（2013）吉中民一终字第942号

裁判日期: 2013-12-05

公开日期: 2016-05-04

案件名称

上诉人岳新波、长春华北汽车贸易集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

吉林省吉林市中级人民法院

所属地区

吉林省吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

岳新波,长春华北汽车贸易集团有限公司,吉林市公交通利达房地产开发有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2013）吉中民一终字第942号上诉人（原审原告）：岳新波，住吉林市。委托代理人：李文华，吉林千禾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长春华北汽车贸易集团有限公司，住所地长春市汽车产业开发区景阳大路3588号。法定代表人：张鹏，董事长。委托代理人：郑洪雁，吉林庆合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市公交通利达房地产开发有限责任公司，住所地吉林市龙潭区棋盘街黎明路。法定代表人：李晓峰，总经理。委托代理人：宋智萃。委托代理人：张建波。上诉人岳新波、长春华北汽车贸易集团有限公司（以下简称华北汽贸公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服吉林省吉林市龙潭区人民法院（2013）龙民一初字第474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人岳新波的委托代理人李文华，上诉人华北汽贸公司的委托代理人张洪雁，被上诉人吉林市公交通利达房地产开发有限责任公司（以下简称通利达公司）的委托代理人宋智萃、张建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳新波在原审时诉称：坐落于吉林市龙潭区华丹大街66号3号商铺33号网点是我的商业服务类用房。2009年4月我与通利达公司签订委托租赁协议，双方在协议中约定我将上述房屋交给通利达公司租赁经营，期限为3年，租赁期限届满须将所改造的房屋结构恢复原样。协议签订后，通利达公司将我的房屋租赁给华北汽贸公司用于销售汽车及售后服务。2012年4月16日，通利达公司与华北汽贸公司租赁合同期限届满，因租赁期间房屋进行了大幅装修改造，华北汽贸公司搬出时又对装修部分进行了破坏性拆改，造成我的房屋主体结构、门窗等严重受损，如不修复根本无法继续使用，我要求通利达公司、华北汽贸公司将房屋恢复原样，通利达公司与华北汽贸公司互相推诿，房屋钥匙在10月末才交付给我，致使房屋在2012年11月23日才租赁出去。虽然修复后的房屋我并不满意，但我也无时间精力继续追究。我认为，通利达公司与华北汽贸公司的行为违反了合同约定，侵犯了我的合法权益，因房屋破损不能对外租赁以及寻找新的租户耽误租赁期间所受到的经济损失应由通利达公司与华北汽贸公司承担，为此诉至法院请求：1、判令通利达公司、华北汽贸公司对拖延交付房屋期间的租赁费用7个月29166.00元承担给付责任；2、本案的全部诉讼费用由二公司承担。通利达公司在原审时辩称：一、我单位与岳新波之间为委托合同关系，不是租赁合同关系，岳新波不应向我单位主张租赁费用损失。理由是2007年，岳新波认购了我公司开发的统泰汽配城33号网点，并于2009年3月20日与我单位签署了委托租赁协议，由我单位帮助其对房屋进行租赁。同日我单位与华北汽贸公司签署租赁合同，将汽配城中共11处网点出租，含岳新波的33号网点。因此，我单位与岳新波之间为委托合同关系，本案中岳新波诉讼请求权的基础为租赁合同纠纷，我单位与岳新波始终不存在租赁合同关系，岳新波不应向我单位主张权利。二、岳新波与华北汽贸公司之间存在租赁合同关系。理由是我单位受岳新波委托后，将其房屋租赁给华北汽贸公司。虽然租赁合同的出租方为我公司，但事实是我单位是在受岳新波委托后为此行为的，依据民法理论属于隐名代理、间接代理关系。