（2013）佛顺法伦民初字第626号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-06-27
案件名称
周莉与佛山市顺德区博大生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周莉,佛山市顺德区博大生物科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第八十五条，第二百三十条，第八十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十三条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛顺法伦民初字第626号原告周莉。被告佛山市顺德区博大生物科技有限公司，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇光华村委会杏龙路南6、7、8号。法定代理人孙国平。委托代理人卢东虎，广东天道勤律师事务所律师。原告周莉诉被告佛山市顺德区博大生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月28日受理后，依法由代理审判员梁嘉莹适用简易程序独任审理，于2013年11月18日公开开庭进行了审理。原告周莉及被告的委托代理人卢东虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2012年1月1日与原告的前夫孙国平签订房屋租用合同，合同约定孙国平将位于佛山市顺德区伦教三套房子和车库出租给被告，月租金共计人民币3300元，每月1日至5日按时缴纳租金，如欠租金一个月以上，可以终止合同收回出租房屋及车库。2013年1月5日，原告与孙国平经湖北省黄石市西塞山区人民法院（2011）西民一初字第00123号民事调解书调解离婚。本案涉案的房产及车库归原告所有，租金亦由原告收取。原告于2013年4月11日在佛山市顺德区房产管理局将上述房产所有人变更为原告本人。被告从2013年元月就无故拖欠租金，原告于2013年3月19日向被告发函，向被告催讨房屋租金；2013年6月28日原告偕同湖北省黄石市西塞山区人民法院执行庭工作人员向被告说明上述房产所有人变更情况，并告知被告应向原告支付租金。被告却置之不理。原告于2013年10月22日书面通知被告，解除该租用合同。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决：一、原、被告解除对佛山市顺德区伦教房屋、车库租用合同；二、被告立即返还佛山市顺德区伦教房屋及车库，并恢复原状；三、被告向原告支付从2013年元月起至被告返还租用房屋之日止的房屋租金及利息（以本金33000元按中国人民银行同期贷款利率6%计算至起诉之日为19800元，另租金按照每月3300元计算至起诉之日为33000元，合计共52800元）；四、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告按照《租用合同》及《补充协议》约定支付了房租即2013年1月至2013年11月的租金；原告没有收到房租的过错不在于被告，2013年6月28日湖北省黄石市西塞山区人民法院到顺德执行时，当时法官夏骏飞及书记员苏海黄均在场，被告要求原告变更房屋租赁合同的出租方，但原告并未同意。在此过程中原告也没有向被告交付收取租金的账户，也没有直接到被告处收取租金，则被告只能按照协议的约定，将租金支付给孙国平。另一方面，（2011）西民一初字第00123号民事调解书将出租的房屋由孙国平变更为原告也侵犯了被告的优先购买权，综上，请法院驳回原告的诉求。在诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：1.原告的身份证复印件一份、被告企业基本信息打印件一份，证实原、被告的诉讼主体资格。2.租用合同及补充协议复印件各一份，证实被告与孙国平签订的房屋租用合同对原、被告具有约束力。3.民事调解书、执行裁定书原件各一份，证实经法院调解书认定原告是租用房屋的所有人，调解已生效且原告申请了强制执行。4.房产证原件四份，证实原告是租用房屋的所有人。5.催收通知及国内标准快递详情单（编号1059769474301）、解除房屋租赁合同通知书及国内标准快递详情单（编号1072187018203）原件各一份，证实原告在2013年3月19日通过特快专递向被告寄出催收租金通知并明确告知被告以后的付款账户及原告的联系方式，但被告不理会。在2013年10月24日原告通过特快专递向被告邮寄解除租用合同通知书。