（2013）通民初字第15945号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-09-19
案件名称
周兰芝与北京天旭运河房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周兰芝,北京天旭运河房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2013）通民初字第15945号原告周兰芝，女，1963年10月16日出生。被告北京天旭运河房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区永顺地区范庄村南10号楼三层。法定代表人孙旭，董事长。委托代理人郝军，男，1968年10月11日出生，北京天旭运河房地产开发有限责任公司职员。原告周兰芝（以下简称原告）与被告北京天旭运河房地产开发有限责任公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙之智独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告周兰芝、被告的委托代理人郝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告购买京贸家园小区的房屋，并于2010年11月23日入住。根据本人与被告签订的买卖合同产权登记第二项第二款第一条之规定，业主有权向被告追讨违约金1560.3元。合同原文：如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。现要求被告支付原告违约金1560.30元。被告辩称，我公司建设京贸家园属于政府工程，是北京市两限房的第一项工程。我公司属于京贸家园的建设方，为政府建房。该小区原是限价房，后变成定向安置住房，原告属于通州区的被拆迁人，由政府安置在京贸家园。由于政府部门在相关工作领域上没有形成制度和程序，多项工作相对延迟滞后，导致我公司无法按期完成合同约定；且京贸家园在工程建设施工证件办理等方面有许多无法控制的因素，很多被安置人没有按时交纳住房维修基金，这也是我公司无法按时办理产权证的重要原因。故我公司不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2009年3月，北京市建设委员会（甲方）与被告（乙方）就通州区芙蓉花园项目东侧地块住宅及配套设施签订《北京市“中低价位、中小套型”普通商品房配建协议》。该协议约定：乙方必须在2008年11月底之前开工建设该项目配建的“中低价位、中小套型”普通商品房，此项目开发建设期限为2年。该项目“中低价位、中小套型”普通商品房的房屋销售限价为每建筑平方米人民六千元。乙方只能向甲方确定的销售对象销售“中低价位、中小套型”普通商品房。具体销售办法按《北京市限价商品住房管理办法》（试行）中的相关规定执行。该协议还约定了其他内容。另查，2010年11月1日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》。该合同约定：原告购买被告开发的B2#住宅楼1单元701号房屋。合同第11条约定：出卖人应当在2010年11月30日前向买受人交付该限价商品住房。合同第21条约定：出卖人应当在2011年11月30日前，取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照同期人民银行储蓄利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。合同还约定了其他内容。再查，2010年3月8日，原告交纳购房款518265元。2010年11月23日，原告交纳房款尾款1836元并办理入住手续。合同约定的B2#住宅楼即302号楼。周兰芝的房屋所有权证的登记时间为2012年12月13日。本院与北京市住建委以及通州区住建委进行联系，得知：京贸家园小区原是限价商品房项目，需要符合相关条件才能购买。2009年、2010年，通州区对上营、西海子启动大规模拆迁，但是被拆迁户的安置房数量不够。通州区住建委经向北京市住建委及住房保障办请示，经过批准，将京贸家园小区转为棚户区改造及运河核心区改造定向安置住房，定向对接上述区域内的被拆迁人。因上述被拆迁人不符合限价商品住房购房准入条件，因此，不能通过北京市住建委销售网签程序，不能办理房屋产权。京贸家园小区是全市定向安置房中第一个办理房屋产权的项目。当时，定向安置房网上签约相关程序软件尚未开发，为了保障业主的权益，采用了一种变通的方式，即先行纸质签约，由被拆迁人与被告签订《北京市商品房预售合同》，后进行网上签约。而按照正常程序，不进行网上签约是无法办理房屋所有权证的。上述汇报研究耗时1年多，在2010年11月以后才陆续进行了网上签约。上述事实，有商品房配建协议、商品房预售合同、购房款发票、房屋所有权证、联系笔录及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原被告签订的北京市商品房预售合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。双方均应认真遵守履行。根据上述事实，原告取得个人房屋的房屋所有权证的时间存在迟延现象。但是，根据联系笔录得知，京贸家园小区原是限价商品房项目，后转为棚户区改造及运河核心区改造定向安置住房，这是全市首例，而汇报研究工作耗时1年多，最终采取了先纸质签约、后网上签约的变通方式为业主办理产权登记。因此，即便原告的产权证办理迟延，也不属于合同约定的“出卖人的责任”。故原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告周兰芝的诉讼请求。案件受理费二十五元，由原告周兰芝负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 孙之智二〇一三年十二月五日书记员 王 楠 来源：百度搜索“”