（2013）新都民初字第2454号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-03-24
案件名称
李某某与成都兴想房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李昌均,成都兴想房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《四川省建筑管理条例（2002年修正）》：第四十条；《中华人民共和国城乡规划法》：第四十七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百三十四条第一款，第一百四十二条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2013）新都民初字第2454号原告李昌均。委托代理人马福顺，四川发现律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人王博海，四川发现律师事务所律师，一般授权代理。被告成都兴想房地产开发有限公司，住所地成都市新都区大丰街道赵家社区，组织机构代码69888839-7。法定代表人林建文，总经理。委托代理人杨建华，福建智君律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人岳泓志。原告李昌均与被告成都兴想房地产开发有限公司（以下简称兴想公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月15日受理后，被告兴想公司在提交答辩状期间，对本案管辖权提出异议，经审理，本院作出了驳回其管辖权异议的裁定。该案依法由审判员严振波独任审判，于2013年11月15日在第一审判庭公开开庭进行审理。原告李昌均及其委托代理人马福顺、王博海，被告兴想公司的委托代理人杨建华、岳泓志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昌均诉称，原告预订被告开发的位于大丰镇的“兴想花园”项目4栋1单元0701号房屋，后在2011年1月25日签约时，原告在未具体了解和看完合同内容即被被告方销售人员催促签署了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，合同中对购房款、被告交房条件等事项进行了约定。原告签署上述合同后，被告将全部文本收回加盖该公司公章。在被告盖章、备案以后，将《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》各一份交与原告后，原告发现被告所交与的《商品房买卖合同》的实物文本与备案文本不一致，包括“房屋的交付条件”及“逾期交房责任”的约定。合同约定的交房期限2012年10月30日届满，被告开发的“兴想花园”项目不能达到交房条件，有关管理部门并要求被告对项目进行整改，被告也对整改等多次作出了承诺，多次公告变化交房时间、延期交房，被告逾期交房的行为致使原告资金利息、租金等受到了重大的损失。且被告预售给原告的房屋所在工程项目公共部分的外墙外立面、建筑密度、容积率等不符合规划要求，全民健身场地与规划、被告宣传不符，对此被告难以整改并已按不作整改方式处理。该不符合要求的公共部分对原告所购买的房屋的生活环境、品质等产生了较大的不利影响，对此，被告应予以补偿。故原告现要求被告自2012年10月31日起至被告实际交房之日止，以原告已经支付房款453754元为基数，按照逾期天数和日万分之三计算，被告向原告支付逾期交房的违约金；被告对预售商品房所在项目公共部分中不符合要求的外墙立面、全民健身场地、容积率、建筑密度，被告对此以原告购房建筑面积91.76平方米按照150元每平方米的标准计算补偿原告13764元。被告兴想公司当庭辩称，一、诉争《商品房买卖合同》第十条约定的诉争房屋交付条件并没有违反法律法规强制性规定，且诉争商品房早已具备交房条件，答辩人并按合同约定的时间期限内通知被答辩人收房，至今不能交房的责任不在答辩人，因此被答辩人所提出的第一项诉讼请求不成立。