（2013）宝民三（民）初字第306号

裁判日期: 2013-12-05

公开日期: 2014-03-09

案件名称

上海松昶金属制品有限公司与上海中启仓储有限公司、陈雄等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海松昶金属制品有限公司,上海中启仓储有限公司,陈雄,潘友奇,杨绍胜,兰晓龙

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第八条

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2013）宝民三（民）初字第306号原告上海松昶金属制品有限公司。法定代表人刘凯。委托代理人朱强强，上海市江南律师事务所律师。被告上海中启仓储有限公司。法定代表人刘伟佳。被告陈雄。被告潘友奇。被告杨绍胜。上述四被告共同委托代理人郑玮，上海捷铭律师事务所律师。第三人兰晓龙。委托代理人吴正谷，上海市海上律师事务所律师。原告上海松昶金属制品有限公司（以下简称“松昶公司”）与被告上海中启仓储有限公司（以下简称“中启公司”）、陈雄、潘友奇、杨绍胜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，追加兰晓龙为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱强强、四被告的委托代理人郑玮、第三人兰晓龙及其委托代理人吴正谷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松昶公司诉称，2010年6月10日，原被告签订租赁合同，由原告将宝山区杨宗路XXX号厂房、办公用房、场地等出租给中启公司，陈雄、潘友奇、杨绍胜为担保方。事后被告中启公司拖欠租金，原告发现被告中启公司有擅自转租情况，故发函给被告中启公司要求改正转租行为并及时支付租金。但被告仍未有实际行动，故原告向法院起诉，要求终止原被告签订的租赁合同；被告中启公司及第三人兰晓龙立即迁出杨宗路XXX号；被告中启公司支付拖欠的2012年12月5日前租金、滞纳金（按日千分之一，自2012年10月8日起至付清为止）；支付2012年12月6日起至实际迁出日止的实际使用费；支付违约金500万元；陈雄、潘友奇、杨绍胜对上述诉请承担连带清偿责任。四被告共同辩称，租赁合同约定需经村委会盖章认可，且出租房需有租赁资格，被告在履行过程中一直要求原告提供可以转租的证明，但原告一直未提供，给被告经营造成很大困难，双方的合同未经村委会同意，是无效的。原告主张违约金又主张滞纳金是不合理的，且违约金约定过高，故不同意原告诉讼请求。第三人兰晓龙称，第三人与被告中启公司签订的租赁协议，经过原告同意，故有效，原被告间租赁事情与第三人无关。经审理查明，2004年8月5日原告与上海宝山北宗实业公司签订租赁合同，由原告承租杨宗路XXX号内钢结构厂房、露天场地、办公用房、机器设备等，租期为2003年4月11日至2021年4月10日。2010年6月10日，原告（甲方）、被告（乙方）签订租赁合同，由原告将宝山区杨宗路XXX号钢结构厂房、办公用房、场地、机器设备等出租给中启公司，陈雄、潘友奇、杨绍胜为担保方。合同约定租期为2010年6月10日至2021年4月10日，每年租金为380万元，先付后用，每年每季度首月的第一个工作日支付当季度租金95万元。合同第六条约定，乙方不得将租赁财产转租给第三方使用。第九条约定，任何一方不履行合同，应承担违约金500万元。乙方延迟支付租金，按应付租金每日千分之一承担滞纳金。如延迟支付租金达两个月的，甲方有权解除合同。事后被告进场经营，并支付保证金150万元。审理中，原被告确认，自2012年10月1日起被告未再支付租金。本案审理中，被告支付租金5万元。双方确认现在有部分机器设备损坏，部分办公用品遗失。双方均同意上述损坏及遗失的财物折价50万元。另查明，2012年9月21日被告中启公司与第三人兰晓龙签订租赁协议，将系争场地中的厂房1，584平方米出租给第三人，租期为2012年11月1日至2015年10月31日，每年租金404，712元。后兰晓龙在厂房中经营至今。同年11月1日原告向被告中启公司发函，要求付清所欠租金，并提出被告的擅自转租行为属于违约。还查明，2013年6月6日原告与被告中启公司、杨绍胜签订和解协议书，由被告中启公司和杨绍胜支付所欠的租金等，但事后未履行。另系争厂房、办公用房无产权证，也无建设工程规划许可证。以上事实，有租赁合同、租赁协议、函件及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，因原告出租的厂房、办公用房无相关合法审批手续，也无产权证，故原告与被告中启公司签订的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告应当明知出租的房屋无相关合法建设手续，被告中启公司对此也未作谨慎审查，故双方均负有过错责任。据此被告中启公司应将租赁物返还原告，并应向原告支付拖欠的场地及房屋使用费。第三人也应一并迁出。关于原告主张的滞纳金、违约金，因合同无效，该主张缺乏法律依据，本院不予采纳。由于现租赁场地上的机器设备及办公财物发生损坏及遗失，故被告中启公司应当承担赔偿责任。鉴于原被告同意上述财物损失折价50万元，故由被告中启公司赔偿原告50万元。被告中启公司支付的保证金按合同约定应抵扣所欠租金。因租赁合同无效，故被告陈雄、潘友奇、杨绍胜与原告间的担保合同也无效。根据原告与被告中启公司、杨绍胜签订的和解协议书，被告杨绍胜参与履行合同，对合同无效负有责任，故应当对被告中启公司向原告支付的全部款项中不能清偿部分的三分之一承担清偿责任。杨绍胜承担清偿责任后，可以另行向债务人中启公司追偿。现无证据证明被告陈雄、潘友奇对合同无效负有过错，故其不承担民事责任。关于被告中启公司与第三人签订的合同，可由双方另行通过协商或诉讼的方法解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、原告上海松昶金属制品有限公司与被告上海中启仓储有限公司、陈雄、潘友奇、杨绍胜签订的租赁合同及担保合同无效；二、被告上海中启仓储有限公司及第三人兰晓龙于本判决生效之日起十日内，迁出承租的场地、厂房及办公用房等；三、被告上海中启仓储有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海松昶金属制品有限公司场地、厂房及办公用房使用费4，383，333元（2013年11月30日前所欠）；四、被告上海中启仓储有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海松昶金属制品有限公司自2013年12月1日起至实际迁出日止的使用费（按每月316，666元计算）；五、被告上海中启仓储有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告上海松昶金属制品有限公司财产损失50万元；六、被告上海中启仓储有限公司向原告上海松昶金属制品有限公司支付的保证金150万元不再返还，直接抵扣上述所欠的使用费；七、被告杨绍胜对于上述第三条、第四条、第五条被告上海中启仓储有限公司应向原告上海松昶金属制品有限公司支付的全部款项中不能清偿部分的三分之一承担清偿责任；八、原告上海松昶金属制品有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57，253元，财产保全费5，000元，由被告上海中启仓储有限公司负担，被告杨绍胜对被告上海中启仓储有限公司不能清偿部分的三分之一承担清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　戴筱岚代理审判员　　李　广人民陪审员　　时金兰二〇一三年十二月五日书　记　员　　侯家雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。更多数据：