（2013）市民初字第1050号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-07-25
案件名称
李娟与山东志成置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李娟,山东志成置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第六十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市民初字第1050号原告李娟，女，1980年11月17日生，汉族，济南市妇幼保健院职工，住济南市。委托代理人刘民国，山东舜翔律师事务所律师。委托代理人刘晓旭，山东舜翔律师事务所律师。被告山东志成置业有限公司，住所地济南市。法定代表人魏和，董事长。委托代理人刘学元，山东科创律师事务所律师。委托代理人展玲，山东科创律师事务所律师。原告李娟与被告山东志成置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李娟的委托代理人刘民国、刘晓旭，被告山东志成置业有限公司法定代表人魏和的委托代理人展玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李娟诉称：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于济南市房屋一套。合同签订过程中，被告出示了国有土地使用权证（天桥国用2007第0400030号）、建设用地规划许可证（2007鲁01-04-34号）、建设工程规划许可证（2007鲁01-04-74号）、施工许可证（20070105、20070106）、商品房预售许可证（济建开预字第（2007）253-256号），原告以银行按揭贷款支付了全部购房款。该合同第十条约定，如果被告在约定期限内未办理房屋产权证书，则按总房价款的日万分之一支付违约金，并继续办理房屋产权证书。被告未按期办理房屋产权证书，已将违约金支付至2011年11月，此后的违约金一直未支付，房屋产权证书也未办理。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令被告支付2011年12月至今的违约金22680元，判决被告履行合同为原告办理房屋产权证书，由被告承担本案的诉讼费用。被告山东志成置业有限公司（以下简称志成置业公司）辩称：1、我公司系大型房地产企业，在商品房交易中诚实守信，原告的房屋不能办理房产证系政府行政机关的原因造成的，而不是我方故意拖延。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》中明确约定我公司承担违约责任的前提是在我公司有过错的情况下，而行政机关的原因是我公司在与原告签订合同时无法预见的，故不应归责于答辩人。2、造成逾期办证属于情势变更，我公司并无过错，且我方认为约定的违约金也过高，根据《合同法》的相关规定，我方请求法院适当予以降低。原告方在诉状中自认我方已将违约金支付至2011年11月。3、原告诉讼请求中的第二项要求我公司为其办理房屋产权证书不属于我方的义务，不应得到支持。4、我公司现已向政府有关部门缴清所有办证所需的费用，大约在一个月左右，原告便可以办理房屋所有权证书。综上，请求法院查明事实，依法裁判。经审理查明：被告志成置业公司原名称为山东志成房地产开发有限公司，2008年7月19日，公司名称变更为山东志成置业有限公司。2007年11月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发建设的位于济南市天桥区凤凰山路74号志成顺园小区2号楼3单元402室房屋一套，建筑面积为97.64平方米，单价每平方米4910元；地下室为13.96平方米，单价为1700元；含地下室房屋总价款为503144元，付款方式为原告于签订合同当日向被告支付不低于总房款50%的首付款计203144元，余款由原告向被告指定的银行申请按揭贷款予以支付，于合同签订后10日内付给被告。该合同中双方约定房屋的交付时间为2008年5月31日。合同第十条对于产权登记双方做出如下约定：“甲方（被告志成置业公司）应在规定的期限内积极办理房屋权属登记手续，权属登记中的各种交易税费，由甲乙双方按国家有关规定各自交纳。如因甲方原因不能在乙方（原告李娟）接收商品房并提供必要协助之日起三百六十五个工作日内取得房屋权属证书，双方同意按以下方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方书面提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按总房价款的3%一次性向乙方支付赔偿金。2、乙方不退房，甲方按总房价款的每日万分之一向乙方支付违约金，甲方继续办理房屋权属证书。如因乙方原因导致逾期办理或取得房屋权属证书的，由乙方承担相应责任。”原告李娟付清房款后，被告志成置业公司向原告李娟开具了发票，金额为504045元，发票中记载的原告李娟所购房屋的建筑面积为111.62平方米，单价为每平方米4515.72元。对此，被告志成置业公司陈述是在开具发票时将地下室的面积加在一起，然后按照总房款不变的情况下计算的单价。