况且被答辩人所主张的违约金与合同第十二条的约定不相符。反而答辩人有权根据合同第十四条的规定提起反诉要求自该项目综合验收通过后仍然拒绝交房的该部分被答辩人承担50元/日的逾期收房的房屋保管费。二、虽然诉争商品房的外墙立面颜色发生变化，但根据该项目已经交房并签订“协议书”的业主数可以确认该改变已经获得三分之二以上业主的认可，况且该项目业已经通过规划部门的《规划验收合格证书》，并通过综合验收，由此可证被答辩人主张的：“预售商品房所在的项目公共部分中不符合要求的外墙立面、全民健身场地、容积率、建筑密度”并不存在。三、被答辩人作为该小区的个别业主，在小区业委会尚未成立未得到全体业主授权情况下，其并不能代表全体业主就涉及全体业主权益的：“预售商品房所在的项目公共部分中不符合要求的外墙立面、全民健身场地、容积率、建筑密度”提起诉讼，即其就该诉求作为原告主体不适格，况且该外墙立面颜色改变，并没有影响诸被答辩人使用其各自所购商品房的具体使用功能，在其没有提交答辩人应当按照150元/平方米标准对其补偿的事实和法律依据的情况下，只能按照其举证不能予以驳回其该诉求。况且所谓150元/平方米标准显然也是过高。四、基于在新都区房管局、新都区建设局、新都区规划局等协调召集下，2012年12月4日答辩人已经与“兴想花园”业主代表就“兴想花园”整改补偿事宜召开会议，会议纪要明确包干补偿标准按业主《商品房买卖合同》中建筑面积以每平方米30元计，今后不做任何调整，且该小区业主共901户，其中已经交房的达829户，已经接受该补偿标准的业主689户，占总户数的76%，因此如果改变此补偿标准是对已经根据该会议所定补偿标准接受补偿的业主不公，且势必会产生可能影响安定、稳定的因素，因此应当维持该答辩人与“兴想花园”业主代表达成的按业主《商品房买卖合同》中建筑面积以每平方米30元计的补偿标准执行的延续性。综上所述，被答辩人的全部诉求没有法律依据、事实依据，依法应予驳回，以维护答辩人的合法权益。原告李昌均为证明其主张，向法院提交了如下证据：1.原告身份信息；2.被告工商信息查询单；3.商品房买卖合同；4.商品房买卖合同附件；5.支付的房款票据；6.备案文本照片（张星兵李琼一户、另外二户的《商品房买卖合同》在房管局备案的电子文本的第十条关于“交房条件”；2013年10月30日前交房，要取得规划验收合格证等）；7.备案文本照片（何德平、唐秀容一户）主要内容：（首页—第三条、第七条—十条）何德平、唐秀容一户的《商品房买卖合同》在房管局备案的电子文本的第十条关于“交房条件”：要获得规划验收合格证等，证据3、4、6、7相比较，文本合同与电子备案合同约定的交房条件不一致，文本合同第十条的约定违反国家法律的强制性规定；8.兴想花园暂停交房通知（兴想公司，2012.11.07），说明被告所要交付的房屋存在问题，需要整改；9.网页书记信箱新都城乡建设局对业主（高先生）来信的回信（2012.11.08）；10.网页新都城乡建设局对业主（罗女士）来信的回信（2012.11.21），证据9、10说明在此时间之前被告所要交付的房屋仍再整改；11.延期交房公告（兴想公司，2012.12.03）；12.会议纪要（2012.12.04，签字），这份证据上的业主代表并不能代表全体的业主，且会议纪要中并没有涉及全部需要整改的问题；13.会议纪要（2012.12.05，兴想公司盖章）；14.信访事项告知书（区政府信访接待中心，2012.12.06）；15.质量问题整改承诺书（兴想公司，2012-12）；16.“兴想花园”项目整改竣工验收工期计划（兴想公司，2012.12.15），说明被告不仅承诺房屋需要整改，且定了整改的时间，以及整改工程也需五家部门进行综合验收；17.工程规划验收公告牌（新都规划局，2013年-1月），说明被告修建的房屋一直有问题，在整改中；18.兴想花园广大业主致新都区规划局的公开信（2013.01.22）；19.网页书记信箱对业主来信的回信，说明工程一直在整改期间，整改还没有竣工，还没有进行质检验收。规划局2013.01.30回信：责令企业整改。房管局2013.02.06回信城乡建设局2013.02.06回信：目前高层部分已申报验收，该局质监站派出工作人员到现场监，发现细部整改未到位，并下发了继续整改通知书。