（2013）岳民初字第03932号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-07-07
案件名称
谢刚毅与湖南金邦物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢刚毅,湖南金邦物业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2013）岳民初字第03932号原告谢刚毅。委托代理人银朝军，湖南海川律师事务所律师。被告湖南金邦物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号。法定代表人罗建安，董事长。委托代理人向阳晖，湖南天地人律师事务所律师。原告谢刚毅诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称“金邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法由审判员姚俊适用简易程序于2013年11月26日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任记录。原告谢刚毅的委托代理人银朝军、被告金邦公司的委托代理人向阳晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢刚毅诉称：2009年2月4日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告未来城项目1幢1603号房屋，总金额为182246元。根据合同约定，被告应在2008年12月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后90日内办妥原告的房屋所有权证；取得栋国土证后90日内办好土地使用权证；如因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理好上述登记或手续，原告不解除合同，被告自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告至2011年9月16日才为原告办妥房屋所有权证，至2013年5月23日才为原告办好房屋国有土地使用权证，已严重违约。原告诉请法院判令：一、被告承担逾期办理国土证的违约金28704元（从2011年12月17日计算2013年5月23日）。被告金邦公司辩称：一、原告不能举证证明其实际损失，且违约金约定过高，请求法院根据实际情况予以调整；二、原告国土证已办妥，因国土证入窗时间为2013年4月11日，故国土证的违约时间应该截止于2013年4月11日。经审理查明：2009年2月4日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城第1幢16层1603号房屋。合同第四条约定房屋总金额为182246元；合同第十条约定房屋的交付时间为2008年12月31日前；合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款0.05%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告依约定向被告支付了全部购房款。被告于2008年12月31日向原告交付了合同约定的商品房，于2011年9月16日办妥房屋产权证，于2013年4月11日向国土部门申请办理国有土地使用权证，后于2013年4月18日将土地使用权证办妥。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、被告是否存在迟延办证的违约行为；二、如被告须承担违约责任，则应如何承担。一、被告是否存在迟延办证的违约行为。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应认定有效。合同约定被告应于交房后365日内申请初始登记，取得栋产权证后90日内申请办理买受人房屋所有权证，取得买受人房产证后90日内申请办理买受人土地使用权证。被告于2011年9月16日办妥房产证，即应在房产证办妥后90日内（2011年12月15日前）申请办理土地使用权证。被告实际申请时间超过约定期限，应承担自2011年12月16日至2013年4月18日迟延办理土地使用权证的违约金。二、关于被告如何承担违约责任的问题。原告主张被告按房屋总价款万分之三每日的标准承担迟延办证违约金。被告提出该违约金约定过高，请求予以减少。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告提供的证据不足以证实因被告的逾期申请权属登记行为给原告所造成的实际损失情况，并综合考虑被告在履行合同过程中的过错程度，本院认为原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，过分高于原告因此而造成的损失，现综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由被告给付原告迟延办理国土证违约金3550元。对原告要求被告承担迟延办证违约金的诉请，本院予以部分支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南金邦物业发展有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告谢刚毅逾期办理国有土地使用权证的违约金3550元（从2011年12月17日计算至2013年4月18日）；二、驳回原告谢刚毅其他诉讼请求。如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取259元，由被告湖南金邦物业发展有限公司负担，此款原告谢刚毅已垫付，限被告湖南金邦物业发展有限公司在给付案款时一并向原告谢刚毅支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 姚 俊二〇一三年十二月五日书记员 罗翠玲 微信公众号“”