（2013）狮民初字第2181号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2016-09-01
案件名称
原告蔡辉琳与被告邱凤姑房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市泉港区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡辉琳,邱凤姑
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款，第八十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第九条第一款，第七十四条
全文
福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2013）狮民初字第2181号原告蔡辉琳，男，1953年9月11日出生，汉族，台湾高雄市人，经商，住高雄市苓雅区，现住福建省石狮市。委托代理人李佳，福建远见律师事务所律师。被告邱凤姑，女，1974年3月16日出生，汉族，经商，住福建省石狮市。委托代理人王志勇，福建醒狮律师事务所律师。原告蔡辉琳与被告邱凤姑房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡辉琳的委托代理人李佳、被告邱凤姑的委托代理人王志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡辉琳诉称，原告于1997年6月通过福建省拍卖行的拍卖程序，竞得泉州市中级人民法院委托该行拍卖的址在石狮市灵秀镇的一幢综合楼，在对该楼房进行水电、电梯、消防、监控等配套设施安装及外部装修后，取名为“金领公寓”。原告将“金领公寓”702室卖给被告邱凤姑，被告向原告支付订金25000元，双方于2008年12月22日签订一份《购房合同书》，约定：甲方蔡辉琳，乙方邱凤姑，房款总价411772元，付款方式为分期付款，于签订合同时支付首期房款206772元，其余款项在5年内分60次付清，同时按银行同期利率支付利息；逾期付款的违约责任：1、乙方应在每月1日前将房款汇入甲方指定账户，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起，至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之三的滞纳金，合同继续履行；2、逾期超过30日，甲方有权解除合同，并立即采取封闭房屋，让法院对房屋进行拍卖或者任何方式对乙方所欠房款进行回收，乙方不得有任何异议。合同签订后，原告交付房屋给被告，被告即进行房屋装修并使用。但被告未及时支付首期房款，直到2009年3月31日才支付房款35000元，其余首付款和分期应支付的房款经原告催讨后仍未支付。原告与被告因房屋买卖合同是否生效发生纠纷诉至法院，经石狮市人民法院（2009）狮民初字第3366号民事判决书和泉州市中级人民法院（2011）泉民终字第2801号民事判决书判决，认定原告与被告签订的《购房合同书》买卖合同有效。但被告对2011年12月19日已经发生法律效力的判决书确定的有效合同和该合同约定的支付房款义务至今未能履行，严重侵犯了原告的合法权益。既然被告在判决生效及原告书面催讨后仍拒不履行支付房款的义务，可见被告根本没有履行合同的意愿。故原告于2013年3月30日将解除合同通知书送达被告，要求被告将其侵占的讼争房产返还原告，但被告对此置之不理。请求法院依法判决：一、确认原告蔡辉琳与被告邱凤姑签订的《购房合同书》已解除。二、被告搬离讼争房产，并将讼争房产返还原告。三、被告邱凤姑向原告蔡辉琳支付房屋占用费（房屋面积为168.07平方，按每月18元／平方米计算，占用费每月为3025元，时间自2008年12月23日起至实际搬出之日止）。四、本案的诉讼费用由被告承担。被告邱凤姑辩称，1、本案的民事起诉状并非蔡辉琳本人签字书写出具的，该诉状上的签字及手印与本案《购房合同书》上蔡辉琳本人的签名及手印均不相符，请求法庭对此进行核实，如非原告本人的签字，则应依法驳回其诉讼。