（2013）西民二初字第00686号

裁判日期: 2013-12-05

公开日期: 2015-09-18

案件名称

李梅素与段献芬、石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

石家庄市桥西区人民法院

所属地区

石家庄市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李梅素,段献芬,石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条

全文

石家庄市桥西区人民法院民事判决书（2013）西民二初字第00686号原告李梅素，石家庄铁路职业中等专业学校出纳。委托代理人罗明、王慧，河北太平洋世纪律师事务所律师。被告段献芬，无业。被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区礼让街36号联邦名都AB座117号商铺。法定代表人赵玉瀚，该公司总经理。委托代理人薛少培，该公司客服经理。委托代理人孟宁，该公司分店经理。原告李梅素与被告段献芬、石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司（以下简称壹加贰房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月14日决定立案受理。本院受理后，依法由审判员马冰独任审判，于2013年11月21日公开开庭进行了审理。原告李梅素的委托代理人罗明、王慧，被告段献芬、壹加贰房地产经纪公司的委托代理人薛少培、孟宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李梅素诉称，2013年8月25日，原告与二被告签订房屋买卖合同一份，原告于当日以现金方式付给被告段献芬20000元定金，又将10000元款项交予壹加贰房地产经纪公司保管以作日后物业交接使用。此后，被告壹加贰房地产经纪公司提出办理过户手续困难，原告经了解才得知国务院及石家庄市对住房有限购政策，原告名下已有两套住房，不能购买第三套房产。鉴于此，原、被告间签订的房屋买卖合同已无继续履行的可能，请求人民法院依法判令被告段献芬返还原告定金20000元，壹加贰房地产经纪公司返还原告10000元物业交接使用款，二被告对上述30000元款项承担连带清偿责任。被告段献芬辩称，政府的限购政策已经实行了很长时间，原告不可能不清楚政策的规定。原告当时说是给孩子买的房产，现在原告反悔，其自己应当承担相应后果，被告不承担还款责任。被告壹加贰房地产经纪公司辩称，1、被告收取的10000元款项是30000元定金中的一部分，目的是为了保证房产在交接过程中没有物业方面的纠纷，此款最终应当退还给被告段献芬；2、原告李梅素要求解除合同，此款作为定金不应退还给原告；3、原告签订房屋买卖合同时说过是给儿子买房，可以办理过户手续，现原告违约应当承担违约责任。经审理查明，2013年8月25日，原告李梅素与被告段献芬、壹加贰房地产经纪公司签订房屋买卖合同一份。合同约定，段献芬将座落在石家庄市桥西区新石中路166号春江花月小区3栋1单元801室的房产以1710000元的价格出卖给原告李梅素，由李梅素承担相关的税费及中介费30000元。李梅素应当于合同签订当日向段献芬交纳定金30000元，2013年9月4日前向段献芬付清首付款780000元，余款办理银行按揭贷款手续。定金20000元直接交于段献芬处，10000元交于中介方保管作为物业交接使用。该合同签订后，原告向段献芬支付了定金20000元，向壹加贰房地产经纪公司支付了现金10000元，壹加贰房地产经纪公司给原告出具了代收定金的收款收据。2013年8月31日，李梅素向二被告分别寄送了解除合同通知书，该通知书内容为“我与贵双方于2013年8月25日签订房屋买卖合同，依据该合同约定及相关法律、政策之规定，现通知贵双方如下：1、解除段献芬、李梅素、石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同。2、李梅素于2013年8月25日给付的叁万元款项，段献芬、石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司应予以返还。望贵双方秉着友好协商的态度于收到本通知书当日退还上述款项，否则我将通过法律途径追索，贵双方自行承担相应的法律责任”。该通知书二被告均已收到。另查明，2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，该通知要求各省会城市对已经拥有1套住房的当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。根据该通知要求，2011年2月19日，石家庄市人民政府办公厅发出《进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，规定对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在市内五区、高新区范围内购房。上述政策执行至今。又查明，原告李梅素与王学峰系夫妻关系，其二人名下各有房产一套（分别登记于2006年、2009年）。以上事实，有原、被告陈述，房屋买卖合同、收条、收款收据、李梅素、王学峰名下的房屋所有权证书等证据所证实，足以认定。本院认为，原、被告间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。合同有效，双方当事人均应按约履行合同义务、行使合同权利。现原告单方向二被告发出解除合同通知书，二被告收到后，并无异议，故该合同已经解除，本院依法确认。原、被告双方虽均认可房屋买卖合同已经解除，但解除的原因双方理解不一致。原告认为解除的原因系国家政策调整，属不可抗力，被告则认为系原告单方原因主动毁约，对此应作如下分析：房产限购政策自2011年开始实行，国家为此在各种媒体进行了广泛的报道与宣传，该政策的普及度已为一般民众所公知。原告家庭在此之前已经拥有两套住房，属于该政策的直接调整对象，其对该政策的关注程度理应高于一般公众，而原告现主张其在2013年签订合同时对国家此项政策并不知情，明显不合常理，故应当认定原告在与被告签订合同时对国家房产限购政策为明知，其在明知上述政策的情况下与被告签订了合同，又因其个人原因向二被告发出了解除合同通知书。此间被告段献芬并无任何过错。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十七条的规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。由此被告段献芬收取的20000元定金李梅素无权要求返还。关于壹加贰房地产经纪公司收取的10000元款项的性质，原告主张为预付款，二被告则均主张为30000元定金中的一部分，从壹加贰房地产经纪公司向原告出具的收款收据载明的收款事项看，此款为代收定金，结合房屋买卖合同中原告应当在合同签订当日支付定金30000元的约定以及段献芬只收到了20000元定金的事实，本院认定此10000元款项的性质为李梅素向段献芬支付的定金，由壹加贰房地产经纪公司代收。故此10000元定金李梅素也无权要求返还。综上，原告李梅素基于自身原因单方解除房屋买卖合同后，无权要求二被告返还已支付的定金30000元，其诉讼请求于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十七条的规定，判决如下：驳回原告李梅素的诉讼请求。本案受理费550元，因适用简易程序减半收取为275元，由原告李梅素负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员　　马　冰二〇一三年十二月五日代书记员　　梁雪停百度搜索“”