（2012）天民初字第1651号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-03-27
案件名称
陈多与湖南省天心润丰园置业有限公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈多,湖南省天心润丰园置业有限公司,湖南省天心房地产开发有限公司,深圳市康迪亚实业有限公司,长沙成益科贸有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第五十六条，第六十条第一款，第九十六条第一款，第一百一十三条第一款，第一百三十条，第一百三十五条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第一百八十九条
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2012）天民初字第1651号原告陈多，男，1951年12月16日出生，汉族。委托代理人彭元，湖南云天律师事务所律师。被告湖南省天心润丰园置业有限公司。法定代表人沙建波，公司董事长。委托代理人李青云，湖南湘正律师事务所律师。被告湖南省天心房地产开发有限公司。法定代表人刘红运，公司董事长。委托代理人周建林，男，汉族，1957年10月5日出生，住长沙市天心区罗家坡1号1栋，系公司职员。被告深圳市康迪亚实业有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安路松园西街23号松园大楼三楼303。法定代表人佘代辉，公司董事长。被告长沙成益科贸有限公司，住所地长沙市新开铺174号。法定代表人陈多，公司董事长。委托代理人陈力民，男，汉族，1954年12月8日出生。上列原告与被告商品房销售合同纠纷一案，原告于2012年7月19日诉至本院，本院受理后，依法由审判员谭任平担任审判长和人民陪审员杨昌新、熊纪高组成合议庭，于2012年12月14日公开开庭进行了审理。原告陈多及其诉讼代理人，被告湖南省天心润丰园置业有限公司的诉讼代理人、被告湖南省天心房地产开发有限公司的诉讼代理人、被告长沙成益科贸有限公司的诉讼代理人到庭参加诉讼。被告深圳市康迪亚实业有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告诉称：2003年10月8日，原告与被告润丰园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＧＦ-2000-0171），约定：原告以101286元的价格购买被告润丰园公司开发的座落于长沙市天心区新开铺174号润丰园（原名为翡翠林居）5栋101号商铺，商品房预售许可证号为长房售许字（2003）第1771号。2004年1月19日，原告按约支付了上述全部价款，并于同日支付了契税和杂费4151元、维修基金2026元。该商铺交付给原告后，一直由原告占有并租赁给案外人使用，但没有办理房产证。被告天心房地产公司、深圳康迪亚公司、长沙成益公司是被告润丰园公司的全体股东，原告是被告长沙成益公司委派在被告润丰园公司的股东代表。2009年4月14日，在未通知原告的情况下，被告天心房地产公司和被告深圳康迪亚公司作出股东会决议，决定被告润丰园公司解散清算，并决定将原告已购买的上述商铺对外销售。在上述股东会决议作出之前的2009年4月1日，被告润丰园公司就与陈光明（系被告润丰园公司的董事、经理唐薇的丈夫）签订了《商品房买卖合同》，再次将该商铺对外出售，陈光明购买后将该商铺登记在其儿子陈禹锡名下。随后，陈光明利用原告被限制人身自由期间强行占有该商铺，并与案外人金桂林重新签订《房屋租赁合同》，将该商铺再次出租，租赁期限三年，租金每月2200元，续租第二年每年递增5％。为此，原告于2011年1月20日将被告润丰园公司、唐薇、陈光明、陈禹锡诉至法院，要求返还该商铺，长沙市天心区法院于2011年11月22日作出（2011）天民初字第252号民事判决，驳回原告的诉请，明确告知原告可向被告润丰园公司主张债权。被告润丰园公司重复销售该商铺的行为构成违约，案外人已经实际取得该商铺的所有权，导致原告签订的商品房买卖合同目的不能实现，原告无法取得该商铺所有权，原告依法有权要求解除合同。