多层部分开发商未申报监督检查。该站未出具该楼盘的监督报告；20.关于兴想花园工程质量情况说明（区建设工程质监站，2013.02.26）；21.情况说明（区规划管理局，2013.02.26）；22.告知函（区房管局，2013.02.26），房管局明确要求被告停止交房；23.再次公告交房通知（兴想公司张贴于售楼部的2013年7月25日的“再次公告交房通知”），被告当时交房，不符合交房条件；24.照片（兴想公司2012年10月底通知交房时，部分质量问题、赠送空间处未完成的照片）；证据8-24证明在2012年10月底通知交房后，但房屋质量存在问题，“兴想花园”项目不能达到交房条件，有关管理部门并要求被告对项目进行整改，被告也对整改等事项多次作出承诺，多次公告变化交房时间、延期交房，但均未在承诺期内完成整改并符合要求、达到交房条件，后在2013年6月才获得规划验收合格证，9月才通过工程竣工验收备案；第二次规划验收公告中，表述该项目2013年5月建设竣工；结合其他证据也证明外立墙面颜色、容积率、建筑密度等，不符合要求。25.放线定位总平面图（来自规划许可档案），在该图右上方明确标示有健身场地；26.《兴想花园竣工测量》中的“绿化面积测绘图”（来自规划验收档案）；27.兴想小区内俯视照片、本规划为健身场所部分的现场照片，进一步说明被告未修建健身场所；证据25-27证明规划为健身场所的位置建成后实际基本为花木，未按照规划建健身场所，1000余户人家3000余人无应有的健身活动场所。28.规划验收办事指南，证明申请规划验收时本应具备工程质量监督报告；同时，结合放线总平面图看，健身场所应当纳入规划验收；规划验收时，本应统计的是“绿地”，而绿化面积表达图显示统计的是绿化面积。健身场所应纳入规划验收，但规划验收时没有说明规划验收程序不规范；29.开发商交房流程图的照片、入住手续流程单、其他业主签的30元/平方米的补偿协议，证明因兴想公司强制要求先签订补偿协议，再签验收单，最后才能现场验房，严重违反交房的规定程序。部分业主签订30元/平方米补偿的协议，在未现场查验房屋的情况下就签验收单，均是被逼无奈，不是其真实意思的表示，以及在10月份之后一部分业主去找开发商收房，被告也强制业主签订补偿协议，再经过协调后，被告才交房，是被告故意拖延时间，造成业主迟延收房；30.收房和承担保管费的通知，证明兴想公司2012年10月第一次向业主发出书面交房通知和报纸公告后，经过整改后，2013年9月底才向业主第二次发出书面收房通知。而兴想公司在售楼部张贴公告，不符合约定的通知方式，业主无从知晓。故兴想公司关于房屋保管费的主张是不成立的；31.关于交房时候业主交物管费及其他费用的收据，证明收房的时间，以及证明被告交房逾期；32.规划局、建设局对被告进行处罚的相关文件，证明被告并非是通过合法的程序变更，而是通过处罚的方式取得，以及是对自己的规划进行改正，公示并不符合法律规定，规划验收合格证发放不规范，且公示一些业主没有看到，以及竣工的日期也不在合同约定的期限内，以及涉及建筑密度等也不是规划变更，“绿地”未纳入验收，人防、防雷等的验收时间均在竣工验收报告之后，1-4楼的竣工报告只有封面，确切结论没有明确，也与被告提供的竣工验收报告不一致。经庭审质证，被告兴想公司对原告李昌均所提交的证据1、2的真实性没有异议；证据3、4的真实性没有异议，但对证明对象有异议，合同属于双方合意的表示，是真实意思的表示；证据5的真实性没有异议；证据6、7不是原件，真实性不予确认。证据8-24均不是原件，不予质证，虽然外立墙面颜色变更等是客观事实，但已取得三分之二业主的同意，且已取得综合验收合格证，故原告所举的证据不能证明其目的；证据25-27均是复印件，真实性有异议，被告开发的项目只有外立墙面发生了变更，并没有原告说到容积率、建筑密度等问题，对原告的证明目的有异议；证据28的真实性无法确认，该证据上没有规划局的盖章，也不能证明规划验收不合格，程序不合法，程序不规范的审理也不是民事诉讼的法律范畴；证据29是业主的真实意思表示，并不存在胁迫，补偿协议是根据业主代表和被告在有关部门的组织协调下达成的会议纪要的精神而签订的，外立面颜色确实发生了变更，但已征得三分之二业主的同意，并已达成了补偿的条件，且该部分的变化并不影响房屋结构的使用；证据30的真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议；证据31不是被告开具的，真实性无法确认，也与本案无关；证据32来源不合法，对原告的证明目的不予确认。