（2013）金牛民初字第7716号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2015-12-18
案件名称
成都华铁餐饮有限公司与中铁五局（集团）有限公司、中铁五局（集团）有限公司成都分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都华铁餐饮有限公司,中铁五局（集团）有限公司,中铁五局（集团）有限公司成都分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二十五条，第四十二条，第六十条第一款，第一百一十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2013）金牛民初字第7716号原告成都华铁餐饮有限公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人李白华，经理。委托代理人杨倩，四川智力律师事务所律师。委托代理人袁冰，四川智力律师事务所律师。被告中铁五局（集团）有限公司，住所地：贵阳市云岩区。法定代表人张回家，总经理。委托代理人戴敬忠，四川展华律师事务所律师。委托代理人罗韬，四川展华律师事务所律师。被告中铁五局（集团）有限公司成都分公司，住所地：成都市金牛区。负责人卢平，总经理。委托代理人戴敬忠，四川展华律师事务所律师。委托代理人罗韬，四川展华律师事务所律师。原告成都华铁餐饮有限公司（以下简称成都华铁公司）与被告中铁五局（集团）有限公司（以下简称中铁五局公司）、中铁五局（集团）有限公司成都分公司（以下简称中铁五局成都公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月21日向本院起诉。本院受理后，由审判员张元独任审理，于2013年11月14日、11月28日进行了公开开庭审理。原告成都华铁公司的委托代理人杨倩、袁冰、被告中铁五局公司的委托代理人戴敬忠、罗韬、被告中铁五局成都公司的委托代理人戴敬忠、罗韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都华铁公司诉称，2008年11月26日，原告与被告中铁五局成都公司签订了房屋租赁合同，原告承租被告中铁五局成都公司所有位于成都市二环路北三段212、214、216号房屋，其中第二层至第七层由原告承租作为旅店经营，租期为2008年11月28日至2011年11月27日。租赁期满后，原告欲续租该房屋，被告中铁五局成都公司的职员黄莉两次短信告知原告房屋整幢出租，租金550000元，并每年按8%递增，原告明确回复愿意整幢租赁，原告在被告中铁五局成都公司领取了一份空白合同详细阅读择日签订，被告中铁五局成都公司将该房屋另租他人，严重损害了原告的合法权益，且原告为签订合同作了必要准备，在2012年2月5日签订了酒店用品购销合同，交付定金60000元；同月6日签订了旅店装修工程施工合同，交付了定金160000元；同月8日签订卫浴采购合同，交付定金90000元；同月10日签订了酒店弱电工程安装合同交付定金80000元及银行利息20000元。现因无法取得旅店经营，被迫遣散员工费用、装修房屋材料存放费、水电费等共计350000元，并导致前述签订的合同交付的定金不能退还，为此起诉来院要求被告赔偿各项损失760000元；二被告对上述请求承担连带责任。被告中铁五局公司、中铁五局成都公司辩称，租赁合同期满后，双方未续签合同，原告将房屋退还给了被告中铁五局成都公司，原告在租赁期间多次逾期支付租金，并将房屋转租他人，有严重违约行为。合同终止以后原告继续占用该房屋，被告多次要求返还房屋，原告于2012年2月11日将房屋退还被告，被告将房屋重新招租，租给谁是其权利，通过中介于同年4月1日与他人达成了租赁合同，未侵害原告的任何权利；原告诉称为签订合同购买了物品是虚假的，以前的庭审中未提出，前两次的诉状都说明放弃这部分权利，所以对该项请求不予认可。经审理查明，原告成都华铁公司与被告中铁五局成都公司签定了《房屋租赁合同》，租赁期2007年11月28日至2008年11月27日。2008年11月26日原告成都华铁公司作为承租方以乙方的名义与被告中铁五局成都公司作为出租方以甲方的名义，就位于成都市二环路北三段212、214、216号第二层至第七层房屋租赁，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将自有的位于成都市二环路北三段212、214、216号第二层至第七层房屋出租给乙方作为旅店经营，另将底楼铺面中的3号铺面房及楼梯租赁给乙方作为旅店服务台。