（2013）衢柯巡民初字第97号

裁判日期: 2013-12-05

公开日期: 2014-03-08

案件名称

胡天龙与衢州市天欣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

衢州市柯城区人民法院

所属地区

衢州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡天龙,衢州市天欣房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

衢州市柯城区人民法院民事判决书（2013）衢柯巡民初字第97号原告（反诉被告）：胡天龙。委托代理人：胡正良。被告（反诉原告）：衢州市天欣房地产开发有限公司。法定代表人：黄振宇。委托代理人：郁俭。原告（反诉被告）胡天龙与被告（反诉原告）衢州市天欣房地产开发有限公司（以下简称天欣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年2月29日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员邵晓飞独任审判，于2013年3月14日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序审理，由代理审判员邵晓飞担任审判长��与人民陪审员胡志远、人民陪审员余河洲共同组成合议庭，于2013年4月16日、2013年7月18日、2013年9月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡天龙的委托代理人胡正良、被告（反诉原告）天欣公司的委托代理人郁俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡天龙起诉称：原、被告于2010年10月18日签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），原告购买由被告开发的位于衢州市西区聚龙嘉苑第21幢102号房，《合同》对房屋层高、交房期限、交证期限、违约责任等都作了明确约定。一、《合同》约定，被告于2011年12月30日前，将符合条件的商品房交付给原告使用。至2012年12月31日已逾期367天，至今仍未能交房。根据《合同》约定，被告应承担支付违约金人民币155642.64元（从2011年12月31日至2012年12月31日止），以后据实计算。二、《合同》约定，被告于2012年3月29日前，取得土地和房屋的权属证书，交付给买受人。至2012年12月31日已逾期277天，至今仍未能交付。根据《合同》约定，被告应承担支付违约金人民币391580.50元（从2012年3月30日至2012年12月31日止），以后据实计算。三、《合同》约定，半地下1层，层高为2.9米。经现场测量：半地下层实际层高仅为2.50米，远远低于《合同》约定的2.90米，少0.40米；“半地下层”大梁下高仅为2.00米，大大低于国家标准。“半地下室”室内地坪至室外地面为1.63米，远远达不到“半地下室”标准，差0.44米。鉴于“半地下室”层高、采光窗高度两项严重不符合《合同》约定，被告已构成违约。被告应承担半地下室三分之二的补偿金人民币101490.67元。四、《合同》约定，套内楼梯应按照国家、有关部门、省市的有关法律法规规定设计建筑。但套内楼梯未建，设计不符国家规定标准。一��上二楼的楼梯孔层高3.480米、长1.96米、宽1.7米。按国家规定标准计算，踏步宽度只有0.087356米，比“不应小于0.22m”标准要求，少0.132644米，即比标准少60.2927%。被告应补偿42986.68元。五、《合同》约定是叠排，但是，被告将上单元专用楼梯间面积约23平米按多层楼房结构分摊到下单元，构成违约。被告应退还23平米的房价款123817元。六、由于被告违反《合同》，不当多收取了原告上述“半地下层”101490.67元、“套内楼梯”42986.68元、“专用楼梯间面积”126569元，致使原告向银行多贷271046.35元。被告应赔偿原告多支付利息款37184.85元（2011年和2012年），以后据实计算。为此，提起诉讼，要求：1、判令被告承担逾期交房的违约金155642.64元（从2011年12月31日至2012年12月31日止），以后据实计算；2、判令被告承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约金391580.50元（从2012年3月30日至2012年12月31日止），以后据实计算；并尽快按《合同》约定交证；3、判令被告承担“半地下层”未达到合同约定标准的补偿金101490.67元；4、判令被告承担“套内楼梯”达不到合同约定标准的补偿金42988.68元；5、判令被告退还不合理分摊面积的已付款人民币123817元；6、判令被告赔偿多付购房款部分的贷款利息37184.85元（从2011年1月1日至2012年12月31日止），以后据实计算。