在该法律关系中，我公司为受托人，岳新波为委托人，因此租赁合同的全部权利、义务应由委托人即岳新波承担。岳新波作为真正的租赁合同关系的当事人，不应该向我单位主张权利。三、岳新波主张的拖延房屋交付造成的租赁费用损失没有事实和法律依据。理由是我单位不存在拖延交付房屋的过错行为，且履行了恢复原状的义务。岳新波主张的租赁费用属于合同法规定的可得利益损失，根据法律，可得利益损失应当为实际损失。本案中，租赁合同履行完毕后，房屋即由岳新波所占有，后岳新波与华北汽贸公司达成了房屋恢复原状装修的承诺，在2012年11月26日完成恢复，而岳新波在11月23日，已将房屋出租，因此，并未因房屋整修造成岳新波实际损失，岳新波的该项主张没有事实和法律依据。综上，我单位与岳新波之间不存在房屋租赁合同关系，岳新波不应向我单位主张权利，我单位也不应该承担任何法律责任，请求法院依法驳回岳新波对我单位的诉讼请求。华北汽贸公司在原审时辩称：岳新波主张我方承担耽误租赁期间的费用无事实及法律依据，我单位与岳新波之间没有任何合同，我单位是与梁连科签订的租赁合同，我单位不应承担拖延交付租赁费的给付责任。原审判决认定：2009年3月20日，岳新波（甲方）与通利达公司（乙方）签订委托租赁协议，约定甲方岳新波全权委托乙方通利达公司出租位于吉林市统泰国际汽配城3号楼33号房屋，建筑面积157.513平方米的房屋，租赁费用为每年33500.00元。甲方委托乙方租赁该房屋的期限为三年，即2009年4月30日起至2012年4月29日止。甲方同意乙方对该房屋按照经营需要进行装修改造，租赁期满后乙方需将所改造的房屋结构恢复原样。同日，通利达公司职员梁连科（甲方）与华北汽贸公司（乙方）签订租赁合同，将岳新波所有的吉林统泰国际汽配城3号楼33号房屋在内的房屋租赁给华北汽贸公司经营使用，租期为2009年4月17日至2012年4月16日止，并约定在房租到期后恢复房屋原状。华北汽贸公司于2009年4月21日通过汇兑形式向通利达公司支付租金280000.00元。2012年4月16日该租赁合同到期时，房屋没有恢复原状，华北汽贸公司延期至2012年8月将房屋交付给岳新波，此时房屋已恢复。岳新波出具收到房屋承诺书，承诺内容为：“2012年8月份该门市房屋交给我之后，经与华北汽贸公司协商，由华北汽贸公司按照我的要求对房屋墙体结构、门窗和给排水、电气、供热及消防设施予以了恢复。现经我验收合格符合我的要求。今后有关房屋墙体结构、门窗及水、电、供热、消防设施的恢复和使用等工作不用吉林市公交通利达房地产开发公司负责，发生任何问题均与吉林市公交通利达房地产开发公司无关。”原审判决认为：一、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”、第三百九十七条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”之规定，本案中岳新波与通利达公司签订委托租赁协议，甲方岳新波全权委托被告通利达公司代理出租位于吉林市统泰国际汽配城3号楼33号房屋，故岳新波与通利达公司之间委托合同关系成立。通利达公司以自己名义与华北汽贸公司签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给被告华北汽贸公司，该行为实质是通利达公司在接受岳新波委托后所为的代理行为，该代理属于隐名代理。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本案中，在房屋租赁合同期满后，华北汽贸公司未按合同约定将房屋恢复原状，因此导致受托人通利达公司不能对委托人岳新波履行义务，且通利达公司向委托人岳新波披露第三人华北汽贸公司，因此岳新波作为委托人可以行使受托人通利达公司对华北汽贸公司的权利，故对于岳新波要求的拖延交付房屋期间的租赁费损失应由华北汽贸公司承担给付责任，通利达公司不承担责任。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，通利达公司与华北汽贸公司签订的房屋租赁合同中明确约定在房屋到期后恢复房屋原状。