000元，余款收成后付清。协议签订后，原告向被告支付5，000元定金，尔后组织人力，农资开始种植玉米。至2013年7月初，泗泾镇政府开始征用土地建厂房，将原告已结棒的玉米青苗全部推平，致原告直接救济损失达152，035元。原、被告就赔偿事宜未达成协议，故现起诉要求判令：1、确认原、被告签订的土地租赁协议无效；2、被告赔偿原告因合同无法履行致原告经济损失152，035元。被告沈惠忠辩称：原告所述不实。合同是有效的，不同意原告诉请。另外，被告垫付了两次土地翻耕的机耕费共计3，150元（每亩45元×35亩×2次）。审理中，经本院对上述合同效力释明无效后，被告沈惠忠提起反诉要求：原告承担被告垫付的机耕费3，150元、支付农田租金6，695元（650元／亩×10.3亩）。针对被告沈惠忠的反诉，原告莫国坚辩称：因合同无效，被告无权处置系争土地，也无权索要机耕费。同样，被告也无权索要系争土地的使用费。故原告不同意被告的反诉请求。经审理查明，2013年3月7日，原、被告签订《租田协议定金单》一份，约定由原告租用被告所承包的农田种植玉米，时间为2013年3月至8月30日止，到期续签。田租每亩650元，农田机耕费由原告承担，农田打水电费由原告承担自负。双方又约定原告先付定金5，000元，租田余款等玉米收起后再付清。租田面积35亩加毛豆田。协议签订后，原告向被告支付定金5，000元，并开始种植玉米。在玉米种植过程中，原告玉米所在的土地被征用，土地被填平，玉米受损。原告在庭审中明确表示其提起本案诉讼是基于合同而不是侵权。另查明，2012年5月29日，被告与上海市松江区泗泾镇新南居民委员会（以下简称“新南居委会”）签订租田协议，约定由被告承租新南居委会位于新南居委西查、周家桥、东浜部分农田用作种植毛豆，总承租面积38.71亩，租赁期限自2012年6月1日至2012年11月30日止。该协议还约定被告在租地期内，必须服从镇政府和镇农业服务中心规定种植毛豆，不得种植其他任何作物或移作他用，并且被告必须自己种植和经营管理，不得转租他人种植和经营管理。如被告发生不按协议规定种植毛豆而将承租农田移作他用或种植其他作物或转租他人种植和经营管理，新南居委会有权终止协议并收回出租农田。由此产生的经济损失和一切后果全部由被告承担，新南居委会不承担任何责任。租赁期满后，被告未就系争土地与新南居委会续签协议。庭审中，双方一致确认原告种植玉米的土地是在被告与新南居委会所签上述租田协议所涉土地南北水泥路的东侧。对于原告种植玉米的价值，原告称亩产3，000斤、2元／斤；被告称亩产1，600斤、1.4元／斤。被告为此提供了松江区泗泾镇农业服务中心的证明以证实种植田玉米亩产量在2，000－2，500斤、批发价1.4－1.6元／斤。原告对该证据材料表示松江区泗泾镇农业服务中心没有权威性，只能做一般的参考。对于原告种植玉米的数量，原告称种植40亩左右，被告称种植10.3亩。对于原告种植玉米的时间，原告称从2013年3月上旬至2013年6月20日，被告称从2013年4月21日至2013年6月7日。双方对于玉米的长势亦有不同的意见。2013年11月18日，经本院向松江区农业委员会咨询，松江区农业委员会农业办公室向本院复函：2013年松江地区玉米平均亩产1，600斤，价格每斤1.4元。春玉米生长周期是从4月上旬至7月上中旬，平均生育期为4个月。原告表示该复函的内容可以作为参考，但是原告实际种植的玉米品种是最好的。被告对该复函的内容表示认可。2013年11月25日，经本院至泗泾镇经济技术发展有限公司调查核实，该公司负责人张文彪称，原告种植玉米的所在土地是他们负责填土的，原告种植了22亩地左右，其中2／3长势在1.5米左右，1／3长势在80公分左右。泗泾镇经济技术发展有限公司确定于2013年6月20日左右对原、被告系争的土地进行了填土。同日，本院又向卢永仁调查核实，卢永仁称系争土地是由其负责翻耕两次，第一次翻耕是2013年4月3日，第二次翻耕是在2013年4月中旬。原、被告对于张文彪关于玉米数量及长势的陈述均表达了不同的看法，对于卢永仁的陈述均没有异议。庭审中，本院询问被告如果法庭认定原告所种的玉米数量超过10.3亩，其反诉请求是否需要进行调整，被告的回复为其坚持原来的反诉请求。