（2013）一中民终字第13062号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-04-24
案件名称
金桓上诉长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金桓,长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第13062号上诉人（原审被告）金桓，男，1962年11月21日出生。被上诉人（原审原告）长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层Ａ1201。负责人陈耀忠，总经理。委托代理人王首钧，北京市立康律师事务所律师。上诉人金桓因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第5858号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金桓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年4月，长城物业公司以金桓拖欠物业费为由诉至原审法院，要求金桓支付2009年7月1日至2013年6月30日的物业服务费25988.93元，支付滞纳金5001.53元，支付自2013年1月11日至金桓全部支付之日的滞纳金。金桓在原审法院辩称：物业公司违反合同中服务内容的约定，未尽到房屋公共部位的维护和管理义务，因其管理不善造成我和家人的隐私受到侵害，故不同意其诉讼请求。同时要求物业公司赔偿我的精神损失100000元，并且返还我垫付的维修费用13422元。原审法院经审理查明：金桓系业主，房屋建筑面积为193.37平方米。2005年11月15日，北京置信华安房地产开发有限公司（以下简称置信华安公司）与深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司（以下简称深圳长城物业公司）签订《北京洋房前期物业管理委托合同》，约定由深圳长城物业公司为北京洋房项目提供物业管理服务，服务期限为三年，合同期限届满时，业主大会尚未召开，业主委员会未成立的，乙方应继续履行本合同。2007年6月27日，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司北京洋房管理处（乙方）与金桓（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为住宅2.80元／月／平方米；首次入伙时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；乙方违反协议未达到管理服务质量约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金；协议期限从签订之日起至本物业业主委员会与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止。金桓未交纳2009年7月1日至2013年6月30日期间的物业服务费25988.93元。另查，2009年7月20日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司名称变更为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司。上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的房屋所有权转移登记申请书、《北京洋房前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、荣誉证书、名称变更通知等证据材料在案佐证。原审法院经审理认为：长城物业公司与金桓签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现长城物业公司提供了物业服务，金桓在接受该服务后，应当按照约定如期向长城物业公司交纳相关费用。金桓提出长城物业公司提供的物业服务不到位的主张。法院认为，长城物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对长城物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持；但没有证据证明，长城物业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于金桓拒绝交纳物业费的辩解意见，不予采信。对于金桓提出的长城物业公司未尽维修维护义务的辩解意见，应当根据具体的情况予以处理，区别是否属于物业服务合同中明确约定的长城物业公司的服务范围，即使是属于长城物业公司有义务处理的问题，金桓也应当以要求长城物业公司履行义务的方式解决，而不宜以不交或少交物业费的方式解决，金桓可以在交纳物业费后要求长城物业公司履行相关义务。金桓提出的赔偿问题，可通过其他途径另行解决。另指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。现长城物业公司起诉，要求金桓支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。据此判决：一、被告金桓给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二○○九年七月一日至二○一三年六月三十日的物业服务费二万五千九百八十八元九角三分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，金桓不服原审判决，向本院提起上诉认为，长城物业公司没有履行物业协议，对共同部分管理、维护不到位，私搭乱建和房屋漏水问题均未解决，无权要求业主交纳物业费用，故请求依法改判。长城物业公司同意原审判决。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据查明的事实，长城物业公司为金桓所居住的小区提供了物业服务，金桓在享受物业服务的同时亦应履行交纳物业费的义务。关于金桓上诉主张长城物业公司没有履行物业协议一节，需要指出物业公司作为物业服务企业，本身不具备行政管理职责，不能苛责其对于私搭乱建行为起到相关行政执法部门的管理职能，并取得相应管理效果。另，对于房屋建设质量问题，物业公司应在其能力范围内尽到维护、维修义务，最终责任还是应由建设施工单位承担。既使物业公司所提供的服务存在瑕疵，亦不能否定物业公司的全部服务行为，并以此作为业主长期拖欠物业费的理由。原审法院考虑到长城物业公司提供的物业服务中存在的瑕疵，驳回该公司主张滞纳金的诉讼请求，同时判令金桓给付物业费用，在认定事实和适用法律上均无不当，本院予以维持。金桓提出的上诉请求和上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二百八十七元，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担六十二元（已交纳），由金桓负担二百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一百三十六元，由金桓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 温志军审 判 员 赵懿荣代理审判员 唐兴华二〇一三年十二月五日书 记 员 李 程 关注公众号“”