（2013）益赫民二初字第317号

裁判日期: 2013-12-06

公开日期: 2014-09-18

案件名称

益阳市永新物业管理服务有限公司与湖南省新一佳商业投资有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

益阳市赫山区人民法院

所属地区

益阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条

全文

湖南省益阳市赫山区人民法院民事判决书（2013）益赫民二初字第317号原告益阳市永新物业管理服务有限公司，住所地益阳市益阳大道西4号。法定代表人郭志宏，该公司总经理。委托代理人李科，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人曹晶晶，湖南天声律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告湖南省新一佳商业投资有限公司，住所地长沙市开福区开福寺路3号天福商务楼六楼。法定代表人李彬兰，该公司董事长。委托代理人谭军红，该公司法律顾问，代理权限为一般代理。原告益阳市永新物业管理服务有限公司（以下简称原告）与被告湖南省新一佳商业投资有限��司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月6日受理后，依法组成由审判员熊乾坤担任审判长、代理审判员陈留永、人民陪审员昌杜敖参加的合议庭，书记员张晶担任记录，于2013年9月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李科、曹晶晶，被告委托代理人谭军红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2002年7月8日，湖南益阳永鑫实业发展总公司（以下简称永鑫公司）与被告签订了《租赁合同》，约定永鑫公司将位于益阳市朝阳中路永鑫综合楼一至二层裙楼（建筑面积约为14700㎡）的全部物业（包括配套设施设备）出租给被告做商业用途，租赁期限为20年，租金以逐年递增方式计算，其中特别约定在租赁期限内永鑫公司负责直接或选择优秀的物业管理公司对被告租赁物业进行管理。合同签订后，永鑫公司依约对被告进行了前期物业��理。2010年4月30日，永鑫公司和原、被告三方重新签订了《补充协议》，约定由原告对被告承租的全部裙楼进行物业服务管理，被告依照承担总租金（包括房屋租金、设备使用费、物业管理费）的30%向原告支付物业管理费。合同签订后，原告按约履行了合同义务，而被告在享有上述协议规定的权利后，从2010年11月开始一直未按约定全额支付物业管理费。原告曾书面函告被告，要求限期履行合同义务，但被告一直拖欠未付。被告未按合同约定及时全额支付物业管理费，其行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告向原告支付从2010年11月4日至2013年3月4日止的物业管理费1475615.55元及滞纳金（滞纳金自2010年11月16日计算至2013年3月4日止按实际拖欠金额日千分之二的标准和天数累计计算），并由被告承担本案所有诉讼费用。被告辩称，原��被告之间并未签订物业管理服务合同，也未约定物业管理方式，据《湖南省物业管理收费办法》第十二条规定，原告为被告提供物业服务应当签订有书面物业合同，但本案原、被告双方并未签订书面合同，以及约定收费项目和标准，亦未约定双方的权利义务。因此，原、被告双方不存在物业管理服务合同关系。原告向被告收取物业费也没有经益阳市物价局的批准，其收费行为违反法律规定，且收费标准也明显高于正常标准。即使原告陈述为被告提供了物业管理服务，那么被告处维修的空调工资就不应由被告支付。但从相关证据来看，被告租赁物业的设施设备维修费而是由被告支付的。且长沙市新一佳有限公司于2010年10月10日依法拍卖到了永鑫综合楼负一楼、一楼和二楼房产产权，应由长沙市新一佳有限公司收取物业费，而不应由原告来收取物业费。另本案的管辖应��长沙市仲裁委仲裁，本院对该案没有管辖权。综上，原、被告没有签订任何租赁合同以及相关的补充协议，被告可以向原告拒绝交纳物业管理费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告向本院提供了以下证据：证据1、益阳市永新物业管理服务有限公司企业注册登记资料、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书；证据2、湖南省新一佳商业投资有限公司企业注册登记资料。上述证据1、2，证明原、被告双方的诉讼主体资格。证据3、2002年7月8日永鑫公司与被告签订的《租赁合同》及《物业管理合同》；证据4、2005年8月23日益阳市工商局注册分局出具的《证明》；证据5、2008年10月30日永鑫公司与被告签订的《补充协议》；证据6、2010年4月30日《补充协议》。