（2013）宁民终字第3244号

裁判日期: 2013-12-06

公开日期: 2014-03-27

案件名称

上诉人南京澳林购物广场有限公司与被上诉人苏宁云商集团股份有限公司及原审第三人南京澳林房地产有限公司债权转让纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京澳林购物广场有限公司,苏宁云商集团股份有限公司,南京澳林房地产有限公司

案由

债权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁民终字第3244号上诉人（原审原告）南京澳林购物广场有限公司，组织机构代码790439543，住所地南京市浦口区浦珠北路126号。法定代表人晏平，该公司总经理。委托代理人胡建伟，江苏苏恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏宁云商集团股份有限公司，组织机构代码60895098－7，住所地南京市山西路8号金山大厦1-5层。法定代表人张近东，该公司董事长。委托代理人宗炜，北京大成（南京）律师事务所律师。原审第三人南京澳林房地产有限公司，组织机构代码74538735-0，住所地南京市浦口区浦珠北路126号。法定代表人刘霞，该公司董事长。委托代理人邵泽生。上诉人南京澳林购物广场有限公司（以下简称澳林购物公司）因与被上诉人苏宁云商集团股份有限公司（以下简称苏宁公司）、原审第三人南京澳林房地产有限公司（以下简称澳林地产公司）债权转让纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第952号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人澳林购物公司的委托代理人胡建伟，被上诉人苏宁公司的委托代理人宗炜，原审第三人澳林地产公司的委托代理人邵泽生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。澳林购物公司原审诉称，2008年，澳林地产公司与苏宁公司签订了一份《租赁合同》、补充协议及“三方协议”，约定：1、澳林地产公司将其位于南京市浦口区浦珠北路126号澳林购物广场，面积为2810.59平方米的房屋租赁给苏宁公司使用，苏宁公司每年最低支付澳林地产公司租赁费用600000元，设备使用费用400000元（合计年费用1000000元，物业管理费另计）；2、每延期支付1天，澳林地产公司按所欠费用的千分之三收取滞纳金；3、澳林购物公司享受并承担澳林地产公司作为出租方的权利和义务。截止2011年12月，苏宁公司应付房屋租赁费及设备使用费合计为3166667元（按每年1000000元、三年两个月），扣除应付苏宁公司空调施工工程款2260750元，苏宁公司尚欠澳林购物公司905917元。经澳林购物公司多次交涉，苏宁公司一直未付款。故诉至原审法院，请求判令：1、变更双方间的合同第九条及补充协议第二条内容，即变更同意用前三年零二个月的保底租赁费和设备使用费冲抵苏宁公司工程款2260750元为用前两年零三个月的保底租赁费和设备使用费冲抵苏宁公司工程款2260750元；2、苏宁公司支付截止2011年12月所欠房屋租赁费及设备使用费，合计739250元，并从2012年1月1日起按每日千分之三支付滞纳金，苏宁公司承担本案诉讼费。苏宁公司原审辩称，从房屋租赁合同的第九条看，由于澳林购物公司欠苏宁公司的工程款2260750元，澳林购物公司同意用前三年2个月的保底租赁费用以及设备使用费冲抵，自2008年11月1日至2011年12月30日的租赁费用，因此苏宁公司不存在拖欠澳林购物公司设备使用费以及租赁费用的事实，请求驳回澳林购物公司的诉讼请求。原审第三人澳林地产公司述称，同意澳林购物公司的诉讼请求及事实与理由。