租期三年，从2008年11月28日起至2011年11月27日止。二、租金：2008年11月28日至2010年11月27日，每月租金15000元。十五、合同期满后，甲方有权另租。在同等条件下，乙方如需续租享有优先权，租期、租金双方另行商定，否则乙方必须按时搬出属于乙方的全部物件，将房屋完整无缺的交还甲方”。2011年11月27日合同期满后，双方未签订续租合同，原告成都华铁公司一直占有、使用该房屋，2012年1月21日15时26分，被告中铁五局成都公司的职工黄莉以的手机号给原告成都华铁公司的法定代表人李白华的手机号发送短信一条：“李白华：由于多次打电话给你，李一直不接，故现在以此短信正式通知你，我公司将现有所有权位于成都市二环路北三段212、214、216号的一幢房屋整体招租，年租金为五十五万元整，你若有租赁之意，请务必在二月五日之前与我公司联系，若无联系我公司将作为你已放弃租赁处理。以此为证据。并请及时回复本机，若不回复我公司也将视同李放弃租赁。中铁五局成都分公司”，同日15时32分黄莉给原告成都华铁公司的法定代表人李白华发送短信一条：“请于二零一二年二月三日上午九时整到我公司办公室面谈，若不能准时到场我公司将视李放弃租赁。中铁五局成都分公司”。同年2月3日16时5分黄莉给原告成都华铁公司的法定代表人李白华发送了一条短信：“李白华：你若要租赁我单位位于二环路北三段212、214、216号的整幢房屋，年租金为五十五万元整，并每年按8%递增。李如果确实有诚意租房，请于2012年2月4日上午八点半到我公司面谈。中铁五局成都分公司”，同日15时34分原告成都华铁公司的法定代表人李白华回复短信一条：“中铁五局成都分公司：我单位要续签二环路北三段212号整幢房屋；等贵单位回复签约时间。李白华”，16时8分李白华又回复短信一条“明天上午来面谈”。2月4日原告成都华铁公司的法定代表人李白华到被告中铁五局成都公司后，被告中铁五局成都公司给李白华一份空白合同，双方未签订房屋租赁合同。同年2月5日，原告成都华铁公司与成都市金乐酒店用品有限公司签订了《购销合同》，原告成都华铁公司在成都市金乐酒店用品有限公司购买总价294000元的酒店用品，预付定金60000元。同月6日，原告成都华铁公司与关礼才签订了《装修工程施工协议》，由关礼才负责成都市二环路北三段212号的房屋装修，工程总价1388888元，预付定金160000元。同月8日，原告成都华铁公司与肖富高签订了《卫浴采购合同》，约定：肖富高为原告成都华铁公司提供卫浴产品总价480000元，交付定金90000元。同月10日，原告成都华铁公司的法定代表人李白华与签订弱电改造合同书，交付订金80000元。其后原告成都华铁公司以同意550000元的条件要求与被告中铁五局成都公司签订租赁合同，被告中铁五局成都公司置之不理。同月7日，被告中铁五局成都公司通过公证送达的形式向原告成都华铁公司寄送一份《通知》：鉴于我们双方所签《房屋租赁合同》已于2011年11月27日合同期满。我方已于2011年11月2日向你方发出房屋收回通知，至今你方仍未按合同规定将房屋交回我方。根据《房屋租赁合同》的约定及《合同法》之规定，我方有权收回出租房屋。现我方作为出租人正式通知你：请你公司务必于2012年2月12日前向我公司交回所租房屋及预期至今的房屋租金及滞纳金等费用，如果你方逾期不来办理退房事宜及履行补款义务，我公司将于2012年2月13日强行收回租赁房屋，并将通过法律途径追究你公司的法律责任，依法维护我公司的合法权益。同月11日原告成都华铁公司将租赁房屋退还给被告中铁五局成都公司。2012年4月1日，被告中铁五局成都公司以甲方的名义与邓学军代表成都市安的逸商务旅店以乙方的名义签订了《房屋租赁合同》，约定：一、成都市二环路北三段212号、214号、216号楼房一栋，出租给乙方租期8年，从2012年4月1日起至2020年3月31日止，装修期为3个月，自2012年4月1日至2012年6月30日止，装修期甲方不收取乙方租赁费。二、租金400000元，从租赁生效的第三年起按每二年租金递增5%办理。