本院认为原告提交的证据1、2证明了双方当事人的主体资格，本院予以采信；证据3-5证明了双方建立房屋买卖合同关系及原告支付购房款的事实，予以采信。证据8-23、29、30、32虽系复印件，但形成了完整的证据链，能证明合同签订后，被告履约的情况，及履约过程存在的一些问题，本院予以采信。其余证据因真实性无法确认，不予采纳。被告兴想公司为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据：1.“兴想花园”4#楼预售许可证，证明兴想公司已取得商品房预售许可证，销售商品房的行为合法；2.《商品房买卖合同》及附件，证明原、被告双方就“兴想花园”商品房签订《商品房买卖合同》，其中第十、十四条就原告逾期收房应承担的违约责任作出约定；3.2012.09.07“兴想花园”4号楼竣工验收报告，证明原、被告双方诉争商品房已于2012年9月7日竣工验收合格，合同约定的交房条件已成就。且证明按照合同第十条“本项目经勘察、设计、监理、开发商、施工单位五方出具工程竣工报告作为交房的条件”，第十四条“视为买受人已收房，商品房已验收合格，该商品房一切风险责任由买受人承担，并承担每逾期壹日就应交纳人民币伍拾元保管费”；4.面积实测报告，证明原、被告诉争商品房已于2012年9月7日竣工验收合格，合同约定的交房条件已成就；5.住宅工程质量分户验收表，证明原、被告双方诉争商品房已于2012年9月7日竣工验收合格，合同第十条第2款约定的交房条件已成就；6.规划验收合格证书，证明外墙立面、全民健身场地、容积率、建筑密度等规划变更已获得规划局验收通过；7.已签订协议业主明细表，证明外立面变更已经过三分之二业主同意工接受相应补偿；8.2012.10.19房屋交付通知书、收房须知、收费一览表，证明被告已于2012年10月19日向原告发出房屋交付通知书、收房须知、收费一览表的事实；9.寄送证据8的财务发票及收件人清单，证明被告寄送证据8（房屋交付通知书、收房须知、收费一览表）的事实；10.2012.10.23成都商报，证明被告按照合同约定于2012年10月23日在成都商报上刊登交房公告;11.2013.09.12“兴想花园”竣工验收备案书，证明原、被告诉争商品房已于2013年9月12日通过竣工验收备案；12.被告在售楼部张贴综合验收备案书的7张照片，证明被告在综合备案验收通过当日，就已在售楼部公告栏张贴综合验收备案书以及再次要求客户收房并承担每天五十元保管费的公告的事实；13.2013.09.23关于“兴想花园”楼盘早已具备交房条件，请未办理收房的业主立即前来收房并应按合同约定承担50元/日房屋保管费的通知，证明被告在综合备案验收后再次向原告发出通知，要求前来收房并按照合同约定承担50元/天的保管费；14.中国邮政EMS快递详情单，证明被告于2013年9月28日向原告寄送证据十三的事实；15.中国邮政EMS快递投递情况查询单，证明原告于2013年10月3日签收被告寄送的交房并承担50元/天保管费的通知；16.寄送证据十三邮政局开具的发票，证明被告于2013年9月28日向原告寄送证据十二的事实；17.入住手续流程单及入户声明，证明原告实际收接收房屋的时间，从而证明原告逾期收房的事实及应向被告承担50元/天保管费的截止时间；18.保管费明细表，证明原告应缴纳的保管费金额；19.会议纪要（原件参会的业主保管），证明30元/㎡的补偿是经过业主代表、房管局、规划局、建设局等共同协商决定；20.房款缴纳收据及支付凭证，证明原告逾期缴纳房款的事实；21.逾期缴纳房款及违约金明细表，证明原告应缴纳的违约金金额。