（2013）东中法民一终字第1860号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-02-17
案件名称
东莞市神龙电子科技有限公司与东莞市顺益塑胶有限公司因房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市神龙电子科技有限公司,东莞市顺益塑胶有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1860号上诉人（原审被告）：东莞市神龙电子科技有限公司。住所地：东莞市谢岗镇第五工业区。法定代表人：付昌芬，系公司总经理。委托代理人：连敬煌，该公司职员。委托代理人：杜家骑，广东广锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市顺益塑胶有限公司。住所地：东莞市谢岗镇新城工业区。法定代表人：孔维斌，系公司总经理。委托代理人：朱启勇，安徽金华安律师事务所律师。上诉人东莞市神龙电子科技有限公司（以下简称神龙公司）与被上诉人东莞市顺益塑胶有限公司（以下简称顺益公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第3093号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年5月14日，顺益公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、神龙公司支付顺益公司2012年10月至2013年5月的租金差额156000元，滞纳金23400元；2、顺益公司与神龙公司解除《厂房租赁合同》，同时神龙公司支付顺益公司场地占用费按每月36000元（从2013年6月起算到神龙公司清场移交顺益公司止）。原审法院经审理查明：2010年10月20日，神龙公司与案外人东莞毅昌模具制造注塑有限公司（以下简称毅昌公司）签订《厂房租赁合同书》，约定：毅昌公司将位于谢岗镇第五工业区的一栋厂房和共用宿舍出租给神龙公司使用，期限从2010年10月20日起至2015年10月19日止；面积为2472.18平方米（包括一栋厂房及与毅昌公司共用一栋宿舍）；每月租金为17000元，租赁保证金34000元。毅昌公司自身使用另一栋厂房并与神龙公司共用宿舍。2012年4月，毅昌公司将整栋厂房及配套场地一起出售给顺益公司。2012年7月3日毅昌公司退回神龙公司厂房租赁保证金34000元。顺益公司2012年4月购买厂房后，毅昌公司仍在使用另一栋厂房并与神龙公司共用宿舍至7月底才搬走，期间毅昌公司每月向顺益公司交纳14000元租金。神龙公司自2012年4月20日起按原租赁合同约定向顺益公司交纳租金。2012年7月9日，顺益公司、神龙公司双方重新签订了一份《厂房租赁合同书》，约定：顺益公司将其购买的谢岗镇第五工业区的厂房、宿舍、门卫室和电房出租给神龙公司使用，面积为4600平方米，本租赁物为厂房、宿舍及现有水、电设施，包租给神龙公司使用，由神龙公司自行管理；租赁期限从2012年8月1日起至2015年7月30日；每月租金36000元；租赁保证金72000元，神龙公司应于本合同签订之前或之时向顺益公司不计利息支付租赁保证金72000元，保证金在合同期满后没有违反合同约定的前提下原额返还给神龙公司；神龙公司应于每月10日前向顺益公司交当月租金，逾期支付租金，应支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠租金总额的万分之五；神龙公司欠租金超过2个月，顺益公司有权提前解除本合同，在顺益公司以传真或函等书面方式通知神龙公司之日起，本合同自动终止；本合同以双方签字盖章，并收到神龙公司支付的租赁保证金款项后生效。顺益公司、神龙公司在该合同书上签名和盖章确认。神龙公司向顺益公司交纳2012年4月20日至5月19日租金17000元，5月20日至6月19日租金17000元，6月20日至6月30日租金5700元，7月份租金21000元（2012年7月4日支付），8月份租金17000元及保证金34000元（2012年8月1日支付），9月份租金17000元，10月份租金13000元，11月至2013年6月租金每月17000元。