（2013）金义上溪民初字第112号

裁判日期: 2013-12-05

公开日期: 2014-10-09

案件名称

刘文启与于元喜、于承忠土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

义乌市人民法院

所属地区

义乌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘文启,于元喜

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百二十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

浙江省义乌市人民法院民事判决书（2013）金义上溪民初字第112号原告刘文启。委托代理人纪宏财。被告于元喜。被告于承忠。原告刘文启诉被告于元喜、于承忠土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理后，由审判员王艳独任审判，于2013年7月29日公开开庭进行了审理，原告刘文银及其委托代理人纪宏财、被告于元喜、于承忠到庭参加了诉讼；因案情复杂转为普通程序后，依法组成合议庭，于2013年11月27日第二次公开开庭进行了审理，原告刘文银及其委托代理人纪宏财、被告于元喜、于承忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘文启诉称，2012年3月20日原告租赁被告于元喜、于承忠位于义乌市某某街道某某山背的房子六间用于收购废品，租房协议约定第一年租金为23000元，电费押金2000元。2012年3月20日至2013年3月19日止，租金一次性付清。第二年继续由原告承租，租金涨至40000元，2013年3月中旬，原告将2013年3月20日至2014年3月19日的续租租金40000元交给了被告。因该续租的房屋系违章建筑，被义乌市某某街道于2013年4月21日拆除，原告被迫搬离该房屋，无法继续使用该房屋。房屋被拆除后，原告多次找被告要求其退还剩余房租（36383.56元）和电费押金（2000元），但被告均拒绝退还。故请求法院判令两被告退还原告房租费36383.56元和电费押金2000元，合计38383.56元。被告于元喜答辩称，2012年3月到2013年3月的合同是我签过的，合同到期后，我没有再和原告续签，钱也没有给我过。要求驳回原告的诉讼请求。被告于承忠答辩称，原告4万元是给我过的，第一次给了5000元、第二次给了5000元、第三次1万元、第四次1万元、第五次也是1万元，原告给我这4万元是叫我帮他造房子用的，给原告造了三间房子，这四万元不能抵租金的，现在房子拆掉了原告来退租金了，是没有道理的。这房子是原告叫我造的。要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据1、租房协议原件一份，证明2012年到2013年3月19日原、被告双方存在房屋租赁的事实。2、承租房屋拆除后的现场照片二张，证明原告承租房屋已被拆除后的现场。3、视频整理资料一份及光盘一张，证明两被告是共同出租人及收取原告第二年租金的事实。4、申请法院调取的责令限期拆除通知书一份及照片四张（原件存于（2013）金义上溪民初字第111号案卷中），证明被告出租给原告的房屋已被拆除的事实。经质证，被告于元喜认为，租房协议是我签的，但该份协议已经到期。照片是对的。对视频通话，2013年3月20日到期，那份合同是我签的，之后我就没有管过，跟我无关。是我租来的，于承忠有点股份搭进来。责令限期拆除通知书上的名字不是我签的，拆掉后的照片是对的。经质证，被告于承忠对协议没有意见；照片是对的；对视频通话没有意见，这4万元是造房子的钱；对证据4，行政执法队通知我们，我们还没有同意拆掉，是原告方同意拆的；拆掉后的照片是对的。二被告为证明其主张的事实，向本院提供土地承包经营权租用协议复印件一份，村委会证明一份（原件存于（2013）金义上溪民初字第111号案卷中）。原告对二被告提供的村委会证明真实性没有异议，土地承包经营权租用协议系复印件，而且与本案无关。本院对原告提供的证据真实性予以确认；对二被告提供的村委会证明真实性予以确认，土地承包经营权租用协议系复印件，本院不予确认。经审理查明，原告曾向二被告租用义乌市某某街道某某山背房子6间，并签订租房协议一份，约定租期从2012年3月20日至2013年3月19日止，租金23000元。该租赁协议期满后，原告向二被告续租上述房屋，交纳租金40000元，由被告于承忠收取；上述房屋在原告使用一个月后即于2013年4月20日被义乌市某某街道办事处、综合行政执法局某某大队、某某国土资源所联合责令拆除。本院认为，虽然原、被告没有签订书面的租赁合同，但从录音等证据来看，双方租赁的意思表示是一致的，且原告已交付租金40000元，双方租赁合同成立；但本案租赁物即已被拆除的六间房屋系违章建筑，租赁物违法，双方的租赁合同无效；合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告方收取的40000元，原告已实际使用的一个月时间（2013年3月20日至2013年4月20日），按口头租赁协议折算约为3333元作为合理使用费由被告收取，不违反法律规定，本院予以认可，剩余36667元由双方按过错承担；二被告将违法建筑用于出租营利，而原告知道或应当知道系违法建筑而予以承租，双方均有过错，本院认定原告就其过错承担三分之一的责任，其自行承担36667元的三分之一即12222元，另24445元由二被告承担，即二被告返还24445元给原告。原告主张的电费押金，因缺乏充分证据证明，二被告也未予认可，本院不予支持。被告于元喜辩称其与本案无关，本院认为，某某山背地块系于元喜向某某村委会出租而来，谈话录音中，于元喜亦未对续租事实予以否认，而其谈到要求原告先和于承忠协商退房租再到自己这里拿钱等内容，结合原租赁协议，二被告为共同出租方的事实应予认定，返还的责任应由二被告共同承担。关于于承忠收取的40000元系租金抑或是造（修）房子的钱的问题，本院认为，租赁物的维修义务应由出租方履行，若双方约定由承租方承担修缮租赁物费用的，被告方应当承担举证责任，现被告方主张该40000元系造房子的费用的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原告诉请合法合理部分，本院予以支持；二被告辩解合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告于元喜、于承忠于本判决生效后七日内返还原告刘文启租金24445元。二、驳回原告刘文启的其他诉讼请求。案件受理费760元，由被告于元喜、于承忠负担411元，原告刘文启负担349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币760元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）审　判　长　王　艳代理审判员　黄　欢人民陪审员　何日辉二〇一三年十二月五日书　记　员　周俊梅搜索“”