2、原告提出确认双方签订的《购房合同书》已解除并要求答辩人搬离诉争房产，将房产返还的请求没有事实及法律依据，不能得到法庭的支持。3、答辩人支付给原告的购房款合计为329417.6元，已达到生效判决书中所认定的购房总价款（411772元）的80%，余下的20%购房款应待办理产权过户登记手续后再予以支付。现在答辩人不存在拖欠原告购房款的情况，原告诉请要求确认合同已解除，明显与事实不符，不能得到支持。4、答辩人从没有收到原告关于要求解除合同的通知，原告诉请解除购房合同不符合《合同法》的相关规定，答辩人也坚决不同意解除购房合同。相反，原告应自行交纳因房屋违章建筑部份所应交纳的相关罚金等费用，并应依约协助被告办理好房屋产权登记手续。综上所述，本案双方的房屋买卖合同有效成立，双方均应全面继续履行，答辩人没有存在违约行为，原告对被告提起的诉讼请求不能成立，请法庭依法驳回原告的诉讼。经审理查明，1997年3月，泉州市中级人民法院将址在石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号的综合楼十一层钢筋混凝土框架结构房屋（系在建工程，主体完成，室内外尚未装修，该房屋经石狮市国土局批准建设规模为六层，建筑面积为1920平方米，七至十一层未经批准，属违章建筑），委托福建省拍卖行泉州办事处进行拍卖，估价总额为3280000元。1997年6月10日，原告蔡辉琳通过拍卖程序，以2500000元的价款竞买成功，买得上述房产，后蔡辉琳对该楼房进行水电、电梯、消防、监控等配套设施安装及外部装修后，楼房取名为“金领公寓”，并按一层店面，二楼以上以套房的形式，委托张京春、蔡命旭统一对外公开出售。2008年9月11日，被告邱凤姑向原告订购“金领公寓”702室，支付房屋订金25000元。2008年12月22日，被告邱凤姑（乙方）与原告蔡辉琳（甲方）签订《购房合同书》一份，约定：一、甲方出售的金领公寓位于石狮市前廊村四号工业区27号，此房屋高11层，为框架结构。相关文件有：（1）民事裁定书、（2）拍卖成交书、（3）拍卖行的收款收据、（4）福建省建设用地许可证、（5）建设用地申请表、（6）建设用地规划许可证、（7）建设用地规划许可证申请表、（8）建设许可证申请表、（9）建设工程规划许可证、（10）用地红线图、（11）前廊村委会转让的证明、（12）建设项目环境影响报告表。（备注：本幢楼房为法院拍卖所得，批建文件为六层，实建十一层，土地性质为回批地）。二、乙方了解此楼房情况，并自愿购买第七层第702室。甲方按层（套）为单位对房屋进行出售，此层（套）总建筑（含公摊）面积为168.07方米（面积以实际测量为准，房款多退少补）；总价（大写）肆拾壹万壹仟柒佰柒拾贰元，（小写）￥411772元。特别声明：甲方向乙方收取的房款不含办证费用，如办证，甲方除提供合同第一条所列文件外，办证所需要的一切费用由全部业主根据自己购买的面积与房屋性质进行分摊。三、甲方负责安装好此楼层的总给电线、总进水管、总排水管、外墙（外墙即沿四边最外侧圈梁上的墙体、及在外侧圈梁上的构造柱及阳台柱，四边最外侧圈梁以内的均为内墙体）、外墙外侧油漆（阳台计算压顶与柱的展开面部分）、电梯安装、电梯门洞、步梯楼道内、及公寓公用部分装修工程；电梯门洞外及防火门洞外的层内墙体分割、粉刷、水电、照明等层内所有工程均由乙方根据楼房结构及自己需求情况，设计装修方案并自行承担装修费用；乙方装修前需将图纸交甲方审核，否则，造成不良后果的，由乙方承担全部相应责任。四、乙方选择下列第（2）种付款方式：1、一次性付款；2、分期付款：签定本合同时，乙方缴纳首期房款（大写）贰拾零万陆仟柒百柒拾贰元、（小写）￥206772元；余额在5年内按月分60次付清，同时按银行同期利息支付利息（见还款附表）。五、乙方逾期付款的违约责任：1、乙方应在每月1号前将房款汇入甲方指定账户，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天（即每月2号）起，至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之三的滞纳金，合同继续履行；2、逾期超过30日，甲方有权解除合同，并立即采取封闭房屋，让法院对房屋进行拍卖或其它任何方式对乙方所欠房款进行回收，乙方不得有任何异议。