（2013）湖安民初字第607号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-01-28
案件名称
吴明菊与王忠平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
安吉县人民法院
所属地区
安吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴某某,王某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款，第六十三条，第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2013）湖安民初字第607号原告：吴某某。委托代理人：许某。被告：王某某。委托代理人：康某某。委托代理人：徐某某。原告吴某某与被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月17日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员汤珊珊担任审判长，与代理审判员黄银霞、人民陪审员王俊涛组成合议庭，于2013年7月24日、2013年9月22日公开开庭进行了审理。原告吴某某及其代理人许某，被告王某某及其代理人康某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某起诉称：2004年6月，原告因征地拆迁分配到农村宅基地一块，原告为此亦缴纳了36000元的安置地配套设施费。后因原告暂无建房用地打算，而被告有住房需求，双方遂达成一致意愿：将原告所享有的宅基地转让给被告。原被告因听说必须建有房屋才能转让宅基地，故在该宅基地上并无任何房屋建筑的情况下，拟定了《房屋转让协议》一份，内容为转让房屋。2005年3月4日（后经核实原告当庭更正为2004年3月4日），原被告双方未经任何审批手续，私下签订了《房屋转让协议》，原告收取了被告支付的228800元（协议中土地部分作价，其他部分并无实际支付），被告也在随后开工建房，随后居住至2013年3月。2013年3月，原告的宅基地再次被征地拆迁，宅基地上的房屋拆迁后所得的补偿款120万元由被告领取，原告对此无异议，但原告在申请新宅基地时被告知被告也已就原宅基地作了同样的申请，导致原宅基地权益归属出现争议，相关部门无法进行新宅基地的分配。原告认为，原被告双方在互有所需的情况下，签订了一份因违反国家法律法规的而无效的协议。协议签订后，被告获得了近十年的土地使用权益和120万元的高额拆迁补偿，而原告在取得土地转让款后，如今面临的却是因权益归属争议而永久失去的农村宅基地权益的状况。故原告诉请判令：一、确认原被告于2004年3月4日签订的《房屋转让协议》无效。二、确认《房屋转让协议》所涉的农村宅基地的使用权益归原告享有。三、本案诉讼费由被告承担。被告王某某答辩：原告的主张违背诚实信用原则，也与法律规定不符，应予以驳回。一、原被告2004年就安置房宅基地签订的土地转让协议系双方当时真实意思表示，被告买受该地后进行了建房，九年多来被告一家也一直居住该房屋中。2013年被告居住地块再次被政府征收拆迁，故原告诉争的标的物宅基地已被政府统一征收，该结果不受原被告任何一方的意志转移，原被告诉争的标的物已不存在，现被告建房的宅基地是政府安置的宅基地，故确认原被告于2004年签订的《房屋转让协议》无效已无意义。二、根据《土地管理法》第十六条之规定“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”��故原告应先向政府部门主张，如果对行政行为不服的，才可向法院提起诉讼，本案应适用行政法律法规调整，而不受民事法律关系调整。故应驳回原告第二项诉请。三、如果原告的诉请得到支持，则被告要求原告对被告进行赔偿，赔偿标的是160余万元，被告保留该项主张的诉权。四、原告诉称“被告在这次征用后得到的补偿款是120万元”不是事实，被告的主房（407.92平方米）房屋征用价38万元，是按照有宅基地安置的标准征用补偿的。如果按照没有宅基地安置的标准计算被告征用款则不同。综上，原告以房屋买卖不合法为由要求确认协议无效违反诚实信用原则及法律规定，请求法院驳回原告所有诉请。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：证据一、房屋转让协议一份，用以证明原被告于2004年3月4日以房屋转让协议的形式签订了一份宅基地转让协议，原告将分配到的安置地基作价228800元转让给了被告。证据二、收款收据一份，用以证明原告于2004年6月21日缴纳了安置地配套设施费3.6万元并接受了安置地分配的事实。证据三、由某某社区居民委员会出具证明一份，用以证明2004年因“城中村”改造，原告被安置在某某小区3号的情况。证据四、由安吉县国土资源局档案室出具的土地登记卡一份，用以证明被告在某某村已拥有划拨宅基地。被告质证对证据一至四真实性均无异议，但认为原被告协议所涉某某小区3号土地已由原告转让给被告，且该地块现因被政府征用已不存在，且原告提供的证据一至四与本案不具有关联性。被告向本院提供证据如下：证据五、房屋征收补偿协议两份三页，用以证明2013年1月被告的房屋被政府征收拆迁的事实。证据六、结婚证书及证明一份，用以证明被告王某某与王某某系夫妻关系��“王某某”与“王某某”系指同一人的事实。证据七、某某村安置区规划设计方案两份，用以证明被告的房屋被拆迁之后，在安置规划设计方案中是第四号，被告的房屋是政府征收和安置的，所按程序都是法定的。