（2013）通民初字第15389号

裁判日期: 2013-12-05

公开日期: 2014-05-28

案件名称

吴克全与马国利土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市通州区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴克全,马国利

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2013）通民初字第15389号原告吴克全，男，1955年7月5日出生。委托代理人王萌，北京市则度律师事务所律师。委托代理人王磊，男，1979年1月9日出生，北京中体健身投资管理有限公司职员。被告马国利，男，1957年10月30日出生。委托代理人陈超，北京市通州区台湖镇法律服务所法律工作者。原告吴克全与被告马国利租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李炎铎独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告吴克全的委托代理人王萌、王磊，被告马国利的委托代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴克全诉称：我于2000年11月1日与麦庄村委会签署土地承包合同，承包土地一块用于种植。2006年3月19日双方签订《土地承租协议书》一份，约定我将该土地转租给被告，承包期16年，承包期内每亩承包费8000元，承包费总计453600元。被告至今拖欠我承包费148000元。2010年下半年该土地面临搬迁，双方签订《台湖镇麦庄村大田拆迁补偿款分配协议书》一份，约定被告代我与搬迁人签订搬迁补偿协议，并代为领取全部搬迁补偿款，所得搬迁补偿中地上物补偿款归被告所有，其他归我所有。该补偿款分配协议签订后，我将与麦庄村委会签署的土地承包合同交给了被告，用于办理搬迁手续。被告代我于2010年10月16日与搬迁人签订了《青苗及地上物搬迁补偿协议》，约定搬迁人向被搬迁人支付青苗及其他地上物补偿款4158674元、停产停业补助费28866元、提前搬家奖励费991200元。协议签订后，被告从搬迁人处领取了上述全部款项。但被告一直拒绝向我交付搬迁协议及告知协议补偿内容，并且至今拒绝向我支付我应得的那部分搬迁补偿款。鉴于上述事实，我认为被告的行为严重侵犯了我的合法权益。为保护自身合法权益，我特起诉至法院，请求法院查明事实、依法判决被告返还搬迁补偿款1020066元、支付拖欠承包费148000元，被告承担本案诉讼费。被告马国利辩称：不同意原告的诉讼请求，此次拆迁赔偿均属于马国利投资的经营补偿，是针对马国利的。双方对于相关的补偿分配达成协议，是均归马国利所有，关于承包费，我们不拖欠承包费，原告还应退还我方未履行年限的承包费。经审理查明：吴克全系北京市通州区台湖镇麦庄村村民，2000年11月1日，吴克全（乙方）与麦庄村委会（甲方）签订《承包特种种植业用地承包合同书》，其中约定：一、乙方承包甲方发包，二十五东头地56.7亩，只用于特种种植业生产不得改变承包性质；二、承包期限自2000年11月1日至2020年11月1日止，共计二十年；三、乙方向甲方缴纳承包款每亩每年200元，合计每年11340元，定于每年11月前缴齐此款，逾期不能交齐则此协议自动解除，现存地上物归甲方所有，乙方退出承包田；七、甲方不得无故在承包期内收回承包地，期间如遇国家或政府部门征占该地，其土地补偿费由甲方所有，经营损失费归乙方收取，此合同同时解除，互不承担责任。此外协议还约定了其他内容。2006年3月19日，吴克全（甲方）与马国利（乙方）签订土地承租协议书，约定：乙方承租甲方麦庄西上坡土地56.7亩，承租年限16年，即2006年至2022年，承包金额十六年每亩800元，如遇国家不征用土地，合同期满后即2022年底所有承租款项如数一次付清；所有土地承包费用（水电费、机耕费、人工经营费）一切由乙方承担。承租协议书甲乙双方各执一份，不准违约，如有违约一切后果由违约方承担。之后，双方依据该协议履行。同日，吴克全与马国利签署了《委托协议》，委托方为吴克全，受委托方为马国利，主要内容为：吴克全委托马国利租种管理涉诉56.7亩土地，承包费、水电费、人工管理费均由马国利承担，如国家征用土地，一切包赔事宜均由马国利与征用方交涉处理，任何人无权干涉与参与。马国利在涉诉土地上注册成立了北京台湖万盛兴达种植苗木销售中心（个体工商户，负责人为马国立），并在涉诉土地上进行苗木的种植经营。2006年4月6日，吴克全与其妻子赵书香收到马国利给付的租金30万元。同日，马国利向吴克全出具欠条一张，载明：马国利欠吴克全148000元，此款占地以后付清。2010年8月14日，吴克全（甲方）与马国利（乙方）签订《台湖镇麦庄村大田拆迁补偿款分配协议书》，双方约定地上物补偿款100%归乙方，拆迁补偿协议由乙方与拆迁单位签订，拆迁补偿款由乙方领取。当事人对此协议的内容无争议并承担法律责任。2010年9月10日，吴克全向马国利出具了《授权委托书》，吴克全为委托人，马国利为受托人，委托权限与事项为吴克全全权委托马国利办理此次搬迁事宜。2010年9月13日，马国利向拆除公司和拆迁公司进行了交接，签订了拆除交接单。2010年9月10日，马国利（乙方）作为被搬迁人与拆迁人北京土地整理储备中心通州区分公司（甲方，以下简称土储中心）、北京市通州区台湖镇人民政府（以下简称台湖镇政府）签订了《青苗及地上物搬迁补偿协议》，其中约定，乙方青苗及地上物位于麦庄村二十五东头地，主要有房、树等，土地面积为44055.63平方米；乙方的青苗及其他地上物补偿款为4158674元，停产停业补助费28866元，提前搬迁奖励费991200元。