上述证据3、4、5、6，证明双方签订的物业服务合同，约定自2010年4月30日起由原告��责被告的物业管理，并就双方各自的权利义务进行了明确约定。证据7、新一佳超市付款明细表、原告出具的《发票》以及新一佳超市《收条》及付款凭证25组，证明被告违反合同约定，存在拖欠原告物业管理费的行为。证据8、2012年5月13日《工作联系函》，证明原告曾向被告书面发函，要求其限期补交物业管理费。被告对原告上述证据质证意见如下：对证据1、2、4均无异议；对证据3的真实性无异议，但合同双方的主体是永鑫公司与被告，与本案原告不具有关联性；对证据5的真实性无异议，但对本案原、被告不发生任何约束力，与本案没有关联性；对证据6的真实性无异议，但对关联性有异议，合同约定的内容仅是减免设备使用费，而不是物业管理费。对证据7的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，因本案原告没有接受被告委托，不存在合同关系，故被告不存在违反合同约定，也不存在被告拖欠原告物业费行为；对证据8，被告没有收到，对此并不知情。被告向本院提供了以下证据：证据1、《物业管理合同》，证明被告与永鑫公司签订了《物业管理合同》，并未与原告签订《物业管理合同》，该合同约定的是永鑫公司为被告提供物业服务，而不是原告。证据2、2008年10月30日的《补充协议》，证明被告仅与永鑫公司约定租金包含方式，并没有就原告向被告提供物业管理，以及物业费进行任何约定，永鑫公司将物业交给原告管理也未通知被告。证据3、2010年4月30日的《补充协议》，证明原、被告双方并未签订物业服务合同，仅是永鑫公司同意减免被告物业管理费、设备使用费等。证据4、拍卖成交确认书；证据5、2010年10月份的银行进帐单。上述证据4、5证明长沙市新一佳公司于2010年10月10日已取得了��告租赁物业的产权，后原告并未与被告及长沙新一佳公司签订物业服务合同，原告没有接受被告的委托，其收取物业费系单方行为，被告依法可以不缴纳相关费用。证据6、2012年和2013年空调操作员的员工工资；证据7、2013年6月3日的联系函；证据8、2013年6月空调操作工费用签收表；证据9、公共区域秩序维护标准与收费基准价；证据10、益房发（2007）06号文件。上述证据6至证据10，证明被告每年支付了原告安排的空调操作员的工资，已经足额将费用全部缴纳给了永鑫公司，不存在拖欠物业费。原告并没有接受被告委托，也未为被告提供物业服务。根据相关规定，原告无权收取费用。永鑫公司违反规定聘请原告提供物业服务，属违规收取物业费，被告有权拒交。证据11、益阳市物价局收费相关批复，证明益阳市物价局对办公楼的物业收费有指导价格，原告收取的物业费明显违反法律规定，原告没有物业局收费许可证，属违规收取物业费。原告对被告提供的证据质证意见如下：对被告证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该合同系《租赁合同》组成部分，根据合同相关约定，永鑫公司负责直接或选择优秀的物业管理公司对被告租赁物业进行管理，如不履行物业管理职责属违约，根据当时的法律法规规定，该合同是双方真实意思表示，合法有效；对被告证据2的真实性无异议，但对其证明内容持异议，《补充协议》中确定租赁合同中租金由房屋租金、设备使用费和物业管理费以4：3：3的比例构成。同时，确定永鑫公司如将物业管理交由第三方物业管理公司进行管理，由物业公司先行开具相应发票交给被告后，被告将物业管理费直接支付给物业公司，永鑫公司只负责督促物业公司履行职责；对被告证据3的真实性无��议，该协议系永鑫公司、原告、被告三方真实意思表示，明确同意对原租赁合同进行相应补充，属于原租赁合同的组成部分，明确约定由原告参与提供物业管理服务，原告按约向被告提供了物业管理服务，被告也通过支付部分物业管理费至今认同了原告的物业服务；对被告证据4、5与本案不具有关联性，不能证明本案的案件事实，亦不能作为定案的依据；对被告证据6、7、8的真实性均无异议，但对其证明内容持异议，根据合同约定，中央空调的运行管理交乙方（即被告）自行管理，运行费用由被告自行承担，中央空调的运行费用属于物业管理费以外的应由被告自行负担的费用，与本案无关；对于被告证据9、10、11，不能作为证据使用，不能达到被告的证明目的。经庭审质证，本院对原、被告双方所提交的证据认证如下：对原告证据1、2、4，系原、被告及永鑫置业公司的身份资料，本院予以确认；对原告证据3、5、6的真实性、合法性及关联性，本院予以确认；对原告证据7中被告认可的本院予以确认，对被告没有签字确认的，本院不予以确认；对原告证据8，系原告单方面提供，被告不予认可，本院不予确认。对被告证据1、2、3，也就是原告提供的证据3、5、6，如上所述，本院予以确认；对被告证据4、5、6、7、8，与本案不具有关联性，不能达到被告的证明目的，对其证明力本院不予采纳；对被告证据9、10、11的真实性本院予以确认，但被告所租赁物业系商业区的物业服务，而上述证据只是针对住宅区物业，对其证明力本院不予确认。