（2013）丰民初字第616号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-04-02
案件名称
林伯阳与福建经典房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市丰泽区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林伯阳,福建经典房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第616号原告林伯阳，男，1992年1月11日出生，汉族，住泉州市丰泽区。委托代理人董秀丽、张春华，福建伟盛律师事务所律师、实习律师。被告福建经典房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。法定代表人施能沂，该公司董事长。委托代理人郭荣锋、梁晓芬，福建泉南律师事务所律师、实习律师。本院于2013年1月11日受理原告林伯阳与被告福建经典房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，依法由简易程序转入普通程序，于2013年9月9日公开开庭进行了审理。原告林伯阳委托代理人董秀丽及被告福建经典房地产开发有限公司（以下简称经典房地产公司）委托的代理人郭荣锋、梁晓芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林伯阳诉称，2009年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于泉州市丰泽区东涂街刺桐公园北面经典名门诉争商品房，购房金额为3202117元。2009年10月31日，原告向被告购买经典名门项目C地块诉争车位，总价48万元，共计3682117元。《商品房买卖合同》第八条（交付条件与期限）约定：“出卖人应当在2011年6月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用”。合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金”。合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，但被告至今并未依约将符合交楼标准的房产和车位交付原告使用，自2011年7月1日起至今，逾期交房已长达560天。根据双方的约定，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。诉请判令：1、被告立即将符合交房条件的位于泉州市丰泽区东涂街经典名门诉争商品房和经典名门C地块诉争车位交付给原告；2、被告立即向原告承担逾期交房的违约责任（被告应自2011年7月1日起至原告实际取得所购商品房和车位之日止，按日按已付款总额3682117元的万分之二向原告支付逾期交房违约金，暂计至2013年1月11日止共560天，计412397元；3、被告向原告支付自起诉之日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期支付违约金的利息。被告经典房地产公司辩称，一、被告逾期交房的截止时间为2012年11月3日。理由为：1、根据双方合同第八条之约定，商品房交付使用条件为“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。本案系争的商品房于2012年5月15日，经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收（详见《竣工验收报告》）；于2012年10月9日经泉州市公安消防支队消防验收合格（详见《建设工程消防验收意见书》）。因此，系争商品房已符合合同约定的交付条件，可以交付业主使用。2、2012年11月3日，被告在泉州晚报上公告通知业主交房，已按照合同附件六第一条之约定履行了通知义务。二、被告有根据合同约定据实延期交房的事由。合同第八条约定，“施工中遇到异常困难或是重大技术调整及其它出卖人不可控制的原因；中雨以上（包括中雨）及六级以上台风、停水、停电”，出卖人可据实予以延期。1、系争工程于2007年8月开始施工，至2012年11月3日，中雨以上（包括中雨）天气为163天、台风天气为74天应予以顺延。2、在施工过程中遇到重大技术调整，导致施工时间延误，也应予以顺延。3、此外，施工过程中还存在停水停电等可据实予以延期的事宜，也应予以顺延。三、原告要求支付自起诉之日起计算逾期支付违约金的利息没有法律依据。因为至今双方就逾期交房违约金的数额尚有争议且未结算，不存在逾期付款的问题，因此要求支付利息没有法律依据。四、关于车位的答辩意见：双方只签订订购单，未签订正式的商品房买卖合同，双方未对车位的交付时间进行约定，故不存在逾期交付车位的违约责任问题。经审理查明，2009年8月29日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的址在泉州市丰泽区东涂街刺桐公园北面经典名门诉争商品房一套，房屋总价款为人民币3202117元。