（2013）温龙民初字第409号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-03-12
案件名称
夏克灵、林晶晶与林艾贞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市龙湾区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏克灵,林晶晶,林艾贞,夏文斌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《划拨土地使用权管理暂行办法》：第五条，第八条第一款；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第四十五条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2013）温龙民初字第409号原告：夏克灵。原告：林晶晶。以上两原告共同委托代理人：汪廖、王潮。被告：林艾贞。第三人：夏文斌。委托代理人：季昌泽。原告夏克灵、林晶晶为与被告林艾贞、第三人夏文斌房屋买卖合同纠纷一案，于2013年6月7日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员金丛适用简易程序进行审理。审理中，应原告申请，本院于2013年6月21日作出（2013）温龙民初字第409-1号民事裁定书，裁定查封登记在第三人夏文斌名下的坐落于温州市龙湾区沙城街道顺江村浦江小区1幢3号房屋。本案于2013年7月16日公开开庭进行了审理，原告夏克灵、林晶晶及两原告委托代理人王潮，被告林艾贞、第三人夏文斌及其委托代理人季昌泽到庭参加诉讼，证人陶向前、夏念喜出庭作证。审理中，应当事人申请进行了庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。两原告起诉称：两原告系夫妻关系，原告林晶晶和被告系姐妹关系。2000年4月14日，原告与案外人夏克银、夏念藏、吴金聪签订一份《地基转让契约》，夏克银、夏念藏、吴金聪将其所有的位于沙城镇五一村银民村第七幢第七间（现沙城街道顺江村浦江小区7幢7号，以下简称浦江小区7幢7号）转让给原告，原告已付清转让款。2000年5月26日，被告与第三人签订一份《地基有偿转让协议书》，第三人将位于沙城镇五一村移民村第一幢第三间（现沙城街道顺江村浦江小区1幢3号，以下简称浦江小区1幢3号）的自有住宅用地出卖给被告林艾贞所有，转让款为40800元，被告在签订协议之前已支付2000元，签订协议时一次性付清剩余转让款，协议上有顺江村委员会盖章及邻居、代笔人签字确认，第三人也将该地基交付给被告。被告为解决台湾回大陆母亲陶良洗居住问题，于2000年6月份将浦江小区1幢3号的地基与原告转让所得的浦江小区7幢7号的地基调换，原告林晶晶与被告于2003年5月5日补签《地基调换字据》。调换后，原告当年便开始在浦江小区1幢3号地基上自建房屋，建成后原告办理水电相关手续，供自己适用或出租他人使用；而浦江小区7幢7号的房产证及土地使用权已登记在被告母亲陶良洗名下。后，第三人以自己的名义陆续办理了浦江小区1幢3号的相关权属登记。现浦江小区1幢3号房产已具备办理过户的条件，原告多次要求第三人协助被告配合办理权属变更手续，但第三人均予以推诿，不配合办理。2013年5月29日，原告分别向温州市国土资源局经济开发区分局、温州市房管局经济开发区分居提交更正登记申请，两部门均未予以答复。现原告诉请判令：1.第三人夏文斌协助被告林艾贞配合原告办理坐落于沙城街道顺江村浦江小区1幢3号房地产的权属变更登记手续（变更到原告名下，包括房屋所有权证和土地使用权证）；2.本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：对原告诉称事实无异议，同意原告的诉讼请求。第三人答辩称：一、原告的诉请没有依据。原告与案外人地基转让合同、被告与第三人地基转让合同、原告与被告的地基调换均存在无效或未生效的情形。涉案土地性质为国有划拨，根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第八条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，划拨土地转让，出让方要先领有国有土地使用证，转让需经行政部门批准，并需要补交土地出让金。