（2013）即民初字第6140号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2016-04-20
案件名称
青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司与刘清华、黄聿修建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书
法院
即墨市人民法院
所属地区
即墨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司,刘清华,黄聿修,即墨市北安街道办事处
案由
建设用地使用权合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书（2013）即民初字第6140号原告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司，住所地即墨市龙泉镇71972部队。法定代表人王艺辉，董事长。委托代理人孙孝祖，系原告处员工。委托代理人赵秀珍，山东江河海律师事务所律师。被告刘清华。被告黄聿修。二被告委托代理人王海青，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。第三人即墨市北安街道办事处，住所地即墨市北安街道办事处驻地。法定代表人邱永伟，主任。委托代理人董爱风。系被告处法律顾问。原告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司为与被告刘清华、黄聿修，第三人即墨市北安街道办事处建设用地使用权出让合同纠纷一案，于2013年9月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员宋金修独任审判，于2013年10月21日、11月20日公开开庭进行了审理，原告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司委托代理人赵秀珍，被告刘清华、黄聿修委托代理人王海青，第三人即墨市北安街道办事处委托代理人董爱风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司诉称，原被告2006年9月签订解除原被告之间的《土地、房屋租赁、购买协议》（以下称“协议1”）和《关于租赁土地填沟协议》（以下称“协议2”）。“协议1”约定将位于龙泉镇烟青路以东、青岛石油机械设备厂以北、青岛鑫海源包装有限公司以西、玉泉路南侧、龙泉镇杨家演泉村土地26亩、以及楼房一桩承租给原告，租赁期10年，自2006年9月1日起到2016年9月1日止。该协议还约定“合同期内，任何一方不得擅自终止合同，否则，过错方须赔偿对方违约金二十万元”等等。协议签订时，被告告知原告该宗土地政府马上出让给被告，被告说了算，被告在合适的时候就转让给原告，原告可以放心使用几十年。因此，7年来原告对基础设施建设投入80多万元，已向被告支付租赁费100多万元。但是，由于被告的原因，第三人收回土地，导致原告无法继续经营，给原告带来直接经济损失80多万元。原告多次函告被告要求协调，保证原告经营不受影响，否则，被告应支付违约金20万元并赔偿损失。被告收到后答复：放心使用、没有问题！可2013年8月下旬，第三人多次清场，原告无法继续经营。因此，起诉至法院，请求依法判令：1、解除原被告之间的协议，并判决被告支付原告违约金20万元、赔偿原告损失人民币80万元；2、第三人承担连带赔偿责任；3、诉讼费用由被告承担。被告刘清华、黄聿修书面辩称，一、原告诉状的内容与事实不符，其诉讼请求无任何事实和法律依据，应依法予以驳回。1、原告诉状中称：“由于被告的原因，第三人收回土地，导致原告无法继续经营……”与事实不符。2003年7月，被告与即墨市龙泉镇人民政府签订《用地协议书》。《协议》约定：龙泉镇政府同意将位于龙泉镇烟青路以东，青岛石油机械设备厂以北，青岛鑫海源包装有限公司以西，玉泉路南侧，龙泉镇杨家演奏泉村土地26亩出让给刘清华。此《协议》现仍在履行过程中，并无任何部门将被告使用的土地收回。原告称土地已被第三人收回，应向法庭提交证据予以证明。2、原告诉状中还称：“协议签订时，被告告知原告该宗地政府马上出让给被告，被告说了算，被告在合适的时候就转让给原告，原告可以放心使用几十年。”更是与事实不符。2006年9月4日，被告与原告签订的《土地房屋租赁购买协议》第11条约定的很清楚：“特别约定。上述正在办理土地证的26亩场地，如果合同签订后两年内办妥土地使用手续，甲方同意将该土地使用权转让给乙方”。但《协议》签订后二年内涉案土地并没有办妥土地使用手续，所以双方签订的转让条款根本无法履行。由此可见，原告诉状中所陈述的均非事实。3、原告诉状中称，其对基础建设投入80多万元，更有悖事实真相，也无任何证据。另，被告从未与原告签订过《关于租赁土地填沟协议》，不知原告处从何而来的《关于租赁土地填沟协议》。二、原告要求被告承担违约责任，更无任何事实和法律依据；相反屡次违约的是原告，应当承担违约责任的也是原告，而非被告。