6.公告复印件一份，证实2013年6月28日原告与湖北省黄石市西塞山区法官夏骏飞及书记员苏海黄来到广东省佛山市顺德区伦教向被告送达材料，当时原告、被告的法人孙国平、被告的副总梁信、副总蔡世贵、公司其他办公人员及顺德区法院一名执行法官都在场，因此被告在2013年6月28日知道该公司承租的房屋的所有权人已变更为原告。7.国内标准快递详情单回单打印件两份，证实证据5中的催收通知及解除房屋租赁合同通知书已送达给被告。被告的质证意见：对证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但对关联性、合法性有异议。该民事调解书及执行裁定书的相对人是孙国平，而非本案被告，是否发生法律效力与被告没有法律关系。另外，租赁物权属的转移也不能打破租赁关系，更何况在调解书中也确认了涉案房屋在租赁物权属人变更后继续出租的事实。为此孙国平与被告签订的租赁合同及补充协议应继续履行。再者，该调解书属于出卖了涉案房屋的所有权，该所有权的出卖侵犯了被告的优先购买权，该调解是与法律相冲突，不应得到法律支持。在租赁合同及补充协议没有变更出租主体的情况下，被告只能按照该协议支付租金，被告没有过错。对证据4的真实性无异议，但对原告取得涉案房产的合法性有异议，房产证上标明的房屋所有权取得方式是购买，该买卖行为侵犯了被告的优先购买权。对证据5中2013年3月19日寄送的催收通知的真实性不予确认，快递单上没有签收人。另外，催收通知只是提供一个卡号，没有注明开户银行及开户名称，即使被告收到这样的通知也无法履行支付租金。对2013年10月24日寄送的解除房屋租赁合同通知书的真实性不予确认，该快递单上没有签收人，解除房屋租赁合同通知书的时间是2013年10月24日，即使被告收到这样的通知书，也不能视为房屋租赁合同及补充协议变更给了原告，而应该由原、被告之间把租赁合同进行变更才能生效。对证据6的真实性无异议，但对关联性有异议，该案件的被执行人是孙国平，并非被告，2013年6月28日被告在伦教法庭要求原告变更房屋租用合同，但原告拒绝变更，可见原告解除租赁合同是恶性的，并非是想真正履行房屋租赁合同，作为被告愿意随时与原告变更房屋租赁合同并支付租金。对于证据7，被告并未收取该两份快递，收件人也不是被告的员工。在诉讼中，被告提供的证据及原告的质证意见如下：1.农商行客户回单原件九份、收据原件十一份，证实2013年3月至2013年11月被告通过转账方式向孙国平支付涉案房产的租金。孙国平收取了2013年1月至2013年11月的涉案房屋的租金，因为2013年1月及2月是现金支付租金，没有转账凭证。客户回单上的转出方梁信是被告的股东。综上，被告按照租用合同的约定支付了租金，没有违约。原告的质证意见：对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，这是被告与孙国平的关系，与原告无关，但租金应该支付给原告。案经开庭审理，经庭审辩证、质证，本院对上述证据作如下认证：1.原告提供的证据1、2，被告对其无异议，本院予以确认。2.原告提供的证据3、4、6以及被告提供的证据1，原、被告双方仅对证明内容、关联性或合法性有异议，对其真实性无异议，为此本院对上述证据的真实性予以确认。3.对原告提供的证据5、7，两组证据中的快递详情单均有邮政部门的盖章确认，为此本院对该证据的真实性予以确认。本院根据上述有效证据及结合当事人的陈述，确认以下法律事实：2012年1月1日，被告的法定代表人孙国平与被告签订了《租用合同》一份。合同约定孙国平将位于广东省佛山市顺德区伦教街道三套房产及车库出租给被告使用，租用期限为两年，租金为每月3300元。另外，合同约定被告如须改变房子、车库内部结构或装修方案，先征得孙国平书面同意方可施工，租用期满后或者因被告责任导致退租的，除双方约定外，被告依附房子、车库内装修归孙国平所有。被告每月1至5日应当缴纳当月租金。同时合同第四条约定：“在租用期间被告有下列行为之一，孙国平有权终止合同收回出租房子、车库。……4.被告欠租金1个月以上的”。2012年4月16日，孙国平与被告签订了一份《补充协议》，对房屋的装修、租期及租金进行了补充约定。其中第一点约定，孙国平同意被告在租用房屋内进行合理的装饰、装修，费用由被告承担。另查，原告及被告的法定代表人孙国平原为夫妻关系，2013年1月5日，原告及孙国平经湖北省黄石市西塞山区人民法院调解离婚，在（2011）西民一初字第00123号民事调解书中，原告及孙国平经协商一致，确认本案涉案的位于广东省佛山市顺德区伦教街道房屋及车库归原告所有。