（2013）金牛民初字第8087号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-12-04
案件名称
陈洋与温舒军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
陈洋；温舒军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第五项；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国合同法》:第二百二十七条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十九条
全文
成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）金牛民初字第8087号 原告陈洋。 委托代理人但智勇，泰和泰律师事务所律师。 委托代理人周敏，泰和泰律师事务所律师。 被告温舒军。 委托代理人陈劲，四川兴蓉律师事务所律师。 原告陈洋与被告温舒军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员曾广春独任进行审判，于2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告陈洋的委托代理人但智勇、被告温舒军的委托代理人陈劲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2009年4月30日，喻楷翔与被告温舒军签订了《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），将其位于成都市金牛区西安北路＊号＊栋＊层＊号建筑面积680平方米的房屋（以下简称房屋）出租给被告温舒军使用。合同对房屋租金、租金支付方式及逾期支付的违约责任等进行了明确约定。2013年2月19日，喻楷翔将上述房屋转售原告陈洋，原告陈洋成为上述房屋的合法所有权人，承继了喻楷翔在《合同》中的全部权利义务，取得了合同出租方的地位。从此，原告陈洋按照合同约定将房屋继续出租给被告温舒军使用，被告温舒军却拒不按合同约定支付房屋租金。经原告陈洋多次催告，被告温舒军至今仍未支付租金。被告温舒军拒不支付租金数月的行为已违反了相关约定，严重损害了原告陈洋的合法权益，应承担违约责任。原告陈洋根据相关法律规定，特诉请判令：1、解除2009年4月30日签订的《房屋租赁合同》；2、被告温舒军支付原告陈洋2013年3月1日至2013年11月30日的房屋租金122850元及逾期支付违约金1228.50元；3、被告温舒军立即腾退归还原告陈洋位于成都市金牛区西安北路＊号＊栋＊层＊号房屋，并支付自2013年12月1日起至被告温舒军实际腾退归还房屋期间的租金；4、本案的诉讼费用由被告温舒军承担。 被告辩称，原、被告不存在房屋租赁关系，原告陈洋无权主张房屋租金等权利。原告陈洋未向被告温舒军主张过房屋租金，也未履行过催告义务，被告温舒军不知道原告陈洋已成为房屋的所有权人。被告温舒军与喻楷翔于2009年4月30日签订《房屋租赁合同》，后来因租赁问题产生了诉讼，经金牛区人民法院及成都市中级人民法院判决，认定《房屋租赁合同》有效并应继续履行。原告陈洋的诉请违反法律规定，请法院予以驳回。 经审理查明，位于成都市金牛区西安北路＊号＊栋＊楼＊号建筑面积680平方米房屋的所有权人原系喻楷翔。2009年4月30日，喻楷翔委托他人与被告温舒军签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给被告温舒军从事旅馆经营。该房屋经多次转租，在签订《房屋租赁合同》时套用原合同文本，租赁时间未作适当修改，仍套用“2007年3月1日至2017年2月28日”。《房屋租赁合同》同时约定：2012年至2013年的月租金为13650.00元；以季度为交纳单位，每季度前5日应交纳1季度的租金；若出租人将房屋所有权转移给第三方必须保证合同对新的房屋所有权拥有者继续有效；承租人逾期未交付租金时间在一个月以内的，应按应交季租金的1%向出租人支付违约金；如承租人无故拖欠房费达30天以上，出租人有权终止协议、收回房屋。事后，喻楷翔与温舒军因租赁问题产生纠纷，温舒军于2012年12月17日诉至本院要求确认双方签订的《房屋租赁合同》有效并继续履行、喻楷翔赔偿其经济损失。本院于2013年7月29日作出（2013）金牛民初字第1112号《民事判决书》，判决：《房屋租赁合同》有效并继续履行，驳回被告温舒军的其他诉讼请求的判决。温舒军对本院（2013）金牛民初字第1112号《民事判决书》不服，向成都市中级人民法院提起上诉，该院于2013年11月18日作出维持一审的判决。 2013年2月19日，原告陈洋通过购买成为上述房屋的所有权人。喻楷翔于2013年9月16日向温舒军发出了书面《通知书》，告知其房屋已转让给原告陈洋及租金交付的相关事项。原告陈洋分别于2013年9月2日、9月23日向被告温舒军发出了书面《催缴通知书》，告知被告温舒军房屋转让给原告陈洋并要求被告温舒军支付房租和相关款项。被告温舒军未支付所欠房屋，原告陈洋于2013年10月12日向被告温舒军发出来书面通知，解除与被告温舒军的房屋租赁等。 被告温舒军于2012年12月5日向成都市蜀都公证处办理了2012年12月1日起至2013年2月28日止的房屋租金提存公证。被告温舒军未支付自2013年3月1日至今的房屋租金。 上述事实有身份证、房屋租赁合同、房产证、邮政特快专递单、公证书、民事判决书等证据以及当事人陈述一致在案佐证，本院予以认定。 本院认为，喻楷翔在房屋租赁期内将前述房屋转让给原告陈洋并不影响《房屋租赁合同》的效力，被告温舒军应按协议内容继续如实履行交纳租金等义务，原告陈洋作为房屋的所有权人有权作为出租人享有收取租金等权利。根据双方的约定，被告温舒军应于每季度前5日支付完1季度的房屋，如被告温舒军无故拖欠房费达30天以上，出租人有权终止协议、收回房屋，被告温舒军未支付自2013年3月1至今的租金，经原告陈洋多次催告后仍不支付，其行为违反了合同约定，成就了原告陈洋解除合同的条件，原告陈洋要求解除《房屋租赁合同》及被告温舒军腾退上述房屋的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据合同约定，2012年至2013年的月租金为13650.00元，逾期未交付租金时间在一个月以内的，应按应交季租金的1%支付违约金，被告温舒军逾期未交租金，原告陈洋要求被告温舒军支付2013年3月1日至2013年11月30的房屋租金共计122850元及违约金1228.50元的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告陈洋要求被告温舒军按照合同约定的租金标准支付自2013年12月1至腾退之日的房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、本判决书生效之日起温舒军于2009年4月30日签订的《房屋租赁合同》予以解除； 二、温舒军于本判决书生效之日起20日将位于成都市金牛区西安北路＊号＊栋＊层＊号建筑面积680平方米的房屋腾出、退还给陈洋； 三、温舒军向陈洋支付自2013年12月1日至实际腾退房屋之日的房屋占用费，该费用按原租金标准计算； 四、温舒军于本判决书生效之日起15日内向陈洋支付2013年3月1日起至2013年11月30日止所拖欠的租金122850元； 五、温舒军于本判决书生效之日起15日内向陈洋支付2013年3月1日起至2013年11月30日止逾期支付租金的违约金1228.50元。 案件受理费1286元，由温舒军负担（此款已由陈洋预交，温舒军应于本判决生效之日起15日内一并支付给陈洋）。 如温舒军未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 代理审判员 曾广春 二〇一三年十二月五日 书 记 员 高妮娜 关注公众号“”