经庭审质证，原告李昌均对被告兴想公司提交的证据1无异议；证据2的真实性有异议，与最初签订的合同不一致，应与电子文本进行比较，存在变造；证据3有异议，第一、该证据程序不合法；第二、竣工验收人员和签字的人员不一样；第三、竣工验收签字均应是所有参与人员签字，但报告只是参与验收的单位盖章；第四、只是单栋的验收，而非整个项目的综合验收；证据4没有异议；证据5的证明目的有异议；证据6规划验收不规范，不代表房屋合格能交付；证据7系被告单方面制作的，无法核实其真实性；证据8是真实的；证据9没有异议；证据10没有异议；证据11的真实性没有异议，但实质上该楼盘存在问题，竣工验收并没有整个项目的备案，只是单栋楼的；证据12很多业主不知道，对该证据不予认可；证据13与本案没有关联性，且其主张不成立，只是整改后的通知；证据14、15、16有些业主收到了，有些业主没有收到；证据17的关联性及证明目的有异议，相反证明了原告所要证明的被告的强制性，入住声明是一个格式性，起诉的业主大部分没有签订入住声明，只是业主与物管的一个声明，而不是一个关于质量问题的声明；证据18不予认可，与该案无关联；证据19没有起诉的107户业主的签字，且没有原件，真实性有异议，且业主代表没有经过授权，无权代表其他业主；对证据20的真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议；对证据21的三性均有异议，不予认可。经审查，被告所提交的证据1-17、19、20基本证明了被告与原告签订合同后，对合同予以履行的实际情况，本院予以采信。证据18、21因系被告单方制作，本院不予确认。经审理查明：2011年1月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市新都区大丰街道赵家村5、6社“兴想花园”第4栋1单元7楼1号商品房，测绘建筑面积共91.76平方米，其中套内建筑面积73.75平方米，分摊建筑面积18.01平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6152.6元，总价款453754元。原告采取商业贷款付款，首期支付购房总价款的31.68%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司成都金牛支行或住房公积金管理机构借款支付。第十条交付条件约定被告应当在2012年10月30日前向原告交付该商品房，交付的商品房应符合下列第2、4、5、6项所列条件：2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6、第十条第（二）款第1项改为：本项目经勘察、设计、监理、开发商、施工单位五方出具竣工报告作为交房的条件。第十二条逾期交房责任约定除不可抗力，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的0.1‰的违约金；逾期超过90日后，出卖人应当按照买受人全部已付款的日0.15‰向买受人支付违约金，合同继续履行。第十四条交接手续约定（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能近期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：出卖人向买受人发出书面交房通知或在房屋所在地报纸（如成都商报）交房公告7日后若买受人未来办理接房手续，或逾期未签署房屋交接清单的，视为买受人收房，则该商品房已验收合格，该商品房一切风险责任由买受人承担，并承担每逾期壹日应交纳人民币伍拾元整的保管费。合同中，双方并对其他事项作了详细约定。同日，双方在《商品房买卖合同》的基础上，签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第一条约定买受人于2011年1月17日，支付定金贰万元（在买受办理完【按揭贷款】、【公积金贷款】手续后，定金抵作购房款）；买受人于2011年1月25日前，支付房价款123754元；购房款的68.32%，计人民币31万元，由买受人向银行申请贷款，买受人委托银行将取得的贷款一次性全部付至出卖人指定的账户。