（2013）海民初字第0812号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-12-22
案件名称
王广荣与连云港义乌小商品城管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王广荣,连云港义乌小商品城管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条
全文
连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第0812号原告王广荣。被告连云港义乌小商品城管理有限公司。法定代表人傅兴龙，该公司总经理。委托代理人李岭。原告王广荣与被告连云港义乌小商品城管理有限公司（以下简称义乌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月24日立案受理后，依法由代理审判员刘健独任审判，于2013年11月25日公开开庭进行了审理。原告王广荣、被告义乌公司的委托代理人李岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王广荣诉称，2011年11月18日，原告与被告签订商铺租赁合同一份，约定原告向被告租赁商铺二间，签订合同时交纳了保证金4000元，预交三个月租金5094元。在经营中，被告管理不当：1、冬天不开暖气，夏天不开空调，导致衣服霉变；2、针织区卖女装，而且在第一家，给顾客视觉混淆，影响生意；3、被告私自更改营业时间；4、商场未通知就对其他商铺进行清铺，导致人心惶惶，我们商铺得不到保障；5、合同中约定免租期内不收取租金，但被告收取了三个月租金。为此原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告的租赁合同关系；2、退还原告预付租金5094元，保证金4000元；3、被告承担本案诉讼费。被告义乌公司辩称，不同意解除合同，原告要求解除双方租赁合同没有依据，租赁经营合同是双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，营业时间分为夏季、冬季两个时间段，商铺应当按照商场规定的营业时间经营；针织区卖服装是个别现象，是商户个人原因导致，管理公司一直致力维护整个商城秩序，才会对不正常商户进行清铺；被告收取的租金系合同中约定预付的租金，并非合同约定租赁期间的租金，原告现在要求解除合同是一种极不负责的单方毁约行为。经审理查明，2012年1月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订商铺租赁经营合同（含附件：连云港义乌小商品城市场经营管理公约）一份，约定：原告向被告租赁连云港市海宁大道与幸福路交汇处连云港义乌小商城A1-217号、A1-218号商铺二间，租金1698元／月，从事针织商品经营；商铺租赁期限为3年，免租期为18个月；在签订商铺租赁合同时，乙方须交付3个月的租金，在市场正式营业第17个月时交付3个月租金，在市场正式营业第23个月时交付6个月租金，在市场正式营业第29个月时交付6个月租金。本合同签订时乙方应向甲方交纳肆仟元经营保证金，租赁期届满，乙方结清费用后，经营保证金予以无息返还。合同的变更和解除：1、本合同一经签订双方都必须全面履行，任何一方不得擅自变更或解除合同。2、经双方协商一致，可以变更或协议解除合同，因此给一方造成损失的，由过错一方承担赔偿责任。3、租赁期间，乙方出现以下情况之一的，甲方有权单方面解除合同，无偿收回商铺，保证金不予退还。乙方严重违反《连云港义乌小商品城业主／经营户管理公约》，拒不改正的。其他约定：为了共同繁荣市场，乙方承诺：租赁商铺的经营使用将遵循甲方的业态规划和甲方根据今后市场实际经营招商进展情况而做出的局部业态调整。商铺租赁合同附件《连云港义乌小商品城业主／经营户管理公约》第四条第二十一款第八项、第九项约定：必须遵守市场营业时间的规定，市场营业时间以商管公司通知为准；经营户须按约定的或商管公司通知的开张时间准时开业、营业，不得以任何借口擅自关门、停业或张贴非经营性文字以及从事其他任何不利于连云港义乌小商品城经营、声誉的行为，经商管公司通知后未在一天内改正的，经营者所交保证金除归商管公司所有外，还应向商管公司支付壹万元罚金。该合同还对其他事项作出了约定。同日，原告向被告交纳合同约定的保证金4000元、预付租金5094元。另查明，2013年11月7日，被告发了催告函给原告，该催告函主要内容是：自2013年9月1日起至2013年11月7日期间，原告承租的商铺出现不规范经营现象，原告必须于2013年11月8日前确保承租的商铺保持正常经营状态。逾期拒不整改，公司将按照相关约定，解除租赁关系。上述事实，有商铺租赁经营合同、业主／经营户管理公约、收据、催告函及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告王广荣与被告义乌公司之间签订的商铺租赁经营合同系双方合意达成，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同法的规定，当事人解除合同的方式包括协议解除与法定解除。原告主张解除合同的理由为，1、商城冬天不开暖气，夏天不开空调，导致衣服霉变；2、针织区卖女装，而且在第一家，给顾客视觉混淆，影响生意；3、被告私自更改营业时间；4、被告现在的清铺政策，导致原告不敢正常经营；5、合同中约定免租期内不收取租金，但被告收取了三个月租金。本院认为，1、租赁合同中未对空调开放等事项做出明确约定，原告亦无证据证实衣服霉变的原因系被告所致；2、被告自认存在针织区卖服装的现象，但仅是个别、个人现象，被告也正在对商场不正常经营商铺进行清铺。本院认为，被告正在对不规范商铺进行了整顿，并承诺将进一步规范商场管理，故该理由不能作为解除合同的理由；3、管理公约第四条第二十一款第八项明确约定：必须遵守市场营业时间的规定，市场营业时间以商管公司通知为准。现被告依据季节对营业时间进行合理调整符合合同约定；4、被告依据合同约定对现有不规范经营的商户进行清铺符合合同约定；5、被告收取的涉案租金系租赁合同中约定的预付租金，并非免租期内租金，该行为符合合同约定。6、被告向原告邮寄催告函，要求原告按约履行合同，规范经营，并无违约行为，亦未主张解除双方签订的租赁合同。综上，原告主张解除合同的理由，无事实和法律依据，且被告亦不同意解除合同，故租赁合同应当继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告王广荣的诉讼请求。案件受理费130元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费130元（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：440301040009094）。代理审判员 刘健二〇一三年十二月六日书 记 员 朱彤法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未缴纳或未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。 微信公众号“”