而在2012年4月租赁期满后，华北汽贸公司并没有按照合同约定将房屋恢复原状，因此延期至2012年8月返还租赁房屋，造成了出租方在延期交付房屋期间的损失。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案岳新波有权要求华北汽贸公司赔偿延期交付房屋期间的租赁费损失。但对于岳新波要求按照年租赁费50000.00元的标准赔偿29166.00元损失的诉讼请求，该请求超出了华北汽贸公司的可预见范围，应以原租赁合同约定的租金标准计算，且恢复原状合理期间应从约定租赁期满之日起算，超出部分本院不予支持，即33500元÷12个月×3.5个月（2012年4月16日至2012年8月1日）=9770.85元。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第三百九十六条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定作出如下判决。原审判决：一、被告长春华北汽车贸易集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告岳新波租赁费损失9770.85元；二、驳回原告的其他诉讼请求。原审判决后，上诉人岳新波、华北汽贸公司均不服，向本院提起上诉。岳新波的上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。其上诉人主要理由为：一审判决认定部分事实错误，致使判决中费用和赔偿时间出现错误。1、通利达公司与华北汽贸公司签订出租合同约定了房屋到期恢复原状，原审认定“华北汽贸公司延期至2012年8月将房屋交付给原告，此时房屋已恢复”是错误的。当时交付的房屋是没有恢复的房屋。从原审据以认定的房屋承诺书就可以看出8月没有恢复原状。承诺内容表述的是8月份该门市才开始给恢复，“现经我验收合格”说明签收日期是验收合格日期，即2012年11月26日房屋才验收合格。赔偿时间怎么能认定为8月1日，难道被上诉人同意给恢复的时间就是恢复完原状的时间么，庭审中，通利达公司和多名证人均说在2012年10月的时候，房屋还没有恢复原状，一审却以证人证言与本案不具有直接关联不予采信。华北汽贸公司给装修恢复到11月下旬，进行恢复的这4个多月是被上诉人造成的损失，应该赔偿，钥匙也不是8月给我的，是完事后由装修工人在11月给我的，所以赔偿时间应计算到验收合格时间为止。2、一审认定赔偿价格错误。在我国无论是侵权法里的侵权责任还是合同法里的违约责任都始终贯穿法律的一条基本原则，那就是损害填补原则。法律的目的在于弥补因法律所保护的权益受到侵害而遭受的损失，使权益恢复到未被侵害之前的状态。华北汽贸公司租赁房屋是5年前的价格，现在物价上涨，而一审判决却对此事实不顾，以“超出了被告的可预见范围”为由仍按原租赁合同计算损失。就是被上诉人也知道，在被上诉人不租时就有人要以5万元的价格进行租赁，因为迟迟没有恢复原状才改租别处。这是由于被上诉人的恶意拖延和推诿才造成的，严重损害了我的合法权益，应该以现在房屋租赁市场价格为基数进行计算。综上，一审法院认定部分事实错误，致使赔偿期限和数额计算都错误，请求二审法院依法查明事实，维持我的合法权益。通利达公司针对岳新波的上诉答辩称：我们的意见同一审的答辩状一样。华北汽贸公司针对岳新波的上诉答辩称：答辩意见同我们的上诉意见。上诉人华北汽贸公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回岳新波对我公司的诉讼请求。2、诉讼费用由岳新波承担。其上诉的主要理由为：原审法院认定事实不清。1、原审认定通利达公司与我公司签订了房屋租赁合同是错误的，事实上我公司是与梁连科签订的租赁合同，与通利达公司之间没有签订过任何合同。梁连科与我公司签订合同时，没有出具任何证明其为通利达公司委托人的法律文书，故原审认定结论缺乏事实支持。原审诉讼主体错误，我公司与通利达公司及岳新波不存在任何法律关系。2、原审认定房屋租赁合同期满后，华北汽贸公司未按合同约定将房屋恢复原状。