1、2006年9月4日，被告与原告签订《土地房屋租赁购买协议》。《协议》约定，原告租赁被告的土地及房屋；租赁期限为十年，自2006年9月1日起到2016年9月1日止；租金每年为二十万元，于每年8月31日之前一次性付清，租赁费从第三年起，每年递增5%；同时约定了违约责任及房屋维修等事项。《协议》签订后，被告均按约履行，但原告屡次违约。2012年8月31日前，原告又未按约定向被告交纳2012年9月1日至2013年8月31日的租赁费。为此，被告向原告发律师函催收过，因原告拒不交纳，无奈被告于2012年12月16日向法院提起诉讼，要求原告支付租金及逾期付款利息。最后，青岛市中级人民法院以（2013）青民一终字第1098号民事判决书，判决原告给付被告2012年9月1日至2013年8月31日间的租赁费255256元，及逾期付款利息。中院判决后，原告履行了判决书判决的付款义务。2、2013年8月31日前，被告曾提醒过原告，希望原告别再次违约。但原告还是再次违约，还是未按协议约定于2013年8月31日前，向被告交纳下一年的租赁费。原告虽然不向被告交纳租赁费，但至今仍继续使用被告的场地。被告与原告签订的《协议》约定的很清楚，原告逾期付款超过三个月，被告有权解除合同，追究原告的违约责任。但被告均在原告的一再请求下没有解除与原告的租赁合同，且双方签订的《协议》至今也已履行七年多。现原告竟然恶人先告状，称被告违约，要求被告承担违约责任，此根本就是无稽之谈，更无任何依据。三、2006年9月4日，被告与原告签订《土地房屋租赁购买协议》。被告将取得了房权证的房屋以及通过合同取得的土地使用权租赁给原告，系双方真实的意思表示，且并不违反法律规定，合同内容合法有效，双方均应按约履行。对此，已经青岛市中级人民法院判决予以认定。综上，被告认为，原告君威驾校的诉讼请求无任何事实和法律依据，依法应予以驳回。第三人被告即墨市北安街道办事处述称，第一，原告起诉第三人主体不适格。第三人与原告之间没有签署任何合同，不存在任何合同关系。原告与本案被告之间的合同第三人毫不知情，没有任何一方告知第三人其合同的签订和履行。原告与本案被告之间的合同履行，对第三人也不存在任何相关联的权利义务。原告要求第三人承担连带赔偿责任，没有事实根据和法律依据。原告起诉第三人主体不适格，请贵院依法驳回原告对第三人的起诉。第二、第三人与本案被告之间的合同关系与原告无关。第三人与本案被告之间的合同与原告与本案被告之间合同是分别独立的合同，没有任何隶属关系。第三人只与本案被告之间存在合同关系，与原告没有任何关系。第三人与本案被告之间是否终止合同、如何终止合同均与原告无关。况且，原告与本案被告之间的合同尚在履行中。现原告拿着第三人与本案被告的相关文书起诉第三人，要求第三人承担连带赔偿责任没有事实根据和法律依据。综上所述，原告诉请要求第三人承担连带赔偿责任没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。经本院开庭审理查明，两被告系夫妻关系。2003年7月，被告刘清华与即墨市龙泉镇人民政府签订用地协议书，龙泉镇政府同意将位于龙泉镇烟青路以东，青岛石油机械设备厂以北，青岛鑫海源包装有限公司以西，玉泉路南侧，龙泉镇杨家演泉村土地26亩（以实际测量为准）出让给刘清华，每亩26000元。约定自协议签订之日，刘清华先交定金760000元，余款在接到土地证之日交清。刘清华按约缴纳定金并接受土地。但龙泉镇政府至今未办理该地的土地使用权证。后，由于区划变更，现涉案土地属第三人管辖。2006年9月4日，原告刘清华、黄聿修与被告签订土地、房屋租赁、购买协议。约定：一、甲（本案二被告）、乙方（本案原告）同意将甲方与即墨市龙泉镇人民政府签署的用地协议书中所表明的位于龙泉镇烟青路以东，青岛石油机修设备厂以北，青岛鑫海源包装有限公司以西，玉泉路南侧，龙泉镇杨家演泉村土地26亩地，以及房屋产权人为黄聿修。（房地产权证号为）位于即墨市龙泉镇杨家演泉村一级路东，原菊香大酒店楼房一栋，承租给乙方。二、甲方将该房屋的内外装修及用于该房屋经营酒楼时的附属设备、设施等一切物品承租给乙方。物品名称详见清单。在租赁期间，乙方应负责设施、设备的正确使用和完好（自然损坏除外）。三、上述土地和房屋租赁期限为十年，自2006年9月1日起到2016年9月1日止。四、上述土地和房屋租金为每年二十万元人民币，于每年8月31日之前一次性付清。租赁费从第三年起，每年递增5%。无正当理由逾期付款按照每日万分之一承担违约金。逾期付款超过三个月，甲方有权解除合同（解除合同违约金另加第九条标准）。五、乙方在承租期间用水、电、电话等费用，由乙方按实际用量根据国家统一价格标准自行负担。六、合同期满，如乙方继续承租土地、房屋，应在合同到期前一个月内，与甲方另行签订书面合同。七、租赁期内，乙方未经甲方书面同意，不得转租；否则按终止合同处理，转租合同无效。八、承租房屋维修时由甲方负责并承担费用，未经甲方书面同意，乙方不得改变用途，不得对房屋进行改建。（乙方已确定将三楼388与318、301与302开通和一楼南端开门除外）乙方如果改建等原因造成损坏，应予修复并承担全部赔偿责任。