（2013）浦民一（民）初字第9846号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-03-25
案件名称
张雄刚与瞿慧莉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第9846号原告张雄刚。委托代理人丁光华，上海市红三权律师事务所律师。被告瞿慧莉。原告张雄刚诉被告瞿慧莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年5月15日公开开庭进行审理。原告张雄刚的委托代理人丁光华到庭参加诉讼，被告瞿慧莉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。后因审理需要，本院依法组成合议庭以普通程序继续审理，并于2013年12月2日公开开庭进行审理。原告张雄刚及委托代理人丁光华到庭参加诉讼，被告瞿慧莉因下落不明经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张雄刚诉称，原告经房屋中介公司居间介绍与被告于2012年12月8日签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告所有的上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。签约当天，原告向被告支付了定金人民币（以下币种相同）6万元。双方约定，原告于2013年1月23日之前将第二笔房款94万元支付给被告的债权人帮被告了结债务，注销系争房屋上设定的抵押。之后，原告在参与被告与债权人协商确定债权金额的过程中了解到系争房屋因其债务已被司法查封。原、被告后约定于2013年1月28日共同前往浦东新区人民法院执行局协商支付房款、了结被告债务一事。但被告债务金额远高于应付房款，且其又未能与债权人协商一致，致当天付款未成。当天，双方口头约定被告于2013年2月17日前理顺关系，否则向原告双倍返还已付定金。但届时被告却表示无法继续履行合同，亦无力归还定金，故现起诉要求解除与被告间签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求判令双倍返还定金共12万元。被告瞿慧莉未作答辩。经审理查明，2012年12月8日，原告作为乙方（买受人）、被告作为甲方（出卖人）签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告以148.7万元的价款向原告转让系争房屋。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第三款内容办理：……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2012年12月8日前，已支付甲方定金人民币6万元整，该笔定金于签订本合同当日即自动转为房款的一部分。2、乙方于签订上海市房地产买卖合同或类似合同前（于2013年1月23日前），将房款人民币94万元整直接支付予甲方。该笔房款专用于甲方结清并注销法院的司法抵押和个人的持证抵押事宜。合同补充条款第7条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。当天，被告出具定金收据一份，记载“兹收到上海我爱我家房屋租赁置换有限公司介绍客户张雄刚所支付的购买浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋的定金人民币6万元整，系由上海我爱我家房屋租赁置换有限公司世博家园一店转交”。2012年7月26日，案外人何晓敏起诉被告瞿慧莉要求协助何晓敏办理系争房屋产权过户手续并交付房屋，本院以（2012）浦民一（民）初字第23728号案件立案受理。2013年年初，原、被告就合同继续履行事宜进行协商。原告要求，“2013年2月17日之前，你把这五家全部协调好。”被告表示同意。原告又要求，“协调好后，我们三方在一起，这个时间肯定是把钱存在我爱我家这边，然后我再办理贷款，办理过户，等这些好了后，小王就把这个钱放出来，你来处理，你来协调，你怎么给他们钱我不管。2月17日之前要是办不好，我的六万元，你要双倍返还。”被告表示，“办不好我们就结束。”原告表示，“办不好结束，我的六万元钱你要双倍返还”。被告未表态。原告表示，“那你就得把钱退回来，就结束了，就不能卖了”，被告表示“可以”。原告表示，“你卖掉后，违约金要给我们”。被告表示，“可以”。2013年4月1日，原告起诉来院，要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求，要求解除与被告间签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求判令返还已付房款6万元，支付违约金共29.6万元。另查明，系争房屋因（2008）浦执字第4035号案件于2011年6月28日被司法查封、因（2012）浦执字第3847号案件于2012年8月3日被轮候查封、因（2012）浦民一（民）初字第23728号案件于2013年2月28日再次被轮候查封。2013年4月24日，本院作出（2012）浦民一（民）初字第23728号民事判决，其中判决被告于系争房屋上抵押权涤除后立即协助将该房屋产权登记至何晓敏名下，并于判决生效之日起十日内将系争房屋交付何晓敏。该判决现已生效。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的原告提供的《上海市房地产买卖合同》、定金收据、上海市房地产登记簿信息、视频资料、上海我爱我家房屋租赁置换有限公司出具的情况说明、本院调取的（2012）浦民一（民）初字第23728号民事判决书以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告所签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告作为买受方，应按约履行付款义务；被告作为出卖方，应按约履行过户义务。虽然根据合同约定，原告第二笔款项94万元的付款义务应早于被告履行过户义务前履行。但合同同时约定，“该笔房款专用于被告结清并注销法院的司法抵押和个人的持证抵押事宜”，可见该款项的支付系以实现系争房屋的清洁可过户为特定目的和前提的。现根据原告提供的视频资料和《情况说明》，在约定的履行时间，被告未能恢复系争房屋至清洁可过户状态。因此，合同最终未能履行的违约责任在于被告。现原告订立合同目的已无法实现，其主张要求解除合同，并无不当，本院予以支持。合同解除后，已经履行的部分，当事人有权要求恢复原状。因此，原告主张返还已付房款6万元，符合法律规定，本院亦予支持。原告主张被告按房屋总价款的20%支付违约金，符合合同约定，本院亦予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对抗辩等诉讼权利的放弃，相应后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张雄刚与被告瞿慧莉于2012年12月8日就上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告瞿慧莉应于本判决生效之日起十日内返还原告张雄刚购房款6万元；三、被告瞿慧莉应于本判决生效之日起十日内支付原告张雄刚违约金29.60万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，700元、保全费1，120元，由被告瞿慧莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张春华人民陪审员 梅丽华人民陪审员 周国莲二〇一三年十二月六日书 记 员 李 烁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”