（2013）宁民终字第2658号

裁判日期: 2013-12-06

公开日期: 2014-01-20

案件名称

于峰与陈世友、谢士康等商品房销售合同纠纷民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

于峰,陈世友,谢士康,梁吉凤

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁民终字第2658号上诉人（原审原告）于峰。委托代理人季胜英。委托代理人辛超，江苏东南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈世友。被上诉人（原审被告）谢士康。委托代理人张金明、侯钟鲁，江苏天淦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）梁吉凤。上诉人于峰因与被上诉人陈世友、谢士康、梁吉凤房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2011）江宁汤民初字第413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月28日公开开庭进行了审理。上诉人于峰及其委托代理人季胜英、辛超，被上诉人谢士康及其委托代理人张金明、侯钟鲁到庭参加诉讼。被上诉人陈世友、梁吉风经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。于峰原审诉称，2004年5月9日，其与陈世友签订《荟友浴室转让协议》1份，协议约定，陈世友将位于悦民公寓的荟友浴室的1008㎡房屋、714㎡土地（证号：012418074）及房屋内外相关设施转让给其，转让价为人民币125万元；并约定双方不得违约，否则应支付违约金人民币70万元。协议签订后，其按约支付陈世友人民币80万元，后又以陈世友应付其的租金抵付26万元，合计已付陈世友106万元，尚欠陈世友19万元。陈世友收款后将上述房屋及土地交付给其，其已实际居住和使用上述房屋及土地。但此后陈世友一直拒绝为其办理上述房屋及土地的过户手续。2009年8月，陈世友与谢士康恶意串通，在明知涉案房屋及土地已经出售给其的情况下，以明显低于市场价的价格将涉案房屋及土地转让给谢士康并办理了过户手续（房屋所有权证号为JN00116102），故陈世友与谢士康之间签订的房屋买卖合同无效。综上，要求：1、判令陈世友与谢士康之间签订的房屋买卖合同无效并撤销编号为JN00116102号的房屋所有权证；2、确认涉��房屋及土地归其所有并办理过户手续；3、判令陈世友、谢士康承担本案的诉讼费用。陈世友原审辩称，1、其与于峰2004年5月9日签订《荟友浴室转让协议》时尚未取得涉案房屋的所有权证件，故该协议无效；2、其与于峰签订的《荟友浴室转让协议》并非其真实意思表示，名为转让，实为融资；3、其与谢士康之间房屋买卖也不是真实的买卖关系，其因工程款需要，向谢士康高息借贷，约定月利息8%，其与谢士康之间属于非法借贷关系，在房产局签订的买卖契约系案外人钱某某与谢士康签订的，其本人并不在现场，故其与谢士康之间的房屋买卖关系也应当认定为无效；4、涉案房屋及土地属于夫妻共同财产，其处分夫妻共同财产时，第三人并不知情，故其处分涉案房屋及土地均属于无效行为。综上，要求驳回于峰的诉讼请求。谢士康原审辩称，1、于峰与陈世友之间��买卖关系不成立，当时涉案房屋尚未办理产权证，且该买卖关系并非是陈世友真实的意思表示；2、其与陈世友之间的买卖合同合法有效，双方已履行完毕并办理了房屋产权过户手续。其与陈世友签订买卖合同时并不知道陈世友与于峰之间是否有买卖关系，双方不存在恶意串通的情况。其与陈世友所签订的购房协议中约定的房屋总价为163万元，双方为了合理避税，在交房产部门备案的买卖契约中约定的房屋总价为150万元。过户时其还负担了本应由陈世友负担的营业税、土地使用费、交易手续费等合计250133元。3、其与陈世友并不存在非法借贷关系，其与陈世友系朋友关系，其为了帮助陈世友，陆续向陈世友借款125万元，口头约定利息为年息8%，上述借款均有相关给付凭证予以证明，后来，陈世友无力偿还借款，将涉案的房屋及土地出售给其，通过协商将上述借款转化��购房款。综上，其为取得涉案房屋所有权实际支付了1880133元，该价格是合理的，且其并未与陈世友恶意串通。于峰的主张没有事实和法律依据，要求驳回于峰对其的诉讼请求。第三人梁吉凤原审辩称，其与陈世友系夫妻关系，涉案的房屋及土地系夫妻共同财产，其仅知道陈世友在外做工程，用涉案的房屋及土地抵押周转了几笔借款，其对陈世友与于峰、谢士康之间的买卖关系均不知情，陈世友在其不知情的情况下，擅自处分夫妻共同财产，其处分行为应当认定为无效行为。综上，要求驳回于峰的诉讼请求。原审法院经审理查明，陈世友与梁吉凤系夫妻关系。南京市江宁区麒麟荟友浴室（以下简称荟友浴室）系陈世友投资开办的个人独资企业，拥有位于南京市江宁区麒麟街道悦民路悦民公寓的二层楼房1幢（原房屋所有权证号为：江宁房权证东山字第J000384**号）的所有权。