（2013）霍民二初字第00630号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2015-11-06
案件名称
霍山万宝商贸有限责任公司与李玉华、陆阳房屋租赁纠纷一审民事判决书
法院
霍山县人民法院
所属地区
霍山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
霍山万宝商贸有限责任公司,李玉华,陆阳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十七条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省霍山县人民法院民 事 判 决 书（2013）霍民二初字第00630号原告：霍山万宝商贸有限责任公司，住所地安徽省霍山县。法定代表人：刘德宝，董事长。委托代理人：胡秀平，霍山县诸佛庵镇法律服务所法律工作者。被告：李玉华，女，汉族，住安徽省霍山县。被告：陆阳，男，汉族，住址同上，系被告李玉华之子。委托代理人：储成宇，安徽金六州律师事务所律师。原告霍山万宝商贸有限责任公司诉被告李玉华、陆阳房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2013年11月29日公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘德宝其及委托代理人胡秀平，被告李玉华、陆阳，及俩被告委托代理人储成宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍山万宝商贸有限责任公司诉称，2008年俩被告的家人陆士水租赁原告门面房一间，双方订立租赁协议，约定租赁期自2008年9月28日起至2009年9月27日止。到期后，双方又顺延至2010年9月27日止。后双方未再续签合同。2011年协议人陆某某死亡（即被告李玉华之夫）；该租赁物即由俩被告一直租赁使用至今。2013年7月，原告根据县政府要求，向被告方下发火灾隐患整改通知书时，才知俩被告已私自将房屋转租给他人。原告一方面电话通知被告解除租赁关系，并于2013年9月下旬数次与被告见面交涉，要求解除租赁关系，并要求俩被告支付拖欠租金60000元。综上所述，被告方私自转租房屋，拖欠租金，已违反约定，为维护原告合法权益，诉请法院：1、解除原、被告租赁关系，2、判令被告返还原告房屋并恢复原状。3、被告支付拖欠的租金60000元。4、本案诉讼费用由被告承担。原告庭审中变更诉讼请求为要求被告方支付租金47349元。原告针对其诉讼请求提供如下证据：1、规划局证明、发改投函＊＊号、临时建设工程规划许可证、租赁协议书、租赁协议。证明原、被告双方租赁关系、租期时间、租金的事实。2、霍山县公安消防大队文件、关于万宝购物中心停业进行消防整改的通知、通话记录详单。证明原告于2013年7月1日向各商户及其被告下发书面因消防设施不合格需整改，解除各商户门面房租赁关系的通知，以及2013年9月8日后多次电话通知被告，要求解除租赁关系，归还房屋的事实。3、收款收据。证明被告欠租金事实，截止至2013年11月19日被告尚欠租金47349元。被告李玉华、陆阳在答辩期内未作答辩，庭审中辩称：一、本案原告房屋系临时搭建，依据相关法律规定，临时搭建的房屋使用年限不应超过2年。续签的合同是否合法，请法院查明。二、原告搭建该临时建筑时，侵占了被告合法使用的公共通道。且当时双方有口头约定：原告所主张的房屋由被告使用；对租金的约定，当时也约定该房屋的租金要低于同类的其他房屋的租金。三、原告主张的租金返还的问题。双方已经达成协议，被告也打了欠条。租金不是6万元，而是47000元。请求法院依法驳回原告的诉请。被告就其抗辩理由提供如下证据：1、房地权证及国有土地使用证。证明目的：1）被告所有的房屋系商业用途的客观事实；2）被告房屋建于2004年，先于原告临时搭建的事实；3）该建筑西面已预留公共通道的事实。2、照片一组。证明原告临时搭建侵占被告正常使用的公共通道事实。3、关于企业改制解决三层楼走道的若干意见。证明被告合法使用的事实。经庭审举证，双方发表如下质证意见如下：被告对原告提供的证据质证意见为：1、对证据一的真实性无异议，对证明目的、关联性、合法性有异议。该组证据中规划许可证无规划的具体内容，不具有合法性、关联性。临时建筑的使用年限法律规定只有2年。租赁房屋出租时就是不合法的建筑。那么租赁协议就是无效的的合同。签字不是法人代表，对租期的顺延没有乙方的签字。2、证据二真实性无异议，与本案没有关联性，也正证明原告的临时建筑不符合法律规定，没有足够的安全通道。被告也从未接到任何通知。3、证据三我们认可已经交付的房租。原告主张2013年9月28日以后的房租没有事实依据。