原审法院经审理查明，2008年11月1日，澳林地产公司（甲方）与苏宁电器股份有限公司［现变更为苏宁云商集团股份有限公司，以下简称苏宁公司（乙方）］签订租赁合同一份。合同约定：澳林地产公司将位于南京市浦口区浦珠北路126号澳林购物广场大厦内建筑面积为2810平方米房屋出租给苏宁公司使用，租赁期限为6年2个月，自2008年11月1日到2014年12月31日；租赁费用形式为两种，第一种为每年使用60万元，设备费用40万元，第二种为销售额提成1.2%为租赁费用，销售额提成0.8%为设备使用费用；从2009年1月1日至2009年3月31日为首季度提成期间，两种租赁费用方式两者取其高；物业管理费用5.059万元／年；合同中附表确认租赁费具体的计算方式，其中2008年11月1日至2009年3月31日的租赁费、设备使用费为15万元、10万元，2009年4月1日至2009年12月31日的租赁费、设备使用费为45万元、30万元，2010年1月1日至2010年12月31日的租赁费、设备使用费为60万元、40万元，2011年1月1日至2011年12月31日的租赁费、设备使用费为60万元、40万元，2012年1月1日至2012年12月31日的租赁费、设备使用费为60万元、40万元；因甲方至合同签订日欠乙方的空调施工合同中的工程款为2260750元，甲方同意用前三年零两个月的保底租赁费和设备使用费冲抵（即抵冲2008年11月1日至2011年12月30日的保底租赁费用和设备使用费）；乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的千分之三收滞纳金。合同签订后，澳林地产公司将案涉房屋交由苏宁公司使用。2009年7月16日，澳林地产公司（甲方）与苏宁公司（乙方）、澳林购物公司（丙方）签订三方协议一份，约定：三方同意自签订本协议之日起由丙方享受并承担上述租赁合同中的出租方的权利和义务；甲方对丙方履行合同的行为承担连带责任，三方认可的实际交房时间为2008年11月13日；本协议为租赁合同的补充，其他事宜以甲、乙双方2008年11月1日签订的《房屋租赁合同》的约定为准。该协议分别加盖了三方公章，其中苏宁公司由陈石柱签名。原审法院审理中，苏宁公司提交了澳林地产公司（甲方）与苏宁公司（乙方）补充协议一份。该补充协议约定：甲方至今欠乙方的空调施工合同中的工程款为2260750元；甲方同意此项费用冲减乙方3年2个月（2008年11月1日至2011年12月31日）保底租赁费用和设备使用费用。该补充协议分别加盖澳林地产公司、苏宁公司公章，同时由苏宁公司工作人员签名。澳林购物公司及澳林地产公司认为对该补充协议不予认可，认为根据约定，合同修改和补充均需以书面形式签署并加盖公章，该补充协议仅有澳林地产公司公章而无澳林地产公司人员的签名，故不予认可；同时澳林地产公司认为，该补充协议所加盖的澳林地产公司公章确系该公司公章，但该公司公章使用记录中无该补充协议中公章的使用记录。澳林购物公司提交了致苏宁公司函四份，以证明澳林地产公司曾于2011年5月30日委托江苏东盟律师事务所向苏宁公司发出过律师函，在律师函中澳林地产公司表示过合同中的冲抵期限应为2年3个月，因笔误写成“3年2个月”，并催要冲抵后所欠的租金；澳林购物公司后又于8月9日、8月23日、9月24日向苏宁公司发函催要冲抵后的2011年4月起的租金。苏宁公司否认收到上述信函，澳林购物公司亦未能进一步举证证实苏宁公司已收到上述信函；关于2011年5月30日的律师函，澳林购物公司表示已向顺丰公司查询，但该公司保留凭证时间为3个月，故无法查询。另双方当事人对于本案所涉租金发票已出具自2008年11月至2011年7月无异议。原审法院认为：一、澳林地产公司与苏宁公司在2008年11月1日签订的租赁合同及其后澳林地产公司、澳林购物公司、苏宁公司2009年7月16日所签订三方协议一份，系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人都应按约履行各自的义务。