由于孙国平未主动履行上述调解书约定的义务，原告遂向湖北省黄石市西塞山区人民法院申请强制执行，该院于2013年3月4日作出（2013）鄂西塞执字第00058-1号执行裁定书，裁定本案涉案的房产归原告所有，原告持裁定书在30日内到相关部门办理产权及土地使用权过户登记手续。2013年4月11日，本案涉案的房产变更登记于原告名下。2013年6月26日，湖北省黄石市西塞山区人民法院发出公告，公告责令孙国平在公告之日起十日内迁出上述房屋。另如有承租以上房屋的使用人在公告之日起十日内向该院主张权利，如既不主张权利也不迁出的，公告到期后将依法强制执行。该院执行庭法官于2013年6月28日到达涉案的房产向孙国平及被告送达了该公告。2013年7月3日被告通过特快专递向湖北省黄石市西塞山区人民法院提交了执行异议申请书，被告在执行异议书中认为，根据被告与孙国平签订的《租赁合同》及《补充协议》，房屋的租赁期延展至2016年12月31日，且根据（2011）西民一初字第00123号民事调解书的约定，涉案的房屋继续租赁给被告使用。为此请求法院撤销原告要求被告迁出涉案房产的请求。另查，原告于2013年3月19日通过特快专递的方式向被告寄送了函件，以告知被告涉案的房产现已归原告所有，并要求被告将2013年元月起的租金支付至原告指定的账户。上述函件于2013年3月21日被签收。2013年10月24日，原告再次通过特快专递的方式向被告寄送了《解除房屋租用合同通知书》，以被告拖欠原告十个月租金为由，要求解除租赁合同关系，并收回涉案房产。该通知书于2013年10月25日被签收。另查，被告于2013年1月至11月份均向孙国平支付了各月份的租金。庭审中，原告明确其要求被告支付租金至实际返还租赁物之日止；其主张逾期支付租金的利息以本金33000元自2013年1月6日起计算。另外，被告同意解除《租用合同》，但要求给予六个月以上的宽限期。被告在庭审中确认其租用的涉案房产用作被告的办公用途。本院认为，被告与本案涉案物业的原登记权属人孙国平签订的《租用合同》及《补充协议》合法有效，应受法律保护。孙国平与原告于2013年1月5日通过湖北省黄石市西塞山区人民法院调解离婚，且涉案的房产经协商均归原告所有，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告取得涉案房产后，原关于涉案房产的《租用合同》及《补充协议》仍然有效，其权利义务相应由原告及被告享有及承担。为此被告需从知道涉案房产权属人变更之日起按照《租用合同》的约定向原告支付租金。但被告在明知涉案房产的所有权人已变更为原告的情况下，仍将租金支付至孙国平的账户，为此被告并未履行向出租人（即原告）支付租金的义务。根据《租用合同》第四条第4点的约定，原告有权终止合同并收回出租的房屋。至于合同解除的时间，本院认为，由于没有证据证实原告于2013年10月24日向被告寄送的《解除房屋租赁合同通知书》的签收人确为被告的员工，为此根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，上述《租用合同》及其《补充协议》于被告收到本院送达的应诉材料之日即2013年10月31日起解除。合同解除后，被告应将涉案房屋交还给原告。至于交还的时间，考虑到被告已将涉案房产用作办公用途，其迁出需要一定时间，为此本院认为，涉案房产于本判决发生法律效力之日起三个月内交还较为合适。但自2013年11月1日至被告实际交还房产期间被告仍应参照2012年1月1日签订的《租用合同》约定的租金标准即每月3300元向原告支付占用费。至于原告要求被告对涉案房产恢复原状的诉请，本院认为，根据《补充协议》第一条的约定，被告对涉案房产的装修是经过当时的权属人孙国平的同意，且《租用合同》或《补充协议》均无约定被告在交还租赁物时需要恢复原状，为此根据《中华人民共和国合同法》第八十五条的规定，原告无权要求被告对租赁物恢复原状。另外，被告未按照《租用合同》的约定支付租金的行为显属违约，为此被告需向原告支付拖欠的租金及按中国人民银行同期同档贷款基准利率向原告支付拖欠租金期间的利息。由于孙国平为（2011）西民一初字第00123号民事调解书的当事人，同时也是被告的法定代表人，基于孙国平为被告法定代表人的特殊身份，可认定被告已经知悉涉案房产产权变动的事实。退一步说，即使孙国平故意隐瞒涉案房产物权变动的事实，但原告作为善意的第三人，基于孙国平身份的特殊性，其认为被告已知悉上述物权变动的事实亦符合常理，故从保护交易善意第三人利益的角度出发，本院认为原告在其中并不存在过错，为此被告应向原告支付拖欠的2013年1月至10月31日（合同解除之日）的租金33000元及逾期付款的利息。被告向原告支付上述租金及利息后，可就其损失另案向孙国平追讨。