（2013）莲民二初字第00230号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-03-20
案件名称
原告赵新民诉被告马忠林、第三人李金明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市莲湖区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵新民,马忠林,李金明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款，第六十一条第一款；《中华人民共和国城乡规划法》：第四十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）莲民二初字第00230号原告赵新民，男，1954年10月5日出生，回族，西安市人，无业。委托代理人吴巧玲，山西高原律师事务所律师。被告马忠林，男，1960年1月6日出生，回族，西安市人，无业。第三人李金明，男，1955年2月22日出生，汉族，河南省太康县人，无业。原告赵新民诉被告马忠林、第三人李金明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵新民及其委托代理人吴巧玲，被告马忠林、第三人李金明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵新民诉称，2005年8月29日，原、被告通过西安秦源房地产中介服务有限责任公司与被告马忠林签订了《房地产买卖契约》，约定被告马忠林将位于莲湖区南小巷人民西村56号的房屋售予原告，房屋价款100000元，被告马忠林保证该房地产权属清楚，办理过户手续所需缴纳的税费由原告自行承担。合同签订后，原、被告双方于2005年9月6日履行了交付房屋及给付钱款的手续，同时原告给付西安秦源房地产中介服务有限责任公司中介费2000元。2011年4月，第三人李金明告知原告其为该房屋的合法所有权人，对原、被告之间的房屋买卖行为不予认可。第三人在没有征得原告同意的情况下，将该房屋的承租人赶走，强行占用了该房屋。原告找被告及第三人协商未果，无奈以侵权之诉将第三人李金明诉至莲湖区人民法院，西安市莲湖区人民法院作出（2012）莲民二初字第00928号民事裁定书，以该涉诉房屋属于违章建筑、不得买卖为由，裁定驳回了原告的起诉。故原告再次诉至法院，请求判令：1、2005年8月29日原告与被告签订的《房地产买卖契约》无效；2、被告马忠林立即返还原告赵新民购房款100000元，并按照同期人民银行贷款利率支付2005年8月29日至实际退款之日止的利息；3、被告马忠林赔偿原告赵新民经济损失80000元；4、第三人李金明与被告马忠林承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告自愿撤回了要求第三人李金明承担给付责任的诉讼请求。被告马忠林辩称，其与原告签订《房地产买卖契约》将涉诉房屋售予原告情况属实，但其在出售房屋时已将该房屋未办理土地使用权证书和房屋所有权证书的事实告知了原告，并且口头协议约定如果原告自己能办理房产手续，被告愿意履行协助义务。该房屋系其从第三人李金明处购买，之后又以100000元的价格转售给原告，并将其与第三人之间的买卖协议原件也在交房时一并交付原告，其转售房屋的行为是有效的，不同意退还原告交付的购房款，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人李金明述称，原告与被告之间签订的房屋买卖协议是无效的。原、被告之间签订的房屋买卖协议明确约定双方签章后经房地产主管机关审查批准后生效，并且双方在协议中明确约定了被告没有土地证和房产证，因此并不能发生房屋产权转移的权利。其与原告之间不存在任何法律关系，原告起诉要求第三人承担连带付款责任没有法律依据。原告购房后在该房屋居住后又将该房出租受益，原告要求赔偿损失没有法律依据。原告明知该房屋产权手续不齐全，还愿意交付购房款给被告，原告也有过错，原告应将该房屋的使用收益退还给被告，再协商退房款事宜。经审理查明，2002年9月5日，被告马忠林与第三人李金明及李金明的妻子刘艳萍共同签订《协议书》一份，该《协议书》约定：现有李金明、刘艳萍（夫妻二人）拥有南小巷人民西村56号院内商业楼二单元18号私有住房一套及院内私房一套二层。经李金明、刘艳萍同马忠林三人商议后决定，李金明、刘艳萍将两套住房抵押给马忠林叁万元整，在抵押期间，马忠林可无偿住房三年（2002年9月6日至2005年9月5日止）。如三年期限满，李金明、刘艳萍未能用叁万元人民币将二套住房赎回，过期限后二套住房归马忠林所有，属马忠林买断。2002年12月26日，被告马忠林又与第三人李金明及李金明的妻子刘艳萍签订《房屋买卖协议》一份，该《房屋买卖协议》约定：兹有南小巷人民西村56号院内李金明、刘艳萍夫妇有私房一大间，两层共计80平方米，院前坐北向南，院后有单元房一处，房号为2单元一层18号，以上两处私公房均属李金明、刘艳萍夫妇二人共有权。