（2013）青羊民初字第2800号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2015-03-03
案件名称
成都桃联物业管理有限公司与青羊区蜀都苑业主大会物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市青羊区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都桃联物业管理有限公司,青羊区蜀都苑业主大会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2013）青羊民初字第2800号原告成都桃联物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人李远光，经理。委托代理人蒋蜀新，四川宪恒律师事务所律师。特别授权。被告青羊区蜀都苑业主大会，住所地：成都市青羊区清江南街6号。负责人潘持新，业委会主任。委托代理人姚军民，四川法典律师事务所律师。特别授权。原告成都桃联物业管理有限公司（以下简称桃联物业公司）与被告青羊区蜀都苑业主大会（以下简称蜀都苑业主大会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员杨进独任审判，公开开庭进行了审理。原告桃联物业公司的委托代理人蒋蜀新，被告蜀都苑业主大会负责人潘持新、姚军民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桃联物业公司诉称，2011年4月26日，原告与被告签订《物业管理合同书》，约定管理期限为5年，自2011年4月28日至2016年4月27日，合同生效之日起3日内，办理接管验收手续。合同签订后，原告接管蜀都苑物业，在履行管理职责期间没有发生过合同约定的违约事由。2013年3月8日，被告函告原告于2013年3月8日单方终止双方所签订的《物业管理合同书》，并于当天强行收回物管权，给原告造成巨大经济损失。请求：1.继续履行合同；2.被告赔偿因单方面解除合同给原告造成的损失，共计244408.52元（前期投入84170.80元、未收物管费、停车费等11045.40元、合同违约金5000元、员工解聘赔偿违约金94192.32元、预期收益50000元等）；3.被告承担诉讼费及律师费。在审理过程中，经本院释明，原告撤销第一项诉讼请求，保留第二项诉讼请求，同时认为违约金约定过低，请求按照其所主张的损失金额予以调整。被告蜀都苑业主大会辩称，光华业主委员会签订的合同，没有召开大会和征询意见，为无效合同；原告代表的是开放商，属于前期物业服务合同；业主大会是属于业主的一个机构，最终需要业主来作出决定；原告所主张损失和业主大会没有关系，应向法院另行起诉。经审理查明，青羊区蜀都苑住宅区原系蜀都大厦股份有限公司员工宿舍，于1999年由公司主持，成立了蜀都光华苑业主委员会。2011年6月8日，成立第二届业主委员会，并于2011年6月15日在青羊区房地产管理局进行了备案。后蜀都光华苑第三届业主委员会更名为蜀都苑业主委员会，并于2012年12月31日在青羊区房地产管理局进行了备案。2011年4月26日，蜀都苑（光华苑）业主大会（甲方）与桃联物业公司（乙方）签订《物业管理合同书》，约定甲方选聘乙方为其提供物业管理，物业服务费由乙方按1.50元／平方米／月向业主（或交费义务人）按季收取，停车费用由乙方按标准向车位使用人收取；并对双方的权利义务进行了约定，委托管理期限为5年，自2011年4月28日至2016年4月27日；违约责任为任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金5000元，由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿等。光华苑业主委员会在合同上加盖印章。合同签订后，桃联物业公司遂接管蜀都苑物业，并履行了管理职责。2013年3月8日，蜀都苑业主大会、蜀都苑业主委员会向桃联物业公司发出函件，载明“鉴于你公司对本小区物管工作的现状，经本小区业主大会研究决定，自2013年3月8日起终止你公司于2011年4月26日与本小区上届业主委员会所签订的物业管理合同，即日起由本小区业主收回自行管理。请你公司在三个工作日内前来办理相关手续”。随后，蜀都苑业主大会收回该物业，桃联物业公司撤场。以上事实有原告企业法人营业执照、被告组织机构代码证、业主大会设立事项备案记录、关于对光华苑业主委员会予以备案的函、报告、批复、函、委托代理合同及收据、公告、通知、会议纪要、情况说明及庭审笔录等证据在案佐证，经审查均具有证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为，光华苑业主大会与桃联物业公司签订的《物业管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容符合法律规定，合法有效。光华苑业主大会到期后，蜀都苑业主大会承继该物业服务合同的相关权利义务，理应按照该物业合同的约定履行，而其在合同未到期的情况下，无正当理由单方解除与桃联物业公司所签物业合同，其行为已构成违约，故应对桃联物业公司承担相应的违约责任。由于蜀都苑业主大会已全面接管该物业、桃联物业公司已撤场，该物业合同已无法实际履行，根据双方所签订的物业合同中“任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金5000元，由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿”的约定，蜀都苑业主大会应当支付桃联物业公司合同违约金5000元。对于桃联物业公司提出违约金约定过低、要求按其主张的损失予以调整的诉讼主张，本院认为，因其主张的损失中，前期投入未提供相应证据予以证明，本院不予支持；对物管费、停车费，系物业合同明确约定由桃联物业公司向业主（或交费义务人）、车位使用人进行收取，不应由蜀都苑业主大会承担缴纳或向桃联物业公司赔偿的义务，本院亦不予支持；对员工解聘赔偿违约金之主张，由于物业合同解约并非必然导致桃联物业公司解聘其员工，故该项主张因无事实及法律依据，本院亦不予支持；至于其预期收益及律师代理费的主张，因于法无据，亦不应做为调整的依据；故本院仅对桃联物业公司主张给付违约金的要求予以支持，其关于调整违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告青羊区蜀都苑业主大会于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告成都桃联物业管理有限公司违约金5000元；二、驳回原告成都桃联物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告青羊区蜀都苑业主大会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4966元，减半收取2483元，由原告成都桃联物业管理有限公司承担2000元，被告青羊区蜀都苑业主大会负担483元（此款原告成都桃联物业管理有限公司已预交，由被告青羊区蜀都苑业主大会在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 杨 进二〇一三年十二月五日书记员 吴逢皋 关注公众号“”