被告润丰园公司的行为严重侵害了原告的合法权益，应返还原告已付购房款101286元、契税和杂费4151元、维修基金2026元，赔偿原告利息损失55193元（从2004年1月19日暂计算至2012年12月18日，其后的利息计算至实际支付之日止）、讼争商铺的价值增值损失1206160元、租金损失92186元（从2009年4月1日暂计算至2012年6月30日，其后的租金损失计算至合同解除之日）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告润丰园公司还应承担原告已付购房款一倍的赔偿责任。被告润丰园公司因未年检已于2007年10月29日被吊销营业执照，尽管被告润丰园公司2009年4月14日的股东会决议公司解散清算，但至今没有进行清算并注销法人资格，被告天心房地产公司、深圳康迪亚公司、成益公司作为被告润丰园公司的全体股东，是被告润丰园公司的清算责任人，未依法履行清算职责，应对被告润丰园公司的债务承担连带赔偿责任。原告多次要求四被告赔偿原告损失，四被告均予以拒绝，不得已诉请法院，故请求：一、请求判令解除原告与被告润丰园公司签订的合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》；二、判令四被告共同赔偿原告实际损失110万元；三、请求判令四被告共同赔偿原告租金损失92186元（从2009年4月1日暂计算至2012年6月30日，其后的租金损失计算至实际赔偿之日）；四、请求判令四被告共同赔偿原告10万元（根据最高院关于双倍返还购房款之司法解释）；五、本案诉讼费、鉴定费由四被告共同承担。2012年12月14日，原告申请变更诉讼请求如下：将原诉讼请求第二项“二、请求判令四被告共同赔偿原告实际损失110万元”变更为“二、请求判令四被告共同返还原告已付购房款101286元、契税和杂费4151元、维修基金2026元，并共同赔偿原告已付款的利息损失55193元（从2004年1月19日暂计算至2012年12月18日，其后的利息计算至实际支付之日止）”和“三、请求判令四被告共同赔偿原告讼争商铺的价值增值损失1206160元”；二、将原诉讼请求第三项“三、请求判令四被告共同赔偿原告租金损失92186元（从2009年4月1日暂计算至2012年6月30日，其后的租金损失计算至实际赔偿之日）”明确为“四、请求判令四被告共同赔偿原告租金损失92186元（从2009年4月1日暂计算至2012年6月30日，其后的租金损失计算至合同解除之日）”；三、将原诉讼请求第四项“四、请求判令四被告共同赔偿原告10万元”明确为“五、请求判令四被告在不超过已付购房款一倍的金额内赔偿原告10万元”；四、将原诉讼请求第五项“五、本案诉讼费用由四被告共同承担”变更为“六、本案诉讼费用、评估费由四被告共同承担”。为证明此诉属实，原告当庭举证如下：证据一、（2011）天民初字第252号民事判决书，拟证明该生效判决认定被告天心润丰园公司已将讼争商铺出售给原告并由原告占有使用六年左右，被告天心润丰园公司再次将讼争商铺出售给第三人，损害原告的合法权益，确定原告有权向被告主张债权；证据二、商品房买卖合同、收款收据及缴税凭证，拟证明原告已于2003年10月8日与被告天心润丰园公司签订合同合法购买讼争商铺并已支付全部对价101286元、维修基金2026元、契税杂费4151元的事实；证据三、物业管理约定、物业缴费清单，拟证明原告已交纳诉争商铺2009年之前的物业管理费及水电费，原告已实际占有使用该商铺的事实；证据四、房屋租赁合同，拟证明第三人占有诉争商铺，再次出租给案外人金桂林，给原告造成损失92186元（截止至2012年6月30日）的事实；证据五、企业注册登记资料，拟证明被告湖南省天心润丰园置业有限公司的股东为本案被告天心房地产公司、深圳康迪亚公司、长沙成益公司，被告天心润丰园公司因未工商年检已于2007年10月29日被吊销营业执照；证据六、股东会议决议，拟证明被告天心润丰园公司在股东长沙成益公司未到会的情况下召开股东会，作出股东会决议，决定对被告天心润丰园公司进行清算，被告天心润丰园公司对湖南开关厂的应收债权由被告天心房地产公司代为收取，并决定再次出售讼争商铺的事实；证据七、鉴定报告，拟证明讼争商铺现有市场价值比原告购买时增加了1206160元。