六、双方签定购房合同后，乙方即可在甲方的指导下，对房屋进行装修。七、甲方保证现所售乙方的房屋的原产权归甲方所有，没有债权与债务纠纷。八、乙方所购买的房屋相应部分，所有现时与以后的收益均属乙方所有，遇政府拆迁时，按整幢为单位进行补助或安置，一楼店面与二楼以上的商品房每平方米按3：1计算，即一楼店面每平方米补偿金额是二楼以上的住宅区每平方米的三倍；二楼以上各业主按相应面积计算补偿金额。九、乙方在没付清全部房款，再次出售房屋时，需先将房款全额付清，否则，出售行为甲方可视为无效，并保留向乙方追索剩余房款或收回房屋的权利。十、双方签定此购房合同后，由张京春代签的《房屋认购书》自动失效，订金自动转为房款定金。十一、在未取房产证前，各业主的姓名与购买情况体现在裁定书及拍卖确认书的原件上，业主二次转让的，需在裁定书及拍卖确认书上注明新业主的姓名及购买情况。十二、本楼的相关文件由业主代表与蔡辉琳先生共同保管，所有业主付清房款后，蔡辉琳先生需将所保管的文件全部交给业主代表。十三、各层的水电开户由甲方统一办理开户，费用由乙方与各层业主平均分摊。十四、自本合同签定之日起计算，乙方需在三天内将50%的首付款（即206772元）汇入蔡辉琳的指定帐户中，合同即时生效；逾期视为乙方自愿放弃，定金不再退还。十五、本合同一式三份，甲方二份、乙方一份，未尽事宜，双方在十六条约定。十六、其他约定。蔡辉琳、邱凤姑分别在甲、乙方的签章栏中签名。在上述合同签订同日，原告蔡辉琳向上述楼房的业主出具《承诺书》，《承诺书》载明：“前廊村委会四号工业区27号楼买卖承诺如下：1、消防验收报告在二年内办理好，如二年内没办理好消防验收报告业主将停止交纳购房按揭款，待消防验收报告办好后业主再继续交纳剩余按揭款。2、蔡辉琳必须协助业主办理好房屋手续”。签订合同后，原告交付房屋给被告，被告邱凤姑即进行房屋装修并使用。2009年3月5日，原告蔡辉琳通过广东众达成律师事务所向邱景治（邱凤姑之姐）发出律师函催款。2009年3月31日，被告邱凤姑支付房款35000元，加上之前支付的订金25000元，被告邱凤姑共支付给原告蔡辉琳购房款60000元。因双方在合同履行过程中产生纠纷，原告蔡辉琳于2009年12月3日向本院提起诉讼，请求依法判决：一、确认原、被告于2008年12月22日签订的《购房合同书》未生效。二、被告立即腾空位于石狮市灵秀镇前廊村4号工业区27号的金领公寓第7层702室并返还给原告。三、被告立即向原告支付按照同地段同类房屋租金标准（以法院委托评估机构评估的租金为准）计算的实际占用期间（自2008年12月23日起至被告实际搬出之日止）的相应租金。四、被告承担本案的一切诉讼费用。审理过程中，被告邱凤姑向本院提出反诉，请求法院判决：一、确认双方签订的房屋买卖合同合法有效。二、蔡辉琳立即协助邱凤姑将址于石狮市前廊村四号工业区27号金领公寓702的房屋产权两证办理至邱凤姑的名下。三、诉争楼房违章建筑部分依法应补交纳的相关罚金费用由蔡辉琳负担；四、本案的所有诉讼费用由蔡辉琳承担。本院经审查，认为被告提出的反诉符合反诉条件，于2010年4月30日立案受理并与本诉合并进行审理。2011年6月17日，本院向原告释明，认为本案原、被告之间的房屋买卖合同关系成立有效，合同已生效，征求其是否变更诉讼请求。原告蔡辉琳坚持认为双方的房屋买卖合同未生效，并明确表示不同意变更诉讼请求。另外，诉争的位于石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号综合大楼现状为十一层，其中七至十一层未经有关部门批准。泉州市中级人民法院在执行申请执行人林荣文与被申请执行人蔡雅丽一案［（1996）泉执字第18号］中，曾向原石狮市国土建设局发函调查，2000年12月6日，原石狮市国土建设函复泉州市中级人民法院，称诉争的楼房在提供民事裁定书、协助执行通知书等14项证据的原件后可办理产权过户手续，但违章建筑部分应按有关规定处理后再给予办理。