（2013）衡中法民一终字第265号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-05-26
案件名称
谢宏伟、衡阳市申泰置业有限公司与焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢宏伟,衡阳市申泰置业有限公司,朱忠莲,焦贵文,邹修坤,邓雄
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十四条，第一百七十条第一款
全文
湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）衡中法民一终字第265号上诉人（原审原告、反诉被告）谢宏伟，男，1959年4月24日出生。委托代理人凌受波，湖南居安律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）衡阳市申泰置业有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区先锋路31号。法定代表人朱忠莲，该公司董事长。委托代理人朱贵发，湖南湘华律师事务所律师。委托代理人李彧，湖南湘华律师事务所律师。原审第三人（反诉原告）焦贵文，男，1951年12月26日出生。原审第三人（反诉原告）朱忠莲，女，1954年7月2日出生。原审第三人（反诉原告）邹修坤，男，1948年8月16日出生。原审第三人（反诉原告）邓雄，男，1964年10月14日出生。上诉人谢宏伟、衡阳市申泰置业有限公司（以下简称申泰公司）因与原审第三人焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2013）雁民一初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，于同年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人谢宏伟及其委托代理人凌受波、上诉人申泰公司的委托代理人朱贵发、李彧到庭参加诉讼。原审第三人焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明：2010年8月10日，谢宏伟与申泰公司、焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄签订《项目投资股份转让协议书》，该协议约定：谢宏伟将其在衡阳市申泰置业有限公司开发的“南城雅郡”（位于衡阳市先锋路31号，又名先锋银座）项目中投资享有的权利、义务转让给申泰公司、焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄；转让金额为人民币10969570元；协议签订之日起三日内付款50万元，协议签订之日起23日内再付55万元，余下的转让款以“南城雅郡”项目第三层营业房抵付，不论房价涨跌，均按6500元／平方米计价，第三层营业房款和已付105万元之和不足抵销转让款时，谢宏伟、申泰公司及焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄同意用“南城雅郡”项目的住房按营销部价格9.5折结算抵付转让款，以上房产面积最终以产权部门测绘的实际产权面积为准；上述房屋交付期限为2012年5月31日止，如逾期交房，则从2012年6月1日起按谢宏伟所认购房产的金额，由申泰公司、焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄承担月息3%的损失。2010年9月9日，谢宏伟与申泰公司根据《项目投资股份转让协议书》，另行签订《房产抵股份转让款协议》，该协议约定：申泰公司将“南城雅郡”项目1205房抵偿谢宏伟的股份转让款；建筑面积110.09平方米，如有差异以产权机关实际测量的产权面积为准；价格3465.4元／平方米，合计362431元，首付款326188元，尾款于房产峻工验收合格并通过备案后，申泰公司交钥匙时一次性付清；申泰公司须于2012年5月31日前将房屋交给谢宏伟使用，逾期未交房，从2010年6月1日起，按已交房款月息3%计付违约金。合同签订后，申泰公司向谢宏伟出具了收取326188元首付款的收款收据（该款从申泰公司应付给谢宏伟的股份转让款中抵扣）。合同约定的交房期限届满之后，申泰公司未向谢宏伟交付房屋。2012年10月18日、10月21日，申泰公司向谢宏伟邮寄了《交房通知书》，谢宏伟收到书面通知后，以申泰公司未能出具《房屋峻工验收备案表》，不符合交房条件为由，拒绝收房。之后，谢宏伟提起诉讼，请求判决申泰公司支付资金占用损失97856.4元（2012年6月1日起至2013年3月1日止）。申泰公司及焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄亦提起反诉，请求判决确认《房产抵股份转让协议》第七条约定无效并将房产交付条件依据情势变更原则变更为谢宏伟履行全部合同义务、“南城雅郡”项目整体验收合格后立即交付。在本案诉讼之前，申泰公司已取得了“南城雅郡”（即先锋银座）项目的商品房预售许可证。