在租赁期间，乙方根据自己需求，需要投资建设的项目，应征得甲方的许可，原则上乙方投资的基础设施建设，在解除租赁合同后，由乙方购回。具体细节由双方另签协议进行约定。九、合同期内，任何一方不得擅自终止合同，否则过错方须赔偿对方违约金二十万元。同时，为避免甲方开店所造成的损失，乙方再付甲方五万元作为保证金，如一年无变更，五万元自动转入第二年房租款。否则，五万元不予退回。十、甲方应对乙方在租赁上述土地、房屋用于汽车驾驶员培训工作予以协调。十一、特别约定。上述正在办理土地证的26亩场地，如果合同签订后两年内办妥土地使用手续，甲方同意将该土地使用权转让给乙方，转让费每亩人民币五万元，并申请将土地使用权证直接转让给乙方；上述房屋（含酒店设施、设备）按转让费二百万元人民币转让给乙方。十二、上述土地、房屋的租赁合过户手续费用及税金，均由双方共同负担。（所得税除外）十三、由于甲、乙方办理相关手续所需要的时间目前难以确定，双方均承诺两年内不因房屋或土地的市场价格发生变化而擅自变更上述条款所确定的土地、房屋转让价款。合同签订后，原告将土地房屋交付给被告使用。2006年9月8日，原告与被告黄聿修签订《关于租赁土地填沟协议》一份，协议约定：菊香酒店东侧26亩土地，有河沟一条需要填平，按照甲（本案原告）乙（被告黄聿修）双方房屋、土地租赁协议：基础设施建设双方另签协议约定的原则。经甲方与多家工程队协商和价格商谈，最后与乙方介绍的承包填平河沟工程的责任人杨鑫达达成协议，该工程总投资七万五千元整，由杨鑫达一次性包死。另，填酒店南侧沟二十五车，每车100元，共计二千五百元。为此，甲方以书面形式通知乙方，以备忘。该河沟填平所需费用，由甲方负担。按照与甲、乙双方土地租赁合同，甲乙双方在解除租赁合同后，乙方可根据本人需要，确定是否认购填沟所需费用，否则甲方有权将填沟土方自行处理。2012年12月17日，本案二被告向本院提起诉讼，要求本案原告偿付租赁费255256元及违约金，本院经审理，于2013年2月25日作出（2013）即民初字第614号民事判决书，判决：一、本院原告给付本案二被告2012年9月1日志2013年8月31日的租赁费255256元；二、本案原告以255256元为基数，按日万分之一的比例支付二被告自2012年9月1日至本判决生效之日的利息。后原告不服该判决，上诉至青岛市中级人民法院，青岛市中级人民法院维持原判。2013年8月7日，第三人在涉案土地张贴公告一份，内容载明：“刘清华：你使用的位于北安街道办事处烟青路以东、玉泉路以南、青岛鑫海源包装有限公司以西，杨家演泉村的26亩土地，依据2005年即墨市行政区划，现由我办事处管理，该宗土地的债权债务均由我办事处主张。根据你与即墨市龙泉镇人民政府签订的《用地协议书》的约定，你应缴定金67万元整，但至今只缴纳7万元整，你已严重违约，我办事处现停止你对该宗土地的使用，终止即墨市龙泉镇人民政府与你签订的《用地协议书》，并将依法追究你的违约责任。特此通告。”上述事实，有原、被告、第三人的陈述，原告提交的土地房屋租赁购买协议、关于租赁土地填沟协议、河沟填平工程合同、用地协议书、第三人的通知、录音录像资料、（2013）即民初字第614号民事判决书等，二被告提交的（2013）即民初字第614号民事判决书、（2013）青民一终字第1098号民事判决书等相关证据，经质证，本院予以确认。本院认为，关于原告要求依法解除原、被告之间的协议，并要求被告支付违约金20万元、赔偿损失80万元，第三人承担连带赔偿责任的诉讼请求，根据本案查明的事实，原告主张第三人收回涉案土地，导致原告无法继续经营，并提交了第三人张贴的通知一份，第三人处工作人员到涉案土地清场的录音录像资料以及原告代理律师与第三人处工作人员录音资料，证明第三人收回涉案土地，并到涉案土地进行清场，第三人对此作出说明：第三人的工作人员从未对原告进行清场，第三人的工作人员到被告刘清华的使用场地，是因为发现使用场地有经营行为，找本案被告刘清华协商解决土地事宜，并非是去对原告清场，因没有找到被告刘清华，所以让原告处的工作人员告诉刘清华，让她尽快与第三人对接，及时处理相关事宜，第三人与被告刘清华之间的纠纷，与本案原告没有关系，且第三人与刘清华之间的合同是否履行、如何履行，双方仍在洽谈过程中，第三人与刘清华之间的纠纷未解决之前，第三人通知刘清华暂停使用涉案土地。原告称自2013年8月26日已经搬离了涉案土地不再使用，但并未与二被告办理交接，二被告不予认可，提交照片一宗，证明原告仍继续使用涉案土地。本院于2013年12月3日上午11时10分左右到涉案土地进行现场勘验，现场仍有原告处的教练车在使用涉案土地进行驾驶员培训。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司的诉讼请求。案件受理费13800元（原告预缴），减半收取6900元，由原告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 宋金修二〇一三年十二月五日书记员 王文萃附法律规定：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 关注微信公众号“”