关于澳林地产公司与苏宁公司补充协议，澳林地产公司与苏宁公司在2008年11月1日合同中约定了合同修改和补充均需以书面形式签署并加盖公章，该补充协议中虽无澳林地产公司有权人签名，但在2009年7月16日所签订的三方协议中亦无澳林地产公司有权人签名，澳林购物公司承认三方协议的效力而又以无澳林地产公司人员签名为由否定补充协议的效力，两者相互矛盾；同时，澳林地产公司认为该补充协议所加盖的澳林地产公司公章确系该公司公章，但又以该公司公章使用记录中无该补充协议中公章的使用记录为由否定补充协议效力，原审法院认为，公章使用记录系该公司的内部管理行为，不能以内部管理行为否认补充协议所加盖公章的效力。此外，澳林购物公司在诉称中已提及该补充协议，且也未否定该补充协议的效力。综合以上三点，原审法院认为，该补充协议系澳林地产公司与苏宁公司真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。二、关于租赁合同中冲抵期限应为2年3个月是否为笔误写成“3年2个月”的争议。澳林地产公司与苏宁公司在合同中约定了冲抵期限为“三年二个月”，同时又以括号加注的形式明确了冲抵的具体时间即抵冲2008年11月1日至2011年12月30日的保底租赁费用和设备使用费。补充协议中对冲抵期限已做变更，由“即抵冲2008年11月1日至2011年12月30日的保底租赁费用和设备使用费”变更为“即抵冲2008年11月1日至2011年12月31日的保底租赁费用和设备使用费”，均为3年2个月。澳林地产公司先后在租赁合同及补充协议中对冲抵期限三年二个月进行了明确，同时又对具体的时间进一步明确即2008年11月1日至2011年12月31日，如系笔误，冲抵的年限及具体的冲抵时间亦不能多次出现笔误，故本案中冲抵期限3年2个月系笔误理由不能成立。三、本案中冲抵期限应为3年2个月，澳林购物公司主张的变更双方间的合同第九条及补充协议第二条内容、给付2011年12月所欠房屋租赁费及设备使用费的、给付滞纳金的诉请，无事实依据，故不予支持。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：驳回澳林购物公司的全部诉讼请求。一审案件受理费12859.17元，由澳林购物公司负担。澳林购物公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、上诉人欠苏宁公司空调施工款为2260750元，而前三年零两个月的保底租赁费和设备使用费合计为3000000元，差额高达739250元，两个存在巨大差异的数额进行冲账抵销本身是矛盾的，两者进行抵销是显失公平的。2、本案诉讼过程中，苏宁公司并未提供任何证据证明以工程款22620750元冲抵租赁费3000000元的事实、证据和理由。3、租赁合同约定年保底租赁费和设备使用费二年零三个月为2250000元，此数额与空调施工工程款2260750元相当。故从公平角度论，空调施工工程款的充抵时间应为二年零三个月；而“二年零三个月”与“三年零两个月”在视觉上容易产生混淆，澳林购物公司在签订合同时，由于疏忽大意，对苏宁公司所提供的合同上打印的工程款抵扣期限“三年零两个月”误认为是“两年零三个月”，从而产生了重大误解，依次推算将具体的抵扣时间计算错误。4、补充协议上所载内容与主合同完全一致，并无补充主合同的必要。补充协议是苏宁公司以其财务需要为由拿打印好的补充协议骗澳林购物公司盖的章。澳林购物公司认为这是苏宁公司发现《租赁合同》在租金和设备使用费上的抵扣期限打印有误后而使用的欺诈手段。5、原审法院认为，租赁合同、补充协议中对“三年零二个月”及抵充起止时间进行了明确，如系笔误，冲抵的年限及具体的冲抵的时间亦不能多次出现笔误。原审法院这一认定不当。其一，以笔误的多少来定论是否是笔误是错误的论断，是否是笔误应当以文字所表达的内容是否符合事实及当事人之间的真实意思表示为依据，原审法院以错误的论断进行推导不成立。