（2013）浦民一（民）初字第30910号

裁判日期: 2013-12-05

公开日期: 2014-02-26

案件名称

家利物业管理(上海)有限公司与阮建国物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

家利物业管理（上海）有限公司,阮建国

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2013）浦民一（民）初字第30910号原告家利物业管理（上海）有限公司。法定代表人徐某。委托代理人谢，上海市上正律师事务所律师。委托代理人李荃，上海市上正律师事务所律师。被告阮建国。委托代理人陈鸣飞，上海章宏律师事务所律师。原告家利物业管理（上海）有限公司与被告阮建国物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2013年10月12日、2013年11月18日公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（上海）有限公司之委托代理人谢、被告阮建国之委托代理人陈鸣飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业管理（上海）有限公司诉称，被告系本市浦东新区花木路XXX弄XXX号（以下至判决主文前简称6号）房屋业主，原告系涉讼房屋所在御翠园别墅小区的物业管理单位，物业管理费为��月每平方米人民币6.90元（以下币种相同），业主应于每季度的第一日或之前缴纳当季度的物业管理费。涉讼房屋建筑面积379.47平方米，每月物业管理费为2，618.34元，然被告拖欠2012年7月至2013年9月的物业管理费39，275.10元未付，经原告多次催讨，被告至今仍未缴纳。根据物业管理合同及使用公约，欠缴物业管理费应按每月2%支付滞纳金，同时滞纳金有7天的宽限期，故被告应以每季度欠缴金额于每季度第一个月8日起按每月2%支付滞纳金。被告主张的上海市浦东新区花木路XXX弄XXX号（以下至判决主文前简称7号）房屋业主违章建设问题，应向7号房屋业主主张相关权利，与原告无关，且7号业主搭建时，原告通过发函及上门劝阻的方式要求其停建，原告就7号业主的违建问题也上报了行政管理部门，并在给被告的回函中告知了相关情况，故目前7号别墅暂停施工并非被告一方��报的结果，原告的上报也起到了作用，且7号别墅违建暂停系多个部门的联合作用效应，可见原告已经履行了物业服务义务。关于被告所称的上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法，御翠园为别墅小区，而别墅只是参照该暂行办法，并非强制执行该办法，故原告6.90元的收费标准无需备案，该收费标准系根据原告与开发商的物业管理合同约定，被告购房时的房屋出售合同也有该约定，被告对此是清楚的。原告提供了物业管理服务，尽到了物业管理职责，被告主张拒付物业管理费的原因系其与7号业主的纠纷，被告可向7号业主主张，但不能作为拒付物业管理费的理由。现诉至法院，要求：1、判令被告支付原告2012年7月至2013年9月的物业管理费39，275.10元；2、判令被告支付原告自2012年7月8日起至判决生效之日止，按每月2%按季度分段计算的滞纳金。被告阮建国辩称，��告诉请期间的物业管理费39，275.10元，被告确未缴纳，但被告并非恶意拖欠。被告6号别墅房屋相邻方7号别墅业主自2010年底开始进行违章建设，将地下室挖空，继而将整幢房屋全部拆除重建，造成6号房屋地基损害，施工期间将6号、7号别墅间的绿化带全部铲除，6、7、8号别墅前公共通道在施工期间被施工车辆长期占用、破坏，造成公共通道无法正常使用。为此被告多次向原告发函，要求其履行物业管理职责，但原告拒不履行。7号别墅的违建行为侵害了相邻业主的合法权益，亦损害了全体业主的利益，而自2010年底7号业主挖地下室起，原告就知道7号的违建行为，但在长达二年多的时间内，原告从未采取有效措施加以制止，未严格执行装修管理的规定，导致7号违章建设基本建成，原告的物业管理存在严重失职。上述被破坏的绿化带、公共通道等至今未恢复原状，虽然��告对绿化带做了处理，但处理不到位，仍未恢复原貌。7号别墅现暂停施工系由被告举报而被查处，而非原告的上报，原告提供的上报文件签收表，并非正式的上报材料，因此，原告并未行使正式的上报程序，系怠于履行管理责任。原告未做到前期物业管理服务合同及使用公约约定的合同义务，根据约定造成守约方损失的，违约方应当进行经济赔偿，而原告未对被告损失进行赔偿，被告当然有权拒付物业管理费。根据上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法的规定，浦东新区最高等级收费为每平方米每月2.50元，超过该标准收费应经价格主管部门确认并备案，原告主张6.90元的收费标准，应当报物价局审核批准，但原告并未提供相关核准文件，故原告按此标准收费依据不足。御翠园小区交付面积早已超过50%，根据相关规定早就应该成立业主大会，但原告为自己能继续管理，以业主个人不符合业主代表资格为由阻碍业主大会的成立。原告主张的滞纳金系开发商与原告之间的约定，被告并未参与，故不予认可，且按每月2%计算过高。