2004年5月9日，于峰与陈世友签订《荟友浴室转让协议》1份，协议约定，陈世友将上述荟友浴室的房屋产权、土地使用权及房屋内外相关设施转让给于峰，房屋面积为1008㎡、土地面积为714㎡（证号：012418074），转让总价为人民币125万元；付款方式为协议签订时付70万元，余款55万元在陈世友将转让后的房产证、土地证及相关工商税务、水、电证等交给于峰时付清；房屋交付时间为签订协议后交付二楼钥匙及设备，2004年8月底交付一楼浴室及设备；陈世友应为于峰办理房屋及土地过户手续并承担过户费用；双方不得违约，否则应支付违约金人民币70万元。协议签订后，于峰于2004年5月9日给付70万元，于同年6月11日给付10万元。2004年9月1日，于峰与陈世友签订租赁合同1份，约定将上述荟友浴室一楼租给陈世友开办浴室，期限为4年。2009年10月27日，于峰与陈世友签订��正声明1份确认上述租赁合同约定的4年租金总额应为26万元，并同意从于峰应付陈世友的购房款中扣除。同年11月8日，陈世友出具收款说明1份给于峰，确认已收到于峰购房款合计106万元。陈世友收款后已将涉案房屋交付给于峰使用，但一直未按约将涉案房屋过户给于峰。另查明，陈世友因资金周转需要，数次向谢士康借款。谢士康于2008年5月21日、2008年7月8日、2008年8月26日、2009年2月25日以现金的方式分别出借给陈世友12万、18万、5万、17万、2009年1月20日谢士康又以本票的方式出借给陈世友65万，为保证借款资金的安全，陈世友于2009年1月20日将涉案的房屋抵押给谢士康，抵押金额为150万元，并办理了抵押登记。后，因陈世友无力归还借款，经与谢士康协商，将上述借款转为购房款，2009年8月4日，为补足借款与购房款的差额，谢士康以现金的方式支付给陈世友购房款8��元。双方于2009年8月5日签订购房协议1份，协议约定，陈世友将涉案房屋出售给谢士康，总价为163万元；为合理避税，双方约定在向房产局申报契税时将房价填写为150万元，陈世友已经收取购房款为125万元，余款38万元，待陈世友搬空并交付该房屋且结清水电费时，一次性付清。同年8月6日，因陈世友无法到现场，谢士康与陈世友授权的经公证的委托人钱富春在房产局签订房地产买卖契约后将涉案房屋过户给谢士康并领取了房屋所有权证（证号为：JN00116102）。在房屋过户时谢士康还负担了的营业税、土地使用费、交易手续费等合计250133元。再查明，涉案房屋于2006年10月31日初次登记取得房屋所有权证（证号为：江宁房权证东山字第J000384**号），陈世友于2007年1月22日、2007年4月28日、2008年1月29日，2009年1月20日四次将涉案房屋抵押给他人（包括2009年1月20日抵押给谢士康），抵押金额分别为40万、20万、70万、150万。2009年12月，于峰曾向原审法院提起诉讼。审理中，于峰申请对涉案房屋在2009年7月时的价格进行鉴定，原审法院依法委托江苏大新房地产地价评估有限公司对涉案房屋2009年7月时的价格进行评估，结论为涉案房屋在2009年7月30日的市场价值为221万元。2011年7月，于峰再次向原审法院提起诉讼，审理中，于峰就其所称的谢士康与陈世友存在恶意串通行为的主张，未提供充分证据。第三人梁吉凤亦未提供其对陈世友处分涉案房屋及土地时，其不知情的相关证据。因双方意见不一，致调解不成。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应��按照约定履行自己的义务。于峰与陈世友于2004年5月9日签订《荟友浴室转让协议》系双方真实意思的表示，合法有效。双方签订《荟友浴室转让协议》时，虽然涉案房屋未取得房屋所有权证，但2006年10月31日涉案房屋初次登记取得房屋所有权证，至2009年8月6日涉案房屋过户给谢士康时，在长达近三年的时间内，于峰未积极主张自己的权利，又因陈世友的恶意行为，导致涉案房屋过户给谢士康，致使合同目的未实现，因陈世友的恶意行为导致于峰的损失，于峰可另案起诉。陈世友辩称，其与于峰签订《荟友浴室转让协议》，名为买卖，实为融资行为，因未提供证据予以证明，原审法院不予采信。陈世友与谢士康于2009年8月5日签订购房协议亦系双方真实意思表示，合法有效。理由如下：1、谢士康购买涉案房屋支付的对价未明显低于市场价格；2、谢士康提供相关证据��明其出借给陈世友的资金并非高息借贷，且陈世友未提供证据证明双方之间系非法借贷关系；3、谢士康在购买涉案房屋时，该房屋一层荟友浴室由陈世友经营，且房屋所有权证载明陈世友曾经三次将涉案房屋抵押他人，谢士康有理由相信陈世友系涉案房屋的所有权人。综上，涉案房屋已经过户给谢士康，物权发生了转移，谢士康为善意第三人。关于于峰所称的谢士康与陈世友存在恶意串通行为，其二人签订的房屋买卖合同无效的主张，因于峰提供的证据不能充分证明其主张，故对于峰的该项主张，原审法院不予支持。