其二，上诉人在原审法院审理期间一直重申：上诉人对“三年零两个月”抵扣期限有重大误解，故依此推算也将具体的抵扣时间计算错误了，这是惯性思维错误所导致的，惯性思维错误导致了行为的连续错误，根据这样的连续性的错误行为反推上诉人行为的一致性就证明是上诉人的真实意思表示是不成立的。6、原审法院判决理由三不成立。其一，原审法院判决理由三开宗明义的认为：“本案中冲抵期限为3年2个月”。但并未以相应证据进行证实，也未进行合理的推导，也未作出相应的解释。其二，原审法院认为上诉人诉请无事实依据不成立。澳林购物公司空调施工工程款与三年零两个月费用数额不等，完全冲抵核销是矛盾的，原审法院认为上诉人诉请无事实依据错误。其三，原审法院的举证责任分配及归责是极其错误的，上诉人已经证实工程款和租赁费用完全冲抵是不成立的，根据举证规则，被上诉人应当举证证明两者抵销的真实性、合理性、合法性，但被上诉人只提供了补充协议，补充协议与原协议在文字及内容上并无二致，其性质和效力、证明力与原协议并无不同，都是基于上诉人错误的认识下的错误行为，苏宁公司始终不能证明两个不等的数额进行抵销有基本的事实依据和合理性，从举证责任的归责原则，苏宁公司应当承担举证不能的责任。上诉人已陈述了苏宁公司协议书的来源（上诉理由4），但苏宁公司不能证明该协议是双方协商所签的，上诉人认为该证据不具有作为“补充协议”的证明力。综上，《租赁合同》第9条及补充协议第2条约定澳林购物公司欠苏宁公司空调施工工程款为2260750元以前三年零两个月的保底租赁费和设备使用费冲抵无事实依据，抵扣金额、时间明显矛盾、显失公平、澳林购物公司对协议上约定的抵扣时间存在重大误解，应当依法进行变更，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。被上诉人苏宁公司答辩称，1、从《房屋租赁合同》以及补充协议本身条文约定来看，对于用空调工程款冲抵3年2个月的租金是十分明确的。2、从合同的实际履行以及签订冲抵条款的目的来看，冲抵期亦应为3年2个月。由于《房屋租赁合同》中冲抵起止日期的备注说明漏算了12月存在31日这一细节，因此双方又签订了《补充协议》，再次明确了冲抵期为3年2个月，并且将冲抵起止日期纠正为2008年11月1日至2011年12月31日。3、从空调工程款冲抵的相应费用来看：如果按照澳林购物广场的计算方式，苏宁工程款冲抵的租期为2年3个月即冲抵2008年11月1日至2011年1月31日的租赁费用和设备使用费共计208.3万元，根据《房屋租赁合同》第7条租期及租赁费用等的列表说明，空调工程款226万余元只能冲抵208万余元租赁费用和设备使用费，也就是说苏宁公司要多支付18万元，这明显和冲抵的目的不符。4、从签订抵充条款的目的来看：首先，租赁房屋的交付日期是2008年11月1日，根据一般商业房屋租赁的惯例，出租房应给予承租方3个月左右的免租期用于装修、装潢，但房屋租赁费用等是从2008年11月1日房屋交付就开始计算了，并没有给予苏宁公司免租期，同时澳林地产存在延期交房的情况。其次，澳林地产公司拖欠苏宁公司226万余元空调款本身应承担相应的违约责任，但苏宁公司并未追究。第三，226万余元空调工程款冲抵3年2个月租赁费用和设备使用费，相当于苏宁公司一次性支付了3年2个月的租赁费用设备使用费，《房屋租赁合同》约定的付款方式是按季支付，一次性支付3年2个月的租金按照交易惯例应给予相应的租金减免。结合以上三点，可以看出正是基于没有免租期、没有追究违约责任、一次性支付3年2个月租金等因素，苏宁公司和澳林地产公司签订了冲抵条款，是双方真实意思表示，也符合商业地产租赁的交易惯例。