（2013）宝民三（民）初字第977号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-03-25
案件名称
罗松与顾德金、曾金强等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗松,顾德金,曾金强,陈燕,朱建忠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第三十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民三（民）初字第977号原告罗松。委托代理人沈冕成，上海海若律师事务所律师。被告顾德金。委托代理人赵震宇，上海信冠律师事务所律师。被告曾金强。委托代理人史贵勇，上海市君志律师事务所律师。被告陈燕。被告朱建忠。原告罗松与被告顾德金、曾金强、陈燕、朱建忠房屋买卖合同纠纷一案，本��受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈冕成，被告顾德金的委托代理人赵震宇、被告曾金强的委托代理人史贵勇到庭参加诉讼。被告陈燕、朱建忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告罗松诉称，2012年7月22日原被告签订协议书，确认因被告顾德金向原告购买沙浦路XXX弄XXX号XXX层全幢房屋，尚有5，021，561元未付，在该协议中约定了支付时间。事后被告支付了290万元，其余款项未支付。故原告向法院起诉要求判令被告顾德金支付房款2，121，561元，并按每月301，198元向原告支付违约金（自2012年7月23日起至实际支付日止），被告曾金强、陈燕、朱建忠承担连带清偿责任。被告顾德金辩称，被告从未向原告购买过房屋，协议书不是被告所签，该协议书是无效的，故不同意原告诉讼请求。被告曾金强辩称，协议书是��金强所签，不是顾德金签名，顾德金对协议不知情。曾金强已将全部款项付清。协议书约定的违约金过高，请求调低，故不同意原告诉讼请求。被告陈燕、朱建忠未作答辩。经审理查明，顾德金系曾金强的岳父。2012年7月22日原被告签订协议书，约定鉴于乙方（顾德金）向甲方（罗松）购买沙浦路XXX弄XXX号XXX层全幢室，总价10，039，944元，乙方已支付5，018，383元，尚有余款5，021，561元未付。乙方应于收到甲方开出全额购房发票及购房合同的当日（即2012年7月22日），将100万元汇到甲方指定帐户，2012年7月31日前将50万元汇至上述帐户。余款3，521，561元乙方于2012年8月28日前一并打入以上帐户。若乙方违反约定，每月应按购房总金额3%向甲方支付违约金。丙方（曾金强、陈燕、朱建忠）就上述款项承担连带责任。另查明，顾德金与上海新天地房地产开发有限公司签订��品房预售合同，由顾德金购买系争房屋，总价10，048，383元。上海新天地房地产开发有限公司于2011年1月8日向顾德金开具购房发票2，009，677元，2012年7月18日开具发票7，021，561元，同年7月30日开具发票1，008，706元。2012年8月29日顾德金登记为产权人。审理中，原告罗松、被告曾金强均认可，7月22日在罗松位于松江泗泾的办公室签订协议书时，罗松、曾金强、陈燕、朱建忠在场，顾德金不在场。经顾德金申请，本院委托司法鉴定中心对顾德金的笔迹进行鉴定，协议中顾德金的签名不是其本人所签。经质证，原告及被告顾德金、曾金强均无异议。原告称，因原告在绿地集团公司享有工程款的债权7，021，561元，故上海新天地房地产开发有限公司同意将系争房屋抵偿原告的债权。后因顾德金、曾金强表示愿意购买，故双方签订协议书。在签订协议书前，案外人顾某某向原告汇款200万元，故余款为5，021，561元，后顾某某在签订协议后，于2012年8月7日向原告汇款50万元，案外人陈某某于同年9月20日向原告汇款50万元，另有2013年4月1日通过网银转帐给原告的140万元现无法核实是何人汇款。原告提供工程款抵扣购房款协议书、汇款明细，经质证，顾德金、曾金强表示无法核实工程款抵扣购房款协议书的真实性，付款明细与被告无关。原告另提供上海新天地房地产开发有限公司于2013年9月25日出具的情况说明，证明房款7，021，561元系用工程款抵扣，该公司从未收到顾德金直接支付的该笔购房款。经质证，被告顾德金称购房款约702万元已支付，购房发票是被告的名字，且该公司未到庭，故对该证据不予认可。