（2013）历城民初字第84号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-05-06
案件名称
陈瑾与山东七里堡置业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈瑾,山东七里堡置业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2013）历城民初字第84号原告（反诉被告）陈瑾，女，生于1977年1月23日，汉族，中国建设股份有限公司济南历城支行职工，住济南市。原告委托代理人何培洁（特别授权代理），系北京市大成（济南）律师事务所律师。反诉被告委托代理人华勇（一般授权代理），男，生于1966年12月19日，汉族，住济南市。被告（反诉原告）山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。法定代表人冯艳华，总经理。委托代理人王辉、来银萍（均系特别授权代理），均系山东豪才律师事务所律师。原告陈瑾因与被告山东七里堡置业有限公司（以下简称山东七里堡置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月8日立案受理后，被告山东七里堡置业公司在答辩期内提出管辖权异议。本院于2013年2月1日作出（2013）历城民初字第84-1号民事裁定书，裁定驳回被告山东七里堡置业公司对本案提出的管辖权异议。被告山东七里堡置业公司不服，提起上诉。济南市中级人民法院于2013年5月7日作出（2013）济中立终字第184号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2013年8月28日公开开庭进行了审理。原告陈瑾及委托代理人何培洁，被告山东七里堡置业公司的委托代理人王辉、来银萍到庭参加诉讼。因被告山东七里堡置业公司提起反诉，本院依法于2013年11月14日公开开庭进行合并审理。反诉原告山东七里堡置业公司的委托代理人王辉、来银萍，反诉被告陈瑾及委托代理人华勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑾诉称：2011年1月19日，原被告签订车位租赁合同，约定被告将其拥有的惠风居车位一个租赁给原告使用，租赁期为70年，租金共计7万元。合同签订后，原告如约支付了7万元租金。根据合同法规定，租赁合同的期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。故被告应当返还超出的50年的车位租赁费5万元。请求法院判令被告返还车位租赁费5万元，诉讼费由被告承担。针对其诉讼请求，原告陈瑾向本院提供如下证据：车位租赁合同、单据、告知函。被告山东七里堡置业公司辩称：一、原告未按租赁合同履行合同义务，已构成严重违约，被告有权解除双方签订的租赁合同。二、原告无权要求被告返还车位租赁费，根据合同约定，双方租赁期限共计70年，年租金为7万元，原告只交付了首年年租金后，剩余租金一直拖欠，截止2013年8月28日，原告已拖欠租金112777元。根据合同法的规定，被告有权解除合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告山东七里堡置业公司反诉称：2011年1月19日，反诉原告与反诉被告签订车位租赁合同。合同约定：租赁期限为2011年1月19日至2079年2月19日，该物业全年租金共7万元，由反诉被告于2011年1月19日一次性支付给反诉原告。反诉原告依约将车位交付反诉被告使用，但反诉原告一直未支付2012年1月19日至今的租金。请求法院判令：1、解除双方签订的车位租赁合同；2、反诉被告向反诉原告支付租金112777元（截至2013年8月28日），自2013年8月29日起至反诉被告实际返还车位之日止的租金，按日191.78元计算；3、反诉费用由反诉被告承担。针对其反诉请求，反诉原告山东七里堡置业公司提供车位租赁合同1份，拟证明双方合同签订的时间、标的、租赁期限、租金的支付方式及支付标准。反诉被告陈瑾针对反诉辩称：合同约定的租金是全部租金7万元，双方没有年租金为7万元的意思表示。对于小区内能够买卖的车位标准为10万元使用70年，而反诉被告租赁一个车位却要一年的租金为7万元，这不符合常理和商业习惯，因此，合同所写的“全年租金”属于笔误，应是全部租金。反诉原告的理由不能成立，应予驳回。经审理本院认定：2011年1月19日，原告陈瑾与被告山东七里堡置业公司签订车位租赁合同。合同约定：被告山东七里堡置业公司作为甲方，原告陈瑾作为乙方。甲方将其拥有的坐落惠风居车位一个（号码为231）租赁给乙方使用。该物业租赁期共70年，租赁期限为2011年1月19日至2079年2月19日。该物业全年租金共7万元，由乙方于2011年1月19日一次性支付给甲方。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为停车使用。上述合同签订后，原告陈瑾于当日向被告山东七里堡置业公司支付租金7万元，被告山东七里堡置业公司为原告陈瑾出具了收据。原告陈瑾主张该租金7万元系整个租赁期限内的全部租金，因合同法规定的租赁期限最长不能超过20年，故原告应向被告支付20年的租金计2万元，超出的5万元，被告应予返还；被告山东七里堡置业公司则主张租金7万元系一年的租金价格，按照合同约定原告应每年向被告支付7万元至租期届满，因原告两年未按期交纳租金，故被告要求解除双方签订的租赁合同，并要求原告支付自2012年1月19日至2013年8月28日的租金计112766.94元（7万元÷365天×588天）。上述事实，由原、被告提供的证据及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案原告陈瑾与被告山东七里堡置业公司签订的车位租赁合同约定的租赁期限为70年，不符合上述法律规定，因此，超出的50年无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应予返还。本案争议的焦点是合同约定的租金7万元是全部租金的价格还是每年的租金价格。原告主张是全部租金，被告则辩称是每年租金。本院认为，原被告签订的租赁合同中表述的是“该物业全年租金共7万元，由乙方于2011年1月19日一次性支付给甲方”，根据该合同的字面意思，租金的支付方式为2011年1月19日一次性支付，没有关于每年支付租金期限的约定，结合同小区内买卖车库的市场价格，可以认定合同中约定的“全年租金”应理解为全部租金。故被告的抗辩理由不能成立，其应返还超出部分的租金，即50年的租金计5万元。因反诉原告主张的反诉被告不按期支付租金的理由不能成立，故反诉原告主张解除租赁合同及要求反诉被告支付租金的反诉请求，没有合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈瑾租金5万元。二、驳回反诉原告山东七里堡置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告山东七里堡置业有限公司负担；反诉费1278元，由反诉原告山东七里堡置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 张金芳审 判 员 赵 静人民陪审员 蔡笑琳二〇一三年十二月六日书 记 员 王百丽 来自