对于峰要求撤销编号为JN00116102号的房屋所有权证的主张及要求陈世友为其办理涉案房屋的产权过户手续并负担过户费用的主张，因与法律规定不符，原审法院不予支持。对陈世友辩称，其与谢士康之间系非法借贷关系，双方之间的买卖关系并非其真实意思的表示，因陈世友未提供证据证明，故对陈世友的该项辩称意见，原审法院亦不予采纳。对梁吉凤辩称其对陈世友与于峰、谢士康之间的买卖关系均不知情，陈世友在其不知情的情况下，擅自处分夫妻共同财产，其处分行为应当认定为无效行为，因未提供证据，原审法院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百零六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回于峰的诉讼请求。原审案件受理费10800元，由于峰负担。于峰不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人于峰与被上诉人陈世友于2004年签订的《荟有浴室转让协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效。协议签订后上诉人给付陈世友购房款80万元，并将一楼房屋出租给陈世友，租期4年，租金26万元充抵购房款。陈世友于2009年11月确认收到上诉人购房款合计106万元。上诉人已履行了合同义务。二、被上诉人陈世友与被上诉人谢士康2009年8月5日签订的购房协议违反法律规定，该协议无效。被上诉人陈世友因工程资金紧张陆续向被上诉人谢士康借高息贷款，无法还清高息贷款，谢士康在明知涉案房屋已出卖给上诉人的情况下，又与陈世友签订购房协议，在陈世友未到房产局的情况下，一手操办将涉案房屋以明显低于市场价值70%的价格过户至其名下，违反法律规定，协议无效。综上，原审法院认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决，改判陈世友与谢士康之间签订的房屋买卖合同无效，由被上诉人承担本案全部诉讼费用、律师代理费。被上诉人谢士康辩称，上诉人系以买房之名行借款之实，对涉案房屋不享有合法权益。上诉人对案涉合同主张无效或者撤销没有法律依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审认定的事实一致。二审阶段，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。2004年5月9日，上诉人于峰与被上诉人陈世友签订《荟有浴室转让协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行。合同签订后，上诉人于峰给付被上诉人陈世友购房款80万元，被上诉人陈世友将涉案房屋交付给上诉人于峰出租经营，虽然双方未办理产权过户手续，但上诉人于峰对涉案房屋享有合法债权，并依法享有主张物权的权利。在上诉人于峰占用、使用涉案房屋五年多后，被上诉人陈世友于2009年8月6日又与被上诉人谢士康签订房地产买卖契约，并将涉案房屋权属过户至被上诉人��士康名下，被上诉人陈世友与被上诉人谢士康签订的协议是否是当事人真实意思表示，是否存在恶意串通，损害上诉人于峰利益，是确定双方间房屋买卖合同效力的关键所在。对此，本院认为，一、涉案房屋经原审法院委托评估价格为221万元，被上诉人谢士康与陈世友在房产部门办理该房屋产权过户时价格为150万元，明显低于市场价格。即使按照双方2009年8月5日签订的购房协议约定的购房价格163万元，也较大幅度地低于市场价格，有悖常理。二、被上诉人谢士康与被上诉人陈世友间的房屋买卖系以房充抵借款，被上诉人陈世友在原审中陈述双方间系非法借贷，出售涉案房屋并非其真实意思表示。虽然被上诉人谢士康不予认可，但双方间借款除2009年1月20日的本票65万元外，其余均为现金给付，被上诉人谢士康未能提供充分证据证明双方间的现金借款不存在非法借贷��情况，并已足额给付被上诉人陈世友。三、涉案房屋已交付上诉人于峰出租经营多年，被上诉人谢士康仍与被上诉人陈世友签订购房协议，也与常理不符。综上，本院认定被上诉人陈世友与被上诉人谢士康间的房屋买卖系恶意串通损害上诉人于峰利益的行为，上诉人于峰要求确认被上诉人陈世友与被上诉人谢士康间的房屋买卖合同无效，本院依法予以支持。原审判决有误，本院依法予以纠正。上诉人于峰要求被上诉人承担本案律师代理费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院（2011）江宁汤民初字第413号民事判决；二、被上诉人陈世友与被上诉人谢士康于2009年8月5日签订的购房协议及2009年8月6日签订的房地产买卖契约无效。三、驳回上诉人于峰的其它诉讼请求。一审案件受理费10800元，由陈世友负担5400元，由谢士康负担5400元。二审案件受理费10800元，公告费600元，由陈世友负担6000元，由谢士康负担5400元。本判决为终审判决。审　判　长　　杨　文审　判　员　　舒晓艺代理审判员　　左自才二０一三年十二月六日书　记　员　　冯　超微信公众号“”