被告曾金强称对于该证据真实性无法确认。顾德金称，其与原告及陈燕、朱建忠不认识，购买系争房屋是委托顾某某（系顾德金亲属）办���的，陈某某是顾德金公司的员工。至于他们向原告汇款一事，顾德金不清楚。顾德金是全款向开发商购买房屋，但因公司比较大，故付款的凭证明细无法提供，但合同是顾德金与开发商签订，开发商向顾德金出具了购房发票，就证明顾德金不是向原告买房，且顾德金已付清全部房款。被告曾金强称，其与陈燕、朱建忠系朋友关系，并通过他们认识原告。7月22日的协议书确为曾金强所签，事后曾金强也支付过部分款项，现已全部付清，但付款凭证找不到了。以上事实，有协议书、商品房预售合同、产权证、汇款明细、购房发票及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，关于双方争议的2012年7月22日签订的协议书，虽然该协议书上顾德金签名不是其本人所签，但根据查明的事实，顾德金委托顾某某办理购买系争房屋的手续，顾某某曾���协议书签订之前、之后向原告（协议书中指定的帐户）汇款两次，分别为200万元、50万元，协议签订后顾德金公司员工陈某某向原告汇款100万元，上述款项中50万元及100万元与协议书中约定的二笔款项数额相符。顾某某、陈某某与原告没有其他债务关系，也并不相识，不可能无故向原告汇款，两人的行为可以证明顾某某与陈某某系受顾德金委托向原告指定帐户汇款，证明顾德金明知协议书的存在，且同意向原告汇款，以履行购房协议书约定的内容，据此可以认定顾德金对于协议书已予以追认。顾德金称其系全款购房，但却不能提供相关支付房款的银行凭证或其他付款明细帐目。1，003万元的房款数目巨大，作为购房人应当能够提供出相关支付帐目，以证明其资金来源。现顾德金以公司较大为由，不能提供相关付款帐目，不符合生活常理，难以令人信服。上海新天地房地产开发有限公司与顾德金直接签订预售合同，并向顾德金开具发票的行为，与原被告签订并履行协议书并不矛盾。且上海新天地房地产开发有限公司也出具说明，证明购房款系用工程款抵扣，未收到顾德金直接支付的房款7，021，561元，该情况说明可以采纳。综上，原告要求被告顾德金支付所欠房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告曾金强辩称已向原告付清房款，却不能提供支付凭证予以佐证，故对其辩称本院不予采信。关于违约金，被告未按协议书约定支付所欠房款，属于违约，应承担违约责任。因双方约定违约金过高，本院酌情调低。双方在协议书中约定若顾德金违反约定，每月应按购房总金额3%向原告支付违约金，直至款项全部付清为止。曾金强、陈燕、朱建忠就上述支付款项行为承担连带责任。该约定依法应视为保证期间为主债务履行期届满之���起二年，故被告曾金强、陈燕、朱建忠作为保证人应承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权另行向债务人顾德金追偿。被告陈燕、朱建忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩及举证权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告顾德金于本判决书生效之日起十日内，向原告罗松支付房款2，121，561元；二、被告顾德金于本判决书生效之日起十日内，向原告罗松支付违约金（按每月5万元的标准，自2012年8月29日至本判决生效日止）；三、被告曾金强、陈燕、朱建忠对上述第一、第二项所应支付的款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47，734元，由原告负担17，562元，四被告连带负担30，172元。财产保全费5，000元，由四被告连带负担。鉴定费15，000元，由原告负担7，500元，四被告连带负担7，500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 戴筱岚代理审判员 叶印洲人民陪审员 时金兰二〇一三年十二月五日书 记 员 刘劭阳附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十二条保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。三、《中华人民共和国���事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”