本案中，签约时未领证，违反上述规定，导致无效；签约时未批准，且在一审法庭辩论终结前仍未审批，根据《合同法》第四十四条、《合同法司法解释（一）》第九条规定，应认定未生效。二、原告的诉请已超过两年诉讼时效期间，请求驳回。原告基于合同享有的是债权请求权，适用2年的诉讼时效。第三人于2008年3月20日取得房屋所有权证，原告应当知道自己权利受到侵害，原告直到2013年起诉，已超过诉讼时效期间。综上，第三人在十余年前因对法律无知而与被告签订地基转让协议，虽协议意思表示真实，但违法国家法律强制规定，具有无效和效力待定问题，且超过2年诉讼时效，应驳回原告诉请。原告为证明其主张，提供了如下证据：1.户口簿，证明两原告的诉讼主体资格。2.被告身份证，证明被告的诉讼主体资格。3.协助调查函回执，证明第三人的诉讼主体资格。4.《地基转让契约》、证明，证明案外人夏克银、夏念藏、吴金聪将浦江小区7幢7号转让给原告，且顺江村委员会已认可转让协议。5.《地基有偿转让协议书》，证明被告与第三人之间就浦江小区1幢3号存在地基转让的事实。6.土地登记审批表、土地登记信息查询证明，证明浦江小区1幢3号土地权属性质为国有建设用地，土地使用权现已登记在第三人名下。7.房屋权属登记信息查询证明，证明浦江小区1幢3号房屋所有权已登记在第三人名下。8.《地基调换字据》、房产证、土地证，证明被告将转让所得的浦江小区1幢3号地基与原告转让所得的浦江小区7幢7号地基调换，原告已将浦江小区7幢7号登记在被告母亲名下，履行了调换义务。9.顺江村委会证明三份，陶向前与夏念喜证明与身份证各一份、房屋照片三张、收款收据一份、领款凭证四份、领条一份，说明一份、送货凭单两份，证明①第三人将浦江小区1幢3号地基转让给被告，②《地基有偿转让协议》中所涉沙城镇五一村移民村第一幢第三间即为浦江小区1幢3号，③被告已向第三人付清所有转让款，④原告与被告后进行地基调换，⑤浦江小区1幢3号房屋为原告建造的事实。10.证明、电费单、租赁合同、身份证、户口簿，证明浦江小区1幢3号房屋一直由原告使用或出租。11.更正登记申请书两份、邮政快递单两份、邮件查询单两份，证明原告向温州市国土资源局经济开发区分局、温州市房管局经济开发区分局提交更正登记申请。12.浙江省私有房屋所有权登记申请书、顺江村民委员会承诺声明书、证明、建设工程规划许可证、土地使用权登记申请表、移民安置办公室证明、户口簿，证明房屋所有权及土地证使用权初始登记时提交的材料，规划许可证是夏文斌名字，但实际建房是原告。13.证人陶向前、夏念喜出庭作证，证明对象同证据9，其中证据4《地基转让契约》是夏念喜起草，证据5《地基有偿转让协议书》是陶向前起草，夏念喜作为见证人，两证人基于上述身份了解相关经过。被告没有提供证据。第三人为证明其主张，当庭提供了如下证据：14.发票，证明原告以第三人名义建一层以上房屋过程中存在违章，违章罚款是第三人缴纳，金额是1469元。15.国有土地使用权证，证明浦江小区1幢3号土地性质属于国有划拨，第三人拿到土地证是2003年9月，根据《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第19条规定，取得土地证前不得转让。16.房屋所有权证，证明第三人取得房屋所有权证是2008年。17.顺江村村委会证明，证明出卖方和卖方签订协议，在协议之外存在买方支付卖方补偿金的习俗。上述证据经庭审出示质证，证据1-3、6-7、10-12质证方均无异议，亦符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。证据4、5被告无异议，第三人对真实性无异议，但对证明对象有异议，证据4、5转让标的都是国有划拨土地，合同成立后，还要经过政府部门审批才生效，因未审批未生效，且其中证据5签订时尚未取得土地使用权，根据法律规定，国有划拨土地出让时出让方应取得土地使用权证，故转让无效；本院审查认为，该两组证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据8被告无异议，第三人对真实性无异议，但对证明对象有异议，国有划拨土地调换相当于两个转让，同样存在未生效的情形，原、被告之间调换也没有通知第三人到场，未生效；本院审查认为，该组证