审理过程中，本院先后于2010年7月1日、2011年1月18日发函，向石狮市国土资源局、石狮市规划建设局调查：一、处理石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号综合楼（金领公寓）违章建筑部分应补交的款项（包括交款项目、标准及金额）；二、上述房产违章建筑部分补交的款项处理完毕后，该房产是否能办理产权登记，并办理产权过户登记手续。但上述两单位未能书面函复本院。后本院派员到相关单位了解情况，得到口头答复为“从2010年10月1日起，全市范围的回批地暂时无法办理权属登记”。另外，本院在审理原告诉被告石狮市富兴源房地产开发有限公司一案［（2010）狮民初字第1321号］中，经本院发函调查，石狮市房产登记交易中心、石狮市土地登记交易中心分别向本院出具《石狮市富兴源大厦〈房屋所有权证〉办理情况说明》，该《情况说明》载明“接上级主管部门通知，从2010年10月1日起，全市范围的回批地，只能按规定安置至本村村民的名下，属集体土地转变为国有土地的，应依法报上级审批；回批地已办理《国有土地使用证》的，尚未补交土地出让金的不得转让，需按规定补交土地出让金后方可进行交易。本院经审理认为，双方当事人之间的房屋买卖合同合法、有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蔡辉琳基于自身的原因未能依法完成所售房屋的办证义务，邱凤姑对其应支付购房款的义务享有同时履行抗辩权，该房屋买卖合同已生效，故邱凤姑请求确认双方的房屋买卖合同关系合法有效的诉讼请求，本院予以支持。蔡辉琳的诉讼请求系建立在认为双方房屋买卖合同关系未生效的基础上，经本院释明，蔡辉琳明确表示不同意变更诉讼请求，因此，其请求判令确认双方于2008年12月22日签订的《购房合同书》未生效，被告腾出非法占用的诉争房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于蔡辉琳提出的请求判令邱凤姑支付其因侵权而造成的租金经济损失的诉讼请求，因邱凤姑未按约定支付购房款，只是合同履行中的违约行为，而对诉争房屋的占有、使用并没有构成对原告的侵权，因此，蔡辉琳的该项诉讼请求，同样缺乏事实及法律依据，本院不予支持。诉争楼房违章建筑部分应补交的款项，应由蔡辉琳负担，邱凤姑的该项反诉诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。鉴于蔡辉琳未能兑现房屋产权办证义务，邱凤姑对支付购房款的义务依法享有同时履行抗辩权，但应根据双方签订的购房合同书约定的付款方式及付款期限，按约定付款额的80%支付购房款，其余的购房款可待办理产权过户登记手续后再予以支付。被告未交付的款项，原告可另行主张权利。另外，通过本院依职权调取的证据综合来看，诉争的楼房目前因地方政策变化，暂时无法办理产权登记，邱凤姑请求判令蔡辉琳协助办理产权过户登记手续的反诉诉讼请求，因条件未成就，本院不予支持。邱凤姑可在诉争楼房办证条件成就后，再另行主张权利。据此，于2011年8月3日作出一审判决，判决：一、蔡辉琳与邱凤姑的房屋买卖合同有效。二、驳回蔡辉琳的本诉请求。三、诉争楼房违章建筑部分依法应补交纳的相关罚金费用由蔡辉琳负担。四、驳回邱凤姑的其他反诉请求。宣判后，蔡辉琳不服本院判决，向泉州市中级人民法院提起上诉。泉州市中级人民法院经审理认为，邱凤姑于本案的《购房合同书》签订前支付了订金25000元，合同于2008年12月22日签订后，蔡辉琳交付房屋给邱凤姑，邱凤姑亦对房屋进行了装修并使用。蔡辉琳于2009年3月5日通过广东众达成律师事务所向邱凤姑之姐邱景治发出律师函催款，该律师函内容包括本案702室的购房款，邱凤姑于2009年3月31日支付了房款35000元。可见，蔡辉琳已于合同签订后履行了合同的主要义务即交房，而邱凤姑亦接受了房屋并进行了装修。另鉴于蔡辉琳于合同签订后的两个多月后还催交本案房屋的购房款，而邱凤姑亦支付了部分购房款，故可认定双方均以实际行为在履行合同，本案合同中有关“邱凤姑需在三天内将50%的首付款206772元汇入蔡辉琳的指定账户中，合同才即时生效”的条款已对双方不具有约束力。原审基于邱凤姑已对诉争房屋进行了装修居住，双方有继续履行合同的基础和条件，为维护交易的安全和秩序，避免双方造成更大的经济损失，进一步化解双方的矛盾和纠纷，确定双方均有责任和义务按照双方签订的《购房合同书》约定的事项全面继续履行合同，并认定本案《购房合同书》合法有效，并无不当。