2012年9月顺益公司就神龙公司未支付2012年8月、9月租金38000元及保证金38000元一事向原审法院提起诉讼，原审法院于2012年12月10日依法作出（2012）东三法民一初字第5943号民事判决，认定顺益公司、神龙公司双方签订的《厂房租赁合同书》已合法成立并已生效，神龙公司应支付顺益公司2012年8月、9月租金差额38000元及保证金差额38000元。神龙公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2013年4月10日作出（2013）东中法民一终字第418号民事判决，驳回神龙公司的上诉，维持原判。原审庭审中，顺益公司主张2012年6月前（含6月）按原合同数额交纳租金，双方口头协商7月份租金为21000元，8月1日开始按新合同履行，租金每月36000元，且须在每月10日前以转账方式交当月租金。神龙公司不予确认，主张7月份本应交租17000元，是神龙公司的财务转多了4000元，故在10月份中扣除，10月就交了13000元，且合同约定的使用面积是4600平方米，但顺益公司实际交付给神龙公司使用的面积只是原合同约定的2412.17平方米，原毅昌公司使用的厂房钥匙神龙公司拒绝接收；神龙公司已按每月17000元租金标准向顺益公司交付了租金，没有欠顺益公司租金，也不存在滞纳金。顺益公司对其主张双方口头协商7月份租金为21000元没有提交相关证据证实。原审法院认定上述事实的证据有：厂房租赁合同书、民事判决书、说明书及原审法院庭审笔录附卷等。原审法院认为，案件争议的焦点是：一、神龙公司是否拖欠了顺益公司的租金，数额为多少；二、顺益公司、神龙公司之间签订的《厂房租赁合同书》是否应予以解除。关于焦点一。因神龙公司并未举证《厂房租赁合同书》系顺益公司逼迫其签订，且根据（2012）东三法民一初字第5943号民事判决和（2013）东中法民一终字第418号民事判决中认定的事实，顺益公司、神龙公司双方签订的《厂房租赁合同书》已依法成立，并已生效，双方均应按该《厂房租赁合同书》的约定履行各自的义务。顺益公司已将租赁物交付给神龙公司使用，神龙公司应按合同约定向顺益公司支付相应的租金。神龙公司拒绝接收原毅昌公司使用的厂房钥匙，并非顺益公司不按合同约定交付，神龙公司应承担相应的交付该租金的责任。《厂房租赁合同书》中约定租金每月36000元，顺益公司、神龙公司双方均确认神龙公司向顺益公司支付了2012年7月份租金21000元，10月份租金13000元，2012年11月至2013年6月租金每月17000元，2012年8月、9月租金72000元及保证金差额38000元神龙公司已全部支付完毕。顺益公司主张双方已口头协商7月份租金为21000元，8月1日开始租金每月36000元。神龙公司不予确认，主张7月份租金17000元，神龙公司多转了4000元，应在10月份租金中扣除，故10月交租13000元。因顺益公司对7月份租金21000元双方已口头协商一致没有提交相关证据证实，神龙公司亦不予确认，故原审法院对顺益公司该主张不予采信，故7月份租金仍应为17000元。根据合同约定的2012年8月1日起租金每月36000元，神龙公司主张2012年7月多交的4000元转到10月份租金中，原审法院依法予以支持。因此，对神龙公司自2012年10月起每月交租金17000元的事实原审法院予以认定。因神龙公司自2012年10月起每月仍只交租金17000元，并非合同约定的36000元，故对于顺益公司要求神龙公司支付2012年10月至2013年5月租金差额152000元［（36000元-17000元）×8个月］的诉讼请求，原审法院依法予以支持，对超出上述数额的部分则不予支持。顺益公司、神龙公司双方签订的《厂房租赁合同书》约定神龙公司应于每月10日前向顺益公司交当月租金，逾期支付租金，应支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠租金总额的万分之五。自2012年10月份起神龙公司每月均少支付租金19000元。顺益公司主张以每月实际差额为本金，以每日万分之五为标准，从2012年11月1日起计算滞纳金至2013年9月止为23400元。