2009年10月31日，原告与被告签订《经典名门车位订购单》，约定原告向被告购买经典名门项目C地块诉争车位，总价48万元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年6月30日前，将经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付买受人使用；但施工中如遇到异常困难或是重大技术调整及其他出卖人不可控制的原因，中雨以上（包括中雨）降雨、六级以上台风（以气象部门提供的资料为准），停水、停电（以供水供电部门提供的资料为准），可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按期将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之二（该比例不低于本条第（1）项和第七条中的比率）向买受人支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约支付了全部购房款及车位定购金。原、被告双方尚未办理房屋及车位交接手续。以上事实有《商品房买卖合同》一份、《经典名门车位订购单》一份、不动产统一发票三份、气象资料及庭审笔录等证实，本院予以确认。本案争议焦点：1、诉争商品房是否符合交房条件？2、被告可据实延期交房的天数应如何确定？3、被告应否承担逾期支付原告违约金的利息损失？4、被告是否应交付车位，并承担逾期交付车位的违约责任？对于争议焦点，1、原告认为，诉争商品房不符合法定及合同约定的交房条件：根据建设工程质量管理办法、城市房地产管理办法等相关法律法规的规定，开发商交房时“三书一证三表”等法定证书和材料，包括工程质量保证书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、建设项目竣工验收合格证、建筑工程竣工验收备案表、房屋面积实测表、工程质量分户验收表等，被告没有提供上述材料，尚不符合法定交房条件；被告提供的证据《房屋建筑工程竣工验收报告》不合法，不是按照法定程序、标准和规范进行验收，无法证明建设单位依法组织，不符合合同第八条约定的交房条件第1项的规定，原告经现场勘察、本案工程排水、用电、管道、燃气、电信、有线电视、邮政信报箱、小区内道路、绿化、室外照明及其他商业、社区服务管理等配套建筑、基础设施未建设完成，不符合合同第八条约定交房条件第2、3项的约定，故诉争商品房不符合交房条件。2、被告主张因降雨、台风等气候因素导致的不可抗力事由应据实予以延期，因被告未按合同约定60日书面通知原告，依约不能据实予以延期，且合同关于因天气可据实予以延期的约定，违反合同法的强制性规定，不能成立。被告主张因施工过程中遇重大技术调整，缺乏事实依据，不应予以支持。3、被告迟延支付违约金，给原告造成了财产损失，依法应予以赔偿。4、原告向被告购买车位是无争议的事实，虽未约定交付日期，但依据《合同法》第62条的规定，“履行期限不明的，原告可随时要求履行”，且依据交易习惯，交付日期应与商品房的交付日期一致。虽未约定逾期交付车位违约金及标准，参照商品房逾期交付违约金标准较符合双方的签订合同的意思，也不违法。对于争议焦点，被告认为，1、本案诉争的商品房于2012年5月15日，经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收（详见《竣工验收报告》）；于2012年10月9日经泉州市公安消防支队消防验收合格（详见《建设工程消防验收意见书》）。因此，诉争商品房已符合合同约定的交付条件，可以交付业主使用，被告于2012年11月3日在泉州晚报上刊登公告通知原告交房，履行通知义务，逾期交房时间的截止时间为2012年11月3日。2、合同第八条约定，“施工中遇到异常困难或是重大技术调整及其它出卖人不可控制的原因；中雨以上（包括中雨）及六级以上台风、停水、停电”，出卖人可据实予以延期。1、诉争工程于2007年8月开始施工，至2012年11月3日，中雨以上（包括中雨）天气为163天、台风天气为74天应予以顺延。被告在施工过程中遇到重大技术调整，导致施工时间延误，也应予以顺延。此外，施工过程中还存在停水停电等可据实予以延期的事宜，也应予以顺延。3、原告要求支付自起诉之日开始计算逾期支付违约金的利息没有法律依据，双方至今就逾期交房违约金的数额尚未结算，且尚有争议，不存在被告逾期付款的问题，因此要求支付利息没有法律依据。4、双方只签订车位订购单，未签订正式的商品房买卖合同，双方未对车位的交付时间进行约定，故不存在逾期交付车位的违约责任问题。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书，以此证明诉争商品房具备交房条件;2、天气证明、报纸公告，以此证明被告有可据实延期交房的情形及天数;3、泉州晚报公告，以此证明被告以在报纸上刊登公告的方式履行通知交房的义务;4、预售许可证，证明诉争房屋依法办理预售许可，可以出售；5、工程最终延期审批表，证明被告具有可据实延期交房的情形；6、建筑工程施工许可证、工程开工令，证明诉争商品房的开工时间；7、行政许可告知书，规划设计变更告知书，证明因重大技术问题，被告具有可据实延期交房的情形;8、新建商品住宅使用说明书、新建商品住宅质量保证书，证明诉争商品房已具备交房条件；9、商品房订购单，证明原告应签订购房合同、交付购房款项时间。