被告志成置业公司按照合同约定将原告李娟所购房屋交付，在原告李娟向其提交了办证资料后的365个工作日内，该被告未能协助原告李娟办理房屋产权证书。2009年11月9日，被告志成置业公司向购房的业主（包括本案原告李娟）发出承诺书一份，内容为：“尊敬的志成顺园小区各位业主：由于多种原因所致，志成顺园小区业主产权证未能在合同约定时间办理完毕，为此我公司深表歉意，并就相关问题做出如下承诺：一、我公司力争在二O一O年五月三十一日前为业主办理完毕产权证。二、根据原购房合同违约责任的约定，我公司自二OO九年十一月十一日起按照总房价款每日万分之一支付违约金，上述违约金每三个月发放一次，每一次于二O一O年二月十五日前发放，依次类推。三、如半年内业主仍未领到产权证，届时视产权证办理进度情况，双方另行商议后续事宜。”此后，被告志成置业公司以合同约定的标准按月向原告李娟支付违约金至2011年11月21日。自2011年12月起，被告志成置业公司未再向原告李娟支付违约金。原告李娟诉至法院，请求法院依法判决被告志成置业公司自2011年12月起至判决生效之日，按日万分之一的标准向原告支付违约金；判决被告志成置业公司协助原告办理房屋权属证书，并由被告方承担本案的全部诉讼费用。另查明，被告志成置业公司陈述未能办理房屋所有权初始登记的原因是由于在建设房屋时部分超出规划面积，按以往的惯例，在工程竣工验收后，需向规划部门补交罚款及部分费用，就可以办理房屋的初始登记手续。由于政府政策上的变化，该费用和罚款一直未能交上，所以不能及时为原告办理分户产权登记证书。现政府的政策已有变化，其已向政府相关部门交纳了罚款，很快就可以办理初始登记。以上事实，由购房合同、购房发票、帐户交易明细、承诺书、工商登记材料及原、被告双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告李娟在按约定履行了支付全部合同价款的义务后，被告志成置业公司就有义务按时向原告交付房屋，并依约协助原告办理所购房产的过户登记手续，如不能按时履行合同，应当按约定承担违约责任。我国《合同法》中还规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，原、被告双方已在合同中约定交房后365个工作日内由被告协助原告办理所购房产的分户产权登记手续。通过庭审查明的事实可以看出，被告志成置业公司未能取得所建设房产的初始登记、协助原告办理房产证的原因是其建设时超出规划设计的要求所导致，对此，被告志成置业公司是具有一定过错的，依法应当承担相应的违约责任。根据被告志成置业公司已向购房业主发出了书面承诺并按合同约定的标准支付了2009年11月11日至2011年11月底的违约金的情况来看，可视为被告志成置业公司对支付违约金的标准及支付方式是无异议的。原告要求被告按合同约定的标准支付自2011年12月1起至判决生效之日止的违约金的诉讼请求，符合双方的合同约定和相关法律规定，本院依法予以支持。关于被告志成置业公司要求降低违约金支付标准的问题，本院认为，根据我国《合同法》的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。我国《合同法》司法解释（二）中规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。结合本案，原、被告双方在合同中约定以购房款为基数，按日万分之一的标准计算违约金，并不高于同期的银行贷款利率水平，且原告购房后至今未能取得房产证，客观上确有一定的经济损失。原告至今未能取得房屋产权证书，主要是由于被告未能办理房屋的所有权初始登记手续所导致，对此，被告方负有完全的过错，结合合同履行情况及被告已先行支付了2009年11月-2011年11月的违约金的客观事实，不宜再对双方约定的违约金标准作出降低的调整，故对被告要求法院适当降低违约金支付标准的抗辩，本院不予支持。对于原告要求被告协助办理产权登记的诉讼请求，本院认为，在房屋所有权转移登记方面，我国实行的是房屋所有权登记发证制度，而房屋所有权权属登记、房屋所有权证书的核发等行为均是由房地产行政管理部门具体实施。我国城市房地产管理法关于“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”的规定，也充分表明了此点。因此，能否办理房地产权属证书，是房地产行政管理部门的职权审查范围，不属于人民法院受理民事案件的范围，故对原告李娟要求被告志成置业公司为其办理涉诉房产产权证书的诉讼请求，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款、第三款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告山东志成置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李娟支付违约金，以购房发票记载金额504045元为基数，按合同约定日万分之一的标准计算，自2011年12月1日起至本判决生效之日止。二、驳回原告李娟的其他诉讼请求。案件受理费370元，原告李娟承担170元，被告山东志成置业有限公司承担200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 吕铸荣审 判 员 李 江人民陪审员 乔永欣二〇一三年十二月五日代理书记员 杨朝阳 更多数据：