被告润丰园公司辩称：陈多拖欠诉争门面约三分之二的购房款达六年之久，却一直占用该门面，被答辩人的行为构成根本违法：1、天心润丰园公司系一房地产项目公司，公司股东为天心房地产公司、深圳康迪亚公司、长沙成益公司，公司成立以来仅开发了翡翠林居一个楼盘，开盘门面销售均价5488元／㎡，公司内部人员认购可享2%-3%的优惠折扣；2、《商品房买卖合同》注明原价虽为1800／㎡，但陈多公司出具的《翡翠林居购房优惠单》中该门面定价5488元／㎡，98折结算价5378元／平方米，合同开票价1800元／平方米，合同价款差额201334元，陈多承诺由其承担。该事实，（2011）天民初字第252号民事判决已认定。且陈多同时占用公司5栋102门面及1栋510房产，陈多出具了类似的优惠单，即同样存在定价、98折结算价、合同开票价以及陈多自愿补差价等相关事实。3、2003年至2009年，陈多一直未补交5栋101号201334元的差价款，也未补交其他两房产的主要购房差价，却一直占用、出租上述三房产。二、陈多的违约行为，严重损害了公司及大股东利益，公司及大股东直到2009年才决定对外公开销售5栋101号门，本案违约方是陈多。陈多不存在主张损失赔偿的事实基础：1、陈多一直拒绝补交差价，却占用前述三房产，该行为严重损害了公司及大股东权益。考虑到陈多交纳的款项累计不足支付其占用的其中一门面的价款，公司及大股东直到2009年才以股东会决议的形式对外公开销售5栋101号门面。2、最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的一房二买的处理规定，是建立在出卖方违约的基础上，而本案违约方系陈多，被告并未违约，不适用司法解释向陈多承担赔偿损失三、陈多与天心润丰园公司之间的债权债务依法可以相互抵销，互抵后，陈多尚欠答辩人天心润丰园公司35770元：1、陈多占用天心润丰园公司5栋101号、102号门面及1栋510号房产，每套房屋仅交纳了部分购房款。2011年，陈多就5栋101门面起诉了天心润丰园公司，法院查明事实后，驳回了其诉讼请求。2012年2月28日，天心润丰园公司将5栋102号门面房屋过户给了陈多，过户前陈多于2012年1月11日，陈多签字确认了天心润丰园公司于2009年度清算形成的《清算报告》。2、由于陈多欠天心润丰园公司的债务均未到期金钱债务，依法可互相抵消。3、抵消后，陈多倒欠天心润丰园公司35770元。四、天心润丰园公司已依法进行了清算，陈多也认可了清算后的《结算报告》，天心润丰园公司之所以没有办理工商注销手续，主要是考虑翡翠林居5栋101号、102号、1栋510号房产日后办理权证的需要，陈多根本没有受有损失，陈多要求公司及股东承担连带赔偿责任没有事实与法律依据。庭审后，被告天心润丰园公司补充答辩意见如下：陈多与天心润丰园公司签GF-2000-0171的《商品房买卖合同》时存在“恶意串通，损害公司及大股东权益”“以合法形式掩盖非法目的”等违法行为，该合同应认定为无效。具体体现在：2003年10月8日，陈多充分利用了其对天心润丰园公司的操控力，强制与润丰园公司签订上述商品房买卖合同。2003年翡翠林居商铺对外公开销售的定价约为5500-6000元／㎡，然而，为了逃避税费，陈多仅以1800元／㎡购买了润丰园公司翡翠林居5栋1单元01号商铺。为了掩饰非法购房行为，陈多同时向润丰园公司出具购房优惠单一份，填写内容为“定价5488元／㎡，98折结算价5378元／㎡x56.27=30260元，合同开票价1800元／㎡x56.27=101286，差额201334元，差价本人承担”。此后，陈多一直声称付清了全款，拒绝补交主要差价款，却一直占用该商铺，并私自收取租金。该商铺一直未办理过户手续，2009年4月，润丰园公司依法收回商铺。因此，认为陈多系润丰园公司高管，未经公司股东会同意，其利用主管业务的职务便利，将公司商铺低价出售给自己，系典型的违法关联交易，其行为严重损害了公司利益及公司大股东权益。为了达到逃避税费的目的，陈多以超低价格与公司签订《商品房买卖合同》，构成“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目”，应认定合同无效。退一万步讲，假设讼争合同有效。陈多拖欠润丰园公司主要购房款达6年之久，违法方系陈多，其向公司主张的违约损失赔偿没有事实和法律依据。