合计852704元。被告（反诉原告）天欣公司答辩称：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。本案涉讼房屋已经竣工验收合格，符合交付条件。被告已经履行了通知原告交房的义务。原告主张被告逾期交房，要求被告承担逾期交房违约金缺乏事实依据。原告主张被告逾期交付权属证书，要求被告承担逾期交付权属证书违约金缺乏事实依据。原告要求被告承担半地下室三分之二补偿��缺乏事实及法律依据。原告要求被告承担套内楼梯补偿金缺乏法律依据。原告要求被告退还不合理分摊面积的补偿款缺乏事实及法律依据。原告要求被告支付多付贷款利息，缺乏事实及法律依据。请求驳回原告的各项诉讼请求。被告（反诉原告）天欣公司反诉称：2010年10月18日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：原告购买被告开发的聚龙嘉苑21幢102号房屋一套，21幢4号车库一间，21幢102号半地下室一间，总房款1413648元。付款方式为按揭付款，首付款424648元于合同签订的当日支付，余款于2010年11月10日原告办妥银行按揭支付。在签订合同的同时，双方又签订了借款协议一份。协议约定，在首付款中，原告向被告借款200000元，双方约定200000元借款于2010年12月25日前付清，逾期原告承担1.5%的利息，被告有权解除合同。到了归还借款期限后��原告迟迟没有归还所欠房款，直至今日，原告仍未履行归还所欠房款的义务，也未明确表明要接受该套房屋的行为和意思表示。在合同约定交房期限前被告书面通知原告交清所欠房款，办理入住手续。但是原告一直未归还所欠房款也未领取房屋和办理入住手续。原告也未要求被告交房。为此，提起反诉，要求解除原、被告于2010年10月18日签订的《商品房买卖合同》。原告（反诉被告）胡天龙反诉答辩称：被告提起反诉所依据的借款协议是无效的协议，双方签订借款协议后，于2011年3月16日重新签订借款协议，约定原告于交房时还款，现被告尚未交房，原告未逾期还款。双方重新达成的借款协议已经取消了被告解除合同的条款。借款协议中，被告解除合同的条款是违法的条款。请求驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告）为证明其主张的事实，向本院提交了以下证��材料，经被告（反诉原告）质证，本院认定如下：1、商品房买卖合同1份，证明合同约定，被告应于2011年12月31日前交付经过验收合格的商品房，现被告未按约定交付；合同约定涉讼商品房层高为2.9米，但实际层高为2.5米；原告同时购买汽车库、半地下室各一间，该汽车库长度、宽度、高度均比国家规定的标准少50公分；涉讼商品房的套内楼梯不符合法律规定；至上单元户的专用楼梯多层分摊。被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但合同仅是确定原、被告双方权利义务的依据，其本身并无法反映合同当事人是否违反合同约定，故该组证据无法反映原告主张的被告违约的事实。2、照片7张，证明涉讼商品房的半地下室层高、采光窗未达到合同约定的标准。被告对其真实性无异议，但认为不能证明原告主张的事实。本院认为，该组证据未能反映双方关��半地下室层高、采光窗高度的约定，也未能反映半地下室的实际层高及采光窗的实际高度，故无法证明原告主张的事实，本院不予确认。3、照片3张，证明涉讼商品房的套内楼梯未建，设计不符合规范。被告对套内楼梯未建的事实无异议，本院对该事实予以确认。4、车库照片5张，证明涉讼商品房的车库长度、宽度不符合规范。5、底层平面图复印件1张，证明涉讼商品房的车库设计建筑面积为17.1平米，低于17.4平米的标准。上述4、5组证据，与本案并无关联，本院不予确认。6、专用楼梯照片9张，证明至上单元户专用楼梯与涉讼商品房在设计与建筑上无关联。7、设计图复印件2份，证明至上单元户专用楼梯的设计与涉讼商品房无关联。上述6、7组证据，被告认为不能证明原告主张的事实。本院认为，上述证据并不能反映原告所谓的“至上单元户专用楼梯”为上单元住户独立使用的专有部分，已登记为上单元住户的套内建筑面积，与原告购买的涉讼商品房无关联，故原告主张的事实，本院不予确认。8、多层房屋所有权面积测算汇总表复印件1份，证明原告购买的涉讼商品房系叠排，被告将专用楼梯面积按多层房屋进行分摊，原告多分摊共有建筑面积约23平米。