至于逾期付款的利息，应以月租金3300元自应缴纳月份的6日起（即2013年1月份的租金3300元自2013年1月6日起计算利息，2013年2月份的租金3300元自2013年2月6日起计算利息，如此类推至2013年10月的租金）按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际清偿之日止。原告主张的逾期付款利息的计算方法没有法律依据，本院不予支持。而2013年11月1日起至涉案房产实际交还之日产生的租金及占用费以每月3300元并以实际使用的天数计算。至于被告辩称，原告作为新的出租人，并未履行相关的告知义务且不同意重新签订合同，未收取租金的责任在于原告本身，原告无权主张解除合同。另外，被告还认为湖北省黄石市西塞山区人民法院作出的（2011）西民一初字第00123号民事调解书对于涉案房产的处理侵犯了被告作为承租人的优先购买权。本院认为，即使被告的法定代表人孙国平确有隐瞒涉案房产产权变动情况的事实，而被告亦确未收到原告于2013年3月19日寄送的函件。但在（2011）西民一初字第00123号民事调解书的执行过程中，湖北省黄石市西塞山区人民法院的执行人员已将该案件的公告于2013年6月28日送达给被告，被告亦于2013年7月3日向湖北省黄石市西塞山区人民法院提出执行异议，可见被告最迟也应于2013年6月28日就已知悉涉案房产的产权变动情况。但对于2013年7月及此后的租金，被告仍继续向孙国平支付，为此被告明显有违约的故意。另外，由于根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，原来的《租用合同》及其《补充协议》对新的权属人及原承租人有效，为此被告不能以原告拒绝另行签订租赁合同为由，拒绝向原告支付租金。至于（2011）西民一初字第00123号民事调解书对涉案房产的处理是否侵犯了被告的优先购买权的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，承租人享有优先购买权的前提是出租人将租赁物出卖。但本院认为，原告与孙国平对涉案房产的处分是原、被告在离婚后对夫妻关系存续期间的共同财产的分割，原告取得涉案房产并非基于孙国平的出卖行为，故不能适用《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定。综上对被告的抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告周莉与被告佛山市顺德区博大生物科技有限公司基于孙国平与被告佛山市顺德区博大生物科技有限公司于2012年1月1日签订的《租用合同》及2012年4月16日签订的《补充协议》所成立的房屋租赁合同关系自2013年10月31日起解除；二、被告佛山市顺德区博大生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内将涉案的位于广东省佛山市顺德区伦教街道三套房屋及车库返还给原告周莉；三、被告佛山市顺德区博大生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告周莉支付2013年1月至11月期间的租金合共36300元及逾期付款的利息；利息的计算方法：以每月3300元从应缴当月的6日起（即2013年1月份的租金3300元自2013年1月6日起计算利息，2013年2月份的租金3300元自2013年2月6日起计算利息，如此类推至2013年11月份租金）至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；四、被告佛山市顺德区博大生物科技有限公司应向原告周莉支付2013年12月起至实际搬出之日止的租金；其中2013年12月份的租金应按照实际占用的天数以月租金3300元折算，并于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告周莉支付；2014年1月份起的租金，若需要整月占用的，则按照月租金标准3300元，于当月15日前支付当月的租金，否则按照实际占用的天数以月租金3300元折算，并于搬出之日一次性向原告周莉支付；五、驳回原告周莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费560元（已减半），由原告周莉负担60元，由被告佛山市顺德区博大生物科技有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（以下空白）（本页无正文）代理审判员 梁嘉莹二〇一三年十二月六日书 记 员 李锶涛 来自：