陈多占用润丰园公司5栋101号、102号商铺和1栋510房，仅5栋102号商铺就应向润丰园公司支付320137元，而陈多三套房屋仅交购房款284367元，润丰园公司已将5栋102商铺过户给了陈多，润丰园公司是将陈多的交房款抵5栋102门面房款，互抵后陈多倒欠润丰园公司35770元。润丰园公司已依法进行了清算，陈多也认可了《清算报告》，故应依法驳回陈多的诉讼请求。为证此辩属实，被告润丰园公司当庭举证如下：证据一、（2011）天民初字第252号民事判决书，拟证明1、原告于2003年10月8日与润丰园公司签订的商品房买卖合同的真实交易价格为5378／㎡，合同差额201334元陈多出具承诺自愿承担。2、自2003年至2009年，原告一直未履行主要门面款的支付义务（欠201334元及利息），陈多的行为早已构成根本性违约。3、由于陈多的违约行为，润丰园公司经股东会决议收回本案诉争门面，以市场价对外公开销售该门面。4、2009年4月14日股东会决议，有占股95.24%的大股东及其股东代表参加，符合公司法的规定，陈多在此期间由于涉嫌犯罪被限制人身自由，公司无法通知其参会。5、陈多向润丰园公司主张租金损失没有法律依据。6、陈多在本案中同时是被告长沙成益公司派至润丰园公司的股东代表。7、陈多同时占用、出租润丰园公司5栋102号门面的事实。证据二、合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》、翡翠林居购房优惠单（5-101门面），拟证明1、陈多于2003年10月8日与润丰园公司签订的商品房买卖合同的真实交易价格为5378／㎡，合同差额201334元，陈多承诺由其承担。2、自2003年至2009年，原告一直未履行主要付款义务（欠201334元及利息），已构成根本违约。证据三、房屋产权情况（编号5-102）、长沙市房屋登记申请书、《商品房买卖合同》（编号05-102），拟证明1、2012年2月28日，润丰园公司已将翡翠林居5栋102号门面过户给了陈多，陈多于2012年3月21日取得了该门面的产权。2、5-102门面的交易单价为4929元／㎡，原告应付给润丰园公司的价款为315752元。证据四、结算报告及两份优惠单（1栋510、5栋102），拟证明1、润丰园公司早已进行了清算，陈多作为润丰园公司股东代表，认可了公司的清算内容及结算报告。2、陈多仅支付了284367元（一房三门面的总计付款），还欠润丰园公司35572元款项。被告天心房地产公司辩称：整体上同意润丰园公司的答辩意见和代理意见；陈多与润丰园公司于2003年10月8日签订5-101号门面《商品房买卖合同》时，存在“恶意串通、损害答辩人权益”、“以合法形式掩盖逃避税费非法目的”等违法行为，该合同依法应认定为无效；润丰园公司已依法进行了清算，陈多也于2012年1月11日认可了公司清算后的《结算报告》，虽当庭陈多只认可该清算报告的第一项内容，但足以证明陈多签署过公司清算后的清算报告，公司不存在未清算的行为，陈多事后向包括天心房地产公司在内的股东主张连带赔偿责任没有事实和法律依据；公司法股东责任由明确规定，天心房地产公司作为润丰园公司的股东依法应承担连带赔偿责任；作为清算程序，在清算之后，未注销登记，主要是考虑到翡翠林居5栋101、102号、1栋510号三项房产尚在润丰园公司名下，未办理过户，其存在的原因仅为将未过户房产过户。为证明此辩属实，被告天心房地产公司当庭举证如下：证据一，被告成益公司注册登记资料，拟证明陈多是被告长沙成益科贸有限公司的法定代表人、股东及实际控制人，也是被告成益公司派往被告润丰园公司的股东代表。证据二、被告润丰园公司股东会决议、结算报告及两优惠单（1栋1510、5栋5102），拟证明1、润丰园公司早已进行了清算，陈多作为被告成益公司派往润丰园公司的股东代表，书面认可了公司的清算后的《结算报告》。2、润丰园公司清算后，注销了税务关系，保留工商登记，是因为翡翠林居5栋101、102号、1栋510号三房产尚在公司名下，工商注销后日后将无法办理权证过户手续。3、陈多严重拖欠本案讼争房屋购房款达6年之久，公司其股东才决定出售5栋101房。4、公司已将5栋102门面过户给陈多，但从其购房款提交的情况来看，其向公司交纳的三套房屋购房款不足，5栋102门面的购房款也尚欠35722元。