蔡辉琳主张本案《购房合同书》未生效，理由不成立，不予采纳。对于诉争楼房的违章建筑部分，原石狮市国土建设局在给泉州市中级人民法院的函复中称，诉争楼房的违章建筑部分应按有关规定处理后给予蔡辉琳办理产权过户手续，该函并未指明诉争楼房的违章建筑部分给予办理产权过户手续的处理结果系补交纳相关罚金费用，且邱凤姑主张的诉争楼房违章建筑部分应补交的相关罚金费用尚未发生，原判决处理诉争楼房违章建筑部分应补交的相关罚金费用应由蔡辉琳负担，缺乏事实依据，应予纠正。有关处理诉争楼房违章建筑的相关罚款不予处理。据此，于2011年12月19日作出终审判决，判决：一、维持福建省石狮市人民法院（2009）狮民初字第3366号民事判决第一、二项；二、撤销福建省石狮市人民法院（2009）狮民初字第3366号民事判决第三、四项；三、驳回邱凤姑的其他诉讼请求。该判决书于2011年12月21日发生法律效力。2013年3月15日，原告蔡辉琳委托福建远见律师事务所李佳律师向被告邱凤姑发出《催款函》，通知内容如下：“经石狮市人民法院（2009）狮民初字第3366号民事判决书和泉州市中级人民法院（2011）泉民终字第2801号民事判决书判决，认定您与蔡辉琳先生签订的《购房合同书》合法有效。该合同约定金领公寓702室房款总价为411772元，但您至今仅支付购房款35000元，其余首付款和分期款均未支付。请您于收到本催款函的五日内按《购房合同书》第四条的约定支付剩余购房款376772元，同时按该合同第五条第一款的约定支付逾期滞纳金409734元，上述款项共计786506元汇入以下账户：蔡辉琳，中国农业银行阳江马南垌支行。否则，蔡辉琳先生将依该合同第五条第二款的约定解除与您的购房合同”。该邮件因“迁移新址不明”、“人不在住址”于2013年3月16日被退回。2013年3月27日，福建远见律师事务所李佳律师向被告邱凤姑发出《解除合同通知书》，通知书内容如下：“由于您未如《购房合同书》约定分期交付购房款，也未按本律师于2013年3月15日发出的《催款函》的要求支付蔡辉琳先生任何款项，现本律师受蔡辉琳先生委托正式函告您解除蔡辉琳先生与您签订的《购房合同书》，并请您于收到本通知的五日内搬离金领公寓702室，将该房产交还蔡辉琳先生”。该邮件因“原址查无此人”、“无电话联系、寄件人要求退回”于2013年3月29日被退回。此外，原告还将该两份《催款函》、《解除合同通知书》分别张贴于诉争套房门边。2013年5月16日，原告蔡辉琳向本院提起诉讼。审理中，被告邱凤姑于2013年6月25日通过蔡辉琳指定的中国农业银行阳江马南垌支行的账户转账269417.6元给蔡辉琳，但该款项被退回。2013年6月27日，被告邱凤姑又将该笔款项汇入双方签订的《购房合同书》中蔡辉琳指定的开立在建行广东省阳江市城西镇东砵支步濑支行的账户中。庭审中，原告也确认有收到该笔269417.6元。另查，2009年4月22日，石狮市商业街B27号（即本案诉争的楼房“金领公寓”）经石狮市公安消防大队审查、测试，该建筑工程消防验收合格。对于原告的起诉状及福建远见律师所提交的《授权委托书》上“蔡辉琳”的签名，蔡辉琳明确表示系授权代理人签的并予以认可。以上事实，有原、被告的陈述，并有原告蔡辉琳提供的护照及台湾居民通行证、本院（2009）狮民初字第3366号民事判决书、泉州市中级人民法院（2011）泉民终字第2801号民事判决书、《购房合同书》、石狮市公安消防大队出具的《建筑工程消防设计审核意见书》及《建筑工程消防验收意见书》各一份、《催款函》、《解除合同通知书》及快递改退批条、照片；被告邱凤姑提供的身份证、原告蔡辉琳出具的《承诺书》、中国农业银行个人结算业务申请书、中国建设银行存款凭证，以及本院依职权调取的诉讼证据［本院（2009）狮民初字第3366号案件卷宗材料、泉州市中级人民法院（2011）泉民终字第2801号案件《生效证明》］等为证，本院予以确认。本案双方当事人争议的焦点为：原告蔡辉琳是否有权单方解除合同。原告蔡辉琳主张，一、被告未按合同支付购房款的行为不但违约，而且已达到合同约定的解除合同条件。