（2013）南市民一终字第1471号

裁判日期: 2013-12-06

公开日期: 2014-04-24

案件名称

(2013)南市民一终字第1471号上诉人朱荣与被上诉人南宁市汇泽房产经营有限责任公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱荣,南宁市汇泽房产经营有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书（2013）南市民一终字第1471号上诉人（一审被告）朱荣。委托代理人左仁恳，广西同望律师事务所律师。委托代理人黎明，广西同望律师事务所律师。被上诉人（一审原告）南宁市汇泽房产经营有限责任公司。法定代表人闭才荣，董事长。委托代理人陈阵，该公司职员。上诉人朱荣因与被上诉人南宁市汇泽房产经营有限责任公司（以下简称汇泽公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月5日受理后，依法组成合议庭，并于2013年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人朱荣的委托代理人黎明，被上诉人汇泽公司的法定代表人闭才荣及委托代理人陈阵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：南宁市兴宁区解放路106号房屋产权属汇泽公司所有。汇泽公司（甲方）与朱荣（乙方）签订一份《解放路106号房屋铺面租赁合同》，约定：甲方出租给乙方位于南宁市兴宁区解放路106号解放旅社1-6楼（含楼梯间），面积为741平方米，用于经营居住使用。租赁期限共计60个月，自2005年9月20日起至2010年9月19日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋铺面，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。房屋铺面每月租金为11000元（每天367元），租金按月交纳，计租时间从2005年11月6日起，不足整月的按天数计算。交付房屋时，乙方向甲方交纳相当于租金保证金3万元。乙方自行支付装修费用，并负责交纳租赁期间的水电费、垃圾房、收视费、物业管理费等。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择（1）依附于房屋铺面的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等的条件下，乙方享有优先承租权。租赁期满，乙方应如期交还该房屋铺面，如逾期不归还，每逾期一日须按二倍日租金的标准向甲方支付违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。该合同还对其他事项进行了约定。上述租赁合同签订后，朱荣开始使用铺面，并向汇泽公司交纳铺面租金。2010年8月16日汇泽公司向朱荣发出通知一份，内容为：您户承租的解放路106号至2010年9月19日合同到期；根据全体股东的强烈要求，经董事会研究，公司决定将该栋楼整体以竞租的方式公开招租。请您接到通知后，按合同约定到公司办理相关手续。特此通知。该通知上有当日“朱荣”的签名。2010年8月30日，汇泽公司制作《解放路106号房屋租赁竞租文件》一份，内容为：汇泽公司于2010年9月9日在南宁市东葛路103号金信苑1-301室对解放路106号房屋进行公开竞租。租赁期限为3年，租赁底价每月35000元……。2010年9月3日汇泽公司在南国早报上刊登了解放路106号商铺楼竞租广告。2010年9月7日，汇泽公司以朱荣的名义为其填写了租赁竞租报名表。2010年9月9日在汇泽公司制作的竞租签到情况表上竞租人员朱荣一栏保证金10000元的缴纳及退回情况上由黄福昌签名确认。2010年9月13日，汇泽公司发出通知一份，通知朱荣解放路106号房屋于2010年9月19日合同期满，2010年8月16日已书面告知，因在2010年9月9日举办公开竞租会中朱荣没有续租意向，汇泽公司已将房屋出租给新的租户。2010年9月25日前朱荣应把房屋交还汇泽公司，并缴清房租、水电费等费用。朱荣对该份通知已收悉。2010年9月15日，汇泽公司与黄坤、李月贤签订《房屋租赁合同》，合同约定汇泽公司将解放路106号房屋租赁给黄坤、李月贤使用，合同约定：租赁期限三年，月租金37000元等。