被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该组证据并不能反映涉讼楼梯面积的分摊违反了合同的约定或者国家法律的规定，本院不予确认。9、聚龙嘉苑销售广告资料1份，证明涉讼商品房以叠排销售，资料表明，涉讼商品房设计有套内楼梯，专用楼梯与下单元户不相关。被告对其真实性有异议，且认为不能证明原告主张的事实。本院认为，该组证据并未反映被告已表明涉讼商品房的套内楼梯由其建造，也不能反映原告所谓的“专用楼梯”与下单元户不相关，本院不予确认。10、交房通知书1份，证明2011年12月19日，被告向原告发送交房通知书，但未写明交房时间。被告对上述事实无异议，本院对上述事实予以确认。11、衢州市发改委文件、验收会议纪要各1份，证明被告未在合同约定的交付时间内交付商品房。被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。12、《关于房子质量问题和借款的函》、《关于验房中发现的几个问题》各1份，证明被告不能出示涉讼商品房符合交付条件的证明文件的事实。被告对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该组证据系原告单方反映问题的材料，其内容并不能反映其主张的事实，本院不予确认。13、住房公积金个人住房贷款合作协议书及保证金发票各1份，证明被告违反合同约定，逾期办理按揭，给原告造成利息损失。14、工商银行还贷付息凭证2份，证明原告2011年还贷利率为5.44%，第二年为5.992%，由于被告违反约定，多收取房款，造成原告多贷款需多支付利息。上述13、14组证据，被告认为与本案无关联。本院认为，上述证据，并不能反映被告违约多收取房款的事实，本院不予确认。15、2011年3月16日的借款协议1份，证明双方于2011年3月16日重新达成借款协议。被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。16、被告的网络销售资料1份，证明被告的网络宣传中，反映涉讼商品房建有套内楼梯，公摊楼梯与本案涉讼房屋无关联性。被告对其真实性有异议。本院认为，该组证据的内容并不能反映原告主张的事实，本院不予确认。17、被告的书面销售资料1份，证明被告在销售资料中宣传涉讼商品房几乎没有公摊，但实际上有公摊。被告对其真实性有异议。本院认为，该组证据并未表明涉讼商品房不存在公摊面积，且根据涉讼商品房的性质，其必然存在公摊面积，故原告认为涉讼商品房存在公摊面积不合理，理由不能成立。被告（反诉原告）为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据材料，经原告（反诉被告）质证，本院认定如下：1、2010年10月18日的借款协议1份，证明原告向被告借款200000元用于支付涉讼商品房的购房款，双方约定原告于2010年12月25日前归还借款，逾期归还，按月息1.5%支付利息，逾期1个月未归还借款，被告有权解除商品房买卖合同，借款期间，被告有权不予办理房产证、土地证、契证。原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。2、交房通知书、通知签到单、房款差价清单各1份，证明被告于2011年12月19日通知原告交房、交清所欠剩余房款、物业维修基金及因涉讼商品房的实测面积与合同面积存在差异，被告通知原告领取房款差价609元。原告认为，其收��的交房通知书并非被告提交的该份交房通知书。本院认为，原告收到的交房通知书，应以原告向本院提交的交房通知书为准。对于通知签到单、房款差价清单，原告无异议，本院予以确认。3、房屋所有权证书、土地分割转让证各一份，证明涉讼商品房于2012年4月28日可办理房产证，2012年5月3日可办理土地证。原告对其真实性有异议。本院认为，该组证据来源于相关国家机关，原告对其真实性有异议，但并无相反证据予以推翻，故其异议不成立，本院对其真实性予以确认。4、图纸六张，证明涉讼商品房的套内楼梯设计为由用户自理，半地下室室内地坪低于室外地面的高度为0.9米，半地下室、套内楼梯的设计符合合同约定及法律规定。原告认可图纸所示尺寸与实际尺寸基本相符，本院对其真实性予以确认。5、房屋建筑面积测绘成果书1份，证明聚龙嘉苑21幢K21级楼��根据功能区公用建筑面积分摊方法由该功能区内各单位按面积比列分摊，涉讼商品房的套内楼梯按楼梯孔水平投影面积计算建筑面积。原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。6、浙江臻鑫房地产营销策划有限公司证明1份，证明涉讼商品房委托浙江臻鑫房地产营销策划有限公司代理销售，2012年4月，销售员王进军多次电话通知原告办理交房手续。