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据9被告无异议，第三人对真实性无异议，证明对象①②③无异议，但对证明对象④有异议，具体意见同证据8质证意见，对证明对象⑤也有异议，证据5签订时，第三人已在地基上建了一层的房屋，其余是原告所建，房屋现状是5层；本院审查认为，该组证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据13被告无异议，第三人则认为证人所说的签约过程属实，但两证人与原告是亲属关系，不能证明转让款已付清的事实，证人也不清楚付了多少钱；本院审查认为，两证人证言内容真实，与前述证据4、5、8、9等能够相互印证，其证明力应予确认，至于第三人提出的转让款是否付清一节，虽证人确实表示钱未经手、具体金额不清楚，但因第三人在对证据9发表质证意见时，对原告的证明对象③即被告已付清所有转让款一节无异议，其在此后又否认转让款已付清，但未能作出合理解释并提供证据，其该节异议本院不予采纳。证据14原告对真实性无异议，款是第三人缴纳，但认为与本案无关；被告则同意原告意见；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据15、16原、被告对真实性无异议，但对证明对象有异议；本院审查认为，该两份证据与证据6、7所载内容一致，其真实性应予以确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据17原、被告对形式真实性无异议，但对证明对象有异议，证明中讲到双方协商调解，自愿给付是有的，但不属于习俗，也不存在该义务；本院审查认为，质证方意见成立，且在双方对合同内容已有明确约定的情况下，交易习惯本身亦不具备适用的前提，其证明力本院不予确认。根据上述确认的证据，结合原告陈述，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，被告林艾贞与原告林晶晶系姐妹关系。2000年4月14日，原告夏克灵作为买方，与案外人签订《地基转让契约》一份，以40000元价格从案外人处受让坐落瓯海沙城镇永寿村移民点第七幢第七间（即现浦江小区7幢7号）地基一间（包括地梁已浇）。2000年5月26日，被告作为甲方，第三人作为乙方，签订《地基有偿转让协议书》一份，约定“甲方系珊溪水库新浦乡移民区移民户，按政策安排在温州市瓯海区沙城镇五一村移民点第一幢第三间（即现浦江小区1幢3号），现自愿转让给乙方作建房之用，有关事项约定如下：一、该块宅基地有偿转让给乙方，是甲方及父母一致商量决定，同意转让的。二、该块宅基地宽3.5米（中线），长度13.5米（四至略）。三、甲方以40800元价格（包括地梁在内）出卖给乙方，99年冬由林鑫鑫手转交定金2000元给甲方，本协议由双方签字盖印后，乙方将余款38800元一次性补付清讫给甲方，无有拖欠。四、本幢两头两间日后补贴给本间的款项，由乙方收取，与甲方无涉。五、转让后，该块宅基地的建房基础及地梁由乙方自行建房或由他人承包建房，甲方不得干涉亦无任何任务。六、该宅基地以甲方移民政策档案与本地基转让协议书为证件，乙方以本转让协议书为文本，甲方办好房产证手续后即交给乙方，乙方按法规变更过户手续，由乙方自行办理（含经济），甲方确认有偿转让事实，尽量协办过户手续。七、该宅基地转让后，双方永不反悔，不论地价涨跌，不提无理要求”等。被告于协议书签订当场向第三人付清转让款。此后，原告与被告达成口头地基调换协议，被告经调换取得浦江小区7幢7号地基，现建成混合结构5层房屋；原告经调换取得浦江小区1幢3号地基并开始出资建房，建成现有混合结构5层房屋，并以原告名义报装水电，自行居住或出租至今。2003年5月5日，原、被告补签《地基调换字据》一份，载明“我是永上移民小区林艾贞，为台湾回大陆定居的台胞母亲陶良洗买一间住屋，在沙城镇五一小区移民点姐姐林晶晶家近边买一间地基（一幢3间），因我母亲急于入住，与林晶晶第七幢七间在建中地基调换，现在已建成入住，无其他经济问题牵涉，以后决无反悔，立此字据为凭”等。2003年9月8日，上述浦江小区1幢3号的土地使用权初始登记在第三人名下，国有土地使用证号为温国用（2003）字第2-791号，地号为2-12-10-770，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为47.63平方米。