在上述合同签订之前，李昌均于2011年1月16日向兴想公司支付了2万元定金，合同签订之日支付了购房款123754元，2011年7月28日中国农业银行股份有限公司四川省分行向兴想公司划转了原告的按揭贷款31万元，收到上述款项兴想公司均出具了相应的收款收据。李昌均认为，其按约履行了付款义务，而兴想公司却未按约定的期限交付符合交房条件的房屋，兴想公司的行为已构成违约，给其造成了损失，以及兴想公司所开发的“兴想花园”项目公共部分中外墙立面、全民健身场地、容积率、建筑密度不符合要求，被告未作整改，也难以进行整改，应给其一定的补偿，故诉至法院，请求依法解决。另查明，2012年6月1日至2012年8月25日期间，对“兴想花园”项目进行了住宅工程质量分户验收，各项验收内容为合格，后经勘察、设计、监理、开发商、施工单位五方共同验收，兴想公司开发的“兴想花园”4号楼竣工验收合格，于2012年9月7日取得了《竣工验收报告》。以及于2012年10月12日委托成都市新都区兴房测绘有限责任公司对“兴想花园”项目进行了房屋面积测绘，并取得了《四川省房屋面积测绘报告》。2012年10月20日，兴想公司通过邮寄方式向各业主寄送《交房通知书》、《收房须知》、《收费一览表》，又于2012年10月23日在《成都商报》刊登“兴想花园”交房公告。在兴想公司向各业主交付房屋时，因“兴想花园”小区配套工程及外墙装饰等存在质量问题，应成都市新都区房管局的要求，停止交房，全面进行整改，并于2012年11月7日向各位业主发出《兴想花园暂停交房通知》，通知的具体内容是：兴想公司已于2012年10月30日前开始交房事宜，但由于小区配套工程及外墙装饰等存在质量问题，“兴想花园”项目并未达到国家认可的交房条件，应成都市新都区房管局的要求，停止交房，兴想公司将全面进行整改，经兴想公司慎重考虑，抱歉的通知业主，暂停交房（具体交房时间，届时书面告知）。因整改延期交付，给业主造成的损失，将按与业主签订的购房合同给予违约赔偿。以及在2012年12月3日发出公告，公告暂停交房，待项目达到综合验收合格后再交房，按《商品房买卖合同》有延期的，按合同约定执行。在此之后，兴想公司又因“兴想花园”项目工程中擅自更改施工图设计文件的行为，违反了《四川省建筑管理条例》第四十条的规定和在新都区大丰街办赵家社区开发建设“兴想花园”楼盘的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十七条的规定，分别受到成都市新都区城乡建设局和成都市新都区规划管理局的行政处罚。兴想公司对上述问题进行整改后，于2013年6月28日取得了验字第510114201350064号《建设工程规划合格证》，后兴想公司开发的“兴想花园”项目通过竣工验收备案，并于2013年9月12日取得了《竣工验收备案书》，兴想公司在取得备案书后，即在“兴想花园”售楼部公告栏张帖了该备案书，并再次要求各“兴想花园”各业主办理收房手续。此后于2013年10月11日，原告李昌均收房入住。再查明，兴想公司所开发的商品房“兴想花园”项目，购买住宅用房的业主共有901户，其中向829户业主交房（包括本案原告李昌均），72户未交房。因外立墙面等问题，交房业主代表提出进行统一整改的事宜，为此2012年12月5日兴想公司召开会议，参会人员有区房管、区质监站、区规划局、大丰街道、12名业主代表、兴想公司两名工作人员，在参会人员的共同商决下，对上述问题形成了《会议纪要》。在整改过程中，兴想公司与689户业主（其中有10户系此次集团诉讼案件的当事人）经协商达成了一份《协议书》，该协议书载明业主同意兴想公司不再对外立面感官等进行整改，并对现有外立面感官等无异议；兴想公司按合同建筑面积包干补偿业主30元/㎡，业主同意该款项用于抵扣物业费（2013年7月1日到2015年4月5日），由兴想公司统一拨付给物业公司；该协议作为双方已签订的《商品房买卖合同》、补充协议等相关合同中由兴想公司承担的所有条款违约责任的最终处理协议。协议书生效后，业主不得再向兴想公司主张《商品房买卖合同》及补充协议等中的任何违约补偿或要求兴想公司用现金形式支付该协议第二条的违约金……。以及被告兴想公司案件审理过程中，向本院递交了反诉状，其理由是李昌均逾期付款及逾期未签署房屋交接清单视为业主已收房且诉争房屋已验收合格，要求李昌均承担逾期付款违约金及逾期收房的房屋保管费。