（2013）顺民初字第12998号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-05-28
案件名称
朱芳芳与张续琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱芳芳,张续琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2013）顺民初字第12998号原告朱芳芳，女，1983年10月22日出生。委托代理人石磊（朱芳芳之夫），1981年7月26日出生。委托代理人蒋芸，北京市汉良律师事务所律师。被告张续琴，女，1979年11月24日出生。委托代理人高东亮，北京市响宇律师事务所律师。原告朱芳芳与被告张续琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱芳芳之委托代理人石磊、蒋云，被告张续琴之委托代理人高东亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱芳芳诉称：2011年1月2日，原告与被告签订《北京市房屋买卖合同》，约定原告将位于北京市顺义区X的房屋出售给被告，总房价155万元。被告支付首付款90万元之后，双方办理了上述房屋的交付手续。后双方于2012年3月10日签订《房屋买卖合同补充协议》，约定被告须在2012年6月15日前将尾款65万元支付给原告，否则原告有权解除合同，并追究违约责任。但经原告多次催要，被告至今仍未支付尾款。故起诉，请求判令：1.解除原、被告于2011年1月2日签订的《北京市房屋买卖合同》；2.被告支付违约金31万元；3.被告支付追索债权的费用8000元；4.诉讼费用由被告承担。被告张续琴辩称：不同意原告的诉讼请求。第一、被告不存在违约。2011年1月2日，原、被告签订《北京市房屋买卖合同》，原告和中介说本案涉案房屋产权证一个月就能办下来，到时被告可以凭房产证到银行办理按揭贷款，但是直到房屋买卖合同签订半年后原告才将其出售房屋的产权证办下来。期间，北京市政府出台了北京市楼市调控细则“15条”政策，因被告为非本市户籍居民，不符合连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的条件，因此原告无法获得银行按揭贷款。无法取得银行按揭贷款是因原告迟延办理房产证原因造成的，所以被告无法按期支付房款余款不构成违约。第二、原、被告签订房屋买卖合同是在京十五条政策出台前签订的，现在涉案房屋已由被告实际居住并已支付购房款，因此，原告无权单方解除合同，应继续履行合同。第三、原告主张被告支付违约金31万元不符合法律法规规定。第四、原告主张律师费8000元与《合同法》规定不符，没有法律依据。第五、原、被告在房屋买卖合同补充协议签订之后，又有一个口头协议，约定被告分三次给付原告房款，2012年11月23日、2013年1月13日以及2013年2月13日被告分别向原告支付房款5000元，共计支付房款15000元，证明原、被告双方约定的尾款支付期限有了顺延，被告不构成违约。经审理查明：2011年1月2日，原告朱芳芳（出卖人）与被告张续琴（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》第一条约定：出卖人所售房屋坐落为：顺义区x（以下简称涉案房屋）。第三条约定：该房屋成交总价为人民币1550000元。其中，该房屋的成交价为人民币1500000元，该房屋附属设施、设备、装饰装修、相关物品补偿款为人民币50000元。买受人采取自行交割方式付款，具体的付款方式及其付款期限：出卖人与买受人协商一致于2011年1月8日前支付900000元整现金首付，其余房屋尾款（650000元）于房本下发时到银行办理贷款手续。买受人向商业银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意按照第1、2种方式解决：1、买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人负担。但买受人至权属转移登记之日仍无法获得银行批准的，应当自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。2、本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。第五条约定：出卖人应当在2011年1月18日将该房屋交付给买受人。第九条第（二）款约定：买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金。1、不按约定期限履行合同，逾期超过十日的；第九条第（四）款规定出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）。《合同》签订后，被告按照约定履行了给付90万元首付款的义务，原告亦将涉案房屋交付被告。2011年2月15日，北京市政府办公厅出台《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号），该通知规定对于无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。被告因不符合“连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税”的条件，对于购房尾款65万元其未能向商业银行申请贷款。2011年10月9日，涉案房屋的所有权证登记在原告名下，由于被告已无法获得银行贷款，一直未向原告履行给付房屋尾款的义务。2012年3月10日，原告朱芳芳（出卖人）与被告张续琴（买受人）签订《房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定买受人必须在2012年6月15日之前将房屋尾款650000元人民币支付给出卖人，否则出卖人有权解除合同，违约责任按原合同规定办理。但被告仍未按照《补充协议》的约定按期给付原告房屋尾款，直至原告起诉时仍未给付。2012年11月23日、2013年1月13日以及2013年2月13日，被告分别向原告转账汇款5000元，合计15000元。被告称，此三次汇款是按照原、被告双方的口头约定，由被告支付给原告的房款。原告称确已收到该笔款项，但否认双方有关于分次支付房款的口头约定。2013年9月16日，原告支付北京市汉良律师事务所诉张续琴案民事代理费8000元。经本院向原、被告双方询问，双方均表示若法院判决解除合同，关于合同解除后的后果不要求在本案中一并处理。同时，被告表示原、被告双方于《合同》中约定的违约金过高，要求法院予以调整。上述事实，有庭审笔录、《合同》、《补充协议》、民事代理费发票、银行卡转账明细单等在案佐证。本院认为：原、被告双方在北京市限购政策出台前就涉案房屋签订的《合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定的条款履行相应的义务。关于房屋尾款的付款方式和付款期限，双方在《合同》中约定于原告取得涉案房屋的所有权证后由被告到商业银行办理抵押贷款。2011年10月9日，原告取得房屋所有权证，但此时由于北京市限购政策已经出台，被告已无法获得银行抵押贷款，属于因不可归责于双方当事人的原因造成合同约定的付款方式及付款期限的条款无法履行。因被告未能举证证明原告曾承诺签订《合同》后一个月左右即可办下房屋所有权证，原告对此亦不予认可，故被告关于无法履行给付房屋尾款义务是由于原告迟延办理房产证的抗辩意见，本院不予采纳。2012年3月10日，原、被告双方签订《补充协议》，就涉案房屋尾款的给付方式和给付期限重新做出约定，且同时约定关于合同解除及违约责任适用原合同的条款，是双方真实意思表示且不违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行。但被告逾期仍未履行给付65万元尾款的义务，经原告多次催要，直至起诉时仍未给付，已构成根本违约，根据双方签订的《合同》第九条第（二）款规定，原告有权解除合同。被告称其与原告之间另有关于顺延尾款给付期限的口头约定，但未举证证明，原告亦不予认可，对此本院不予采纳。根据《合同》第九条第（四）款规定，原告有权要求被告支付本案民事代理费8000元。被告违约，原告有权要求被告支付违约金。原告主张按照合同约定的条款要求被告支付违约金31万元，经本院向被告询问，被告表示双方约定的违约金过高，请求法院予以适当减少，本院认为，被告的该项请求符合法律规定，对于被告因违约须支付给原告的违约金数额，本院将予以酌减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告朱芳芳与被告张续琴于二〇一一年一月二日签订的《北京市房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告张续琴支付原告朱芳芳违约金八万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告张续琴支付原告朱芳芳民事代理费八千元，于本判决生效之日起七日内执行。如果被告张续琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千零三十五元，由原告朱芳芳负担一千元（已交纳），由被告张续琴负担二千零三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 杨秀芝二〇一三年十二月五日书 记 员 王福平 来源：