（2012）东一法民一初字第10096号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-08-29
案件名称
东莞市美多物业管理有限公司与东莞市莹彩新天地实业投资有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市美多物业管理有限公司,刘卫勇,东莞市莹彩新天地实业投资有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第四百零三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2012）东一法民一初字第10096号原告东莞市美多物业管理有限公司，住所地：东莞某。法定代表人杨贵德。委托代理人谢晓华，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，系原告东莞市美多物业管理有限公司的员工。被告刘卫勇，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，委托代理人马成、李睿智，分别系广东莞泰律师事务所律师、律师助理。第三人东莞市莹彩新天地实业投资有限公司，住所地：东莞某。法定代表人龙秀文。委托代理人陈子贤、陈佩君，分别系广东格雷兄弟律师事务所律师、律师助理。原告东莞市美多物业管理有限公司（以下简称美多公司）诉被告刘卫勇、第三人东莞市莹彩新天地实业投资有限公司（以下简称莹彩公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨小可担任审判长，与审判员黄思亮、人民陪审员邓爱容组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审判。原告的委托代理人谢晓华，被告的委托代理人马成、李睿智，第三人的委托代理人陈子贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美多公司诉称，原、被告于2009年5月21日签订了《东方新天地A区一层36号铺商租赁合同书》。合同履行期间，被告向原告申请从A1-36铺换到A1-18铺，于2011年5月30日签订了《东方新天地A区一层18号铺商租赁合同书》，但被告以经济困难，经营状况不佳为由拖欠费用，原告为了表示对被告的支持，决定租金先按500元每月收取，待被告经营状况好转时，再补交按合同原价租金与500元／月差价之间的差额。被告共拖欠原告使用费29542.58元、管理费1617.11元、电费33元、水费2.8元，合计人民币31195.49元，原告在2012年1月及2月份多次向被告催还欠款，但最终催还无果。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告使用费29542.58元、管理费1617.11元、电费33元、水费2.8元，合计人民币31195.49元。2、本案的诉讼费由被告承担。被告刘卫勇辩称，1、物业租赁合同的双方应该是被告与案外人莹彩公司而非被告与原告美多公司，本案原告诉讼主体不适格。2、原告美多公司在本案中的诉讼理由与（2012）东一法民一初字第3048号案件中的答辩理由雷同，原告美多公司再次提起诉讼违背了“一事不再审”的原则。3、被告不仅没有拖欠原告美多公司租金以及任何费用，也不欠第三人莹彩公司租金以及任何其他费用。请合议庭驳回原告的诉讼请求。第三人莹彩公司答辩称，与第三人的申请书一致。第三人莹彩公司申请称，案涉商铺为莹彩公司兴建并委托美多公司经营管理，美多公司以自己名义于2011年5月30日与刘卫勇签订《东方新天地商铺租赁合同书》，将东方新天地项目A区一层18号铺出租给刘卫勇，后刘卫勇起诉美多公司，要求解除租赁合同，退回押金等，法院受理该案［案号：（2012）东一法民一初字第3048号］后，追加了莹彩公司作为共同被告，并判决莹彩公司退回刘卫勇押金，该案上诉后，东莞市中级人民法院以（2013）东中法民一终字第521号判决书判决维持原判。