被告对涉讼商品房委托浙江臻鑫房地产营销策划有限公司代理销售及王进军系业务员的事实无异议，但否认2012年4月王进军通知其交房的事实。庭审中，本院充分说明并询问原告于2012年4月是否接到过浙江臻鑫房地产营销策划有限公司的电话通知，原告对此未明确表示肯定或否定，结合浙江臻鑫房地产营销策划有限公司出具的证明，本院视为浙江臻鑫房地产营销策划有限公司于2012年4月电话通知原告办理商品房交��手续的事实成立。7、催告通知书及回执各1份，证明2013年3月14日，被告催告原告归还借款、交接房屋，否则将解除合同。原告对收到催告通知书的事实无异议，本院予以确认。经审理，本院认定案件事实如下：2010年10月18日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（以下简称合同）一份。合同第三条约定，原告购买衢州市聚龙嘉苑第21幢1层102号房，建筑层数地上1-2层，半地下1层；该商品房的设计用途为住宅，属框架结构，层高为2.9米；合同约定建筑面积共211.05＋54.4＋19.34平方米，其中，套内建筑面积186.63＋48.1＋17.1平方米，应分摊的共有建筑面积24.42＋6.3＋2.24平方米（应分摊的共有建筑面积名称及建筑面积清单见合同附件二）；原告同时购买位于21幢4号汽车库，建筑面积为19.34平方米，21幢-102号半地下室，建筑面积为54.4平方米。第五条约定，该商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5503元，计1161328元；半地下活动室单价为每平方米2800元，计152320元；车库价格为100000元；总价款1413648元。第六条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，交付的房屋总价款以实测面积为准，单价不变。第七条约定，2010年10月18日签订合同时，原告向被告支付房款首付424648元；余款于2010年11月10日前办妥银行按揭贷款手续。第九条约定，被告应当在2011年12月30日前将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1、建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路等具备商品房正常使用的基本条件。原告未交清房款、利息、违约金、物业维修资金、物业管理费以及合同涉及的其他相关费用的，交付期限自动顺延。第十条约定，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金。第十六条约定，被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；被告承诺于2012年3月29日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告；原告委托被告办理该商品房转移登记；��告不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起60个工作日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款0.5%承担违约责任。第二十四条约定，合同附件与合同具有同等法律效力。合同附件二约定，应分摊的共有建筑面积详见房屋测绘成果认鉴表和测算表。2011年6月15日，衢州市华创房地产测绘有限公司出具衢州市聚龙嘉苑21幢房屋建筑面积测绘成果书、测算汇总表，其中表明：衢州市聚龙嘉苑21幢分摊系数0.130256；K21级楼梯（即衢州市聚龙嘉苑21幢公用楼梯）按面积比例摊入地下室、车库、一至四层住宅及阁楼；涉讼商品房住宅总建筑面积210.94平方米、车库总建筑面积19.71平方米、半地下活动室总建筑面积54.37平方米。至2011年1月10日，原告已向被告交清房屋总价款1413648元。因涉讼商品房的实测面积与合同面积存在差异，2011年12月19日，被告通知原告领取房款��价609元。涉讼商品房由被告委托浙江臻鑫房地产营销策划有限公司代理销售。另查明：2011年12月19日，原告书面通知被告办理商品房交付手续。2011年12月31日，衢州市发展和改革委员会组织市有关单位召开聚龙嘉苑二期竣工联合验收会议，要求被告整改未能通过验收的项目。至2012年4月10日，被告完成整改，衢州市发展和改革委员会下发该项目竣工联合验收会议纪要，同意被告据此到市相关部门办理有关手续。2012年4月28日，被告申请涉讼商品房所有权初始登记，取得房屋所有权证明；2012年5月3日，被告办理涉讼商品房土地使用权初始登记，取得土地使用权证明。