5、从租金支付的开票情况来看，澳林购物广场于2011年1月17日开具了2011年1月13日至2011年4月12日的房屋租金发票以及2011年4月8日开具了2011年4月13日至2011年7月12日的房屋租金发票，从发票记载的租赁日期来看，也印证了冲抵期限为3年2个月——由于澳林地产交付日期延迟2008年11月13日，因此计算租期从2008年11月13日开始而非原来合同约定的2008年11月1日，如果按照澳林购物广场2年3个月的冲抵期限，那么冲抵期最后一期发票载明的租赁期限应为2010年11月13日至2011年2月12日，而从澳林购物广场开具发票记载的租赁期限来看，与其主张的2年3个月冲抵期完全不符，相反与3年2个月的冲抵期限完全吻合，同样说明了3年2个月的冲抵期限是澳林购物广场的真实意思表示。6、关于本案中是否存在显失公平的情况。本案二审庭审过程中，澳林购物广场抛弃了一审所谓“笔误”的诉请理由，而改用显失公平的诉请理由。我们认为本案不存在所谓的显失公平的情况。本案中，苏宁公司并未利用优势或者利用对方没有经验（事实上无论是澳林地产还是澳林购物广场均具有丰富的房产开发、销售、租赁经验），《房屋租赁合同》、《补充协议》以及《三方协议》是当事各方平等协商的结果，是各方的真实意思表示，各方也是严格按照合同条款（包括冲抵期限）履行的。其次，之所以约定冲抵条款是考虑到一系列情况作出的，并未致使双方明显违反公平、等价有偿原则，相反如果按照澳林购物广场主张，苏宁公司将遭受重大损失，反而显失公平。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，对于原审查明的案件事实，当事人均无异议，本院予以确认。另查明，苏宁电器股份有限公司于2013年3月20日变更名称为苏宁云商集团股份有限公司。三方当事人一致确认，澳林购物公司主张冲抵工程款的两年零三个月的起止时间为2008年11月1日至2011年1月31日，此期间的租赁费用和设备使用费合计为224.99万元。本院认为，澳林地产公司与苏宁公司2008年11月1日签订的租赁合同以及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。2009年7月16日本案三方当事人签订的三方协议亦为三方真实意思表示，合法有效。澳林地产公司与苏宁公司在租赁合同中，对于合同约定的租赁期间即2008年11月1日至2014年12月31日期间每一年的租金数额，均以表格方式进行明确的计算并作为合同内容。在此基础上，双方约定澳林地产公司同意以前三年零两个月的保底租赁费和设备使用费冲抵，并写明“即抵冲2008年11月1日至2011年12月30日的保底租赁费用和设备使用费”。之后，澳林地产公司与苏宁公司签订的补充协议再次明确了上述约定。澳林地产公司对于自己与苏宁公司的上述约定一直未提出异议。2009年7月16日，涉案的三方当事人签订三方协议，约定澳林购物公司享受并承担上述租赁合同中出租方的权利和义务，此时，澳林购物公司和澳林地产公司理应对上述租赁合同中包括合同第9条在内的出租方的权利义务再次进行审查，但此时澳林购物公司和澳林地产公司对租赁合同第9条均未提出异议。综上，从三方签订合同的情形看，澳林购物公司上诉主张租赁合同第9条及补充协议第2条内容为笔误的主张，依据不足，不能成立。澳林地产公司欠苏宁公司工程款为226.075万元，而上诉人澳林购物公司主张的两年零三个月的租赁费用和设备使用费为224.99万元，不足以冲抵工程款。被上诉人苏宁公司主张，澳林地产公司拖欠工程款本身应承担相应的违约责任，以及以工程款冲抵租赁费用和设备使用费，相当于一次性支付费用，按照商业惯例应给予一定优惠的主张能够成立，被上诉人苏宁公司主张70余万元的差额是双方在综合各种因素后冲抵拖欠工程款的真实意思表示的理由能够成立。澳林购物公司主张租赁合同第9条显失公平的理由依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费12859.17元，由上诉人澳林购物公司负担。本判决为终审判决。审判长　孙　伟审判员　曹　艳审判员　张旭东二〇一三年十二月六日书记员　张　毅关注微信公众号“”