2012年9月6日，原告成都华铁公司与被告中铁五局成都公司及第三人邓学军房屋租赁合同一案向本院起诉，要求确认原告享有被告拥有的成都市二环路北三段212号、214号、216号房屋的优先承租权；被告与第三人于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效；责令被告于判决书发生法律效力后三日内依照被告与第三人于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》约定的相同内容及条件与原告签订《房屋租赁合同》。同年12月17日原告成都华铁公司向本院申请撤诉，同日本院作出（2012）金牛民初字第5962号民事裁定书：准许原告成都华铁公司撤回起诉。2013年1月18日被告中铁五局成都公司与原告成都华铁公司房屋租赁合同一案起诉本院，要求判令成都华铁公司支付延期给付租金的违约金25650元；支付2011年11月27日至2012年2月11日的房屋占用费37500元，同年5月7日本院作出（2013）金牛民初字第1629号民事判决书，判决：成都华铁公司于本判决生效之日起二十日内支付中铁五局成都公司违约金5130元、房屋占用费37500元；驳回中铁五局成都公司其他诉讼请求。2013年1月7日原告成都华铁公司与被告中铁五局成都公司、中铁五局公司及第三人邓学军房屋租赁合同一案向本院起诉，要求判决被告中铁五局成都公司与第三人于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效；确认原告享有被告中铁五局成都公司拥有的成都市二环路北三段212号、214号、216号房屋的优先承租权；责令被告中铁五局成都公司于判决书发生法律效力后三日内依照被告中铁五局成都公司与第三人于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》约定的相同内容及条件与原告签订《房屋租赁合同》；被告中铁五局公司对被告中铁五局成都公司的行为承担连带责任。同年6月9日原告成都华铁公司向本院申请撤回起诉，本院作出（2013）金牛民初字第1392号民事裁定书：准许原告成都华铁公司撤回起诉。上述事实，有房屋租赁合同二份、证据保全公证书、通知和邮政快递单、合同书、收据三张、装修工程施工协议书、卫浴采购合同及报价单、购销合同及供货清单、函件、成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第1629号民事判决书、成都市金牛区人民法院（2012）金牛民初字第5962号民事裁定书、成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第1392号民事裁定书及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原告成都华铁公司与被告中铁五局成都公司签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，符合法律的规定，是合法有效，本院予以认定。本案争议的焦点：原告成都华铁公司主张被告中铁五局成都公司存在缔约过失责任和侵害优先承租权；其理由一、被告中铁五局成都公司的职工黄莉向原告成都华铁公司的法定代表人李白华发送三条短信，根据其内容是希望和原告订立合同的意思表示，是一种要约行为，加之原告成都华铁公司有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作，原告的法定代表人李白华短信回复同意被告的要约的意思表示，是一种承诺行为，为此承诺生效后双方应当订立书面合同，其后被告中铁五局成都公司未与原告成都华铁公司签订书面租赁合同，是一种缔约过失责任；二、按照合同的约定在租赁期满后，在同等条件下，原告成都华铁公司如需续租享有优先权。被告中铁五局成都公司将房屋以租金400000元，租赁期8年的条件出租给案外人邓学军时，未告知原告成都华铁公司及征求是否愿意同等条件承租，侵害了原告成都华铁公司的优先承租权。被告中铁五局成都公司辩解，原告成都华铁公司自愿不再继续租赁房屋，才将房屋租赁给他人，不存在侵害原告的权利，其次原告成都华铁公司诉称为签订合同购买了物品是虚假的，此前的诉讼中未提出，故不应予支持。