原告对被告提供的证据质证如下：证据1在没有质量监督机构参与监督的情况下，由设计、监理、施工单位等与建设单位有合同关系的关联利益各方参与下形成的，不具有真实性、合法性。证据2，《天气证明》真实性无异议，对关联性及证明目的有异议。合同约定的据实延期是指因天气影响施工的实际天数予以延期，被告除了需举证天气情况，还需证明因天气实际影响了施工。被告未提交施工期间的施工日志、监理日志、停工报告等相关证据，仅提供气象资料，只能证明天气情况，不能证明被告确实因天气停止了全部施工建设。《天气证明》当中所列的合同签订日前、合同约定应当交房日之后的天气情况与本案无关。被告也没有履行书面告知不可抗力事件的义务，不能据实延期的权利。《天气证明》体现的是大泉州（包括泉州市区、德化县、永春县、安溪县等）的天气情况，无法明确丰泽区刺桐路的下雨和台风情况，缺乏与本案的关联性。《天气证明》中下雨与大风、台风是发生在同一天，不能重复计算。停水停电的报纸公告，真实性、合法性、关联性均有异议。涉诉工程用电线路是属于“仁凤线”线路，被告提供的11张停电通知，只有4张体现经典名门停电，所涉共4天，4天中有的仅停电半天或更短。停水通知只有1张体现停水一天即2007年10月31日。停水停电的日期均发生在合同签订前，与本案无关;证据3的真实性无异议，但诉争商品房不符合交房条件，被告无法履行通知交房义务;证据4没有意见;证据5中仅有一个身份不明的“郑清谷”签名及加盖监理公司项目监理部的印章，没有监理单位和建设单位盖章同意，具体日期没有填写，亦没有施工单位提交工程工期延期申请表及同意顺延的工期相关材料佐证，真实性、合法性均不能确认。合同中约定可据实延期的情形包括重大技术调整，并不包括重大技术问题，技术问题并不一定导致技术调整，不一定影响施工。因此，该审批表所列情形并非合同约定可据实延期的情形，与本案无关。况且仅是轻描淡写因局部基础出现重大技术问题，并没有其他证据证明什么是重大技术问题，也没有专家认证的哪些是重大技术问题及如何进行调整，该证据合法性无法确认。证据6《建筑工程施工许可证》的真实性、合法性和关联性有异议，被告没有提供其领取该许可证的时间，仅能证明政府于2007年8月13日准予施工，不能证明被告于什么时间领取了施工许可证，领取了许可证后也不代表被告马上开工。对《开工令》关联性、真实性、合法性有意见，《开工令》上加盖公章的两个单位均是项目部，不具备法人资格，出具的材料在法律上没有证据效力；而且监理单位和施工单位具有利害关系，单方出具的非合同效力的材料不具有可信性，而且没有得到被告的盖章确认，开工令所体现的开工时间2007年8月13日与被告此前提供的证据《竣工验收报告》体现的开工日期2007年8月1日是自相矛盾。开工时间是发生在合同签订之前，与本案没有关联性。证据7行政许可告知书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该告知书只是一个行政许可申请公告，不代表规划局已经作出批复。规划设计变更告知书三性都有意见，两份证据体现的是设计局部变更，并不属于合同约定的如施工中遇到异常困难或重大技术调整的可据实予以延期的情形，与本案无关。也没有体现相关天数。证据8两份证据均没有日期，尚未生效，质量保证书没有被告法定代表人签章，且没有质检部门认定盖章，使用说明书没有建设施工等单位盖章，附件四未经测绘队测绘，有关数据不准确，故两份证据均不具有合法性。本院经审查认为证据1有相关单位盖章确认，真实性可以认定，可以证明诉争商品房经过勘察、建设、施工、监理及消防等相关单位的验收。证据2中的天气证明系气象部门出具，观测台为泉州市区观测站，真实性予以确认，可以证明合同签订后2009年8月29日至合同约定的交房时间2011年6月30日期间，泉州市区共出现中雨以上降雨及六级以上大（台）风共计68天。停水停电的报纸通知的真实性予以认定，但被告没有证据证明其用电的具体线路及属于停电范围，且停电通知均发生在合同签订前。停水通知除2009年12月4日的通知外均发生在合同签订之前，且2009年12月4日的通知仅说明水压略有下降。原告对证据3的真实性无异议，可以证明被告于2012年11月3日以在报纸刊登公告的方式通知原告办理商品房交付手续。证据4可证明被告具有商品房预售资质。证据5可以证明2008年12月13日及2009年8月23日，经典名门小区项目监理机构福建宏业建设监理有限公司根据建筑公司中国建筑第七工程局第三建筑公司的申请，同意工期延长60天和120天。证据6系建设部门审批核发的许可证，真实性予以认定，证明经典名门小区经建设部门审批准予施工，开工日期2007年8月13日。证据7系被告申请调整“经典名门”项目1、5、7号楼建施图，本案原告购买的商品房系3号楼，故与本案不具有关联性。证据8住宅质量保证书、使用说明书并不要求相关部门盖章确认，该证据形式合法，内容真实，予以认定。证据9的真实性予以确认。关于焦点，本院认为，1、诉争商品房已符合合同约定的交房条件。