（2013）阳城法民二初字第543号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-01-10
案件名称
阳江市愉景物业服务有限公司诉被告唐祖成物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阳江市愉景物业服务有限公司,唐祖成
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2013）阳城法民二初字第543号原告：阳江市愉景物业服务有限公司。法定代表人：刘贞良，该公司总经理。委托代理人：林良达，广东言必行律师事务所律师。委托代理人：宋德意，广东言必行律师事务所律师。被告：唐祖成。原告阳江市愉景物业服务有限公司（下简称愉景公司）诉被告唐祖成物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告愉景公司的委托代理人林良达、被告唐祖成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告愉景公司诉称：2008年8月，原告通过投标形式取得湖湾华庭小区物业管理项目，并与阳江市湖湾华庭业主委员会（下简称业主委员会）于同年9月22日签订《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》，主要约定：业主应在每月10日前缴清上月的住宅物业管理服务费、车辆服务费及公共分摊费，逾期按日3‰收取滞纳金。后经原告与业主委员会协商，决定于2013年6月4日终止物业管理服务合同，原告并于当日撤离湖湾华庭小区。从2011年9月1日起至2013年5月31日止，被告尚拖欠21个月物业管理费1772.40元。原告经多次向被告催收无果，诉至法院，请求判令：1、被告支付湖湾华庭1幢1603号房物业管理费1772.40元及滞纳金（计至2013年9月1日的滞纳金为2096.50元，之后至付清之日止的滞纳金按每日3‰计算）。被告唐祖成辩称：业主委员会与原告愉景公司间的物业管理合同期限为3年，即从2008年10月1日至2011年9月30日止，现我仅欠原告愉景公司2011年9月份物业管理费84.4元。经审理查明：2008年8月，原告愉景公司（乙方）通过投标的形式取得湖湾华庭物业管理项目，并于2008年9月22日与业主委员会（甲方）签订《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》，主要约定：甲方将湖湾华庭小区委托乙方进行物业管理，合同期限为3年，从2008年10月1日始至2011年9月30日止；合同期限内，乙方按照《承诺书》和有关收费标准规定对湖湾华庭业主的物业管理、停车服务进行收费；在甲方未进行招聘新的物业管理服务企业前，乙方应维持物业管理服务，不得中途退场；《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务招标书》和《湖湾小区现行物业管理收费标准》均载明住宅收费标准：1、公安干警住房和别墅区每平方米0.5元；2、非公安干警每平方米0.6元；3、商铺区（或商铺）每平方米0.7元。同年11月1日双方签订《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》，约定：小区的住宅物业服务费按月收取，即在每月10日前缴清上月的住宅物业管理服务费，逾期按日3‰收取滞纳金。合同期满后，业主委员会没有选聘出新的物管公司，原告愉景公司按照原合同继续为湖湾华庭小区提供物业管理服务，后经原告愉景公司与业主委员会协商决定于2013年6月4日终止物业管理服务合同，原告于当日撤离湖湾华庭小区。另查明，原告愉景公司是一间具有三级资质物业服务管理企业，该公司于2013年4月16日经工商行政管理局核准由阳江市愉景物业管理有限公司变更为阳江市愉景物业服务有限公司。被告唐祖成于2009年6月向关桥购买取得阳江市江城区体育路湖湾华庭小区1幢1603号房所有权，房产登记的权属人是唐祖成，房地产权证记载房屋的建筑面积为165.62平方米，按0.5元每平方米计算，每月物业管理费为82.81元。从2011年9月1日起至2013年5月31日止，被告尚欠原告21个月物业管理费为1739.01元。以上事实，有原告的陈述及原告提供的《企业法人营业执照》、《核准变更登记通知书》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务招标书》《湖湾小区现行物业管理收费标准》、《投标人对阳江市湖湾华庭小区物业管理服务的承诺书》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》、《房产权档案查阅答复书》、询问笔录等证据相互印证，经综合分析，本院予以确认。本院认为：原告愉景公司与业主委员会签订的《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对湖湾华庭小区的全体业主均具有约束力，被告作为湖湾华庭小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，而没有按约定向原告愉景公司履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应负违约责任。经本院庭审核实，从2011年9月1日起至2013年5月31日止，被告尚欠原告的物业管理费为1739.01元（82.81元／月×21个月），现原告愉景公司请求被告支付上述物业管理费，理据充分，本院予以支持。被告唐祖成辩称其仅欠原告愉景公司1个月物业管理费84.40元，理据不足，本院不予采纳。对于滞纳金的计算问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，原告没有举证证明因被告逾期支付物业管理费对其造成损失情况，双方约定的日3%的滞纳金明显过高，应予以调整，调整幅度可参照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算。故滞纳金应以当月所欠的物业管理费为基数，从2011年10月11日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：限被告唐祖成在本判决生效十日内支付物业管理费1739.01元及滞纳金（以当月所欠的物业管理费为基数，从2011年10月11日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算）给原告阳江市愉景物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告唐祖成负担（该款原告已预交，本院不作退回，待被告履行上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长 杨冬航审 判 员 曾建通代理审判员 谢绍靖二〇一三年十二月五日书 记 员 柯明智 更多数据：