首先根据法律的规定租赁合同是诺成、不要式合同，原告成都华铁公司在被告中铁五局成都公司发出要约之后，作出愿意继续承租的承诺之后，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条：“承诺生效时合同成立”，且已经为履行合同作了准备工作，其后被告中铁五局成都公司并不与其签订房屋租赁合同，明显有悖《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项；“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”、第（三）项：“有其他违背诚实信用原则的行为”的规定，属于缔约过失责任，应当承担赔偿原告成都华铁公司为签订合同作了准备工作的相关损失。其二、优先承租权的要求是体现在租赁合同期满后下一个租赁合同尚未签订的阶段，而且优先承租权不但可以对抗第三人，主要是对出租人的所有权进行一定限制，使其在租赁合同期间拥有的排他性延续到租赁合同期满后的一段时间内。优先承租权是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有。同等条件：首先是指同一价格，即租金应当相同；其次，租金的支付方式与期限，也应等同，若是分期付款，那么分期付款之方式亦应相同；再次，同等条件还应包括其他交易条件的等同。关于同等条件标准的确定，一般认为是指以出租人与第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。原告成都华铁公司与被告中铁五局成都公司签定的房屋租赁合同约定了优先承租权，那么被告中铁五局成都公司在与第三人邓学军订立的租赁合同中约定的条件为同等条件，应当征求原告成都华铁公司是否愿意在同等条件下承租，但被告中铁五局成都公司并未征求原告成都华铁公司的意见，就将该房屋出租给邓学军，导致原告成都华铁公司丧失在同等条件下优先承租的权利。为此被告中铁五局成都公司作为出租方在租赁合同期满后，将原租金180000元／年提高到550000元，在原告成都华铁公司承诺愿意继续租赁，并为承租房屋作了必要准备工作的情况下，未与其签订租赁合同，存在缔约过失责任，在收回租赁房屋后以400000元的价格出租给案外人邓学军，并未在同等条件下征求原告成都华铁公司是否愿意承租，侵害了原告成都华铁公司享有的优先承租权，为此被告中铁五局成都公司应当承担缔约过失责任及侵害优先承租权的损失，即原告成都华铁公司为履行合同购买酒店物品、酒店装修等准备工作，因不能租赁出租物经营使用，现原告成都华铁公司要求赔偿各项损失760000元，但原告成都华铁公司未提交遣散员工费用、装修房屋材料存放费、水电费等共计350000元的相关证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，原告成都华铁公司的该项主张，本院不予支持，且原告成都华铁公司提交的订购卫浴产品交付定金90000元、弱电改造交付订金80000元的损失，是在被告中铁五局成都公司发出返还出租物通知后产生的，属于原告成都华铁公司扩大损失的部分应自行承担，该两项损失的请求，本院不予支持。二被告辩解将房屋重新招租，租给谁是其权利，未侵害原告的任何权利，既然原、被告签订的合同约定同等条件下的优先承租权，既是对物权的限制，被告应当遵守诚实信用原则按照约定履行，让原告成都华铁公司在同等条件下有优先承租权，为此其辩解理由不成立，本院不予支持。二被告辩解原告为签订合同购买了物品是虚假的，以前的庭审中未提出，前两次的诉状都说明放弃这部分权利，在本案审理中二被告未提交相应的证据证明原告主张的损失是虚假的，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，二被告承担举证不力的后果，加之原告成都华铁公司在此前的诉讼中未主张损失，并不代表原告放弃了该项请求的权利，故二被告的辩解理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十二条、第六十条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、中铁五局（集团）有限公司、中铁五局（集团）有限公司成都分公司在本判决生效后十日内支付成都华铁餐饮有限公司赔偿款220000元；二、驳回成都华铁餐饮有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5700元减半收取2850元，由被告中铁五局（集团）有限公司成都分公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张 元二〇一三年十二月五日书记员 王嘉琴 来自