本案诉争商品房于2012年5月15日通过建设、勘察、设计、监理、施工单位的竣工验收，于同年10月9日通过消防验收，被告亦提供了诉争商品房的新建商品住宅使用说明书、新建商品住宅质量保证书，可以认定诉争商品房已具备合同约定的交房条件。2、被告可据实延期交房的天数为68天。合同第八条约定中雨以上降雨及六级以上台风，停水、停电，可据实予以延期。由于合同签订日至合同约定的交房日期间，泉州市区共出现中雨以上降雨及六级以上台风共计68天，符合双方合同约定的免责事由。被告辩称施工过程中因施工图纸变更，属合同第八条约定的施工过程中重大技术调整，被告可据实予以延期交房的情形，被告相应提供了规划局的批复即同意被告调整诉争经典名门小区1、5、7三栋楼的建施图纸，但本案原告所购商品房系3号楼，故被告辩解施工图纸变变更导致延期交房的天数应据实予以延期交房，缺乏事实和法律依据，不予采信。3、原告要求被告支付逾期交房违约金的利息损失，不应支持。因原、被告双方未约定支付违约金的时间，对被告应承担的违约金数额亦未进行结算，原告主张被告逾期支付违约金，缺乏事实依据，其请求被告承担逾期支付违约金的利息损失的请求，不予采纳。4、因原、被告仅签订车位订购单，而未签订正式的商品房买卖合同，双方未对车位的交付时间，逾期交付的违约责任进行约定，故原告要求被告交付经典名门C地块诉争车位，支付逾期交付车位违约金，不予支持。综上事实，本院认为，被告具有商品房预售资质，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当依照合同的内容履行各自的权利和义务。合同签订后，原告依约支付全部购房款，被告应按合同约定向原告交付商品房。关于诉争商品房是否符合交房条件的问题，本案诉争商品房于2012年5月15日通过建设、勘察、设计、监理、施工单位的竣工验收，于同年10月9日通过消防验收，被告亦提供了诉争商品房的新建商品住宅使用说明书、新建商品住宅质量保证书，可以认定诉争商品房已具备合同约定的交房条件。原告主张诉争商品房存在未通水、通电及小区内道路、绿化等配套设施未施工完毕，但未提供相应证据证明，应承担举证不能的不利后果，对其主张不予采纳。被告于2012年11月3日以刊登报纸的形式通知买受人五日内办理交房手续，已履行了合同约定的交房通知义务，逾期交房时间应认定截止2012年11月8日。现原告要求被告交付所购商品房，因诉争商品房已符合合同约定的交房条件，且被告已通知原告前往办理交接手续，原告可随时与被告办理交房手续。被告未能依照合同约定的时间将原告所购商品房交付给原告，已构成违约，原告请求被告按合同约定支付逾期交房的违约金，合理合法，应予支持。由于合同签订日至合同约定的交房日期间，泉州市区共出现中雨以上降雨及六级以上台风共计68天，符合双方合同约定的免责事由，被告应从2011年9月7日起承担逾期交房的违约责任，根据双方在合同中的约定，如逾期交房超过90日，被告应按原告累计已付款总额以日万分之二向原告支付违约金。被告辩称施工过程中因施工图纸变更，属合同第八条约定的施工过程中重大技术调整，被告可据实予以延期交房的情形，被告相应提供了规划局的批复即同意被告调整诉争经典名门小区1、5、7三栋楼的建施图纸，但本案原告所购商品房系3号楼，故被告辩解施工图纸变变更导致延期交房的天数应据实予以延期交房，缺乏事实和法律依据，不予采信。另，原告要求被告支付逾期支付违约金的利息损失，因原、被告双方未约定支付违约金的时间，对被告应承担的违约金数额亦未进行结算，原告主张被告逾期支付违约金，缺乏事实依据，其请求被告承担逾期支付违约金的利息损失的请求，不予采纳。原、被告签订的是车位订购单，而未签订正式的商品房买卖合同，双方未对车位的交付时间，逾期交付的违约责任进行约定，故原告要求被告交付经典名门C地块诉争车位，支付逾期交付车位违约金，并支付自起诉之日起按银行同期贷款利率计算的逾期交付车位违约金利息的请求，无事实和法律依据，不予支持。被告辩称双方未签订车位的商品房买卖合同，双方未对车位的交付时间进行约定，故不存在逾期交付车位的违约责任，予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告林伯阳与被告福建经典房地产开发有限公司于本判决生效之日办理址于泉州市丰泽区东涂街经典名门诉争商品房的交接手续；二、被告福建经典房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告林伯阳自2011年9月7日起至2012年11月8日止的逾期交房违约金274741.6元；三、驳回原告林伯阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7486元，由被告福建经典房地产开发有限公司负担4987元，原告负担2499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 张文智审 判 员 王伟坤人民陪审员 郭丽娜二〇一三年十二月五日书 记 员 王 琼附：本案所引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有在诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 搜索“”