（2013）定民初字第01883号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-04-17
案件名称
张某某与陈某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
定边县人民法院
所属地区
定边县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某某,陈某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百一十条
全文
陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2013）定民初字第01883号原告张某某，男，汉族。委托代理人朱某某，系陕西言泽律师事务所律师。被告陈某某，男，汉族。委托代理人李某某，男，汉族。原告张某某与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月20日公开开庭进行了审理，原告张某某及其委托代理人朱某某，被告陈某某的委托代理人李某某到庭参加了诉讼，被告陈某某经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张某某诉称,2011年1月1日，原告与被告协商订立《租房合同》，原告将自己在砖井镇闫塘村延定公路西侧的第二层楼房出租给被告，用于被告经营文化娱乐网吧行业使用，双方约定租赁期限五年，即自2011年1月1日至2015年12月30日，每年租金53000元，前两年的租金，由被告于合同订立后一次性向原告支付106000元，剩余三年租金159000元于2012年12月30日前由被告向原告一次性付清。合同订立后，原告即将相关房屋交付给被告管理使用，被告亦向原告交付了前两年的租赁费106000元，使用承租的房屋开网吧。但是，被告未能按照合同约定于2012年12月30日前向原告交付后三年的房屋租赁费，到期后，虽经原告数次向被告催要，但被告以工作繁忙为由，一拖再拖，原告只好提起诉讼。原告认为，原告与被告经平等协商订立《租房合同》并履行了合同约定的交付房屋义务。原告与被告订立的《租房合同》双方意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应该依约定履行各自的义务。被告违法合同约定，未能在约定的期限内向原告支付房屋租赁费的行为，违反合同的约定，侵犯了原告的合法权益。原告向法庭提交了以下证据：第一组《租房合同》一份，证明原、被告于2011年1月1日签订的租房合同。第二组砖集建（2000）字第0286号集体土地建设用地使用证一份，证明房屋建设用地是集体土地，用于住宅，是原告父亲的，符合法律规定。第三组村委会证明一份，证明原告出租房屋合法有效。第四组证明一份，证明原告的父亲在2000年修建了住房，2010年重新修建了两层楼房，原告出租该楼房二层，原告的父亲知情，也同意原告出租。被告陈某某辩称，原告与被告签订的合同是真实的，但该合同违反了《消防法》、《物权法》、《合同法》等法律规定，应属于无效合同，故应当驳回原告的诉讼请求。被告陈某某向法庭提交了以下证据：第一组《租房合同》一份，证明该合同违反《消防法》、《物权法》最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释的相关规定》，因属无效合同。第二组《责令整改通知书》一份，证明原告出租的房屋不符合《消防法》的规定，原告不予整改，被告不得不停业。第三组定边县小梁锅炉证明书一份，证明锅炉由原告购置并安装，因安装不妥致锅炉爆炸，说明存在安全隐患，违反法律规定，对被告开的网吧造成威胁。第四组《工作事故赔偿协议书》一份，证明因停电，一楼“石锅鱼”要营业，经原告同意在网吧一楼通道发电，造成网吧工作人员中毒，由此说明原告出租的房屋不符合法律规定，造成严重后果。第五组《租房合同》一份，证明被告2012年7月初被告已将租赁的房屋交还给了原告。第六组证人吴佳贵的证言，证明被告把房屋钥匙给吴佳贵，由吴佳贵将钥匙送到了原告父母手中。第七组证人张玉林的证言，证明2012年6月21日，证人张玉林给被告将网吧搬出去了。第八组证人张媛智的证言，证明2012年6月21日给吴佳贵搬过网吧电脑。经庭审质证：被告对原告提交的第一组证据的真实性无异议，但认为是无效合同；对第二组证据有异议，认为与本案无关联性；对第三组证据有异议，认为村委会无批准建房的职能，该证据无法律效力；对第四组证据有异议，认为村委会出具的不具有法律效力。原告对被告所举的第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同是有效的；第二组证据的真实性无异议，但认为合同并未约定必须开网吧，这是被告经营项目不符合法律要求；对第三组证据有异议，认为“小梁锅炉”不具有法人资格，无资质评估；第四组证据有异议，认为与原告无关，且证明中毒的事实无相关证据，原告也未限定被告的经营范围；对第五组证据有异议，认为真实性不明，且与原告无关；对第六组证据有异议，认为证明事实不真实，原告未收到房屋钥匙，且证人回答法庭询问时隐瞒亲属关系；对第七、八组证据有异议，认为证言虚假，且即使证明事实属实，也与原告没有关系。本院对原、被告所举的证据作如下认定：对原告所举第一组证据，被告对其真实性无异议，故对其真实性予以认定；对第二组证据，为职能部门颁发，予以认定；对第三组证据，不作认定，对第四组证据中原告父亲知晓并同意原告出租房屋的事实予以认定，其余内容不作认定。对被告所举证据第一组证据，原告对其真实性无异议，故予以认定，对第二组证据，原告对其真实性无异议，且为职能部门出具，予以认定；对第三组证据，原告有异议，且证明事实属专门性问题，故不予认定；对第四组、第五组证据，与本案无关联性，故不予认定；对第六组、第七组、第八组证据，原告有异议，且证明事实与本案争议合同是否有效，是否应继续履行无关联性，故不予认定。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2011年1月1日，原告与被告协商订立《租房合同》，原告将位于砖井镇闫塘村延定公路西侧的第二层楼房出租给被告，仅用于被告经营文化娱乐网吧行业使用，双方约定租赁期限五年，即自2011年1月1日至2015年12月30日，每年租金53000元，前两年的租金，由被告于合同订立后一次性向原告支付106000元，剩余三年租金159000元于2012年12月30日前由被告向原告一次性付清。合同订立后，原告即将相关房屋交付给被告管理使用，被告亦向原告交付了前两年的租赁费106000元，使用承租的房屋开网吧。另查明，2011年7月10日，原、被告履行合同期间，定边县文化市场综合执法大队向被告下发了《责令整改通知书》，认定被告所开网吧违反《消防法》相关规定，需于2011年12月31日前设置2.5米宽的安全通道，每个房顶设有通气口；尽快安装消防管道，消防栓和消防井。经被告要求，原告未予整改。本院认为，原、被告之间签订的《租房合同》是原、被告的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，故对原告诉请确认合同有效的诉讼请求予以支持。被告辩称出租房屋不符合《消防法》的规定，应属于合同是否适宜继续履行的问题。原告要求被告承担继续履行合同的违约责任，辩称原告并未限定被告必须经营网吧，但《租房合同》关于房屋用途约定为“乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为文化娱乐网吧行业使用”故租赁房屋的用途是确定的。经行政执法机构认定，原告出租的房屋不符合开设网吧的消防要求，经被告要求，原告也未使房屋符合消防要求，故该合同已不适宜继续履行。因此，原告要求被告继续履行合同，偿付剩余三年租金159000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告张某某与被告陈某某于2011年1月1日签订的《租房合同》有效。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费3580元，由原告负担3480元，被告负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长 陈义武代理审判员 沈效飞人民陪审员 刘国平二〇一三年十二月五日书 记 员 周东晓 搜索“”