2010年5月10日，因汇泽公司认为朱荣在限期搬离房屋后拒不搬出，致使其与新租户的合同无法履行，向法院提起诉讼，请求判令：1、朱荣立即腾出所租赁的房屋；2、朱荣支付延期交还房屋违约金157810元（从2010年9月26日至2011年4月13日止，367元／日×2倍×215日=157810元）；3、朱荣因逾期不归还房屋给汇泽公司带来的损失50000元；4、朱荣按新租金标准即每日1233元缴纳延期交还房屋期间的租金265095元（从2010年9月26日至2011年4月13日止，1233元／日×215日=265095元）。一审法院经审理后作出（2011）兴民一初字第625号民事判决书，判决：一、朱荣于本案判决生效之日起十日内搬出南宁市解放路106号房屋并将该房屋返还给南宁市汇泽房产经营有限责任公司；二、朱荣支付南宁市汇泽房产经营有限责任公司延期交还房屋违约金20000元；三、朱荣支付原南宁市汇泽房产经营有限责任公司延期交还房屋的租金（租金计算：以1233元／天为标准，从2010年7月6日起计至朱荣搬出上述房屋之日止）。四、驳回南宁市汇泽房产经营有限责任公司的其他诉讼请求。朱荣对上述判决不服，提起上诉，南宁市中级人民法院经审理后于2012年6月5日作出（2012）南市民一终字第831号判决书，判决：一、维持南宁市兴宁区人民法院（2011）兴民一初字第625号民事判决第一、二、四项主文；二、变更南宁市兴宁区人民法院（2011）兴民一初字第625号民事判决第三项主文为：上诉人支付被上诉人南宁市汇泽房产经营有限责任公司逾期腾房占有使用费（计算方法：以1233元／日为标准，从2010年7月6日起计至上诉人朱荣搬出上述房屋之日止；按上述方法计算逾期腾房占有使用费，再扣除上诉人朱荣已支付的逾期腾房占有使用费185000元）。2012年11月19日，一审法院作出（2012）兴执字第680号公告，载明：“申请执行人南宁市汇泽房产经营有限责任公司与被执行人朱荣租赁合同纠纷一案，本院已于2012年8月14日向被执行人发出（2012）兴执字第680号执行通知书。被执行人朱荣应当在收到执行通知书之日起三日内搬出位于南宁市解放路106号房屋并将该房屋返还给申请执行人南宁市汇泽房产经营有限责任公司，但被执行人朱荣至今仍拒不履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十六条第一款的规定，责令被执行人朱荣在2012年11月30日签迁出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。”一审法院另查明：南宁市解放路106号房屋二楼至六楼的门窗、开关、插座、防盗网、水龙头、卫生间瓷盆、线槽、光管等遭到了破坏。汇泽公司主张朱荣仅在2012年12月14日交还了该房屋一楼铺面，二楼至六楼没有交还，现二楼至六楼损坏，朱荣应依照合同约定赔偿原告损失15万元。朱荣主张整栋房屋已经交还给汇泽公司，但未提交证据。2013年5月7日，汇泽公司申请法院委托评估机构对上述房屋损失进行评估，一审法院依法委托广西同德资产评估有限责任公司对南宁市解放路106号房屋被损坏的价值进行评估。广西同德资产评估有限责任公司于2013年6月25日作出同德资评（2013）233号评估报告，评估意见为，南宁市解放路106号房屋被损坏部分的价值为人民币39533.58元。一审法院经审理认为：南宁市中级人民法院生效判决已认定，双方签订的《解放路106号房屋铺面租赁合同》于2010年9月19日届满，朱荣应当返还房屋。并对朱荣延期交还房屋违约金和逾期腾房占有使用费进行了处理，判决朱荣支付延期交还房屋违约金20000元，并从2010年7月6日起按1233元／日支付逾期腾房占有使用费，计至朱荣搬出上述房屋之日止。汇泽公司在本案中再次要求朱荣按照合同第十二条第4点的约定支付74000元违约金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项的规定，汇泽公司应通过申诉程序予以解决，因此，法院在本案中对该项诉讼请求不予处理。关于汇泽公司要求朱荣赔偿南宁市解放路106号房屋损坏的经济损失150000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，朱荣在交还租赁房屋前负有妥善保管租赁房屋的义务。朱荣主张已经交付租赁房屋给汇泽公司，但未提交任何证据予以证明，且汇泽公司不予认可，因此，朱荣应按照法律规定和合同约定交还租赁房屋给汇泽公司。现租赁房屋二楼至六楼遭到明显的损坏，朱荣没有尽到妥善保管的义务，依法应予赔偿。