（2013）石民初字第1825号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2015-02-27
案件名称
ＸＸＸ与北京市石景山区房屋经营管理中心等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王×,姜×,北京市石景山区房屋经营和市场管理中心
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2013）石民初字第1825号原告王×，女，1957年7月23日出生。委托代理人郑法，男，1941年7月18日出生，北京市东城区建国门街道法律事务所退休法律工作者。被告姜×，女，1956年8月17日出生。委托代理人王×7（系姜×之子），男，1988年4月21日出生。委托代理人李×（系姜×之姐妹），女，1963年10月1日出生。被告北京市石景山区房屋经营和市场管理中心，住北京市石景山区古城东街***号。法定代表人李茂生，主任。委托代理人刘驰，北京市商安律师事务所律师。委托代理人李洪刚，男，1978年5月8日出生。原告王×与姜×、北京市石景山区房屋经营管理中心（以下简称区房管中心）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年3月18日受理后，依法组成由审判员韩丽虹担任审判长，人民陪审员李莲滨、孙刚参加的合议庭，于2013年4月22日、2013年5月21日、2013年6月13日、2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告王×委托代理人郑法，被告石景山房管中心委托代理人刘驰、李洪刚，被告姜×及其委托代理人王海龙、李巧玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告王×起诉称：王×系王×1之女，1983年，王×1所在单位将位于石景山区×栋×单元×号房屋分给王×1，原告与王×1共同居住在该房屋内。1986年2月3日，王×1去世，同年4月19日原告之母王×2去世。王×1、王×2夫妻的共育有四个子女，分别是王×3、王×4、王×5、王×6。王×1、王×2去世后，几个子女共同商议，该房由原告使用，北京市石景山区人民法院2009年7月31日原、被告已签字的谈话笔录可以证实，1988年该房屋由原告承租。1987年王×6因结婚无房，原告将该房屋暂借给王×6结婚使用。1992年，王×6去世，王×6之妻×利用原告承租该房屋且房本在该房间的便利，在没有征得原告及其他兄弟姐妹同意的情况下，擅自将该房屋由原告承租变更为姜×承租，石景山房管中心在将该房屋由原告变更为姜×承租时未尽到审查职责，在姜×以自己名字购买该房屋时也未尽到审查义务，致使姜×取得诉争房屋的所有权该房屋，严重侵犯了原告合法权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、依法确认北京市石景山区经营管理中心与姜×于2008年4月17日签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由被告承担。被告姜×答辩称：不同意原告诉讼请求。诉争房屋是姜×的，1986年姜×与王×6结婚后一直居住在诉争房屋内，1993年王×6去世，姜×了解到，如果长期居住诉争房屋就可以变更为房屋所有人，1994年，姜×到古城房管所将涉案房屋变更为由姜×承租。被告区房管中心答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所述不属实，被告根据相关法律规定就购买者提交的相关文件进行审查并且尽到相应的义务。经审理查明：诉争房屋坐落于石景山区×栋×单元×号房屋，现房屋所有权人为姜×。2000年9月15日，出租方北京市石景山房屋土地管理局古城房管所（甲方）与承租方姜×（乙方）签订《公有住宅租赁合同》，由姜×承租诉争房屋。被告姜×表示1994年，其与古城房管所存在租赁关系。2008年4月17日，卖方北京市石景山区房屋经营管理中心（甲方，现已更名为区房管中心）与买方姜×（乙方）签订《房屋买卖契约》和《公有住房买卖协议》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方。买卖协议约定，诉争房屋房价款30683.48元，公共维修基金1132.25元，印花税20元，测绘费49元，合计应付金额31884.73元。2008年4月，姜素华向区房管中心交纳上述款项。针对上述买卖协议，王×表示，在姜×未提交原承租人同意变更承租人的证明以及原承租人同意姜×购买诉争房屋的证明的情况下，区房管中心与姜×签订买卖协议，没有尽到审查义务。