证据三、情况说明（天心房产公司）、证明材料（被告深圳康迪亚公司），拟证明由于陈多严重拖欠5栋101门面购房款201334元达6年之久，被告天心房地产公司、深圳康迪亚公司作为公司股东才于2009年4月14日通过股东会决定将5栋101门面对外销售。证据四、庭审笔录，拟证明1、被告润丰园公司是一个项目公司，成立后只开发了翡翠林居一个楼盘。2、陈多当时购买了润丰园公司两个门面和一房产，均需补差价，陈多写了承诺，差价应按合同履行，但后来陈多未补交。经多次催交未果，才作此对外销售的决定。证据五、危宏的证人证言、身份证复印件、询问笔录、质证笔录，拟证明：1、翡翠林居5栋、6栋商铺当时销售均价5488元／㎡，5栋101、102号门面，自交付使用即被陈多占用并对外出租陈多仅支付了部分购房款，公司清算时，陈多的已交款不足补足房款，才经开会决定销售其中一商铺。2、润丰园公司依法进行了清偿。被告成益公司未答辩，未出庭。经庭审质证，对原告所举证据，被告润丰园公司质证如下：对证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该证据能恰证明以下事实：1、原告违约，数年时间未补交201334元购房款，润丰园公司及大股东才通过股东会决议，以市场价对外公开出售本案诉争房产。2、原告在欠交主要购房款的情况下，占有、使用并收取本案诉争门面租金达6年之久。3、原判决确实提及双方之间的债权债务关系可另案处理，但只是在查明原审相关事实的基础上得出的。除此外，还包括因5栋102号门面及1栋510号门而产生的债权债务关系，经结算，原告尚欠被告润丰园公司35770元款项。对证据二合同中的价格的真实性有异议，其余部分无异议。因为真实价格应为5378元／㎡。对于收款收据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告已付清了全款。对证据三的真实性无异议，关联性有异议。证明自2003年至2009年间，原告在未付清主要购房款的情形下，一直占有、使用该门面并收取租金的事实。对证据四的真实性无异议，关联性有异议。因为1、本案中违约的是原告，被告并没有违约，原告主张租金损失无事实和法律依据。2、在（2011）天民初字第252号民事案件中，原告同样要求被告润丰园公司提出过租金损失赔偿，法院不予支持。对证据五无异议。对证据六真实性无异议，证明目的、关联性有异议。因为1、被告成益公司的股东代表之所以没能到会，是因为此时其涉嫌刑事犯罪人身自由被限制，无法通知。该事实（2011）天民初字第252号民事判决已查明。2、润丰园公司占95.24%股份的两大股东出席本次股东会，该次股东会的决议，依公司法合法有效。对证据七的真实性无异议，对关联性有异议。该报告与本案没有关联。被告天心房地产公司同意被告润丰园公司的质证意见。对被告润丰园公司所举证据，原告质证如下：对证据一的关联性、证明目的有异议，真实性、合法性无异议。（2011）天民初252号民事判决书不能说明原告存在根本性违约。合同约定的价格是10万元而非30多万元。优惠单上所体现的差额并非合同价格，是因为原告是翡翠林居项目的实际操作人，是润丰园公司给原告的价格优惠，且润丰园公司在合同签订后六年内一直未向原告主张差额款。润丰园公司于2006年停止运作，因未进行年检于2007年被注销。就算要主张，也应该是在公司停止运作之前提出。原告是因合同关系享有对5栋101门面行使占有、使用、所有权，被告润丰园公司在此期间强行收走，侵害了原告的合法占有权。对证据二的关联性、证明目的有异议，其他两性无异议。差额是公司对原告的优惠，原告对公司有贡献，所以给予原告优惠。对证据三的关联性、证明目的有异议，其他两性无异议。证明了被告将商铺过户给原告时并未要求原告支付购房优惠单上的差价，说明被告并没有要求被告承担差价的意思。对证据四的三性均有异议。因为1、结算报告原告只在第一页签名，第二页无原告签名，系被告伪造，原告不认可第二页的内容。2、合法性也有异议，因为这不是公司解散清算资料，实际上是公司对翡翠林居项目的清算，并未涉及公司债权债务。3、不能证明原告对被告负有债务，第二页的债务原告不予认可。4、该证据不能证明润丰园公司进行了清算。公司未通知公司债权人。被告天心房地产公司对被告润丰园公司所举证据无异议。对被告天心房地产公司所举证据，原告质证如下：对证据一无异议。对证据二的三性无异议，证明目的有异议。