涉讼商品房的半地下室层高为2.5米，采光窗在地坪以上。涉讼商品房的套内楼梯未建，设计图纸表明由用户自理。K21级楼梯（聚龙嘉苑21幢公用楼梯）与该幢楼的屋顶相通。再查明：2010年10月18日，原、被告签订《借款协议》一份，约定原告向被告借款200000元用于支付涉讼商品房的首付房款，于2010年12月25日前归还，到期未还，按月息1.5%支付利息；原告逾期一个月未归还借款，被告有权解除《商品房买卖合同》。后原告未返还借款，被告亦未解除《商品房买卖合同》。2011年3月16日，原、被告变更《借款协议》，约定还款时间于交房时一次付清，免除借款利息，还款总额改为150000元。原告至今未返还借款。2013年3月14日，被告书面催告原告，要求原告归还借款，交接房屋，否则将解除商品房买卖合同。关于原告的第一项诉讼请求，本院认为：出卖人未在合同约定的期限将符合交付条件的商品房交付买受人使用的，出卖人应当按照合同约定承担违约责任。根据合同约定，被告应当在2011年12月30日前将符合交付条件的商品房交付原告使用。被告主张其于2011年12月19日书面通��原告于2011年12月30日交付商品房，但被告并无证据证明涉讼商品房于2011年12月30日已符合交付条件，故其主张未逾期交付商品房，不应承担逾期交付的违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。涉讼商品房于2012年4月10日通过联合验收符合交付条件，被告应当按照合同约定自2011年12月31日起至该日止按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金即（1413648-609）元×101天×0.0003=42815.10元。但自2012年4月10日起，涉讼商品房未能交付并非被告的原因造成。首先，原告向被告借款用于支付房款，双方约定借款于交房时还清，并未约定借款于交房后还清，故在涉讼商品房符合交付条件可以交付时，还款条件已成就，被告即应返还借款。且借款系用于支付房款，借款未返还无异于房款未交清，在房款未交清时，交付期限自动顺延，现原告仍未返还借款，故被告有权拒绝交付商品房。其次，2012年4月期间，被告通过浙江臻鑫房地产营销策划有限公司电话通知原告办理商品房交付手续，但原告未予办理。故自2012年4月10日起，涉讼商品房未能交付系因原告自身原因造成，原告应自行承担由此产生的法律后果，其要求被告支付自2012年4月10日起的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，本院认为：出卖人未在合同约定的期限办理土地使用权、房屋所有权初始登记，取得土地使用权证、房屋所有权证的，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定，被告应于2012年3月29日前完成土地使用权、商品房所有权初始登记取得土地、房屋权属证书，但被告于2012年5月3日取得约定的土地、房屋权属证书，故被告应当按照合同约定按已付房价款的0.5%向原告支付违约金即（1413648-609）元×0.5%=7065.20元。商品房买卖合同中，出卖人办理权属证��的义务为提交有关证明文件完成房地产权属初始登记的备案义务，权属证书的登记与核发由行政部门具体实施。2012年5月3日，被告已完成涉讼商品房的房地产权属初始登记，至此，原告办理商品房转移登记的障碍已不存在。故原告以被告未交付权属证书为由，要求被告支付此后的违约金，本院不予支持。关于原告的第三项诉讼请求，本院认为：原告主张合同约定，半地下室层高为2.9米，缺乏事实依据，本院不予支持。首先，合同约定，住宅层高为2.9米，并未约定半地下室的层高。且在该条约定之后，双方又约定原告同时购买半地下室。从合同的体系上看，关于住宅层高的约定，并不能对其后的双方关于其他事项的约定产生效力。故合同关于住宅层高的约定，并不能对半地下室的层高产生约束力。其次，涉讼商品房的半地下室层高已达2.5米，并未低于国家关于半地下室层高的强制性规定。再次，住宅与半地下室具有不同的使用功能。半地下室无需达到与住宅相同的层高亦可满足正常的使用。且成本系决定价格的因素，涉讼商品房半地下室单价为每平方米2800元，低于住宅每平方米5503元的单价。如原告要求半地下室达到与住宅相同的层高，则半地下室的建造成本必将增加，原告相应亦将支付更高的对价。原告主张半地下室采光窗高度不符合标准，缺乏事实依据，本院不予支持。半地下室系房间室内地坪低于室外地面的高度超过该房间室内净高的1／3且不超过1／2者，采光窗在地坪以上的房屋。