2010年9月13日，马国利签订《拆除交接单》，将涉诉土地的青苗及地上物交由拆迁公司拆除。土储中心、台湖镇政府将拆迁补偿款发放给马国利。2013年3月27日，吴克全以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由将马国利、土储中心、台湖镇政府诉至本院，要求确认马国利与土储中心、台湖镇政府签订的青苗及地上物搬迁补偿协议无效，2013年6月5日，本院依法作出（2013）通民初字第5804号民事判决书，驳回了吴克全的诉讼请求。吴克全不服该判决上诉至北京市第二中级人民法院，2013年9月18日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第11799号民事判决书，维持了一审判决，现该判决已经发生法律效力。庭审中，原告表示涉诉场地自己也实际进行了经营，种植了树木，拆迁测绘表合计拆迁面积为66.08亩，大于马国利承租的56.7亩，故相应的经营损失和搬迁奖励其也有份额，同时提交村委会证明和证人祁×、姜×的证人证言予以佐证，对此被告不予认可，也提交村委会证明，证明涉诉场地沟边路边的杨树和槐树为马国利种植，对此原告不予认可，提交村委会出具证明，证明上述情况不属实。上述事实，有承包特种种植业用地承包合同书、土地承租协议书、证明、利息清单、欠条、拆迁补偿款分配协议书、青苗及地上物搬迁补偿协议、（2013）通民初字第5804号民事判决书、（2013）二中民终字第11799号民事判决书、照片、证人证言、村委会证明、委托协议、收据、搬迁测绘表、拆除交接单、授权委托书、情况说明、营业执照复印件及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束，受法律保护。本案中双方争议的焦点问题是拆迁款的归属问题和欠条中记载租金是否应该给付的问题。关于拆迁款归属问题，原告认为拆迁系吴克全委托马国利签订了相应拆迁补偿协议，故根据代理原则，其相应的利益应归属委托人吴克全所有，同时认为拆迁测绘面积大于实际马国利承租的面积，而多余面积土地上种植的树木应该归原告所有。关于原告的第一个观点，本院认为，2006年3月19日和2010年9月10日，原告先后两次将涉诉场地拆迁事宜委托给被告处理，同时3月19日的委托协议中载明了因为被告在涉诉场地承担一切费用，故由其处理拆迁事宜。同时，双方在2010年8月14日又约定了拆迁款的分配事宜，也约定了被告领取全部拆迁款，根据委托原则，代理人的行为归属于委托人，被告的代理签订拆迁协议的利益应该归属于原告，但是双方又存在内部的拆迁款分配事宜，而这种分配并不违反法律的规定，故现在由被告领取拆迁款的行为是经过原告许可的，故不存在违背代理原则的行为。关于原告的第二个观点，本院认为，测绘面积显示拆迁共计66.08亩，而实际租赁面积为56.7亩，大于实际租赁面积，但村委会分别在2010年10月9日、2013年11月7日开具了两份证明，前者证明沟边路边杨树、槐树归被告，后者证明地面道路、渠等为多余丈量的土地，同时原告在庭后又向本院提交了村委会出具的证明，证明2010年10月9日的证明与事实不符。因2010年10月9日村委会证明与原告新提交的村委会证明存在矛盾之处，故关于该两份证明，本院均不予采纳，但单从2013年11月7日的证明中，无法核实测绘面积中超过租赁面积地上物的归属问题。此外，原告提交张永东、崔红仓的证明来佐证多余的树木应该归原告所有，但张永东和崔红仓均未到庭作证，本院对此证言不予采纳。在庭审中原告申请证人祁×、姜×均予证明原告所种树木在其承包范围之内，但从原被告双方签订的土地承租协议书看，原告已经将全部承包土地56.7亩转包给了被告，在协议书中未约定任何原告对出租地的使用经营问题，故无论是在承包地之内还是之外，本院均无法认定原告存在着自己经营的行为。而根据村委会在2013年5月23日出具的证明，可以看出从承租之日起一直由被告进行经营，种植树木和建筑房屋，本院有合理理由相信，超过承包合同面积的土地系被告在租赁土地后新开拓部分土地用于种植，新开拓的土地系依附于原有租赁土地开拓的，拆迁评估将新开拓的土地列入了评估范围，亦是因新开拓土地与原有土地之间的相毗邻及依附性所致，而原告又无法提交任何证据证明超过租赁面积部分土地系原告经营使用，故本院认为测绘面积中超过租赁合同的部分实际经营者仍为被告。而根据双方拆迁款分配协议书的约定，地上物补偿全部归被告所有，其他没有进行约定。故剩余拆迁款的分配本院根据拆迁所涉利益进行认定，剩余拆迁款中停产停业补助费给予实际经营者，涉诉场地实际由马国利经营，故上述款项应该给予马国利，而提前搬家奖励费给予实际搬迁人员，原告无法证明其实际进行了经营，存在搬迁行为，故该部分款项也应归属实际经营者，进行实际搬迁人员，即被告所有。关于剩余租金问题，虽然双方约定的租赁期限未到，但是在2006年4月6日被告向原告出具欠条，载明了此款占地以后付清，足见双方对剩余租金问题达成了一致意见，即使拆迁，被告也应给付剩余租金，故对于原告该项诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马国利于本判决生效之日起七日内给付原告吴克全剩余租金人民币十四万八千元；二、驳回原告吴克全其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千六百五十六元，由原告吴克全负担六千零二十六元（已交纳），被告马国利负担一千六百三十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　李炎铎二〇一三年十二月五日书　记　员　　李建兰 来源：百度“”