（2013）相民初字第1900号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2015-01-09
案件名称
许斌与陈洁、陈月华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许斌,陈洁,陈月华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十一条，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2013）相民初字第1900号原告许斌。委托代理人丁红梅、庄景武，江苏永德律师事务所律师。被告陈洁。被告陈月华。两被告共同委托代理人韩建军，江苏正盛律师事务所律师。原告许斌与被告陈洁、陈月华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理，由审判员乔宁宁适用简易程序独任审判，于2013年9月14日、11月4日两次公开开庭进行了审理。原告许斌的委托代理人丁红梅（第一次到庭）、庄景武（第二次到庭）、被告陈洁及两被告的共同委托代理人韩建军（第二次到庭）到庭参加诉讼。被告陈月华第一次庭审经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告许斌诉称，2013年6月23日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定原告向被告购买坐落于苏州市相城区元和街道相城大道89号香城花园三区17幢605室房屋（包括阁楼和自行车库），合同还对房屋价款、支付方式、违约责任等进行了约定。合同第五条约定“协议生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方”、“如甲乙方任何一方违约中介方的中介服务费由违约方承担”。同时合同第二条约定“甲乙双方委托中介方先将该房屋网上备案，资金托管流程根据房产交易中心的规定顺序进行交易”、“双方协商定于2013年7月5日之前办理资金托管手续”。原告已按约支付了定金二万元，同时，向中介方支付中介费12800元。原告和中介方多次电话通知被告，2013年7月31日，还委托律师发函催促被告办理相关手续，但被告迟迟不予办理。故原告现起诉请求判令：1、解除原、被告之间于2013年6月23日签订的《房屋买卖合同》；2、两被告双倍返还原告购房定金人民币40000元及承担中介服务费12800元，合计人民币52800元；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告陈洁、被告陈月华共同辩称，被告方没有违约，请求驳回原告的全部诉请，并继续履行合同。经审理查明，2013年6月23日，原告许斌（作为乙方）与被告陈洁、被告陈月华（共同作为甲方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方自愿将座落于苏州市相城区元和街道相城大道89号香城花园三区17幢605室房屋（房屋建筑面积107.63平方米、阁楼一只和自行车库10.83平方米）出售给乙方，出售总价为146万元。乙方于2013年6月23日给付甲方购房定金二万元整，甲方在收取购房定金的同时，将该房屋的所有权证、土地使用证给中介方，中介方出具收件凭证。在办理产权过户前为了保障甲、乙双方的利益，甲乙方委托中介方先将该房屋网上备案。资金托管流程根据房产交易中心的规定顺序进行交易。双方协商定于2013年7月5日前办理资金托管手续，托管房款107万元整人民币，（甲方首付32万元整）。等乙方贷款发放后，在过户当天乙方付甲方现金36万元整人民币，留1万元整人民币在交房结清水、电、物业费时一次付清。合同第四条约定，签订本合同，甲方须向中介方支付中介费0元，乙方须向中介方支付中介费12800元，在过户当天付清。第五条约定，本协议经甲、乙双方签字，中介方盖章，乙方给付甲方购房定金后即行生效，协议生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方；如乙方违约，购房定金归甲方所有。如甲乙方任何一方违约，中介方的中介服务费由违约方承担。被告陈洁及案外人高志明在甲方处签字，原告许斌在乙方处签字，苏州香城房产经纪有限公司作为中介方盖章。被告陈月华作为被告陈洁的母亲在本案审理中确认该合同效力，其对该合同的意见同被告陈洁一致。签约当天，原告许斌向被告陈洁交付定金2万元，被告将该房屋两证交付中介方。次日即6月24日，被告陈洁将房屋土地使用权证从中介处收回。对此，被告陈洁解释称系因合同中约定的“甲方首付32万元整”不合理，故要求中介修改合同，中介要求被告支付中介费14800元，被告不同意故中介不予修改，因此被告要回该房屋的土地证。2013年7月5日，双方前往房产交易中心办理资金托管手续时又未能协商一致，不欢而散。对此，原告认为主要是因为被告要求原告先支付36万元，原告不支付，被告就不签，所以原告也没有签。两被告认为，7月5日去现场办理的时候，中介方要求我方支付中介费14800元，我不愿意支付中介费；我让中介方修改合同，但是中介方不愿意修改，所以我就没有签，且当时原告方也说了贷款有问题，要求推迟办理。对此，苏州香城房产经纪有限公司出具证明称：在合同履行过程中，中介方多次通知陈洁按约签订存量房买卖合同，以便能网上备案，同时按资金托管流程去房产交易中心办理资金托管手续，但陈洁不同意，要求许斌把另外36万元先行支付给她，才愿意去办理资金托管手续等。