根据本院采信的证据，本院认定以下案件事实：2002年7月8日，湖南益阳永鑫实业发展总公司（甲方）与被告（乙方）签订了《租赁合同》（合同编号：新租合字2002第02号），其中约定甲方同意将位于益阳市朝阳中路永鑫综合楼一至二层裙楼的全部物业出租给被告做商业用途，该房屋租赁建筑面积约14700平方米（包括办公区仓库），其中一楼面积为7350平方米，二楼为7350平方米。租赁范围包括一楼和二楼全部物业以及免费提供的负一楼及前坪地面广场和公用面积；租赁物业一至二层卖场基本租金为每月21元∕㎡，每年递增率为1.5%，办公区仓库（共计3000㎡）基本租金为每月10元∕㎡，每年递增率为1.5%，此租金包含所有项目的使用费。在租赁期内，甲方直接或者选择优秀的物业管理公司对乙方租赁物业进行管理，租金已包括物业管理费在内。如乙方提出甲方进行特别服务管理的，双方在物业管理合同中明确（见附件8）.如甲方不履行物业管理合同范围的物业管理职责属违约。乙方如不能按时向甲方支付租金，时间超过10天，经甲方催讨，自第11天起，每延迟一天按拖欠金额的2‰每天向甲方缴纳滞纳金。合同还对其他租赁事宜进行了明确的约定。附件8《物业管理合同》约定，由甲方提供下述物业管理服务，乙方应付给甲方的物业管理费已包含在租金中。甲方为乙方物业管理服务的项目及范围包括：租赁房屋建筑物和共用部分的本体结构、外墙、室内墙面、楼梯通道、消防梯、门厅、各设备机房等维修、维护的管理；租赁房屋建筑物和共用部分的设施设备的常规维修、维护、值班和运行管理服务；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、维护管理；对物业的公共环境管理；负责为顾客免费提供汽车、摩托车、自行车的保卫、安全管理；负责商场外广场亮化照明的日常维护和保安管理；负责乙方的垃圾收集和外运等。中央空调的运行管理交乙方自行管理，运行费用由乙方自行负担，但甲方须按租赁合同的规定进行维护维修或者更换，并负责办理电业局的增值税专用发票收电费。此物业管理合同为《租赁合同》的有效组成部分，其双方的权利义务与《租赁合同》具有同等法律效力。合同还对其他物业服务事宜进行了约定。2005年8月23日，经益阳市工商局注册分局出具证明，“湖南永鑫置业发展有限公司”是由“湖南益阳永鑫实业发展总公司”依《公司法》规范登记而来的，法人代表均为郭振陵。2008年10月30日，湖南永鑫置业发展有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《补充协议》，约定：甲、乙经协商一致同意对双方于2002年7月8日签订的《租赁合同》进行补充，达成如下补充协议，供双方遵守：租金包含房屋租金、设备使用费和物业管理费三部分；依据乙方承租的房屋租金、使用的设备和享受的物业管理服务的实际情况，双方商定按照4：3：3的比例确定房屋租金、设备使用费和物业管理费份额；合同期内，对物业的房屋和设备进行的所有维修、维护和更换均属于物业管理。如甲方按合同约定将物业管理转交具备资质的物业管理公司，则甲方以书面形式通知乙方，由物业管理公司开具相应发票交乙方，乙方将物业管理费直接支付到物业管理公司指定账户。甲方负责督促物业管理公司认真履行合同，向乙方提供完善物业管理服务。如物管公司未尽责给乙方造成的损失和影响由甲方承担；如因税务或者其他政府部门就“本协议”有异议而给我司带来的任何损失由甲方承担。2010年4月30日，湖南永鑫置业发展有限公司（甲方）、原告益阳市永新物业管理服务有限公司（乙方）和被告湖南省新一佳商业投资有限公司（丙方）签订了《补充协议》约定：甲、乙、丙三方友好协商，��据《租赁合同》和相关补充协议的约定，一致同意对2002年7月8日签订的《租赁合同》进行补充，达成如下补充协议，供三方遵守：一、在丙方按照《租赁合同》约定继续整体租赁并经营使用物业的前提下，甲、乙双方同意从2010年5月1日起至2012年4月30日止，每月减免丙方二楼设备使用费、物业管理费8万元，两年合计减免金额为人民币壹佰玖拾贰万元整。如丙方在上述时间段内未能做到整体租赁并经营使用物业，则丙方须无条件全额返还甲乙双方上述减免款项。二、甲方物业建设期间，因挑架底部工字梁穿二楼顶板位置渗水等造成丙方经济损失。甲方同意从2010年5月至9月，每月补偿丙方壹万元，共计补偿丙方五万元。丙方不再向甲乙双方要求物业建设期间的其他补偿。甲方在2010年10月份之前购买五万元购物卡以支持丙方销售。甲方确保2010年9月20日前将店前广场交付丙方使用。如逾期未交付，则甲方承担对丙方造成的影响和损失。三、本协议约定的减免期限结束后，视丙方经营情况，甲、乙双方承诺可以继续协商减免部分设备使用费、物业管理费的事宜。四、本协议约定的减免期限内，甲、乙双方同意按照《租赁合同》的约定为丙方提供物业管理服务。五、物业整体竣工后，甲乙双方同意将《租赁合同》中约定的由丙方使用的广告位一至楼顶。