因原告系以第三人名义办理建设工程规划许可等建房手续，2008年3月20日，上述浦江小区1幢3号的房屋所有权初始登记在第三人名下，房屋所有权证号为温房权证龙湾区字第0628**号，混合结构5层房屋，建筑面积248.11平方米，设计用途为居住。2008年9月20日，上述浦江小区7幢7号的房屋所有权登记到被告母亲陶良洗名下，房屋所有权证号为温房权证龙湾区字第0649**号，混合结构5层房屋，建筑面积248.48平方米，设计用途为居住。2008年11月25日，上述浦江小区7幢7号的土地使用权登记到被告母亲陶良洗名下，国有土地使用证号为温国用（2008）字第2-63273号，地号为2-12-10-831，用途为住宅，使用权类型为出让，使用权面积为47.53平方米。另查明，第三人于2008年3月3日为上述浦江小区1幢3号支付市政基础设施配套费1469元。审理中，第三人表示，如法院认定合同有效，则要求原告向第三人支付该部分款项；原告表示，如法院认定合同有效，也愿意承担该部分款项。本院认为：本案中，根据审理查明的事实，诉争浦江小区1幢3号地基在第三人、被告及原告之间存在多次转让（互换）交易，且均未办理过户登记手续，夏克灵、林晶晶作为最后一手受让人，起诉前手出让人即林艾贞，要求协助办理过户登记手续，并将登记权利人（第一手权利人）夏文斌列为第三人，一并要求其协助办理过户登记手续，程序上符合相关规定，该程序安排亦充分保障了交易各方的诉讼权利，并有利于法院查明案件事实。本案中，被告对原告的诉请及主张均无异议，应予确认；而第三人对转让（互换）交易的真实性亦无异议，现主要争议在于第三人提出的转让（互换）交易的合同效力及诉讼时效问题。就转让（互换）合同效力问题。第三人主要认为，诉争浦江小区1幢3号土地性质为国有划拨，依法出让方要先领有国有土地使用证，转让需经行政部门批准，并需要补交土地出让金，本案转让（互换）交易不符合上述条件，故合同无效或未生效。本院认为，第三人提到的《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第八条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条确实规定了国有划拨土地使用权转让的条件，但均未将该些条件规定为合同的生效要件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，当事人未办理登记手续不影响合同效力，故第三人据此主张合同无效或未生效，缺乏法律依据，亦有违诚实信用的基本原则，本院不予采纳。另，根据审理查明的事实，与本案诉争浦江小区1幢3号同样从案外人处受让并在原、被告之间互换的7幢7号土地使用权及房屋所有权现均已依法登记在被告之母陶良洗名下，此节也反映出就类似转让（互换）合同并不存在效力性禁止性规定。就诉讼时效问题。第三人主要认为，其于2008年取得诉争浦江小区1幢3号房屋的土地使用权证和房屋所有权证，原告2013年起诉已超过2年诉讼时效期间。就此，本院认为，一方面，第三人并无证据证明被告及原告于2008年就已知道第三人办理了房地产权属登记，从而知道或应当知道权利受到侵害；另一方面，转让（互换）合同中对过户手续的办理时间亦未明确约定；故第三人主张超过2年诉讼时效期间，缺乏依据，本院亦不予采纳。综上，第三人拒绝办理诉争房屋的房地产权属转移登记手续，已属违约，应承担继续履行的违约责任。原告诉请第三人协助被告配合原告办理诉争浦江小区1幢3号房屋的房地产权属转移登记手续，合法有据，本院予以支持；因其中存在两次交易，故应依次办理。第三人提出的其于2008年3月3日为上述浦江小区1幢3号支付市政基础设施配套费1469元，原告自愿承担该款，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、第三人夏文斌、被告林艾贞于本判决生效之日起十日内依次协助原告夏克灵、林晶晶办理坐落于温州市龙湾区沙城街道顺江村浦江小区1幢3号房屋的房地产权属转移登记手续。二、原告夏克灵、林晶晶于本判决生效之日起十日内支付第三人夏文斌1469元。本案受理费4400元、保全费3020元，由第三人夏文斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员 金 丛二〇一三年十二月五日书记员 王赛娜 微信公众号“”