不能证明润丰园公司进行了清算，不能证明原告有拖欠购房款的事实。对证据三的关联性和证明目的有异议，真实性和合法性无异议。对证据四的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。被告并未向原告催缴差价款。对证据五的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。不能证明润丰园公司进行了清算。被告润丰园公司对被告天心房地产公司所举证据无异议。经本院审查，对原告所举证据一、二、三、四、五、六、七的真实性、合法性，本院予以采信，证据二、四、七的关联性不予采信，其余证据的关联性予以采信。对被告润丰园公司所举证据一、二、三、证据四之优惠单、结算报告第一页内容的真实性和合法性予以采信，对证据四的结算报告第二页内容的真实性、合法性不予采信，关联性部分采信。对被告天心房地产公司所举证据一、二、三、四、五的真实性、合法性予以采信，关联性部分采信。诉讼中被告润丰园公司于2012年12月18日申请对“结算报告”第一页与第二页是否系同时形成的具有相同物质材料基础的同一文本组成内容进行司法鉴定。经本院依法委托湖南大学司法鉴定中心进行司法鉴定，湖南大学司法鉴定中心因申请人原因未进行鉴定。2013年5月16日，被告润丰园公司撤回司法鉴定申请，本院已口头通知湖南大学司法鉴定中心和原告，告知当事人案件在无鉴定情形下继续审理。根据以上采信的证据及庭审笔录，本院确认如下案件事实：被告润丰园公司由被告天心房地产公司、深圳康迪亚公司、长沙成益公司为股东，于2002年7月19日注册登记成立。成立之后，公司主要业务为开发长沙市天心区新开铺路174号翡翠林居房地产项目，原告陈多系长沙成益公司法定代表人，作为股东代表派往润丰园公司担任润丰园公司董事、副总经理职务。2003年10月8号，原告陈多与被告润丰园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告陈多购买被告润丰园公司开发的坐落于长沙市天心区新开铺路174号翡翠林居5栋101号商铺（建筑面积56.27㎡），合同约定单价1800元／㎡，房屋价款101286元，并对其他权利义务作了约定。2004年1月19日，原告陈多向被告润丰园公司支付了上述合同房价款101286元，并支付契税、杂费计4151元和维修基金2026元。另，原告陈多在一份翡翠林居购房优惠单上向被告润丰园公司出具了如下承诺：“5-101门面定价5488元／㎡，98折后算价5378元／㎡，5378元／㎡×56.27㎡=302620元，合同开票价1800元／㎡×56.27㎡=101286元，差额价201334元。在副总经理审批栏内，陈多签名，落款为9月28日，陈多另承诺“差价本人承担”并签名。另查明，2003年10月8号，原告陈多还与被告润丰园公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定陈多购买被告润丰园公司上述同一楼盘5-102号商铺（建筑面积64.06㎡），单价1800元／㎡，房屋总价款115236元。另，原告陈多在一份翡翠林居购房优惠单上向被告润丰园公司出具了如下承诺：“5-102”定价5030元，98折实估价4929元／㎡×64.02=315554元，合同开票价1800元／㎡×64.02=115236元，差价200318元，陈多于2003年10月9日在副总经理栏内签名，另承诺差价由本人承担并签名。该两份商品房买卖合同均未在房屋登记机关备案。2008年下半年，被告润丰园公司以原告陈多未交付房屋差价款损害公司利益及大股东利益为由召开股东会，原告陈多作为长沙成益公司的股东代表，因涉嫌刑事犯罪于2008年12月至2009年6月期间被司法机关限制人身自由，被告润丰园公司股东会未通知被告长沙成益公司参加，并于2009年4月14日作出股东会决议。股东会决议决定：1.润丰园公司于2009年7月前完成全部清算工作并向各位股东提交清算报告，撤销全部银行账户，并办理工商注销登记。2.成立清算小组，由危宏任组长，成员为周艳、陈慧、范建平、唐澈。7.同意5栋101门面按8000元／㎡对外销售。后委托该小区物业公司周湘俊对外张贴了销售公告。案外人邹石安同润丰园公司就该商铺签订过《商品房买卖合同》，该合同约定购房单价8000元／㎡，因付款问题未达成协议，该合同未实际履行。