双方对房租已经进行了决算，决算的依据在原告处。原告对被告方提交的证据质证意见是：1、证据一是复印件，无法核实其真实性，合法性。与本案也没有关联性，对证明目的有异议。2、证据二真实性无异议，对其合法性、关联性和证明目的有异议。3、对证据三真实性、合法性和关联性有异议。本院经审理认为，归纳双方举证质证意见，以及诉辩理由，本案争议的焦点是：一、原、被告双方的租赁合同是否合法有效；二、双方租赁费用是否结算清楚。本院经庭审举证质证，对原、被告证据认证如下：一、原告所举证据中，霍山县规划局颁发的＊＊号和＊＊号临时建设工程规划许可证、霍山县发展和改革委员会、原、被告屋租赁协议、通话记录详单、租赁费的收款收据，被告对上述证据的真实性无异议。本院认为上述证据具有客观真实性，合法性和关联性，本院予以确认。被告虽对其合法性、关联性及证明目的有异议。但质证意见不充分，也未举出充分证据加以反驳，对其质证意见不予采纳。二、原告所举证据的霍公消（2012）4号霍山县公安消防大队文件和原告与安徽应流集团霍山铸造有限公司租赁协议书因与本案无关联性，对其证明目的不予采纳。三、被告所举证据一、二、三，原告对其证据的三性均有异议；因被告提供的证据与本案无关联性，证明目的与本案不属同一法律关系，且未提供原件核实，对其证明力不予认可。本院根据上述证据分析认定和庭审调查，查明的事实是：2006年10月26日经霍山县规划局＊＊号临时建设工程规划许可证批准，原告投资建设了万宝购物中心商铺。2008年9月28日俩被告的家人陆某某（被告李玉华之夫，被告陆阳之父）作为乙方，以经营“中华宾馆”名义，租赁甲方（原告）商铺一间，双方订立“租赁协议”，租赁时间自2008年9月28日起至2009年9月27日止。双方就有关事项进行了约定，并约定“租赁期满乙方所有搭建和附属工程无偿转让给甲方，不得拆除和破坏”。2009年，原租赁人陆士水死亡后，该商铺由继承人即俩被告一直租赁使用。在租赁协议到期后，双方又顺延至2010年9月27日止。顺延到期后，原、被告双方未再续签合同，但商铺依然由俩被告经营使用。2013年7月，原告根据县政府要求进行消防火灾隐患整改，原告向租赁的各商铺和被告均下达了解除租赁关系内容的通知书，同时发现俩被告已私自将宾馆连同租赁原告的商铺转租给他人。原告通知被告解除租赁关系，并要求支付拖欠租金60000元，双方多次交涉协商未果。2013年10月16日原告诉至法院，在庭审中主张俩被告租金自2012年9月27日-2013年11月19日结欠租金89849元，扣除已付租金42500元，下欠租金47349元。另查明，霍山县住房和城乡建设局2013年11月25日以（201301）号临时建设工程规划许可证批准原告“万宝购物中心”项目有效期两年（2013年11月25日-2015年11月25日）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案系租赁合同纠纷，原、被告争议的焦点是双方之间的租赁协议是否合法有效和双方租赁费用是否结算清楚。一、关于租赁协议的效力问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案讼争的商铺，原租赁人陆士水死亡后，作为继承人的俩被告继续租赁使用，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但双方续期租赁到期后，双方没有继续签订合同，租赁期限为不定期。原告万宝购物中心租赁给俩被告的商铺虽系临时门面房，但原告在2013年11月25日已经取得了临时规划许可证，因此与俩被告的不定期租赁合同应该按照有效合同处理。二、关于租赁费的问题。被告陆阳庭审提出双方租金已经结算，但未向法庭提供相关证据证明，其辩解意见不予采信。综上所述，本案俩被告未经原告同意转租房屋、拖欠租金，违反合同约定，原告要求解除双方的租赁合同，返还租赁物，并要求俩被告支付拖欠租金的诉讼请求，于法有据，本院应予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，之规定，判决如下：一、解除原告万宝购物中心与被告李玉华、陆阳的商铺租赁关系。二、被告李玉华、陆阳于判决生效之日起十日内返还原告租赁的商铺。三、被告李玉华、陆阳于判决生效之日起十日内支付原告租金47349元。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告李玉华、陆阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 王 冰二〇一三年十二月五日书记员 杨学山（代）附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”