（2013）深中法房终字第1362号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-04-03
案件名称
黄晓清与罗晓飞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄晓清,罗晓飞,深圳市仟居房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1362号上诉人（原审被告）：黄晓清，女，汉族，1977年6月16日出生。委托代理人：上官翔，广东惠商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗晓飞，男，汉族，1978年12月21日出生。委托代理人：赵广群，广东深泰和泰律师事务所律师。原审第三人：深圳市仟居房地产经纪有限公司。法定代表人：张小娟。上诉人黄晓清与被上诉人罗晓飞、原审第三人深圳市仟居房地产经纪有限公司（以下简称仟居公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2012年5月29日，黄晓清出具《委托书》，委托案外人赖xx等办理位于深圳龙岗区中心城依山郡花园（三期）28栋2单元xx房屋的相关信息变更手续、买卖公证、过户手续并签署房地产买卖合同等与该房产相关的一切手续。2012年8月9日，赖xx代理黄晓清与罗晓飞签订《房地产买卖合同》（合同编号：No.00000x8），约定黄晓清将其名下位于深圳龙岗区中心城依山郡花园（三期）28栋2单元xx房屋以838000元的价格转让给罗晓飞。合同约定，买方在签署合同时向卖方支付定金5000元，买方在签署本合同之日起5日内再向卖方支付定金15000元；卖方须保证对该物业享有完全所有权，能完全支配及处理；如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金以承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，罗晓飞依约向黄晓清支付了定金5000元。其后，双方对合同第三条第1项中有关支付定金15000元的时间从“5日内”更改为“10日内”并予以了确认。经查，上述房屋于2012年8月17日被深圳市龙岗区人民法院依法查封，于2012年12月25日被深圳福田区人民法院轮候查封。罗晓飞诉至法院，请求：1、解除罗晓飞、黄晓清签订的《房地产买卖合同》；2、黄晓清赔偿罗晓飞违约金167600元；3、被告返还罗晓飞定金5000元；4、本案全部诉讼费用由黄晓清承担。原审法院认为，黄晓清委托赖xx办理签署房地产买卖合同等与该房产相关的一切手续，委托内容清楚，赖xx为有权代理，其与罗晓飞签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同的约定。黄晓清作为完全民事行为能力人，应充分认识到其出具《委托书》的法律后果，其辩称出具《委托书》系为办理另一个交易的相关事宜，但并未在《委托书》中对此作出明确说明，其主张与《委托书》的委托内容不符，原审法院对其辩解不予采纳。依据合同约定，保证对涉案房屋享有完全所有权和能进行完全支配处理是黄晓清需承担的义务，现该房屋因黄晓清与他人的经济纠纷而被依法查封，合同无法继续履行，黄晓清已构成根本违约，应承担违约责任。罗晓飞请求解除双方签订的《房地产买卖合同》，符合法律规定，原审法院予以支持。双方已协议将罗晓飞支付定金15000元的时间从“5日内”更改为“10日内”，而上述房屋在该期限到来之前已被查封，因此罗晓飞不存在违约行为。黄晓清已收取的定金5000元应退还给罗晓飞，黄晓清还应依照合同约定承担支付违约金的责任。双方约定的转让成交价百分之二十的违约金过高，黄晓清辩称不应支付违约金，应视为已对违约金过高提出调整请求。本案中，在合同签订后不长的期限内涉案房屋即被查封，罗晓飞只支付了定金5000元，其在知道了相关情况后即停止支付剩余定金，合同履行的内容尚少，罗晓飞的损失不大。涉案交易不能继续进行是因黄晓清的房屋被依法查封，黄晓清被动违约的因素居多。综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度及实际损失等因素，原审法院参照双方约定的定金数额确定黄晓清应支付的违约金为20000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除罗晓飞与黄晓清于2012年8月9日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：No.00000x8）；二、黄晓清自本判决生效之日起五日内返还罗晓飞定金5000元；三、黄晓清自本判决生效之日起五日内支付罗晓飞违约金20000元；四、驳回罗晓飞的其他诉讼请求。案件受理费3752元，由罗晓飞负担3209元，黄晓清负担543元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人黄晓清不服原判决，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2584号民事判决；2、驳回罗晓飞在一审提出的诉讼请求；3、罗晓飞承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：一审判决认定事实错误。1、2012年5月29日的《委托书》，是上诉人委托赖xx等（担保融资赎楼公司及该赎楼公司的员工）办理有关上诉人与案外人李xx二手房交易（合同号0000xx4）的相关事宜。2012年5月28日，上诉人与案外人李xx签署《二手房买卖合同》，针对该合同有关规定，上诉人找担保融资赎楼公司赎楼并向该赎楼公司及该赎楼公司的员工出具《委托书》，委托受托人在深圳市房产中心代表上诉人仅与案外人李xx签署、办理《二手房买卖合同》等事宜。2、《房地产买卖合同》（合同编号00000x8）第3条第1项有关剩下15000元的支付时间是“3日内”，并没有改为“5日内”，也没有改为“10日内”。被上诉人诉称：2012年8月11日，上诉人提出该房屋因其他纠纷可能会被保全，从而无法完成本次交易；被上诉人又称：第三人建议将第二笔定金支付时间延后7日，被上诉人、上诉人均表示同意，便在合同中将剩余15000元的支付时间由“3日内”改为“10日内”。被上诉人这种说辞不符合常理，上诉人会在2012年8月11日提出该房屋因其他纠纷可能会被保全，从而无法完成本次交易吗如果2012年8月11日上诉人提出该房屋因其他纠纷可能会被保全，从而无法完成本次交易时，被上诉人还会同意将剩余15000元的定金支付时间由“3日内”改为“10日内”吗同样，原审认定，双方对合同第三条第1项中有关支付定金15000元的时间从“5日内”更改为“10日内”并予以了确认与被上诉人的诉称不符也与事实不符。综上，一审判决认定事实不清，恳请上级人民法院查清事实，撤销一审判决，依法进行改判，维护上诉人的合法权益。罗晓飞答辩称一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审维持。经本院审理查明：原审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人间房屋买卖合同一如原审法院判决所称合法有效，各方应信守承诺，如约履行。上诉人所售房屋由于其与他人纠纷而被依法查封，导致合同不能履行，属上诉人违约，应当承担违约责任。原审就此之认定正确，应予维持。被上诉人在合同签订当日就依约向上诉人支付了履约定金5000元。之后双方约定的进一步履约定金15000元不论是在“3日”、“5日”、亦或“10日”内，被上诉人都因涉案房屋被查封而并未支付。原审法院亦据此认为被上诉人履行合同的内容尚少，损失不大。因此，在被上诉人已付5000元定金的前提下，原审酌定判决上诉人承担其不能履行合同的违约金20000元，并无不妥，应予维持。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费543元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙审 判 员 杨 潮 声代理审判员 路 德 虎二〇一三年十二月五日书 记 员 李欢（兼）相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。