后润丰园公司总经理唐薇丈夫陈光明有意购买该商铺。经润丰园公司同意，陈光明于2009年3月14日先行占有5-101号商铺，并另行出租收取租金。陈光明于2009年4月13日向润丰园公司支付了购房款450160元，并与润丰园公司签订了《商品房买卖合同》，后因陈光明儿子陈禹锡于2009年4月14日出生，陈光明将买受人更名为陈禹锡，2009年6月，由唐薇作为陈禹锡监护人与润丰园公司另签《商品房买卖合同》作为房产部门的备案登记合同，并倒签时间到2005年3月5日，为逃税将合同单价更改为5488元／㎡。2009年8月13日，长沙市房屋产权局核发了翡翠林居5栋101号商铺房屋所有权证，所有权人登记为陈禹锡。2009年6月16日，原告陈多被释放后，得知翡翠林居5栋101号门面已由被告润丰园公司出售给了案外人陈禹锡后，与被告润丰园交涉未果，于2011年1月20日以润丰园公司、陈禹锡、唐薇、陈光明为被告诉至本院，要求：1.确认润丰园公司与陈光明所签翡翠林居5栋101号门面商品房买卖合同无效；2.确认润丰园公司与陈禹锡所签商品房买卖合同无效；3.判令陈禹锡返还翡翠林居5栋101号门面给原告；4.由四被告共同赔偿原告经济损失47520元（租金损失）。本院于2011年11月22日判决驳回原告陈多的诉讼请求，原、被告均未上诉。2012年1月11日，被告润丰园公司向原告陈多送达了一份2009年12月31日润丰园公司的《结算报告》，共两页及两份翡翠林居购房优惠单，原告陈多在第一页右上角签署“同意”并署名，第二页没有原告陈多签名。被告润丰园公司提交该份由原告陈多签名的《结算报告》意在证明，原告陈多已与被告润丰园公司达成协议，原告陈多与被告润丰园公司解除5栋101号门面商品房买卖合同，履行5栋102号门面的商品房买卖合同，将原告陈多欠交5栋102号门面的购房款，以已付5栋101号和1栋1510号商品住宅房房款相抵后，由被告润丰园公司将5栋102号门面过户到原告陈多名下。但原告陈多否认第二页内容的真实性，理由是第二页没有原告陈多签名，无法证明第二页所载内容真实。2012年2月20日，原告陈多与被告润丰园公司共同到长沙市房屋产权登记机关申请办理将翡翠林居5-102号门面的房屋所有权转移登记，要求将上述房屋登记到原告陈多名下，并提交了一份商品房买卖合同作为备案合同。但该商品房买卖合同的价格与2003年10月8日所签合同价格不同，不是1800元／㎡，而是4929元／㎡，其余条款与2003年10月8日所签合同相同，仍落款为2003年10月8日，经庭审询问，系双方于办理过户登记时重新签订。2012年3月21日，长沙市房屋产权登记机关向原告陈多核发了翡翠林居5栋102号门面的房屋所有权证，产权面积为64.06㎡。2012年7月19日，原告陈多再次向本院提起民事诉讼，要求：一、请求判令解除原告与被告一签订的合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》；二、判令四被告共同赔偿原告实际损失110万元；三、请求判令四被告共同赔偿原告租金损失92186元（从2009年4月1日暂计算至2012年6月30日，其后的租金损失计算至实际赔偿之日）；四、请求判令四被告共同赔偿原告10万元（根据最高院关于双倍返还购房款之司法解释）；五、本案诉讼费、鉴定费由四被告共同承担。本院认为，原告陈多与被告润丰园公司于2003年10月8日所签翡翠林居5栋101号门面《商品房买卖合同》，除合同约定价格为1800元／㎡非双方真实意思表示外，其余合同条款均系真实意思表示，合法有效。但合同约定价格为1800元／㎡，属于规避法律的行为，该合同条款无效，双方真实意思应按双方在优惠单上确定的价格4929元／㎡确认。合同一旦有效成立，双方均应全面履行合同义务，即原告陈多作为买受人应履行支付房款的义务，被告润丰园公司应履行交付房屋和协助办理房屋所有权转移过户的义务。原告陈多未履行支付全部房款义务，构成违约，被告润丰园公司可依合同约定要求原告陈多支付房款并承担违约责任，合同继续履行或依合同约定行使合同解除权。但被告润丰园公司在未通知原告陈多或继续履行合同、支付剩余房款、承担违约责任，或解除合同的情形下，将已与原告陈多订有有效买卖合同的商品房转卖给案外人陈禹锡，被告润丰园公司违反了法定的催告义务。