综上，原告未提供符合合同约定标准的物业管理服务，即便要支付物业管理费，也不应当足额支付，应当酌情打折减免，故要求法院根据本案实际情况酌情减除部分物业管理费。被告非恶意拖欠物业管理费，故要求驳回原告滞纳金的请求，即使支持，每月2%过高。经审理查明，被告系6号房屋产权人之一，于2005年8月经核准登记为产权人，该房建筑面积379.47平方米。2011年1月原告（乙方）与上海和联房产开发有限公司（甲方）签订《御翠园前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对花木路1883弄御翠园实行物业管理，乙方按照法律法规、《御翠园使用公约》和本合同的规定，以物业管理公司身份就本��业提供法律法规、公约和本合同所规定的所有管理服务，并行使物业管理公司的所有职权和职责，物业管理服务期限由2011年1月1日开始至2012年12月31日止为期二年，并自2013年1月1日起在每年开始日期自动顺延一年至当年的12月31日，顺延次数不受限制，住宅物业管理费单价6.90元／平方米，对业主逾期交纳物业管理费按公约规定征收滞纳金的，滞纳金按月计算不得超过应缴费用的百分之二等内容。2013年1月原告（乙方）与上海和联房产开发有限公司（甲方）再次签订《御翠园前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对花木路1883弄御翠园实行物业管理，物业坐落位置花木路1883弄和花木路XXX号至1781号（单号），乙方按照法律法规、《御翠园使用公约》和本合同的规定，以物业管理公司身份就本物业提供法律法规、公约和本合同所规定的所有管理服务，并行使物业管��公司的所有职权和职责，物业管理服务期限由2013年1月1日开始至御翠园业主大会成立并选聘物业管理公司止，别墅物业管理费单价6.90元／平方米／月，对业主逾期交纳物业管理费或其他费用按公约规定征收滞纳金的，滞纳金自逾期之日起按月应缴费用之百分之二等内容。被告并签署《御翠园使用公约》，载明：各业主应于验收其单元前向管理公司预缴三个月的管理费，并于以后每个缴费季度（三个月为一个缴费季度）的第一天或之前向管理公司预缴下一个季度的管理费。任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付之物业管理服务费及其他任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，滞纳金应就欠交款项数额和拖欠的时间按照每月2%计算。同时被告签署承诺书，承诺遵守使用公约。原告诉请期间的物业管理费，被告未支付。2013年8月，原告提起本案诉讼。另查明，原告于2011年1月起以7号别墅违规违章搭建为由，多次向花木房产办、花木城管分队、浦东拆违办等部门上报。2012年12月上海市浦东新区建设和交通委员会就案外人冯鹤祖关于7号别墅违章装修扩大使用面积的信访事项出具信访件回复，载明：……7号别墅违法搭建情况属实，……据了解，城市管理综合执法部门已介入处理此事，我委已要求物业公司协助配合执法部门调查处理。以上事实，由原告提供的《御翠园前期物业管理服务合同》、房地产登记簿、上报文件签收表，被告提供的《御翠园使用公约》、信访件回复等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，根据前期物业管理服务合同、使用公约，原告按每月每平方米6.90元的标准收取物业管理费，具有事实及法律依据，本院予以确认。原告为被告提供��业管理服务，被告应按核定的标准按时支付物业管理费，故原告要求被告支付拖欠的物业管理费39，275.10元，依法有据，本院予以支持。被告主张7号别墅违章建设造成其房屋受损等问题，可另行向相关方主张，但以此为由拒付物业管理费，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于原告主张之滞纳金，滞纳金具有惩罚性目的，但根据本案查明事实，被告拖欠物业管理费确系事出有因，并非恶意拖欠，故原告该主张，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告阮建国应于本判决生效之日起十日内支付原告家利物业管理（上海）有限公司2012年7月至2013年9月的物业管理费39，275.10元；二、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费899元，减半收取计449.50元，由原告家利物业管理（上海）有限公司负担59元，被告阮建国负担390.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　储刘明二〇一三年十二月五日书　记　员　　丁　叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定的业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按裁决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来自：