并协助办理广告位的相关报建审批手续。现有店招位置不变。甲乙双方只负责提供广告位置，涉及广告位的报建、审批、建设和发布费用由丙方承担。协议签订后，原告按照合同约定向被告提供物业管理服务。从2010年5月1日起至2012年4月30日止，原告每月减免被告二楼设备使用费和物业费8万元，两年合计减免金额为192万元。合同签订后，原告开始向被告租赁物业范围提供物业管理服务，其中一、二楼建筑面积11700平方米，办公区仓库面积3000㎡的。从2010年11月4日至2013年3月4日止，被告累计已向原告交纳的部分物业管理费为1412431元，具体明细如下：2011年5月10日交纳了300000元；2011年8月3日交纳了181166元；2011年9月至2012年6月每月均交纳了48668.3元；2012年7月至2013年3月每月均交纳了49398元。但根据《租赁合同》约定，被告租赁物业的房屋建筑面积一、二楼基本租金为每月21元∕㎡，每年递增率为1.5%，那么2010年基本租金为每月23.65元∕㎡、2011年为每月24元∕㎡、2012年为每月24.37元∕㎡、2013年为每月24.73元∕㎡；办公区仓库基本租金为每月10元∕㎡，每年递增率为1.5%，那么2010年基本租金为每月11.26元∕㎡、2011年为每月11、43元∕㎡、2012年为每月11.6元∕㎡、2013年为每月11.8元∕㎡。那么2010年11月4日至2011年1月3日租金为620970元（11700㎡×23.65元∕㎡×2个月＋3000㎡×11.26元∕㎡×2个月）；2011年1月4日至2012年1月3日租金为3781080元（11700㎡×24元∕㎡×12个月＋3000㎡×11.43元∕㎡×12个月）；2012年1月4日至2013年1月3日租金为3839148元（11700㎡×24.37元∕㎡×12个月＋3000㎡×11.6元∕㎡×12个月）；2013年1月4日至2013年3月4日租金为649482元（11700㎡×24.73元∕㎡×2个月＋3000㎡×11.8元∕㎡×2个月）。综上，2010年11月4日至2013年3月4日止被告租赁物业的租金共计8890680元。再根据2008年10月30日《补充协议》约定“按照4：3：3的比例确定房屋租金、设备使用费和物业管理费份额”，那么在此期间被告应交纳的物业费为2667204元（8890680元×30%）。另按照合同约定从2010年5月1日起至2012年4月30日止，原告合计应减免的被告二楼设备使用费和物业费192万元，已在被告设备使用费中全部予以了冲减。后原告多次要求被告支付剩余的物业管理费被告至今��予支付，酿成纠纷，原告诉至本院。本院认为，上述《租赁合同》及两份《补充协议》，均系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。根据《租赁合同》约定，永鑫公司可以选择物业管理公司对被告租赁物业进行管理，租金已包括物业管理费在内。双方签订的《补充协议》进一步明确物业费的收费标准按照租金的30%计算。之后，永鑫公司、原告、被告三方签订的《补充协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，原、被告双方形成了合法有效的物业服务合同关系。原告依约向被告提供了相应的物业管理服务，但被告从2010年11月4日至2013年3月4日止仅向原告交纳了物业管理费1412431元，而按照合同约定，被告在此期间应向原告交纳物业费2667204元，尚欠1254773元（2667204元－1412431元），应予支付。另原告要求被告支付自2010年11月16日至2013��3月4日止按实际拖欠金额日千分之二的标准和天数累计的滞纳金，因该约定明显过高，显失公平，且被告在此期间一直陆续在履行支付部分物业费的义务，不存在根本违约行为。故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条和《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告湖南省新一佳商业投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告益阳市永新物业管理服务有限公司物业管理费1254773元。二、驳回原告益阳市永新物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18080元，由��告益阳市永新物业管理服务有限公司负担3080元，被告湖南省新一佳商业投资有限公司负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审　判　长　　熊乾坤代理审判员　　陈留永人民陪审员　　昌杜敖二〇一三年十二月六日书　记　员　　张　晶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；搜索“”