讼争房产于2009年4月办理好消防验收的相关证明，被告拒付购房款的答辩理由当然不能成立。与本案直接相关的（2011）泉民终字第2801号民事判决书判定原、被告双方签订的《购房合同书》合法有效，那么被告当然应当按合同约定履行合同义务。但被告只于2008年12月及2009年3月共支付60000元之后，在长达4年多的时间里未支付任何购房款，而且于（2011）泉民终字第2801号民事判决书生效后的一年半中没有任何履行合同的意愿。依据双方签订的《购房合同书》第五条：“乙方应于每月1号前将房款汇入甲方指定账户…….逾期超过30日甲方有权解除合同”，被告的行为当然达到了的合同解除条件。依据《合同法》第九十三条“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告通知被告解除合同的行为合情合理合法。二、《解除合同通知书》已送达被告，双方签订的《购房合同书》已解除。被告主张其没有收到原告发出的《解除合同通知书》的抗辩理由不能成立。即使被告在原告起诉前未收到任何解除合同通知的答辩，但被告不能否认原告起诉后《解除合同通知书》已通过法院送达被告，并且在2013年6月4日由法院组织的庭前调解中，原告方已再次向被告通知解除合同，所以被告未收到原告关于解除合同通知的陈述与事实不符，应认定被告已收到原告解除合同通知。依据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”，故双方签订的《购房合同书》于2013年6月4日前已解除。三、被告于2013年6月27日向原告本人支付的款项性质应为被告无偿占用原告房产56个月以来的房屋使用费，而非合同价款。被告是在未经原告同意甚至未通知原告的情况下擅自以现金方式向原告银行账户存款，使得原告无法退回该款，从而制造其已履行合同的假像。但双方签订的《购房合同书》于2013年6月4日前已解除，那么被告在6月27日向原告支付的269417.6元就不应认定为合同价款，而应依据《合同法》第一百六十七条的规定认定该款项为房屋使用费，原告的支付行为不具有任何履行合同的意义。综上，被告违约是无可争议的事实，其应当承担《购房合同书》中约定的法律责任。既然被告的违约行为已达到原告解除合同的条件，那么原告向被告发出解除合同通知于法有据，被告在收到该通知后双方签订的《购房合同书》即解除，被告没有任何理由要求原告继续履行合同。被告邱凤姑认为，原告提出确认双方签订的《购房合同书》已解除并要求答辩人搬离诉争房产，将房产返还的请求没有事实及法律依据，不能得到法庭的支持。理由如下：一、双方签订的《购房合同书》的法律效力业经生效法律文书审查并认定在案，双方均应依约全面履行。虽合同双方有对付款方式作了约定，但由于以下情况而导致双方成诉并造成纠纷，被告在双方纠纷过程中并不存在过错，所购买的房屋不应返还给原告。（一）、原告于2008年12月22日与被告签订购房合同时，亲笔出具书面承诺书，承诺：“1、消防验收报告在二年内办理好，如二年内没办理好消防验收报告业主将停止交纳购房按揭款，待消防验收报告办好后业主再继续交纳剩余按揭款。2、蔡辉琳必须协助业主办理好房屋手续。”因原告至今未能依约办理好消防验收报告，被告作为业主依法有权行使先履行抗辩权，即在办理好消防验收报告后，原告方可再要求被告交纳购房按揭款。（二）、2009年12月3日，原告在未能依上述承诺办好消防验收报告及协助被告办理好房屋产权登记手续的情况下，即对被告提起“请求解除合同、腾空并返还房屋”的诉讼，因诉讼后双方之间的法律关系尚未定论，而在多年的诉讼过程中原告亦明确只要求返还房屋且从未向被告催讨购房款，在原告未能明确办理诉争房屋产权登记手续的情况下，被告依法享有同时履行的抗辩权利，因此原告主张被告未能履行支付购房款的说法没有依据。（三）、在双方合同书关于付款方式的约定中，虽提及“余额在5年内按月分60次付清，同时按银行同期利息支付利息（见还款附表）”，但从合同签订至今，原告从提供任何还款附表给被告，被告无从按该还款附表进行还款。（四）、本案中，被告并不存在恶意违约的行为，也没有不履行合同的意愿。