（2013）浙杭民终字第3263号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-06-20
案件名称
莫水华与谢剑华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢剑华,莫水华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第3263号上诉人（原审被告）：谢剑华。被上诉人（原审原告）：莫水华。上诉人谢剑华因与被上诉人莫水华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2013）杭余民初字第524号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年10月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：莫水华将其所有的位于杭州市余杭区临平街道江南装饰五金市场1幢31-32号房屋出租给谢剑华，莫水华、谢剑华曾就涉案房屋签订书面租赁协议一份，约定租金27000元／年，租赁期限自2010年1月1日起至2010年12月31日。协议还对双方其他权利义务进行了约定。该协议到期后，莫水华、谢剑华之间就涉案房屋继续维持租赁关系，但未签订其他书面形式的协议。自2010年1月1日起至2012年12月31日止，谢剑华共计向莫水华支付租金87000元。其中，2011年及2012年的租金合计为60000元。现涉案房屋仍由谢剑华实际占有。谢剑华自2013年1月1日起未向莫水华支付租金。莫水华曾邮寄租赁事宜相关材料，但谢剑华拒绝签收。2013年3月28日，莫水华诉至法院，请求判令：1、解除莫水华和谢剑华之间的租赁合同，谢剑华立即腾空并将涉案商铺归还莫水华，并支付逾期房租9468.49元（自2013年1月1日至2013年3月13日，按年租金4.8万元／年计算，实际支付至履行之日止）；2、谢剑华支付违约金6000元（按照年租金30000元的20%计算）。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。莫水华、谢剑华之间的房屋租赁关系为当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。在书面租赁协议自2010年12月31日届满后，双方未签订其他书面协议，故莫水华、谢剑华之间形成不定期租赁关系。现莫水华请求解除租赁关系，且谢剑华亦同意解除，故对莫水华的该项诉讼请求，予以支持。租赁关系解除后，作为承租人的谢剑华有义务将租赁房屋腾空并返还莫水华。故对莫水华要求谢剑华腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，亦予以支持。同时，莫水华要求谢剑华支付租金的诉讼请求，数额合理部分，予以支持；至于租金数额，原审法院结合双方当事人的陈述及本案实际情况，酌情确定年租金为32000元。关于莫水华主张的违约金6000元，因其未提供其他证据证明双方关于违约金的约定，故不予支持。谢剑华的答辩意见，合理部分，予以采信；至于谢剑华的其他抗辩意见，依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、莫水华与谢剑华就位于杭州市余杭区临平街道江南装饰五金市场1幢31-32#房屋之间的租赁关系于判决生效之日起解除；二、谢剑华于判决生效后十五日内将位于杭州市余杭区临平街道江南装饰五金市场1幢31-32#房屋腾空并返还给莫水华；三、谢剑华于判决生效后十五日内支付莫水华租金6400元（自2013年1月1日至2013年3月13日止按每年32000元的标准计6400元，自2013年3月14日起至实际腾空并返还涉案房屋之日止的租金损失按每年32000元的标准另行计付）；四、驳回莫水华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，减半收取93.50元，由莫水华负担54.50元，由谢剑华负担39元。宣判后，谢剑华不服，向本院提出上诉称：原审判决无事实依据和法律依据。租赁协议书2009年1月至2010年12月约定年租金27000元，2011年至2012年及2013年双方未约定年租金30000元及32000元，而一审法院却认定2011年至2012年及2013年双方未约定年租金30000元及32000元，无事实依据和法律依据。上诉人认为2011年至2012年2013年双方未约定年租金，一审法院按2009年1月至2010年12月年租金27000元，判定才符合常理和法律要求。一审时上诉人已经陈述商铺早已腾空，但钥匙还在上诉人手上，未退回商铺原因是2013年租金未谈妥和退回商铺后上诉人店铺与商铺中间安全屏障隔离安全的问题造成。商铺未收回的责任是双方的，且莫水华是主要责任，所以2013年5月一审开庭后上诉人没有支付租金义务。上诉请求：撤销或改判原审判决第三项。被上诉人莫水华辩称：关于腾空时间的问题。钥匙一直是在谢剑华处没有交给被上诉人，也没有任何方式通知过被上诉人，所以被上诉人认为到目前为止还没有腾空。关于房租。2011年、2012年被上诉人是实际按照3万元一年收取的，2012年11月份书面通知谢剑华终止合同，到了12月份又书面通知谢剑华，一直到2013年3月份被上诉人发了律师函，但是被拒收退回。被上诉人希望谢剑华尽快退还房子，请求二审法院依法维持原判。上诉人谢剑华、被上诉人莫水华在二审期间均未提交新的证据。根据有效的证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，本案中，谢剑华虽称主要是由于莫水华的原因造成房屋未能及时返还，但其却未能提交充足有效的证据予以佐证。审理中，原审法院通过对本案证据的综合分析判断，结合双方在庭审中的陈述，作出相应的事实认定，并判令谢剑华腾退房屋及支付租金损失，完全符合法律规定。至于房屋租金的标准问题。虽然莫水华与谢剑华在《租赁协议》中载明的租金确为27000元／年，但这只是针对2010年度的租金所作出的约定。根据庭审查明的情况，上述《租赁协议》的期限届满后，双方已形成了不定期的房屋租赁合同关系，而之后的2011、2012年度，谢剑华就已经按30000元／年的标准向莫水华支付房屋租金，即双方已对房屋租金予以了调整。现原审法院根据该市场中相同面积、位置的房屋的租金标准情况，确定按32000元／年的标准计算租金损失，并无不当，故本院对谢剑华的上诉理由，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费187元，由上诉人谢剑华负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 磊审 判 员 张一文代理审判员 金瑞芳二〇一三年十二月五日书 记 员 翁迪凯 来源：百度搜索“”