我公司所签的合同中明确约定在房屋合同到期后恢复原状，但该合同并没有明确规定具体恢复标准，即房屋恢复到何种程度为合格。我公司对房屋的改造是经过租赁方同意的，并交纳了相应的拆改保证金。而且随着时间的推移，任何物品都会有相应的损耗，不会一直保持原来状态。故在合同没有明确规定恢复标准的情况下，我公司不存在不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的情形。综上所述，原判决认定事实不清，判决有误，特向贵院上诉，请求支持上诉请求。通利达公司针对华北汽贸公司的上诉辩称：我单位是受岳新波委托后与华北汽贸公司签订的租赁合同，在一审庭审中已查明该事实，梁连科是我单位员工。岳新波针对华北汽贸公司的上诉辩称：通过庭审可以清楚的看出，实际上通利达公司受我委托与华北汽贸签订的合同，我所主张的数额和时间都是正确，应予支持。在本院审理本案过程中，双方当事人均未提供新的证据。本院审理查明：2009年3月20日，岳新波（甲方）与通利达公司（乙方）签订委托租赁协议，约定甲方岳新波全权委托乙方通利达公司出租位于吉林市统泰国际汽配城3号楼33号房屋，建筑面积157.513平方米的房屋，租赁费用为每年33500.00元。甲方委托乙方租赁该房屋的期限为三年，即2009年4月30日起至2012年4月29日止。甲方同意乙方对该房屋按照经营需要进行装修改造，租赁期满后乙方需将所改造的房屋结构恢复原样。同日，通利达公司职员梁连科（甲方）与华北汽贸公司（乙方）签订租赁合同，将岳新波所有的吉林统泰国际汽配城3号楼33号房屋在内的房屋租赁给华北汽贸公司经营使用，租期为2009年4月17日至2012年4月16日止，并约定在房租到期后恢复房屋原状。华北汽贸公司于2009年4月21日通过汇兑形式向通利达公司支付租金280000.00元。2012年4月16日该租赁合同到期时，房屋没有恢复原状，华北汽贸公司延期至2012年10月份将房屋交付给岳新波。本院认为，一、关于通利达公司是否应在本案中承担赔偿责任的问题。本案为房屋租赁合同纠纷案件，而岳新波与通利达公司之间为委托合同关系，故岳新波在本案中要求通利达公司承担赔偿责任没有法律依据，本院不予支持。二、关于华北汽贸公司是否与通利达公司及岳新波存在房屋租赁合同关系的问题。因华北汽贸公司与通利达公司的职员梁连科签订了房屋租赁合同，并且向通利达公司交付了280000.00元租金，而通利达公司则是受岳新波委托将房屋出租，故华北汽贸公司主张与通利达公司及岳新波不存在租赁合同关系的主张不能成立。三、关于岳新波主张的赔偿时间及赔偿标准的问题。因在通利达公司的职工梁连科与华北汽贸公司签订的租赁合同中明确约定“在房租到期后恢复房屋原状。”故依据合同约定，在双方租赁合同到期后应给予一定期限将房屋恢复原状，而华北汽贸公司在8月份开始对本案争议房屋恢复原状，故原审判决华北汽贸公司赔偿岳新波2012年4月16日至2012年8月1日期间的租赁费损失，而将8月到10月期间作为给予华北汽贸公司的恢复期间，并依据双方原租赁合同的价格标准计算赔偿数额并无不妥，对岳新波此项上诉主张本院不予支持。四、关于华北汽贸公司是否应赔偿岳新波损失的问题。因在涉及本案房屋的租赁合同中，双方约定“在房租到期后恢复房屋原状。”但华北汽贸公司在2012年4月合同到期后并没有及时将房屋恢复原状，而是在2012年8月份才开始对房屋进行恢复，10月份才将房屋恢复并交付出租人，故原审法院在给予合理恢复期间后，判决华北汽贸公司赔偿岳新波2012年4月16日至8月1日期间的损失并无不妥，华北汽贸公司要求不承担责任的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费335.00元，由上诉人岳新波负担285.00元（岳新波已缴纳），由长春华北汽车贸易集团有限公司负担50.00元（长春华北汽车贸易集团有限公司已缴纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　石　刚审　判　员　　付　广代理审判员　　刘欣莹二〇一三年十二月五日代理书记员　　孙　洋来源：百度“”