被告润丰园公司辩称，原告陈多在2012年1月11日，签字同意公司结算报告，即同意解除了翡翠林居5-101号门面买卖合同，因原告陈多签字同意的部分仅为结算报告的第一页内容，而被告润丰园公司欲证事实的内容在结算报告之第二页，且原告陈多对第二页内容真实性不予认可，故本院对被告润丰园公司辩称理由不予采信，被告不能证明原告陈多与被告润丰园公司已协议解除了该商品房买卖合同。由于翡翠林居5-101号门面已由被告润丰园公司再次出卖给了案外人且该案外人已取得了房屋所有权证，原告陈多与被告润丰园公司之间所签翡翠林居5-101号商品房买卖合同目的无法实现。原告陈多有权请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告要求解除合同，本院予以支持。原告要求被告润丰园公司返还已付购房款101286元、契税杂费4151元、维修基金2026元，本院予以支持。原告陈多要求被告润丰园公司赔偿已付购房款的利息损失55193元（从2009年4月1日计至2012年11月19日），未提交利息计算标准，本院认为原告利息损失应按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，从被告润丰园公司将上述房屋再次出卖给案外人之日即2009年4月14日起计算至全部返还之日。原告要求被告赔偿房屋价值增值损失1206160元，由于原告未按合同约定支付购房款已构成违约，原告该项请求，本院不予支持。原告要求被告润丰园公司赔偿原告租金损失，属于损失的重复计算，本院已支持了资金的利息损失，不再支持租金损失，且原告已支付购房款占应付购房款的1／3之多，在原告与被告签订合同后，原告已享有了该房屋租金收入达5年之久，原告已然获利。原告要求被告润丰园公司赔偿已付购房款的一倍赔偿金10万元，本院予以支持。被告天心房地产公司、被告深圳康迪亚公司、被告长沙成益公司系被告润丰园公司的股东。被告天心房地产公司，被告深圳康迪亚公司在未经合法清算程序的情形下，对公司进行清算并申请吊销被告润丰园公司的营业执照，解散了润丰园公司，应对润丰园公司应向原告陈多承担上述责任承担连带清偿责任。被告长沙成益公司对公司股东处置该房屋未参与，不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第二款、第五十六条、第六十条、第九十六条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国公司法》第一百八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十九条之规定，判决如下：解除原告陈多与被告湖南省天心润丰园置业有限公司于2003年10月8日所签翡翠林居5-101号门面的商品房买卖合同；由被告湖南省天心润丰园置业有限公司返还原告陈多已付翡翠林居5栋101号门面购房款101286元，契税、杂费4151元和维修基金2026元；由被告湖南省天心润丰园置业有限公司按原告陈多已付购房款101286元的基数赔偿自2009年4月14日起至全部返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息损失；由被告湖南省天心润丰园置业有限公司赔偿原告陈多不超过已付购房款一倍的赔偿金人民币100000元；由被告湖南省天心房地产开发有限公司、深圳市康迪亚实业有限公司对上述被告湖南省天心润丰园置业有限公司应承担的民事责任承担连带清偿责任；上述二、三、四、五项债务，限被告湖南省天心润丰园置业有限公司、被告湖南省天心房地产开发有限公司、被告深圳市康迪亚实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付完毕；驳回原告陈多其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16428元，由被告湖南省天心润丰园置业有限公司、被告湖南省天心房地产开发有限公司和被告深圳市康迪亚实业有限公司共同承担，评估费15000元由原告陈多承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 谭任平人民陪审员 杨昌新人民陪审员 熊纪高二〇一三年十二月五日代理书记员 赵 珅 关注微信公众号“”