根据合同约定，当月租金的滞纳金应从当月的11日起计算，顺益公司要求从次月1日起计算，原审法院依法予以准许。故2012年10月租金差额19000元的滞纳金应以每日万分之五的标准，从2012年11月1日起计算至判决确定的清偿之日止，但不超过2013年9月30日。2012年11月租金差额19000元的滞纳金从2012年12月1日起计算，至2013年5月份租金差额19000元的滞纳金依此类推计算。滞纳金总额不超过23400元，时间不超过2013年9月30日，超过部分则不予支持。关于焦点二。顺益公司、神龙公司双方签订的《厂房租赁合同书》约定神龙公司欠租金超过2个月，顺益公司有权提前解除本合同，在顺益公司以传真或函等书面方式通知神龙公司之日起，本合同自动终止。如前所述，神龙公司自2012年10月份起至2013年5月每月拖欠顺益公司租金19000元，共计152000元，已欠租金超过2个月，按双方签订的合同约定，顺益公司有权要求解除合同。顺益公司向原审法院提起诉讼要求与神龙公司解除合同，原审法院于2013年6月13日将顺益公司的起诉状及应诉材料向神龙公司送达，根据合同约定，顺益公司、神龙公司双方签订的《厂房租赁合同书》已于2013年6月13日自动解除。因此，对顺益公司要求解除与神龙公司的合同的诉讼请求，原审法院依法予以支持。因神龙公司在2013年6月13日起一直在使用案涉厂房，故神龙公司应向顺益公司支付厂房占用费。占用费应按每月人民币36000元的标准，从2013年6月起计算到神龙公司返还案涉租赁物给顺益公司止。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条的规定，于2013年8月12日作出如下判决：一、确认东莞市顺益塑胶制品有限公司与东莞市神龙电子科技有限公司于2012年7月9日签订的《厂房租赁合同书》已于2013年6月13日自动解除。二、东莞市神龙电子科技有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付东莞市顺益塑胶制品有限公司2012年10月至2013年5月租金差额152000元及滞纳金（2012年10月租金差额19000元的滞纳金从2012年11月1日起，2012年11月租金差额19000元的滞纳金从2012年12月1日起，2012年12月至2013年5月份每月租金差额19000元的滞纳金依此类推计算；以每日万分之五的标准，计算至判决确定的清偿之日止，但不超过2013年9月30日，滞纳金总额不超过23400元）。三、东莞市神龙电子科技有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付东莞市顺益塑胶制品有限公司自2013年6月起的场地占用费（按每月人民币36000元的标准，从2013年6月1日起计算到东莞市神龙电子科技有限公司返还案涉租赁物给东莞市顺益塑胶有限公司止，东莞市神龙电子科技有限公司已支付给东莞市顺益塑胶有限公司2013年6月起的租金可从中扣减）。四、驳回东莞市顺益塑胶制品有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1944元，保全费1417元，共3361元，由神龙公司承担。神龙公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）顺益公司逼迫神龙公司签订的《厂房租赁合同书》是无效合同，其无权依该合同要求神龙公司支付租金。神龙公司与毅昌公司于2010年10月20日签订《厂房租赁合同书》，租用其位于谢岗镇第五工业区的厂房和宿舍共计2472.18平方米。租赁期限为5年，即从2010年10月20日到2015年10月19日止。然而，在租赁期内，出租人毅昌公司出售该厂房，未依法通知神龙公司，给予神龙公司优先购买权，擅自将厂房出售给顺益公司，且至今尚未办理完成产权过户，顺益公司还未依法取得该房产的所有权。顺益公司却于2012年7月3日向神龙公司主张权利，以封厂停产等相威胁，逼迫神龙公司与其又签订一份《厂房租赁合同书》。因此，顺益公司与毅昌公司的买卖合同及顺益公司逼迫神龙公司签订的租赁合同均是无效合同。神龙公司拒绝按该租赁合同履行，而仍按与毅昌公司签订的租赁合同履行是符合法律规定的，顺益公司无权要求神龙公司支付租金。