原判认为，谢宏伟、申泰公司签订的《房产抵股份转让款协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方应按诚实信用原则全面履行合同义务。《房产抵股份转让款协议》对合同的标的、价款、履行方式、履行时间、违约责任等均作了明确详尽的约定，属房屋买卖合同，申泰公司及焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄认为《房产抵股份转让款协议》第七条无效并变更房屋交付条件、期限的主张于法无据，不予支持。申泰公司在合同约定的期限内未能交房，此后通知谢宏伟交房时亦未能出具《房屋峻工验收备案表》，未达到合同约定的交房条件，构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对数额过高的违约金条款，人民法院可根据实际情况适当进行调整，以维护公平和诚实信用原则。本案中，根据合同约定按已交房款326188元每月3%的标准，从2012年6月1日起计算至2013年3月31日（以谢宏伟诉请为准，后期可另行主张权利）的违约金为97856.4元，该违约金的约定明显过高，应适当予以减少，故酌情调整为65237.6元（按已交房款每月2%的标准计算）。焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄不是本案房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，在本案中不承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、被告衡阳市申泰置业有限公司（反诉原告）自本判决生效之日起十日内支付给原告谢宏伟（反诉被告）人民币65237.6元；二、驳回原告谢宏伟（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告衡阳市申泰置业有限公司，第三人焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄（反诉原告）的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2300元，由被告衡阳市申泰置业有限公司（反诉原告）负担；反诉受理费1150元，由被告衡阳市申泰置业有限公司（反诉原告）和第三人焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄（反诉原告）共同负担。宣判后，原审原告（反诉被告）谢宏伟、原审被告（反诉原告）申泰公司不服，均向本院提起上诉。谢宏伟上诉称，双方约定违约金按已交房款每月3%的标准计算，该约定符合意思自治原则，合法有效，应予履行。请求判决申泰公司支付违约金97856.4元。申泰公司上诉称：1、《项目投资股份转让协议》与《房产抵股份转让款协议》相互关联、相互制约，不能拆开认定。2、谢宏伟先是“南城雅郡”项目的股东，再是购房者，其在本案中作为合作股东违反《项目投资股份转让协议》的约定，没有移交拆迁户高国光、李清的授权委托书、“南城雅郡”项目施工图，导致工期延误；不配合先锋路31号楼办公楼一层的拆迁，导致工程无法验收；带领他人阻工、在网上诬告，导致拖延竣工日期；谢宏伟违约在先，造成不能如期交房，申泰公司可行使抗辩权。3、《房产抵股份转让款协议》与《项目投资股份转让协议》关于违约金的计算标准、违约后果不同，《房产抵股份转让款协议》关于违约金的约定属无效条款。4、《项目投资股份转让协议书》未约定交房应当提交《房屋竣工验收备案表》，原审认为申泰公司未提供《房屋竣工验收备案表》，不符合交房条件构成违约，属认定事实错误；申泰公司向谢宏伟送达《交房通知书》时已满足交房条件。请求撤销原判，驳回谢宏伟的诉讼请求。针对申泰公司的上诉，谢宏伟答辩称，原审认定事实清楚，判决申泰公司承担违约责任是正确的，申泰公司的上诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。针对谢宏伟的上诉，申泰公司答辩称，申泰公司没有违约，不应承担违约责任。原审第三人焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄均未答辩。在本院指定的举证期限内，申泰公司提供了以下证据：证据1、《拆迁督办函》、《证明》，拟证明谢宏伟不配合拆迁导致不能验收；证据2、3分别为《接处警案（事）件登记表》、询问笔录、收条、情况汇报、报告，关于南城雅君项目因举牌闹事、阻工、网上诬告造成营销经济损失的证明》，拟证明谢宏伟阻工、闹事，导致建筑项目整体不能验收，谢宏伟已构成严重违约。因证据1申泰公司在原审已提供并质证，故本院不再组织对该证据进行质证。经庭审质证，谢宏伟提出以下质证意见：对证据2有异议，该证据不能证明谢宏伟有阻工行为，与本案无关联；对证据3有异议，该证据不具备真实性、合法性、关联性。本院经审查认为，申泰公司提供的证据2、3均不能证明谢宏伟阻挠施工，影响“南城雅郡”项目的施工进度，本院均不予采信。经审理查明，原审查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。