本案的起因源于原告买下前廊村四号工业区27号综合楼后至今未能按规定办理产权登记，无法将该房屋过户到被告名下，且原告所买房屋因违章建筑部份（政府审批为建筑六层，实建为十一层）应交纳相关罚金等费用至今未能交纳，反而要求被告等买房业主分摊其应交纳的费用，双方为此而引发纠纷，被告等业主为此才被诉至法院。有关违章建筑部分应补交的款项的责任人原审法院生效法律文书中已对此作出认定，原告依法依理应负担相关的费用。基于原告至今未能负担该部分费用，因此而造成未能办理房屋产权两证的过错在于原告。被告有权要求原告履行办证的合同义务后再行支付余额购房款。二、2013年6月27日，被告根据双方签订的《购房合同书》中原告本人确认的建设银行账号，将269417.6元购房款汇到了原告账号中，连同此前已支付的订金25000元、2009年3月31日支付的房款35000元，至此，被告支付给原告的购房款合计为329417.6元，刚好达到生效判决书中所认定的购房总价款（411772元）的80%。余下20%的购房款应待办理产权过户登记手续后再予以支付。现在被告不存在拖欠原告购房款的情况，原告诉请要求确认合同已解除，明显与事实不符，不能得到支持。三、被告从没有收到原告关于要求解除合同的通知，原告诉请解除购房合同不符合《合同法》的相关规定，被告也坚决不同意解除购房合同。相反，原告应自行交纳因房屋违章建筑部份所应交纳的相关罚金等费用，并应依约协助被告办理好房屋产权登记手续。综上所述，本案双方的房屋买卖合同有效成立，双方均应全面继续履行，被告没有存在违约行为，原告对被告提起的诉讼请求不能成立，请法庭依法驳回原告的诉求。本院经审查认为，原告蔡辉琳与被告邱凤姑签订的《购房合同书》合法、有效，该事实业经本院、泉州市中级人民法院发生法律效力的裁判所确认，本院予以确认。基于几下事实：1、原、被告于2008年12月22日签订《购房合同书》，按照合同第十四条的约定，被告邱凤姑需在三天内将50%的首付款206772元汇入原告蔡辉琳的指定账户中，合同才即时生效，但原告蔡辉琳在2009年3月5日（合同签订后的两个多月后）还通过广东众达成律师事务所向被告催交本案房屋的购房款，而邱凤姑亦支付了部分购房款，这证明原告同意由被告继续履行合同的意思是明确、真实的。2、本院在审理、认定原、被告签订的《购房合同书》是否生效时的意见是“原告蔡辉琳交付房屋给被告邱凤姑，被告也有支付部分购房款，可见双方履行房屋买卖合同的意向明确，现被告也已对诉争的房屋进行了装修使用，双方有履行合同的基础和条件，为维护交易的安全和秩序，避免双方造成更大的经济损失，进一步化解双方的予盾和纠纷，原、被告均有责任和义务按照双方签订的《购房合同书》约定的事项全面继续履行合同”。泉州市中级人民法院二审判决也认为本院的认定和处理并无不当。3、根据双方签订的《购房合同书》第五条关于“乙方逾期付款的违约责任”的规定，即：乙方（邱凤姑）应在每月1号前将房款汇入甲方指定账户，逾期超过30日，甲方（蔡辉琳）有权解除合同……乙方不得有任何异议。被告逾期付款超过30日的事实在本院原来审理双方之间的纠纷时就已经存在，也即原告在该时即有权提出解除合同的请求，但院在审理中向原告进行释明，告知其双方签订的《购房合同书》应认定为有效合同并征求其是否变更诉讼请求，原告明确表示不要求变更诉讼请求。4、本案审理过程中，被告通过原告指定的银行账号，继续支付购房款269417.6元，加上之前支付的60000元，总计支付购房款为329417.6元，已达到购房总款411772元的80%。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”。5、原、被告因合同是否成立、有效的纠纷直至2011年12月21日才经终审确定，在此期间，被告未支付剩余购房款，有一定的合理因素。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告在二审法院终审判决生效后，完全可以根据该规定进行救济，向被告主张权利。因此，原告依据双方签订的《购房合同书》第五条及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定请求解除合同，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院认为，原告蔡辉琳与被告邱凤姑签订的《购房合同书》合法、有效，该事实已为人民法院发生法律效力的裁判所确认，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。