（2013）昌民初字第8728号
裁判日期: 2013-12-06
公开日期: 2014-05-22
案件名称
张万柱与韩慧茹租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张万柱,韩慧茹
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十五条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第8728号原告张万柱，男，1958年7月2日出生。委托代理人吴强，北京市博圣律师事务所律师。被告韩慧茹，女，1963年9月14日出生。委托代理人李云峰，男，1973年1月4日出生，北京市昌平区小汤山镇法律服务所法律工作者。原告张万柱诉被告韩慧茹租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告张万柱的委托代理人吴强、被告韩慧茹的委托代理人李云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张万柱诉称：2006年2月1日，原、被告签订土地使用权转包合同，在合同履行期内，被告未经原告同意，擅自将原告于北京市昌平区北七家镇八仙庄村东内建设的东院墙拆除，2011年至今未按照合同约定向原告支付水费，2013年被告未按照合同的约定向原告支付租金。另外，在合同的履行期内，由于被告的过错导致在该租赁院内发生火灾，被告未及时通知原告，后经北京市公安局昌平分局平西府派出所找原告处理。原告认为，被告在履行合同期间内，不能严格按照合同的约定履行合同，给原告造成一定的损失，原告多次与被告协商解决合同履行过程中的纠纷，至今原、被告之间未能达成一致意见。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1��解除原、被告于2006年2月1日签订的《土地使用权转包合同》；2、被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付2012年8月1日至2013年7月31日租金2万元。被告韩慧茹辩称：1、原告要求解除合同，缺乏法律依据和事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。2、被告已缴纳租金到2014年，不存在拖欠原告租金的情况。3、被告缴纳租金并未违反合同约定。双方于在2006年2月1日签订合同，约定租金每年2万元；在2012年8月11日双方又签订补充协议，将原租金每年2万元增加到2.6万元。在此之后，原告再次要求增长租金，被告不同意。被告按合同约定向原告缴纳租金，原告不收取，在这种情况下，被告通过邮寄汇款方式，在2013年7月3日向原告汇款缴纳租金2.6万元。合同约定每半年支付租金一次，从每年2月1日至8月1日之间，被告在任何一个月向原告缴纳都可以。4、水费由原告向被告收取，核实后再缴纳。经审理查明：1998年7月1日，昌平县北七家镇八仙庄村经济合作社（甲方）与原告（乙方）签订《菜园租凭（租赁）合同》，约定由原告承租菜田面积3亩，合同期限30年，合同期间所租凭（赁）的土地，不得转包。该合同经当时昌平县公证处公证确认。2006年2月1日，原告与被告签订《土地使用权转包合同》，将涉案土地转包给被告，期限从合同生效之日起到2028年2月1日，每年的承包土地及租赁房屋费用共计贰万元整（20000）元整。2012年8月1日，原告妻子卢增梅代表原告与被告《补充协议》，约定房租一次性涨价为每年增加陆仟元整（终身的调整，以后不再涨价），补充协议同原合同具有相同的法律效益（力）。现涉案土地由被告占有、使用。另查，被告不是北京市昌平区北七家镇八仙庄村集体经济组织成员。被告已经向原告交纳2013年2月1日前的承包费用。关于之后的承包费交纳情况，被告称其以邮政储蓄汇款的方式向原告支付，原告表示其未收到该笔款项。被告表示其亦未领取该款项。经本院释明，双方当事人均坚持认为双方之间的《土地使用权转包合同》系有效合同，原告坚持起诉要求，被告仍持答辩意见，双方各执己见，上述事实有《菜园租凭（赁）合同》、《土地使用权转包合同》、《补充协议》、收据、收条及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：本案中原告将其承包的土地转包给被告的行为，违反其与昌平县北七家镇八仙庄村经济合作社签订合同的约定，亦违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，该转包行为无效，故原告与被告签订的《土地使用权转包合同》及《补充协议》应属无效。合同无效，对此双方均有责任。原告在明知其与昌���县北七家镇八仙庄村经济合作社签订的合同不得转包的情况下向被告转让，应承担主要的过错责任；被告在签订合同时未能度转让资格进行审查，应负次要责任。关于原告要求被告支付2012年8月1日至2013年7月31日的租金的诉讼请求，因双方之间的《土地使用权转包合同》系无效合同，但涉案土地由被告占有、使用，故被告应支付原告一定的土地使用费用，依据本案具体案情，参考双方之间相关约定，本院酌定为13000元。鉴于本案的实际情况，经法庭释明后原、被告仍坚持《土地使用权转包合同》有效，关于原告与被告之间的返还及补偿问题宜另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告张万柱与被告韩慧茹于二○○六年二月一日签订的《土地使用权转让合同》及其《补充协议》无效。二、被告韩慧茹于本判决生效之日起七日内向原告张万柱支付二○一三年二月一日至二○一三年七月三十一日土地使用费用一万三千元。三、驳回原告张万柱的其他诉讼请求。案件受理费一百五十元，由原告张万柱负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 张 俊二〇一三年十二月六日书 记 员 程建民 来源：百度“”