涉讼商品房的半地下室的采光窗在地坪以上，且原告并无证据证明涉讼商品房的半地下室室内地坪低于室外地面的高度超过该房间室内净高的1／2。故原告主张半地下室不符合合同约定标准，要求被告补偿，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告的第四项诉讼请求，本院认为：原告主张套内楼梯不符合合同约定标准，要求被告补偿，缺乏事实依据，本院不予支持。首先，套内楼梯在设计时预留楼梯孔，确定由用户自理，合同并未约定由被告建造。原告主张合同约定套内楼梯应当建造，缺乏依据，本院不予支持。其次，根据建筑面积测算的实施标准，层内专为通往跃层、阁楼、夹层等的内部楼梯，其在本层的楼梯按水平投影计算面积；跃层、阁楼、夹层等有高度大于2.20米的部分，其中的楼梯孔按相应梯位或设计梯位的水平投影面积计算建筑面积。涉讼商品房的套内楼梯未建，楼梯孔可以根据设计梯位的水平投影面积计算建筑面积。故按此计算套内楼梯建筑面积，未违反合同约定及强制性标准，并未多计算涉讼商品房的建筑面积，被告未多收取原告支付的房款。再次，原告主张套内楼梯设计不符合规范，因套内楼梯并未建造，预留楼梯孔由用户自理，原告并无证据证明其主张的楼梯孔层高、长度、宽度实际存在，故其主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告的第五项诉讼请求，本院认为：原告主张被告分摊上单元专用楼梯面积，要求被告退还房款，缺乏事实依据，本院不予支持。首先，双方在合同中约定应分摊的共有建筑面积按房屋测绘成果认鉴表和测算表计算。根据房屋建筑面积测绘成果书，衢州市聚龙嘉苑21幢公用楼梯即K21级楼梯按面积比例摊入地下室、车库、一至四层住宅及阁楼。故由原告承担K21级楼梯的分摊面积，符合合同约定。其次，原告主张K21级楼梯与涉讼商品房无关联，系上单元住户的专用楼梯，但其并无证据证明K21级楼梯在计算登记为上单元住户的套内建筑面积后又由其分摊共有建筑面积。故K21级楼梯并非上单元住户的专用部分，其功能系公共使用的楼梯，应根据房屋建筑面积测绘成果书分摊共有建筑面积。再次，权利可以放弃，义务必须履行。K21级楼梯作为公共使用部分，相关权利人在使用的同时必须分摊其共有建筑面积。原告可以放弃使用K21级楼梯，但不得以此为由拒不履行分摊共有建筑面积的义务。故原告要求被告退还分摊K21级楼梯面积的房款，理由不能成立，本院不予支持。关于原告的第六项诉讼请求，本院认为：原告的该项诉讼请求建立在其第三、四、五项诉讼请求得到支持的基础上，现原告的上述诉讼请求未能得到支持，故原告的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，本院认为：当事人协商一致，可以变更合同；当事人应当按照变更后的合同履行自己的义务。原、被告签订《借款协议》后，原告未按约定返还借款，被告本可以按照约定解除《商品房买卖合同》，但被告放弃行使该项权利，变更《借款协议》，对还款时间、利息、借款数额进行变更，其应当按照变更后的《借款协议》行使权利、履行义务。根据变更后的《借款协议》，被告并不享有解除《商品房买卖合同》的权利。故被告要求解除《商品房买卖合同》，不符合合同约定，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）衢州市天欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）胡天龙逾期交付坐落于衢州市聚龙嘉苑第21幢1层102号商品房的违约金42815.10元��二、被告（反诉原告）衢州市天欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）胡天龙逾期办理坐落于衢州市聚龙嘉苑第21幢1层102号商品房房地产权属证书的违约金7065.20元。三、驳回原告（反诉被告）胡天龙的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）衢州市天欣房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12408元，由原告（反诉被告）胡天龙负担11361元，被告（反诉原告）衢州市天欣房地产开发有限公司负担1047元；反诉案件受理费减半收取8762元，由被告（反诉原告）衢州市天欣房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日��，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审　判　长　　邵晓飞人民陪审员　　胡志远人民陪审员　　余河洲二〇一三年十二月五日书　记　员　　徐　贞来自：