由于合同约定，该36万元是在过户当天才能支付给陈洁，所以许斌要求按合同约定办事，正因为陈洁的违约行为导致合同不能按约履行。2012年7月31日，原告许斌委托江苏永德律师事务所向两被告发函，要求两被告收到律师函后3日内按约至中介方签订存量房买卖合同，以使中介方可以网上备案，再办理相关资金托管手续，否则将解除合同，要求双倍返还定金，并依法追究违约责任。该信寄送至苏州市相城区元和街道相城大道89号香城花园三区17幢605室地址，后因“原址查无此人”、“迁移新址不明”和“联系方式错误”等原因退回。另查明，座落于苏州市相城区元和街道相城大道89号香城花园三区17幢605室（附阁楼一只、另有17幢26号车库一只）登记所有权人为被告陈洁，共有权人为被告陈月华。被告陈月华与被告陈洁系母女关系。庭审中，原告许斌及苏州香城房产经纪有限公司共同表示，本案中《房屋买卖合同》第二条中“（甲方首付32万元整）”系笔误，实际应当是乙方（买方）首付32万元，此款是托管的107万元中的一部分，该笔误并不影响合同的主体内容。本案审理中，本院通过邮寄方式向两被告送达诉状副本、应诉通知书等材料，被告陈月华于2013年8月31日签收，被告陈洁退信。后两被告于2013年9月5日按照通知的时间到庭参与案件调解，本院当庭向被告陈洁送达上述法律文书。以上事实有当事人举证的房屋买卖合同、收条、房屋两证、证明、情况说明、律师函、邮寄凭证及当事人陈述等证据附卷佐证。审理中，原告许斌还举证中介公司收条一份，证明其在2013年8月25日向中介支付中介费12800元。被告陈洁认为，这个中介费是在原告起诉之后才支付的，逻辑有问题。庭审中，两被告另外举证2013年8月5日被告陈洁与原告许斌的通话录音一份，其中原告对于“你这房子到底还买不买了呀？”答复称“我买的呀，关键没有给我时间走，你没有按事先约定的方式走，关键是你按不按现行的协议走，不是我的原因”；对于“那你前面不是说什么贷款利率上升了什么的？”答复称“这是客观存在的原因，现在目前阶段存在这个问题，我现在买还是要买，贷款不用你管，关键是你按不按协议走”。证明被告催促原告过户，原告方说需按合同要求履行，事实上是原告方自身贷款的问题。原告对此质证认为，首先，该录音是在原告不知情的情况下偷录的，不具有合法性，其次，如果是8月5日录制的，那么与合同约定的7月5日办理资金托管已经过了1个月，但双方至今没有去办理资金托管，被告已经构成违约。同时在该录音中，原告一直在强调在网签中是被告没有按照合同走，致使网签没有办理成功。另外，原告并没有陈述自身贷款出现问题，都是被告在说。况且从该录音明显可以看出，被告是带有目的的偷录，录音中被告一直在重复原告贷款出现问题，在最后几秒钟，被告方说有事情挂掉电话，这是不合理的，是有目的性的。庭审中，两被告表示愿意继续履行合同。原告认为，是被告的违约致使合同无法继续履行，所以要求解除合同，追究被告违约责任，同时2013年6月23日签订合同至今已将近半年，网签仍没有办理成功，各种客观条件已经发生变化，所以我们不会再向被告购买房屋；即使将该合同中的“甲方首付32万元整”变更为乙方首付32万元，其他条件不变，相应时间顺延，原告也不愿意继续履行，理由同上。本院认为，本案中原告许斌与被告陈月华、被告陈洁签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，也不违反法律规定，合法有效。该合同中载明的“托管房款107万元整人民币，（甲方首付32万元整）”，综合合同上下文以及正常的交易流程来看，其中的“甲方首付32万元整”明显不符合常理，也将导致合同价款的支付混乱，因此该内容应属签订合同时的笔误，在审理中，原告许斌与中介公司也均承认系笔误；况且被告方也无证据证明原告在签订合同后明确要求其代为首付32万元；另外，被告方称原告贷款出现问题不愿履行合同，但其举证的通话录音仅能表明原告承认当时“存在这个问题”，但原告也明确告诉被告“我现在买还是要买，贷款不用你管”。故被告方拒绝办理网签手续的行为并无正当理由，应属违约。由于被告方拒绝履行合同主要义务，原告许斌有权提出解除该房屋买卖合同。原告方虽向被告方寄送了律师函，但首先并无证据证明该函被告方已收到，况且该函中并未明确提出要求解除合同，故本院认定原告许斌与被告陈月华、被告陈洁签订的房屋买卖合同于两被告均收到本院所送达的诉状副本、应诉通知书等材料之日即2013年9月5日解除。如前所述，两被告的违约行为导致合同解除，应承担相应的违约责任。原告现主张要求两被告双倍返还定金共计人民币4万元的主张，符合法律规定和合同约定，应予支持。对于原告主张的要求被告支付中介费12800元，由于合同中约定中介服务费在过户当天付清，现该支付中介服务费的条件尚未成就，况且在该合同面临解除的情形下，中介服务费是否应当支付以及支付多少尚存疑，而原告在已经要求与被告解除合同并向法院起诉后才支付该笔费用，明显有悖常理。故对于原告该中介费12800元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等规定，判决如下：一、原告许斌与被告陈月华、被告陈洁在2013年6月23日签订的《房屋买卖合同》于2013年9月5日解除。二、被告陈月华、被告陈洁于本判决生效之日起十日内共同双倍返还原告许斌定金人民币4万元。三、驳回原告许斌的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为人民币560元，由被告陈月华、被告陈洁共同负担（此款原告已垫付，不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。（本页无正文）审判员 乔宁宁二〇一三年十二月六日书记员 许苏静 关注公众号“”