顺益公司未向法庭提交其合法取得和享有上述房屋出租权的证据，原审判决仅凭（2013）东中法民一终字第418号民事判决作出认定，而该判决本身对事实认定不清，判决有误。（二）神龙公司至今仅使用厂房和宿舍共计2472.18平方米，已按合同约定付清租金，无需向顺益公司支付超出该面积的租金。神龙公司与毅昌公司签订使用厂房和宿舍共计2472.18平方米的租赁合同后，严格按合同履行，直至2012年5、6月按期足额向其支付了合同约定的租金。2012年6月起至现在，受毅昌公司指定，神龙公司按原合同约定金额将租金交付孔维斌个人账户。因此，神龙公司至今使用的厂房和宿舍共计2472.18平方米，均按合同约定付清租金，无任何拖欠。而2012年7月9日，顺益公司胁迫神龙公司签订《厂房租赁合同书》后，神龙公司也仍只使用原厂房和宿舍共计2472.18平方米，没有使用其他厂房，无需向顺益公司支付超出该面积的租金。原审判决神龙公司对其根本没有移交使用的房屋支付房租，缺乏公允。（三）顺益公司胁迫神龙公司签订的《厂房租赁合同书》自始无效，不存在解除合同问题，神龙公司无须向其支付任何费用。神龙公司原与毅昌公司签订的《厂房租赁合同书》现仍在履行，神龙公司按毅昌公司指定，按时将房租交付孔维斌个人账户，无任何拖欠。原审判决解除顺益公司与神龙公司的厂房租赁合同及判决神龙公司支付租金差额及滞纳金没有事实依据，也不符合法律规定。据此，神龙公司请求本院：1、撤销原审判决，改判神龙公司与顺益公司签订的《厂房租赁合同书》无效；2、神龙公司无需向顺益公司支付租金差额152000元及滞纳金。顺益公司在法定期限内没有向本院提交书面答辩意见。本院经审理查明，神龙公司为证明（2013）东中法民一终字第418号民事判决不能作为本案事实的认定依据，二审提交广东省高级人民法院民事申请再审案件受理通知书，证明神龙公司不服（2013）东中法民一终字第418号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，该院已立案审查。顺益公司对该证据真实性没有异议。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据神龙公司的上诉理由，本案二审争议焦点是：神龙公司与毅昌公司签订的《厂房租赁合同书》效力如何。对此，本院作如下分析：首先，神龙公司二审提交的广东省高级人民法院民事申请再审案件受理通知书，只能证明神龙公司不服（2013）东中法民一终字第418号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审及该院已立案审查的事实，并不能据此认定（2013）东中法民一终字第418号民事判决已被推翻。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，顺益公司无需举证证明该判决认定的事实。神龙公司主张顺益公司与毅昌公司的买卖行为及其与顺益公司签订的《厂房租赁合同书》无效、（2013）东中法民一终字第418号民事判决不能作为本案事实的认定依据，理由不能成立，本院不予采纳。其次，既然（2013）东中法民一终字第418号民事判决已生效，且没有证据证明该判决被推翻，该判决认定神龙公司与顺益公司签订的《厂房租赁合同书》为合法有效的合同，神龙公司与顺益公司均应按该合同的约定享有权利及履行义务。原审判决依据顺益公司的诉请，结合《厂房租赁合同书》的约定，判决确认神龙公司与顺益公司签订的《厂房租赁合同书》于2013年6月13日解除，并判决神龙公司支付房屋租金的差额、逾期支付租金的滞纳金、解除合同后的房屋占用费，处理恰当，本院予以维持。综上所述，神龙公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3340元，全部由东莞市神龙电子科技有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 黎淑娴代理审判员 钟满福代理审判员 钟 雯二〇一三年十二月五日书 记 员 陈俊杰附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第1页，共12页 微信公众号“”