因此，莹彩公司作为案涉《东方新天地商铺租赁合同书》的权利义务承担者，刘卫勇实际使用案涉商铺，应向莹彩公司支付拖欠的使用费29542.58元、管理费1617.11元、电费33元、水费2.8元，合计人民币31195.49元。根据民事诉讼法的有关规定，莹彩公司依法申请参加诉讼，申请事项如下：1、请求准许莹彩公司作为第三人参加诉讼。2、请求判令刘卫勇向莹彩公司支付使用费29542.58元、管理费1617.11元、电费33元、水费2.8元，合计人民币31195.49元。原告美多公司对第三人的申请辩称，与原告的起诉状一致。被告刘卫勇对第三人的申请辩称，未欠第三人任何费用。经审理查明，2011年5月30日，刘卫勇与美多公司签订《东方新天地商铺租赁合同书》和补充协议，合同书约定美多公司将位于东莞市寮步镇“东方新天地”项目A区一层18号商铺出租给刘卫勇，期限从2009年5月21日至2012年5月20日；租金第一年为2565元／月，第二年为2821元／月，第三年为3104元／月，刘卫勇须于每月5号前支付当月租金；刘卫勇在签订本合同时应向美多公司支付定金7000元，该定金由美多公司保管，合同期满退还刘卫勇；如因美多公司之过错由刘卫勇解除合同的，美多公司应向刘卫勇支付双倍定金，并赔偿原告其他合理的经济损失。补充协议约定，刘卫勇在合同期内连续六天未正常营业的，视为私自放弃该商铺，美多公司视刘卫勇违约并有权通过法律途径追缴拖欠租金；美多公司从2010年11月1日起至2011年6月30日止按2010年10月31日发出的租金优惠《通知》收取租金。刘卫勇于当日向美多公司支付了定金7000元、水电周转金1000元。刘卫勇与美多公司均确认双方于2009年5月21日签订过一份租赁合同，合同约定的租赁物是A1-36号商铺，后由于刘卫勇申请将租赁物更换为案涉商铺，因此双方在2011年5月30日签订了案涉的《东方新天地商铺租赁合同书》。刘卫勇与美多公司确认水电周转金系交纳水电费的押金。刘卫勇实际使用案涉商铺至2012年2月底。2012年3月27日，刘卫勇向本院起诉美多公司、莹彩公司要求解除租赁合同和退回押金。本院于2012年9月21日作出（2012）东一法民一初字第3048号民事判决，判决内容为：一、确认刘卫勇与美多公司签订的《东方新天地商铺租赁合同书》无效。二、限莹彩公司于本判决生效之日起三日内向刘卫勇退还定金7000元、水电周转金1000元。三、驳回刘卫勇的其他诉讼请求。后莹彩公司提起上诉，东莞市中级人民法院于2013年4月15日作出（2013）东中法民一终字第521号民事终审判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，美多公司与莹彩公司主张案涉商铺属第三人莹彩公司所有。美多公司同意所有费用由莹彩公司收取，美多公司与莹彩公司是关联公司，股东是同一伙人。刘卫勇称美多公司于2012年2月28日通过收废品的人利用备用钥匙打开了案涉商铺的门，搬空了商铺里的物品，其使用到此为止。直到其离开，双方租金为500元，所有租金已付清，刘卫勇提供东方新天地收款收据拟证明上述事实。美多公司与莹彩公司对刘卫勇的上述陈述予以否认，美多公司与莹彩公司对收款收据的真实性予以确认，但美多公司认为刘卫勇只交了一部份租金，还有未交的，管理费和租金只交了当月的一部分。莹彩公司认为该证据不能证明刘卫勇已付清相关费用，仅能证明刘卫勇已付款项。美多公司与莹彩公司主张莹彩公司委托美多公司进行东方新天地项目的招商、经营和管理，包括委托美多公司出租商铺。刘卫勇表示美多公司只是代理方，与美多公司不存在租赁合同关系，物业业主是莹彩公司。美多公司提供一份由东莞市寮步镇人民政府出具的《关于东方新天地立项建设的意见》，内容为莹彩公司的“东方新天地”项目的选址地块符合《寮步镇土地控制性详细规划》、《寮步镇城市发展总体规划》，该项目符合《寮步镇商业网点规划》，可予立项建设。美多公司提供一份由东莞市寮步资产经营管理有限公司出具的《证明》，内容为位于东莞市寮步镇石大路市民广场东端、东方商业街东北端一块22193平方米商业用地是该公司出租给莹彩公司，该物业是莹彩公司自建经营，非违法建筑，该证明用于招商使用。刘卫勇在庭审中认为没有欠管理费及使用费，其确认有电费33元和水费2.8元未支付，但认为应交给莹彩公司。另查明，案涉商铺所在的东方新天地A区经东莞市公安消防局验收基本具备使用条件，但被告莹彩公司未按建筑工程消防验收意见书的要求申报开业前消防安全检查。