另查明，2011年，谢宏伟将申泰公司、焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄列为被告，以合资、合作开发房地产转让合同纠纷为由向原审法院提起诉讼，请求判决申泰公司、焦贵文等继续履行《项目投资股份转让协议》约定的义务，并支付违约金100万元。申泰公司、焦贵文等亦提起反诉，请求确认《项目投资股份转让协议》部分内容无效，判决谢宏伟继续履行该协议约定的义务，并支付违约金100万元。原审法院作出（2011）雁民一初字第263号民事判决后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院作出（2012）衡中法民一终字第292号民事裁定，撤销原判，发回重审。现该案正在审理中。本院认为：关于本案《项目投资股份转让协议》与《房产抵股份转让款协议》的关系问题，谢宏伟将其在“南城雅郡”项目中投资享有的权利、义务转让给申泰公司、焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄，谢宏伟因此获得相应补偿，三方签订《项目投资股份转让协议》，该协议实质为股份转让合同。之后，谢宏伟按照《项目投资股份转让协议》的约定履行了股份转让的义务，申泰公司将谢宏伟的部分股份转让款折抵为购房款，双方签订了《房产抵股份转让款协议》，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且申泰公司出具了收取购房款的收条，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上述两份协议虽然在签订时间先后顺序上有一定关联，并在延期交房违约责任的约定方面存在竞合，但当事人的主要权利义务是独立的，相互之间并无主从、隶属关系。申泰公司提出《项目投资股份转让协议》与《房产抵股份转让款协议》不能拆开认定的理由于法无据，本院不予采纳。关于谢宏伟是否应承担违约责任的问题，申泰公司提出谢宏伟违反《项目投资股份转让协议》的约定，不配合拆迁、阻工、闹事等，导致建筑项目不能验收，但申泰公司不能提供证据证明谢宏伟实施了上述行为。申泰公司还提出谢宏伟没有提供拆迁户的授权委托书及施工图，但在拆迁户房屋已拆除的情况下，申泰公司不能证明该授权委托书与工期延误之间存在因果关系，且施工图不具备唯一性，申泰公司可向设计单位进行调取，施工图与申泰公司延期交房之间亦不存在因果关系。因申泰公司不能提供证据证明其主张，故应承担举证不能的法律后果。同时，双方当事人之间因履行《项目投资股份转让协议》所产生的纠纷已另案处理，相关违约责任在本案中也不宜审查。本案中，谢宏伟已交纳了购房款，且没有实施违反《房产抵股份转让款协议》约定的行为，故申泰公司提出谢宏伟严重违约，导致延期交房，以及申泰公司可行使抗辩权等理由均于法无据，本院不予采纳。关于申泰公司是否逾期交房的问题，申泰公司与谢宏伟在《房产抵股份转让款协议》中约定“尾款于房屋竣工验收合格并通过备案后，申泰公司交钥匙时一次性付清”，该约定已包含“交钥匙”（即交房）应在“竣工验收合格并备案”之后，同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国建筑法》等法律法规均明确规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，竣工验收合格是商品房交付的强制规定，而《房屋竣工验收备案表》是房屋质量合格的重要凭据。本案中，申泰公司至今未提供涉案房屋已通过竣工验收备案的证据，其虽通知交房，但谢宏伟有权拒绝接收。申泰公司未在约定的时间内交付符合法定条件的房屋，已构成逾期交房，应承担违约责任。申泰公司提出其未逾期交房的理由于法无据，本院不予采纳。关于申泰公司违约金的确定问题，对逾期交房的违约责任，《项目投资股份转让协议》约定“按认购房款的金额，由申泰公司与焦贵文、朱忠莲、邹修坤、邓雄承担月息3%的损失”，《房产抵股份转让款协议》则约定“按已交的房款月息3%给付违约金……本协议条款与《项目投资股份转让协议》的条款相冲突，执行《项目投资股份转让协议》的条款”。上述协议均对逾期交房违约责任进行了约定，且系各方当事人的真实意思表示，因认购房款的金额高于已交房款，故按《房产抵股份转让款协议》的约定，以已交房款为基数计算违约金明显有利于申泰公司。鉴于谢宏伟对此未提起上诉，故本院对原审按已交房款为基数计算违约金的方式予以确认。申泰公司提出《房产抵股份转让款协议》违约金条款无效的理由不能成立，本院不予采纳。由于违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，故按已交房款月息3%计算违约金明显过高，原审酌情调整为按已交房款月息2%计算违约金并无不当。谢宏伟提出应按已交房款每月3%的标准计算违约金的主张不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由上诉人衡阳市申泰置业有限公司负担1530元，被上诉人谢宏伟负担770元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 龙 巍审判员 刘丽娅审判员 周隽斓二〇一三年十二月六日书记员 匡光美校对责任人：龙巍打印责任人：匡光美附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 关注微信公众号“”