根据两级法院发生法律效力的判决，原、被告双方均有责任和义务按照双方签订的《购房合同书》约定的事项全面继续履行合同。之所以是“全面继续履行”，是因为双方已履行部分合同义务，且有条件继续履行。鉴于原告蔡辉琳已履行交房义务，被告邱凤姑已接收房屋并进行装修使用，因此，被告应支付购房款。因被告至今已支付了合同总价款的80%，履行了合同绝大部分的义务，原告请求解除合同，于法无据、于理不符，故其请求判决确认其与被告邱凤姑签订的《购房合同书》已解除、被告搬离讼争房产，并将讼争房产返还原告的诉讼请求，本院不予支持。被告邱凤姑占有、使用诉争房屋有合同依据，原告请求判令其支付房屋占用费，同样缺乏事实及法律依据，本院也不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第七十四条的规定，判决如下：驳回原告蔡辉琳的诉讼请求。案件受理费3567元，由原告蔡辉琳负担2000元，由被告邱凤姑负担1567元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长 李鸿鹤审 判 员 谢凯歌人民陪审员 柳丽娜二〇一三年十二月五日书 记 员 庄英材附：本案适用的主要法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国民法通则》第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。合同中有关质量、期限、地点或者价款约定不明确，按照合同有关条款内容不能确定，当事人又不能通过协商达成协议的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家质量标准履行，没有国家标准的，按照通常标准履行。（二）履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受给付一方的所在地履行，其他标的在履行义务一方的所在地履行。（四）价款约定不明确的，按照国家规定的价格履行；没有国家规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。合同对专利申请权没有约定的，完成发明创造的当事人享有申请权。合同对科技成果的使用权没有约定的，当事人都有使用的权利。3、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。4、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。5、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。6、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。在本解释第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据第的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。8、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。9、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者自己已知事实和日常生活经验法则，能推出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。10、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对已方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 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