案涉商铺没有办理房地产权证、建设工程规划许可证。以上事实，有原告美多公司提供的《东方新天地商户更名审批表》、《东方新天地商铺租赁合同书》、东方新天地交费通知单（2012年1月11日发出）、东方新天地交费通知单（2012年2月1日发出）、欠费清单、《证明》、《关于东方新天地立项建设的意见》、《证明》、补充协议、收款收据、水费发票、电费发票、（2013）东中法民一终字第521号民事判决书，被告刘卫勇提交的（2012）东一法民一初字第3048号民事判决书、东方新天地收款收据，第三人莹彩公司提供的《建筑工程消防验收意见书》、《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》（备案编号18010024）、东莞市已建房屋登记备案回执、《土地租赁合同》及补充协议之一，及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉商铺既未取得房地产产权证，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的商铺。因此，美多公司与刘卫勇签订的《东方新天地商铺租赁合同书》应为无效合同。因美多公司与莹彩公司及刘卫勇均确认莹彩公司是案涉商铺的所有权人，故本院认定涉案的商铺是由莹彩公司委托美多公司出租。美多公司以自己的名义与刘卫勇签订商铺租赁合同，莹彩公司应作为相对人向刘卫勇主张权利。其一，关于场地使用费的问题。因刘卫勇一直占有使用莹彩公司的商铺至2012年2月，虽然案涉的《租赁合同》无效，但刘卫勇应当向莹彩公司支付截至搬离案涉物业之日止的场地使用费。刘卫勇主张每月的租金是500元，且其已全部支付完使用费和管理费，并提供（2012）东一法民一初字第3048号民事判决书、东方新天地收款收据等证据予以证明其主张。美多公司与莹彩公司对该证据的真实性予以确认，但认为该证据只能证明刘卫勇已付款项，不能证明刘卫勇已付清相关费用。本院认为，从刘卫勇提供的经美多公司与莹彩公司确认的东方新天地收款收据显示：租金500元，管理费250.86元，刘卫勇最后向美多公司交的租金及管理费是2012年1月份。故本院认定案涉商铺每月的场地使用费为500元及管理费250.86元。因刘卫勇实际使用案涉商铺至2012年2月底，且刘卫勇亦确认没有支付2012年2月的场地使用费及管理费，故对刘卫勇抗辩称已支付清场地使用费及管理费的意见，本院不予采信。故刘卫勇应向莹彩公司支付2012年2月的场地使用费500元及管理费250.86元。对莹彩公司请求刘卫勇支付场地使用费500元及管理费250.86元的诉讼请求，本院予以支持。超出部分的诉请，本院不予支持。其二，关于水电费。因刘卫勇在庭审中确认有电费33元和水费2.8元未支付，且认为应交给莹彩公司，本院予以确认。故刘卫勇应向莹彩公司支付电费33元和水费2.8元。对莹彩公司请求刘卫勇支付电费33元和水费2.8元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告刘卫勇于本判决生效之日起三日内向第三人东莞市莹彩新天地实业投资有限公司支付场地使用费500元、管理费250.86元、电费33元、水费2.8元。二、驳回原告东莞市美多物业管理有限公司的全部诉讼请求。三、驳回第三人东莞市莹彩新天地实业投资有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费580元，原告美多公司已预交，由原告美多公司承担，第三人申请费290元、保全费110元，第三人莹彩公司已预交，由第三人莹彩公司承担承担388元，被告刘卫勇承担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长 杨小可审 判 员 黄思亮人民陪审员 邓爱容二〇一三年十二月六日书 记 员 邱桂珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据.当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第1页共3页 搜索“”