（2013）泰燕民初字第0985号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-12-24
案件名称
江苏四海物业服务有限公司与苏金鱼物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
泰兴市人民法院
所属地区
泰兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏四海物业服务有限公司,苏金鱼
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2013）泰燕民初字第0985号原告江苏四海物业服务有限公司，住所地泰兴市陵园路9号。法定代表人张海军，董事长。委托代理人蒋春林（系特别授权），江苏银杏树律师事务所律师。被告苏金鱼，男，年龄不详，汉族。原告江苏四海物业服务有限公司（以下简称四海物业公司）与被告苏金鱼物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月10日立案受理后，依法由审判员尹红梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋春林到庭参加诉讼，被告苏金鱼经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告四海物业公司诉称，原、被告系物业服务关系。2004年10月23日，开发商泰兴市鸿大房地产开发有限公司为被告所在小区的物业服务与原告（原泰兴市兴燕物业管理有限公司）签订了前期物业合同。2007年9月12日，被告居住小区的业主委员会与原告（原泰兴市兴燕物业管理有限公司）签订物业服务合同。合同到期后，2010年9月12日，被告居住小区的业主委员会又与原告签订物业服务合同。合同签订后，前期物业公司和原告均按合同约定为被告提供了服务，但被告并未按合同约定支付物业管理费，已违约。自2008年起至2011年9月11日，被告共欠原告物业管理费及公共水电能耗费、违约金合计1994元。原告曾多次向被告催要，被告均无理推脱，拒不缴纳。故为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求判令被告立即支付原告物业管理费1694元、公共水电能耗费200元、违约金100元，合计1994元。被告苏金鱼未答辩。经审理查明，2004年10月23日，泰兴市兴燕物业管理有限公司与泰兴市鸿大房地产开发有限公司签订《“鸿福苑”小区前期物业管理委托合同》1份。合同约定：泰兴市鸿大房地产开发有限公司将“鸿福苑”物业委托泰兴市兴燕物业管理有限公司实施前期物业管理。2007年9月12日，泰兴市兴燕物业管理有限公司与泰兴市鸿福苑业主委员会签订《鸿福苑物业管理服务合同》1份，约定：第三条，乙方（物业公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应履行本合同，承担相应的责任。第二章“委托管理事项”第五条，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等。第六条，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理……。第八条，小区的交通与车辆停放秩序的管理，安全监控以及安防工作人员的巡视、门卫、门岗执勤。第十条，1、物业管理费，住宅用房每平方米为0.30元／月，营业用房每平方米0.50元／月，……第十一条，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备的维护、养护，在当事人提出委托时乙方须接受并合理收费。第十三条，委托管理期限为三年。自2007年9月22日起至2010年9月11日止。第十八条，……5.乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位，自用设备维修养护及其特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。2008年10月8日，泰兴市兴燕物业管理有限公司经工商部门核准登记变更为泰兴市景城物业管理有限公司。2009年3月20日，泰兴景城物业管理有限公司再次经工商部门核准登记变更为江苏四海物业服务有限公司。2010年9月12日，原告江苏四海物业服务有限公司与泰兴市鸿福苑业主委员会续签订《物业公共服务委托合同书》1份，约定：……第六条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托但收费由当事人双方协商确定。第八条管理服务期限自2010年9月12日至2011年9月11日止，本合同自然终止，如要续签必须提前壹个月办理签约手续。第九条物业公共服务费收费标准：1、物业公共服务费：住宅用房每平方米0.3元／月，营业用房每平方米0.5元／月。2、小区内公共水、电能耗由区域内的全体业主分摊，每年每户予收50元，多退少补。……原告自合同签订后，为鸿福苑小区提供了物业服务，至2011年9月期满，各项服务管理工作获满意率达90%。另查明，被告苏金鱼系泰兴市鸿福苑小区201幢5室房屋业主，因欠缴原告2008年物业管理费100元、2009年物业管理费598元、2010年物业管理费598元、2011年1-8月物业管理费398元，合计1694元。经原告多次催要未果，遂具状诉来本院。审理过程中，原告自愿放弃要求被告承担公共水电能耗费的诉讼请求。上述事实，有原告的当庭陈述、原告提交的《“鸿福苑”小区前期物业管理委托合同》、《鸿福苑物业管理服务合同》、《物业公共服务委托合同书》、工商局变更登记资料、泰兴市鸿福苑业主委员会出具的证明、欠费明细等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，被告苏金鱼经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，是对诉讼权利的放弃，故本院以原告的陈述及举证作为认定案件事实的依据。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告所在管理区域内的泰兴市鸿福苑业主委员会签订的物业公共服务委托合同，以及原告企业名称核准变更登记以前所签订的前期物业管理委托合同、物业管理服务合同均依法成立且有效，对包括被告在内的所有同一管理区域内的业主均有法律约束力。原告依据合同约定为小区提供物业服务，有权获得物业服务费用，而被告根据双方约定及法律规定应当给付物业服务费用。从原告提供的泰兴市鸿福苑业主委员会出具的证明看，原告各项管理工作满意率达90%，鉴于原告在履行合同的过程中，存在未严格按约履行的情况，本院酌情确定被告给付90%的物业服务费。原告放弃主张公共水电能耗费，是其真实意思表示，本院予以支持。因原、被告未约定违约金，故原告主张的违约金，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏金鱼于本判决生效后十日内支付原告江苏四海物业服务有限公司物业服务费用1524.6元。二、驳回原告江苏四海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担（此款原告已垫付，被告于履行上述款项时一并加付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：泰州市财政局；开户行：泰州市农业银行海陵支行；账号：20×××88）。审判员 尹红梅二〇一三年十二月五日书记员 周 莉