广西同德资产评估有限责任公司经法院依法委托后，依据相关的法律规定和评估方法对南宁市解放路106号房屋的损坏情况进行了评估，并作出评估意见为南宁市解放路106号房屋被损坏的价值为人民币39533.58元。汇泽公司主张评估的房屋损坏的经济损失数额太少，应该按150000元赔偿，但没有相应的证据予以证明。上述评估报告真实、合法，法院予以采信。因此，汇泽公司要求朱荣赔偿其南宁市解放路106号房屋损坏的经济损失39533.58元，予以支持，超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条之规定，判决：朱荣赔偿南宁市汇泽房产经营有限责任公司南宁市解放路106号房屋损坏部分的经济损失39533.58元。上诉人朱荣不服一审判决上诉称：本案中，被上诉人的损失是因第三人黄福昌实施破坏性打砸抢行为造成，而黄福昌并非房屋的承租人，故本案由应为侵权损害赔偿纠纷，而一审法院将案由确定为租赁合同纠纷错误。因被上诉人已明确指认黄福昌伟本案的实际侵权人，应由黄福昌承担侵权责任，但被上诉人未将黄福昌列为本案的被告，一审法院亦未通知黄福昌参加诉讼，根据《民事诉讼法》第一百三十二条之规定。本案可能涉嫌刑事犯罪，应当移送公安机关处理。本案是由第三人黄福昌实施破坏性打砸抢行为造成的，且经评估机构评估认定被上诉人损失为39533.58元，属于数额巨大，可能涉嫌刑事犯罪，应根据先刑后民的原则，将本案移送公安机关处理。综上，一审法院未将实际侵权人黄福昌列为被告，属于遗漏当事人，请求二审法院撤销一审判决，将案件发回重审。被上诉人汇泽答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。当事人的争议焦点是：一审判决朱荣赔偿汇泽公司在本案中所受损失39533.58元是否正确？除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，上诉人朱荣提交了案外人王辉跃与黄惠华订立的《租赁合同》复印件，其认为其已于2005年10月9日委托王辉跃将涉案房屋转租给了黄惠华，汇泽公司所受损失不应由其承担。汇泽公司认为其对朱荣将涉案房屋转租他人等事宜并不知晓，对该证据的真实性等不予认可，且与本案无关。本院认为，上述证据与本案待证事实无关，无证明效力，不属于二审程序的新证据，本院不予采纳。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：民事诉讼当事人诉至法院，其目的是为了通过国家权力来行使其实体法上的请求权，而当事人享有请求权必有其法律上的根据即请求权基础，而在当事人之请求权基础有多个时，其出于败诉风险以及自身利益、偏好等的考虑，可以选择其请求权基础提起诉讼，法律对此予以尊重。本案中，汇泽公司与朱荣就双方租赁事宜订有《解放路106号房屋铺面租赁合同》，已约定“…朱荣应于房屋铺面租赁期满后，将承租房屋铺面及附属设施、设备交还汇泽公司，朱荣交还汇泽公司房屋铺面应当保持房屋铺面及设施、设备的完好状态，不得留存物品和垃圾…”。虽然双方在该合同约定的租赁期满后，为续租、优先承租权等事宜发生纠纷而诉至法院，但本院已于2012年6月5日就汇泽公司与朱荣租赁合同纠纷一案作出（2012）南市民一终字第831号民事判决，按照该生效判决，朱荣应于该案判决生效之日起10天内搬出涉案房屋并将房屋返还给汇泽公司，然朱荣却未按上述生效判决指定的期间履行交付义务，应承担相应法律责任及逾期返还租赁物的风险。现双方对涉案房屋受损及一审法院依据广西同德资产评估有限责任公司的涉案评估报告确定的涉案房屋损失金额39533.58元已无异议，故汇泽公司以朱荣违约为由，提起诉讼，要求朱荣承担赔偿责任并无不当，一审判决朱荣赔偿汇泽公司房屋损失39533.58元正确，本院予以维持。上诉人朱荣主张涉案房屋所受损害实系案外人黄福昌故意造成，涉嫌刑事犯罪，应根据先刑后民的原则，将本案移送公安机关处理，以及本案案由应属侵权损害赔偿纠纷，一审法院未将黄福昌列为被告，遗漏当事人等上诉理由，均不成立，本院不予支持。综上，一审判决，认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4660元（上诉人朱荣已预交），由上诉人朱荣负担。本判决为终审判决。审　判　长　李　涛代理审判员　黄　琴代理审判员　吴　宁二〇一三年十二月六日书　记　员　骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”