以上事实，有租田协议定金单、租田协议、图纸、咨询函及关于咨询玉米亩产等情况的复函、调查笔录以及双方当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告之间签订的《租田协议定金单》属于合同性质，因被告出租的是其向新南居委会承租的场地，而被告与新南居委会双方签订的租赁期限至2012年11月30日，且协议约定租赁的场地仅限于种植毛豆，不许转租。因被告无权将该处场地出租，故双方签订的《租田协议定金单》应为无效。但原告在签订协议时对于被告是否有权出租系争土地有审核的义务，故本院酌定对造成合同无效后所产生的损失由被告承担主要责任，原告承担次要责任。至于原告种植玉米损失的具体数额：原告所主张的购买化肥等农资费以及人工费，均属于种植玉米的成本范畴，且其按照玉米成熟的成本计算，但原告所提供的证据材料无法证实其实际损失数额。但是原告种植玉米的亩数、时间段、玉米的长势，结合玉米的价格可以推断原告种植玉米的价值。故本院以原告种植玉米的价值来计算原告的经济损失较为合理。至于原告种植玉米的产量及批发价，虽然松江区农委出具的数据较具权威，但是被告所提供的泗泾镇农业服务中心的证明更符合泗泾地区的实际，故本院酌情确定原告种植玉米的产量为2，100斤／亩，批发价1.5元／斤。至于原告实际种植的面积，因玉米现已无法还原，而泗泾镇经济技术发展有限公司具体负责系争土地的填土，其负责人对系争土地上种植玉米的数量的陈述较为客观真实，故本院可以作为参考，酌定原告种植玉米面积为22亩。至于原告种植玉米的长势，根据泗泾镇经济技术发展有限公司以及卢永仁的陈述，结合双方各自的陈述，本院确定原告种植的时间段应在2013年4月中旬至同年6月20日，且长势不均。故本院酌定原告种植的玉米平均长成3／5。综上，本院酌情确定原告种植玉米的具体损失为2，100斤／亩×1.5元／斤×22亩×3／5=41，580元。上述金额由被告承担80％的过错责任，即33，264元。至于被告的反诉请求，虽然合同无效，但是翻耕费亦应当是算入玉米价值的成本范畴，且根据约定应当由原告承担。原告对于翻耕两次以及每亩45元的机耕费不持异议。故本院确定机耕费为45元×22亩×2＝1，980元。对于被告主张的农田租金，因合同无效，本院可参考原协议的约定，按650元／亩计算土地使用费。因本院酌定原告种植玉米的面积为22亩，而被告坚持按照10.3亩计算，其对该项权利的主张并非对原告不利，故本院确定由原告支付被告土地使用费650元×10.3亩＝6，695元。合同无效后，被告收取的押金5，000元应退还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）莫国坚与被告（反诉原告）沈惠忠于2013年3月7日签订的《租田协议定金单》无效；二、被告（反诉原告）沈惠忠赔偿原告（反诉被告）莫国坚损失33，264元；三、被告（反诉原告）沈惠忠返还原告（反诉被告）莫国坚押金5，000元；四、原告（反诉被告）莫国坚支付被告（反诉原告）沈惠忠机耕费1，980元；五、原告（反诉被告）莫国坚支付被告（反诉原告）沈惠忠土地使用费6，695元；六、上述二、三、四、五项相互折抵，由被告（反诉原告）沈惠忠于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）莫国坚25，431元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，341元，减半收取1，670.50元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费1，695.50元，由原告（反诉被告）莫国坚负担1，317.50（已付），由被告（反诉原告）沈惠忠负担378元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 金贤二〇一三年十二月六日书记员 沈婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来源：百度搜索“”