……现李金明、刘艳萍夫妇经多次磋商决定愿将两处私公房屋共同财产买（应为“卖”）给马忠林，经双方共同商定，私公两处房屋定价为陆万贰仟元整。有关私公两处房屋手续，李金明应积极补办，……。被告马忠林从第三人李金明及刘艳萍处取得上述两套房屋后，于2005年8月29日与原告赵新民签订《房地产买卖契约》一份，约定：被告马忠林将位于西安市莲湖区南小巷人民西村56号院内坐北朝南两层共计80平方米的房屋转售给原告赵新民，于2005年9月2日前将该房屋交付原告，原告赵新民于2005年9月12日前将购房款100000元一次性付清给被告。双方还约定：1、手续资料。甲方（即马忠林）没有房产权证、土地证，有房屋买卖协议一张（原协议）；2、原协议前的问题由甲方承担，新协议后由现买方承担；3、乙方（即赵新民）要想办理相关房屋手续，甲方必须协助办理，提供资料。2005年9月6日，原告赵新民与被告马忠林达成《结清单》一份，证实：1、甲方已把房产手续及房屋交给乙方使用；2、乙方把全部房屋资金拾万元付给甲方（包括贰万元定金）；3、甲乙双方房钱两清互不欠账，此事无任何纠纷，了结。当日，原告赵新民付清被告马忠林全部购房款100000元。原告赵新民取得该房屋后，于2009年8月14日将该房屋出租给王家平居住使用，租期三年，月租金1000元。在房屋出租期间，第三人李金明即以房东身份多次要求承租人腾房，承租人于2011年5月29日搬离后，第三人李金明即将该房屋门锁更换，强行占用了该房屋。2012年6月20日，原告赵新民诉至本院，要求判令被告马忠林、李金明、刘艳萍返还房屋并赔偿损失。本院于2012年8月30日作出（2012）莲民二初字第00928号民事裁定书，认为被告李金明未经有关城市规划管理机关准许私自搭建的的位于西安市莲湖区南小巷人民西村56号院内坐北朝南两层四间共计80平方米的房屋，属于违法建筑，被告李金明并未取得该房屋所有权，且该房屋未取得合法的批建手续，不得作为买卖的标的物。遂裁定驳回原告赵新民的起诉。原告赵新民未提出上诉，该民事裁定书已发生法律效力。另查明，庭审中，原告自愿撤回了要求第三人李金明承担给付责任的诉讼请求。再查明，本案在审理过程中，第三人李金明又在位于西安市莲湖区南小巷人民西村56号院内坐北朝南两层四间80平方米的房屋之上又加盖了第三层房屋，该第三层房屋的楼梯架设在该楼西侧外墙，未影响本案涉案房屋的居住使用。以上事实，有原告提供的（2012）莲民二初字第00928号民事裁定书、《房屋买卖协议》、《房地产买卖契约》、结清单、收条、《租房协议》、李金明书写的留言条、王家平出具的退房事由、公安莲湖分局西关派出所出具的证明，被告马忠林提供的《房地产买卖契约》、《房屋买卖协议》、《协议书》、照片等证据附卷佐证。本院认为，第三人李金明在未取得建设工程规划许可证的情况下，在原西安市酿造厂使用的土地上违法建造建筑物，违反了法律强制性规定，其夫妻二人与被告马忠林于2002年12月26日签订的《房屋买卖协议》应属无效合同。被告马忠林将李金明违法建造的位于西安市莲湖区南小巷人民西村56号院内坐北向南两层约80平方米的房屋转售给原告赵新民，亦违反了法律强制性规定，被告马忠林与原告赵新民签订的《房地产买卖契约》亦属无效合同。因合同无效，被告马忠林基于该合同取得的原告购房款100000元，应当予以返还，故对原告请求被告马忠林返还购房款100000元的诉讼请求，本院依法予以支持。现因涉诉房屋被非法建造人李金明占有，导致原告赵新民返还不能，至于被告马忠林与第三人李金明之间系另一法律关系，双方可另案主张权利，本案不予处理。原告赵新民明知该房屋不具备产权手续仍出资购买，原告对合同无效的法律后果亦有过错，故对其要求被告赔偿经济损失80000元及返还购房款之利息的诉讼请求，本院依法不予支持。庭审中，原告赵新民申请撤回了要求第三人李金明承担给付责任的诉讼请求，原告放弃部分诉讼请求的申请不违反相关法律规定，本院依法予以准许。庭审中，第三人李金明述称该房屋现已转售他人占有，但其提供的证据不足以证明该事实存在，本院对此不予认定。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告赵新民与被告马忠林于2005年8月29日签订的《房地产买卖契约》无效；二、本判决生效之日起三十日内，被告马忠林返还原告赵新民购房款100000元；三、驳回原告赵新民要求被告马忠林给付购房款100000元之利息的诉讼请求；四、驳回原告赵新民要求被告马忠林赔偿经济损失80000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元（原告已预交），由原告赵新民承担1800元，由被告马忠林承担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 朱保建代理审判员 韩武娜代理审判员 赵兴华二〇一三年十二月五日书 记 员 张 帆 来自：