证据八、照片两份，用以证明被告的房屋被政府拆迁后，已经被政府依法安置了宅基地，被告在该宅基地投建了房屋，投建资金为15万元。证据九、房屋拆迁评估明细表，用以证明被告房屋在2013年1月份被政府征收拆迁之后，被告的主房407.92平方米征收重置价为900元／平方（有宅基地安置的方案），被告获得征用补偿费为381405元。原告对证据五至九质证如下：对证据五真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为无法证明被告通过房屋征收后实际补偿金额，应以由管委会或拆迁公司出具的最终的房屋征收补偿款收据为准。对证据六三性无异议。对证据七、八真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为证据七无法证明被告已通过合法程序获得了新的安置地，宅基地的取得应以登记为准，被告的证据无法达到其证明目的，证据八与本案无关联性，且恰好证明了被告在明知宅基地存在争议，并得到有关部门多次停工通知的情况下依然强行施工的事实。对证据九三性均有异议，认为该明细表上的公章是湖州中信房产评估公司的公章，未经开发区管委会确认。本院认定证据如下：证据一至八，原被告双方对对方提供的证据真实性均无异议，本院对证据一至八的真实性予以认定。证据九与原被告争议事实并无直接关联性，本院不予认定。综上，结合原被告举证、质证及庭审相关陈述，本院认定如下事实：2004年因城中村的改造，原告取得了递铺镇某某小区3号地块的宅基地使用权，2004年11月18日原告与被告签订了房��转让协议，虽协议上约定了建筑部分及土地部分的价格，但实际原告交付给被告只有宅基地使用权，被告支付了228800元的土地作价款。被告取得该宅基地使用权之后在该宗土地上建筑了房屋，并居住至2013年初。2013年1月29日，被告妻子王某某（婚姻登记时姓名为“王某某”，已确认为同一人）与安吉经济开发区管委会、安吉县平地拆迁有限公司签订了《房屋征收补偿协议》及《房屋征收补偿补充协议》。该房屋被征收后，某某社区拆迁指挥部出具“某某村安置区规划设计方案”图纸一份，在该图纸4号地块上标有被告王某某妻子王某某姓名，被告现已开始在该地块上兴建房屋。本院认为，原被告于2004年3月4日所签订的《房屋转让协议》虽名为房屋转让协议，但该协议实质上转让的并非房屋而系宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享���者存在特定的身份联系，即宅基地分配的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农村集体经济组织成员。根据庭审查明的事实，被告王某某并非安吉县递铺镇某某社区集体经济组织成员，并且其在现户籍所在地安吉县递铺镇万亩市区享有宅基地使用权，故根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”及六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，原被告于2004年3月4日所签订的《房屋转让协议》虽系原被告真实意思表示，但该协议违反了法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合��无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，故原被告于2004年3月4日所签协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“协议无效或者被撤销后，因该协议的取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原被告签署的《房屋转让协议》无效后亦产生了相应的财产返还及损失赔偿问题，被告王某某在庭审中提出另行处理损失赔偿问题，故在本案中本院就该问题不予一并处理。至于财产返还，被告应当返还原告原递铺镇某某小区3号的宅基地使用权，但因该地块现已被征收，该地块现有权益人非原被告任何一方，故被告不可能返还原告原物。因原告系递铺镇某某社区集体经济组织成员且其宅基地被依法征收，原告依法可通过申请、审批程序再次取得宅基地使用权，现原告认为某某社区拆迁指挥部在“某某村安置区规划设计方案”图纸上标记为王某某妻子王某某姓名的4号地块即为原递铺镇某某小区3号宅基地被征收后再次分配给原告的宅基地但未提供任何申请、审批材料予以证明，在“某某村安置区规划设计方案”图纸上标记4号地块也并未办理正式的产权证书确认归属的情形下，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任���一方不得改变土地利用现状”，原告若坚持认为其系诉争土地的宅基地使用权人，应通过土地权属争议处理程序先行解决争议，再行向本院起诉，故对原告该项诉请本院不予支持。综上，原告诉请合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条、六十二条、六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下：一、确认原告吴某某与被告王某某于2005年3月4日签订的《房屋转让协议》无效；二、驳回原告吴某某其他诉讼请求。本案受理费80元，由原告吴某某负担40元，被告王某某负担40元，限于判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 汤珊珊代理审判员 黄银霞人民陪审员 王俊涛二０一三年十二月六日书 记 员 杨 晔 微信公众号“”