被告区房管中心陈述，在与承租人签订买卖协议时，区房管中心应审查的材料包括购房申请表、工龄证明、户口本、身份证、房屋租赁合同，区房管中心系基于与姜×的租赁合同签订的房屋买卖合同，是在审查租赁合同真实、有效的基础上与姜×签订的租赁合同。另查，王×1与王×2系夫妻关系，育有五个子女：王×3、王×4、王×、王×5、王×6。1986年2月3日，王×1去世，1986年4月19日，王×2去世。1985年12月7日，王×将户口迁入诉争房屋。姜×与王×6系夫妻关系，王×6于1992年去世。庭审中，原、被告均认可，诉争房屋系王×1所在单位分配给王×1使用。原告陈述诉争房屋原来由王×1承租，王×1与王×2去世后，诉争房屋承租人变更为王×，1986年王×口头同意王×6与姜×夫妻居住在诉争房屋。被告姜×对此不认可，指出诉争房屋原承租人是王×1，其于1986年开始入住诉争房屋，1986年之前由王×6居住，1994年，姜×持王×1的租赁合同将承租人变更为姜×。姜×提交诉争房屋租金缴纳凭证和五费统收收据，证明诉争房屋自1986年开始一直由姜×交房租，王×对此表示认可，但表示因姜×一直使用诉争房屋所以应当交纳租金，姜×并非合法承租人。庭审中，王×提交本院2009年7月31日谈话笔录，证明姜×认可涉案房屋1988年由王×1变更为王×承租。同时，王×提交1994年1月14日变更通知单一张，该通知单姓名处载明”原王×现姜×”，供暖面积处载明”27.7㎡”，该通知书由北京市石景山区房地产管理局古城房管所盖有房管专用章。王×以谈话笔录和变更通知书书主张原承租人为原告。对此，姜×表示，该通知单只能证明供暖费交纳人的变更。区房管中心表示，根据王×交纳供暖费证明认可1994年之前由王×承租，但表示区房管中心并不是承租合同的当事人，通知单上的公章也不是订立买卖合同双方当事人所盖。庭审中，原告提交证明一份，内容为：王×1四子女一致认同，愿意石景山×栋×号房由王×使用。长子王×3，长女王×4，次女王×，三女王×5，2008年1月6日。被告姜×表示并不知晓该证明，对证明内容亦不认可，提出诉争房屋是承租房，王×1的四个子女无权决定将诉争房屋给王×居住使用。上述事实，有公有住宅租赁合同、房屋买卖契约、公有住房买卖协议、收据及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原告的诉讼请求能否得到支持需分析其提出确认合同无效的请求权基础能否成立，根据原告当庭陈述及起诉理由，表明原告主张合同无效的理由是其应为涉诉房屋的承租人，区房管中心未尽到审查职责即与姜×签订房屋买卖合同。对此，本院认为，原告要求确认二被告之间的买卖合同无效的争议焦点应为以下两点：一、区房管中心与姜×签订房屋买卖合同是否已尽到审查义务；二、原告在石景山房管中心与姜×签订房屋买卖合同时，其是否是涉诉房屋的承租人。首先，石景山房管中心与姜×签订房屋买卖合同是基于姜×系房屋承租人，审查的材料包括房屋租赁合同，户口本、身份证等，由于石景山房管中心审查的姜×的材料均系真实且齐备的，审查房屋租赁合同的取得不应属于签订买卖合同应尽的审查义务。鉴于此，石景山房管中心在与姜×签订房屋买卖合同时已尽到了相应的审查义务。其次，原告主张其系诉争房屋的承租人，应当提供其与石景山房管中心签订的租赁合同作为依据，如果没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。但原告并未出示此份直接证据来证实这一主要事实。原告依据2009年7月31日谈话笔录，而王×是否是诉争房屋的承租人应由诉争房屋产权单位或负有管理诉争房屋的相应部门进行认可才具有法律效力，本案中，姜×、区房管中心的并非王×所主张的租赁合同的当事人，二被告的单方陈述不应作为认定王×为承租人的依据，对于原告方所提交的变更单，该变更单从内容上无法判定系租赁关系的变更，本院对原告的证明目的无法支持。关于王×1的四个子女的证人证言，因四个子女未出庭作证，且与原告存在利害关系，因此，该证人证言本院不予采信。综上，原告提供的证据并不能证实原告在石景山房管中心与姜×签订房屋买卖合同时其是涉诉房屋的承租人。综上，原告主张要求确认被告姜×与区房管中心所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，由于其未能举证证实其在买卖合同签订当时系房屋承租人，区房管中心在签订房屋买卖合同时并不存在审查失职的过错，所以，原告在现有证据的情况下主张房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回王×的诉讼请求。案件受理费七十元，由ＸＸＸ负担（已交纳三十五元，余额于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 韩丽虹人民陪审员 李莲滨人民陪审员 孙 刚二〇一三年十二月五日书 记 员 邓 爽 微信公众号“”