本院认为，被告兴想公司是否违约交房是本案诉争的焦点，而被告的反诉请求是建立在李昌均业已收房构成违约（被告未违约）的前提下提起的诉讼，不符合相关法律的规定，故本院未受理被告的反诉请求。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效成立的合同，双方当事人均按合同的约定全面履行各自的义务。1.关于兴想公司是否应承担逾期交房的违约责任的问题。本案中，兴想公司所要交付的房屋虽然符合了双方当事人合同中所约定的交付条件，兴想公司也在合同约定的期限内通知原告履行交接房的手续，但实际情况是兴想公司未在合同约定的2012年10月30日前与原告办理房屋的交接手续。兴想公司在履行交房义务的过程中，首先因小区配套工程及外墙装饰等存在质量问题，被成都市新都区房产管理局责令进行整改，并暂停交房手续，即在合同约定的期限内被告已不能履行房屋的交付义务，后又因开发建设“兴想花园”楼盘违反了《四川省建筑管理条例》第四十条和《中华人民共和国城乡规划法》第四十七条的规定，分别被成都市新都区城乡建设局和成都市新都区规划管理局行政处罚，于2013年9月12日才通过竣工验收备案，在取得《竣工验收备案书》后才再次要求各业主办理收房手续，因存在合同约定的交付条件外的其他问题，兴想公司未在合同约定的期限内2012年10月30日前向原告交付房屋，后又延至2013年9月12日才再次履行交房义务，实际已逾期交房10个月有余，应视为兴想公司未按约履行交房义务，该逾期交房的行为已构成违约，故兴想公司应对此承担违约责任。2.违约金的认定。李昌均所主张的违约金是按已付房款为基数，按逾期天数的日万分之三计算，首先李昌均所主张的违约金无合同依据，因双方当事人签订的合同中对逾期交房的违约责任约定为：“逾期超过90日后，出卖人应当按照买受人全部已付款的日0.15‰向买受人支付违约金，合同继续履行。”，其次李昌均所主张的违约金无事实依据，其未提供充分证据证明兴想公司逾期交房给其造成的损失，以及兴想公司认为李昌均所主张的损失畸高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案案涉房屋已具备交付条件，兴想公司在合同约定的期限内通知李昌均办理房屋交接手续，以及在整改完毕后再次通知李昌均收房，李昌均且已收房入住，考虑到兴想公司在合同履行过程中的积极态度，和合同实际履行的情况，以及兴想公司所开发的商品房“兴想花园”项目，涉及业主有901户，就兴想公司在履约过程存在的问题，其中有689户业主统一与兴想公司达成了按合同建筑面积包干补偿30元/㎡的协议，综合以上因素，故对李昌均所主张的违约金酌情认定为3800元。3.关于李昌均以兴想公司预售商品房所在项目公共部分中外墙立面、全民健身场地、容积率、建筑密度不符合要求，据此主张赔偿金13860元的诉讼请求。首先双方签订的合同中未对李昌均认为的公共部分中外墙立面、全民健身场地、容积率、建筑密度如不符合要求，兴想公司应作相应赔偿的约定，其次李昌均所提交的证据不足以证明其主张，且本案中已查明，兴想公司所开发的“兴想花园”项目规划验收合格，取得了《规划验收合格证》，也通过了综合备案验收，取得了《竣工验收备案书》，故李昌均的此项诉讼请求，理由不充分，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告成都兴想房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李昌均支付违约金3800元；二、驳回原告李昌均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费435元（已减半收取），由被告成都兴想房地产开发有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行上述付款义务时，一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 严振波二〇一三年十二月六日书记员 王 莉 关注公众号“”